справа № 22-7916
Головуючий в 1 інстанції - Коренюк A.M.
Доповідач - Білич І.М.
УХВАЛА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
06 жовтня 2009 року Колегія суддів судової палати з цивільних справ Апеляційного суду м. Києва в складі:
головуючого: Білич І.М.
суддів: Євтушенко О.І., Коротуна В.М.
при секретарі: Тороп Л.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційними скаргами ОСОБА_1, що діє в інтересах ОСОБА_2 та представника Товариства з обмеженою відповідальністю «РИТМ ЛТД» на рішення Дарницького районного суду м. Києва від 22 червня 2009 року в справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «РИТМ ЛТД» до ОСОБА_2, третя особа - ОСОБА_3 про визнання права власності на 97, 28 відсотків новоствореної речі - «Салон краси» та до ОСОБА_2 , ОСОБА_4, треті особи - ОСОБА_5, ОСОБА_6 про визнання договору купівлі - продажу недійсним, та за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3, треті особи - Товариство з обмеженою відповідальністю «РИТМ ЛТД», ОСОБА_7 про визнання недійсною наданої згоди відповідача третій особі на проведення перепланування та поліпшення об'єкта оренди (нежитлового приміщення).
встановила:
У 2008 році ТОВ «РИТМ ЛТД » звернулося до суду з позовом про визнання права власності на 97, 28 відсотків новоствореної речі — нежитлового приміщення «Салон краси» Загальною площею 213, 20 м.кв. розташованого по проспекту Бажана , 10 в м. Києві .Так як проведення перепланування спірного об'єкта нерухомості було погоджено з інвестором будівництва - ОСОБА_2 На виконання робіт по створенню салону краси ними було вкладено 1 450 794 гривень 08 коп., що в значній мірі перевищує суму інвестиційної вартості об'єкту нерухомості , який 02.11.2005 року був переданий ОСОБА_2 на підставі акту прийому - передачі нежитлового приміщення. За таких обставин вважали, що внаслідок перебудови та створення салону , суттєвих грошових вкладень, які в значній мірі перевищують вартість початкового об'єкту нерухомості була створена нова річ, а виходячи з положення ст. 778 ЦК України товариство набуло права власності на новостворене майно.
У квітні 2008 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_3, треті особи ТОВ «РИТМ ЛТД», ОСОБА_4 про визнання недійсною наданої згоди відповідача третіій особі на проведення перепланування та поліпшення об'єкта оренди (нежитловсіго приміщення). Мотивуючи свою вимогу тим , що ОСОБА_3 перевищила свої повноваження обумовлені виданим дорученням ) та надала згоду ТОВ «РИТМ ЛТД « на проведення перепланування та поліпшення нежитлового приміщення, вчинивши таким чином право чин який не мала права вчиняти та який суперечить та не відповідає його інтересам.
Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 28 листопада 2008 року зазначені позовні вимоги були об'єднані в одне провадження.
Також у ході розгляду справи ТОВ «РИТМ ЛТД » були доповнені позовні вимоги. Позивач просив визнати недійсним укладений 09.04.2008 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 купівлі-продажу спірного приміщення «Салон краси». Вважали , що цей договір має бути визнаний недійсний , оскільки останній укладений всупереч вимог договору оренди та закону про переважне право орендаря перед іншими особами на його придбання, на рівних умовах запропонованих третім особам.
Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 22 червня 2009 року ТОВ «РИТМ ЛТД « та ОСОБА_8 було відмовлено у задоволенні заявлених позовних вимог.
Не погодившись з рішенням суду представник ОСОБА_1 діючи в інтересах ОСОБА_2 та представник ТОВ «РИТМ ЛТД» подали апеляційні скарги.
ТОВ «РИТМ ЛТД» подавши апеляційну скаргу , просило суд змінити рішення районного суду та постановити нове яким задовольнити заявлені товариством позовні вимоги. Рішення суду про відмову ОСОБА_8 у задоволені заявлених ним вимог залишити без змін. Мотивуючи тим , що рішення суду в частині відмови у задоволенні заявлених ними вимог постановлено з грубим порушенням та неправильним застосуванням норм матеріального права . Невірно встановлені обставини які мають значення для справи
Представник ОСОБА_2- ОСОБА_1 У своїй апеляційній скарзі просив скасувати рішення суду у частині відмови у задоволення заявлених ОСОБА_8 позовних вимог і ухвалити нове про їх задоволення. Мотивуючи свою вимогу тим , що рішення є необгрунтованим, прийнятим з порушенням норм процесуального права.
Заслухавши доповідь судді, пояснення сторін які з'явилися у судове засідання , перевіривши законність та обгрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає , що апеляційна скарга ОСОБА_1 що діє у інтересах ОСОБА_8 задоволенню не підлягає . А апеляційна скарга ТОВ «РИТМ ЛТД підлягає частковому задоволенню виходячи з наступного.
