СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

проспект Незалежності, 13, місто Харків, 61058

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"05" березня 2020 р. Справа № 5023/2518/12

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Склярук О.І., суддя Сіверін В.І. , суддя Хачатрян В.С.

при секретарі судового засідання Стойки В.В.,

за участю представників сторін:

від заявника, не з`явились,

від відповідача, не з`явились,

арбітражний керуючий, не з`явились,

від третьої особи 1,2,3,4, Єрьоміна О.Ю., адвокат,

від Харківської міської ради, Мовчан М.В. за посв.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційні скарги: Арбітражного керуючого Бєлової Олени Анатоліївни, м.Київ за вх. №2 Х/1, ОСОБА_1 , м.Харків, за вх. №337 Х/1, ОСОБА_2 , м.Харків, за вх. №338 Х/1, ОСОБА_3 , м.Харків, за вх. №339 Х/1, ОСОБА_4 , м.Харків, за вх. №348 Х/1 на ухвалу господарського суду Харківської області від 02.12.19 (повний текст складено 09.12.2019, суддя Усатий В.О.)

за заявою Харківської міської ради про розірвання договору оренди землі

за участю

1. ОСОБА_1 , м.Харків,

2. ОСОБА_2 , м.Харків,

3. ОСОБА_3 , м.Харків,

4. ОСОБА_4 , м.Харків,

в межах справи №5023/2518/12

за заявою Приватного акціонерного товариства "Українська гірничо-металургійна компанія" в о. Харківської регіональної філії, смт. Солоницівка, Харківська область,

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Моноліт" будівельний альянс", м.Харків,

про визнання банкрутом

ВСТАНОВИЛА:

Позивач, Харківська міська рада, звернулася до суду з позовом до відповідача, ТОВ "Моноліт" будівельний альянс", в якому просить суд розірвати договір оренди землі, укладений між Харківською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Моноліт" будівельний альянс", зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 01.08.2005 № 040567100007 та зобов`язати товариство з обмеженою відповідальністю фірма "Моноліт" будівельний альянс" (пров. Мало-Панасівський, 4/7, м. Харків, 61052, ідентифікаційний код: 32436574) повернути земельну ділянку загальною площею 4,4177 га по вул. Балакірєва у м. Харкові територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради (майдан Конституції, 7, 61003, м. Харків, ідентифікаційний код юридичної особи 04059243) з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Ухвалою суду від 15.03.2019 р. об`єднано справу № 922/664/19 за позовом Харківської міської ради до ТОВ "Моноліт" будівельний альянс" про розірвання договору оренди землі зі справою № 5023/2518/12 про банкрутство ТОВ "Моноліт" будівельний альянс".

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 15.03.2019 р. у справі №5023/2518/12, заяву Харківської міської ради (вх. № 664/19 від 11.03.2019 р.) призначено до розгляду у судовому засіданні, з урахуванням ухвали суду про виправлення описки на 20.06.2019 р. Цією ж ухвалою залучено до участі у її розгляді ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 , оскільки прийняте по заяві рішення може вплинути на їх права та обов`язки.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 02.12.2019 р. задоволено заяву Харківської міської ради (вх. № 664/19 від 11.03.2019 р.) про розірвання договору оренди землі .

Розірвано договір оренди землі, укладений між Харківською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Моноліт" будівельний альянс", зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 01.08.2005 № 040567100007.

Зобов`язано товариство з обмеженою відповідальністю фірма "Моноліт" будівельний альянс" (пров. Мало-Панасівський, 4/7, м. Харків, 61052, ідентифікаційний код: 32436574) повернути земельну ділянку загальною площею 4,4177 га по вул. Балакірєва у м. Харкові територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, 61003, м. Харків, ідентифікаційний код юридичної особи 04059243) з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Не погодившись з прийнятою ухвалою, Товариство з обмеженою відповідальністю «Монолит» будівельний альянс» в особі ліквідатора Бєлової Олени Анатоліївни звернулося до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою в якій просить ухвалу Господарського суду Харківської області від 02.12.2019 р. по справі № 5023/2518/12 скасувати повністю. Ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволені заяви Харківської міської ради (вх. № 664/19 від 11.03.2019 р.) про розірвання договору оренди землі.

Вважає, що задоволення позовної заяви Харківської міської ради призвело не тільки до зменшення вартості об`єкта незавершеного будівництва, розташованого на земельній ділянці, а і може бути перешкодою продажу майна банкрута за найвищою ціною. Наполягають, що ухвала прийнята в порушення 1 ст.73, ч.