Судом встановлено, що згідно акту прийому-передачі нежитлового приміщення від 02.11.2005 року, який був підписаний між ТОВ «ДЕК» в особі ОСОБА_9 як замовника та ОСОБА_2 як інвестора, замовник побудував й передав, а інвестор сплатив й прийняв нежитлове приміщення НОМЕР_1, що знаходиться в м. Києві по пр. Бажана, 10 . Вказане нежитлове приміщення за загальною проектною площею мало 217, 5 м , на загальну вартість 1 044 000 гривень.
Отримавши зазначений вище акт прийому - передачі ОСОБА_2 уповноважив нотаріально посвідченою довіреністю від 30.06.2005 року, ОСОБА_3 представляти його інтереси з питань підготовки документів для отримання у власність об'єкта інвестування (нежитлового приміщення), що знаходиться за адресою: м. Київ, Осокорки - 6. № об'єкта НОМЕР_1, поверх 1, загальною площею 217, 5 м . ОСОБА_3, будучи уповноваженою особою ОСОБА_2, на підставі і вказаної довіреності, уклала попередній договір оренди нерухомості від 01.12.2005 року з ТОВ «РИТМ ЛТД « у особі його директора ОСОБА_10, що діяв на підставі статуту.
Відповідно до пунктів 1, 2.1., 2.2. попереднього договору його предметом стало зобов'язання сторін укласти у майбутньому на умовах попереднього основний договір оренди спірного нежитлового приміщення протягом двох календарних місяців з дня отримання Свідоцтва про право власності на об'єкт нерухомості, за яким орендодавець зобов'язався передати орендарю майно у користування.
31.03.2006 року вказані сторони уклали додаток до попереднього договору оренди об'єкту нерухомості, за умовами якого продовжили дію попереднього договору до 01.12.2006 року, з наданням орендодавцем орендарю згоди на замовлення робочого проекту у відповідній профільній організації перепланування об'єкта нерухомості для цільового використання під салон краси без відшкодування витрат, пов'язаного з виготовленням такого проекту.
До закінчення терміну дії попереднього договору оренди, сторонами 30.11.2006 року був укладений договір оренди спірного приміщення строком на три роки з моменту прийняття в експлуатацію, метою якого стало використання приміщення як салону краси (пункт 2.1 Договору).
Згідно Акту прийому-передачі об'єкта, що орендується від 01.12.2006 року (а.с.10 том 1), ОСОБА_3 як орендодавець передала ТОВ «РИТМ ЛТД» у строкове платне володіння та користування (оренду) спірне приміщення.
У подальшому на зборах учасників ТОВ «РИТМ ЛТД » було прийнято рішення про поліпшення орендованого нежитлового приміщення та переобладнання його під салон краси з виділенням фінансових коштів для проведення ремонтно-будівельних робіт На підставі такого рішення КП «Іскра» був виготовлений та затверджений Робочий проект перепланування спірного нежитлового приміщення та зведений кошторисний рахунок.
31 травня 2007 року спірний об'єкт нерухомості у відповідності до акту Державної приймальної комісії був прийнятий в експлуатацію як нежитлове вбудоване приміщення - «Салон краси».
21 березня 2008 року виконавчим органом Київської міської Ради (КМДА) було посвідчено належність на праві приватної власності ОСОБА_2 нежитлових приміщень з № 1 по 13 (групи приміщень № 567) Салон краси загальною площею 213, 20 кв.м., які розташовані в м. Києві по пр. М.Бажана, 10 .
Відмовляючи ТОВ «РИТМ ЛТД « у задоволенні заявлених вимог у частині визнання права власності на частку новоствореного майна , районний суд на думку колегії суддів правомірно вказував на те , що товариством на основі вже створеного майна , власником матеріалів , обладнання якого був ОСОБА_2 ( у відповідності до вимог ст. 331 ЦК ) було здійснено лише внутрішнє перепланування приміщення без ознак створення нової речі. Поліпшення проведені товариством можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження для подальшого цільового використання нежитлового приміщення, що підтверджується робочим проектом КП «Іскра». Перегородки у спірному приміщенні не є капітальними спорудами, а тому можуть бути змінені (знесені, демонтовані) при зміні функціонального призначення приміщення. Також дані поліпшення були вчинені під час дії договору оренди спірного приміщення та були погоджені з орендодавцем.
За таких обставин висновок районного суду про те , що здійснені орендарем відокремлювані покращення, об'єкта, що орендується, є власністю орендаря (пункт 8.7 Договору оренди нежитлового приміщення від 30.11.2006 року , тобто ТОВ «РИТМ ЛТД » вправі претендувати на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю (частина З статті 778 ЦК України), але не на визнання права власності у частці спірного майна , на думку колегії суддів , грунтується на наданих до суду доказах , матеріалах справи та відповідають нормам діючого законодавства. Доводи апеляційної скарги в вищезазначеній частині позовних вимог висновків суду не спростовують.
Не знайшли свого підтвердження у ході розгляду справи , на думку колегії суддів, також посилання апелянта (представника ОСОБА_8) на ті обставини, що судом не
досліджувалося фіктивність доказів наданих до суду на підтвердження повноважень ОСОБА_3 наданих їй у відповідності до виданого доручення.
Зі змісту даної довіреності вбачається, що довіритель уповноважив довірену особу представляти його інтереси з питань підготовки документів для отримання у власність об'єкта інвестування (нежитлового приміщення), з правом розпорядження та подальшого продажу, а також вчиняти всі юридично значимі дії, пов'язані з цією довіреністю.
Відмовляючи у задоволенні вимог про визнання недійсною наданої згоди відповідача третій особі на проведення перепланування та поліпшення об'єкта оренди (нежитлового приміщення), районний суд виходив з того , що вважав доведеним та неспростовним факт наданим змістом довіреності права розпорядження спірним нежитловим приміщенням , наслідком якого було передання ОСОБА_3 , діючої на підставі вказаної довіреності, у найм спірного майна з подальшим його використанням щодо його стану та цільового призначення.
У ході розгляду справу районним судом також було встановлено , що 09.04.2008 року між ОСОБА_2 в особі ОСОБА_12 та ОСОБА_4 був укладений договір купівлі-продажу «Салон краси», 213, 20 м2, розташованого по пр. Бажана, 10 в м. Києві.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ТОВ «РИТМ ЛТД» про визнання договору купівлі-продажу недійсним районний суд виходив з того , що починаючи з листопада 2007 року товариство припинило виконувати свої фінансові зобов'язання по договору оренди - сплачувати орендну плату, що, і слугувало підставою для відмови від договору найму з боку орендаря на підставі його умов та у відповідності до вимог ч. 1 ст. 782 ЦК України.
Однак , погодитися з такими висновками районного суду не можна , оскільки вони не відповідають обставинам справи а також судом невірно застосовані норми матеріального права. А саме судом не було спростовано посилання позивача на існування переплати коштів за договором оренди на момент звернення з позовом до суду. За таких обставин висновок суду повинен був ґрунтуватися лише до актах звірки наданих сторонами, як того і вимагають умови договору, а не посиланнях сторін.
Звертаючись до суду з вимогами про визнання договору купівлі -продажу нежитлового приміщення недійсним , позивач вказував на те , що був позбавлений переважного права перед іншими особами на придбання майна у разі його продажу як це визначено умовами договору оренди та нормами діючого законодавства.
Відповідно до ч.2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Прийшовши до висновку про те, що на момент вчинення договору купівлі- продажу нежитлового приміщення договір оренди між сторонами вже було розірвано внаслідок невиконання товариством своїх фінансових зобов'язань за договором оренди, районний суд не взяв до уваги , що у провадженні того ж суду знаходиться справа за позовом ОСОБА_2 та ОСОБА_4 до ТОВ «РИТМ ЛТД « про стягнення заборгованості за договором оренди, дострокове припинення дії договору та виселення з незаконно займаного приміщення.
За наявності вищезазначеного спору, суд першої інстанції всупереч вимогам ч.4 ст. 10 ЦПК України не перевірив наявність підстав та вимог позову в частині визнання договору недійсним та не вжив заходів для правильного вирішення спору.
З урахуванням вищевикладеного та у відповідності до вимог ст. 311 ЦПК України , колегія суддів вважає , що рішення суду в частині відмови у задоволенні вимог товариства про визнання договору купівлі -продажу недійсним підлягає скасуванню.
Керуючись ст.ст. 303, 304, 305, 307, 311, 313, 315, 317 ЦПК України, колегія суддів , -
ухвалила:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1, що діє в інтересах ОСОБА_2 відхилити.
Апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «РИТМ ЛТД» задовольнити частково.
Рішення Дарницького районного суду м. Києва від 22 червня 2009 року скасувати в частині відмови у задоволенні вимог заявлених Товариством з обмеженою відповідальністю «РИТМ ЛТД» до ОСОБА_2 , ОСОБА_4, треті особи - ОСОБА_5, ОСОБА_6 про визнання договору купівлі - продажу недійсним , справу в цій частині передати на новий розгляд до суду першої інстанції.
У іншій частині рішення суду залишити без змін.
Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення. Може бути оскаржена у касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду України протягом двох місяців.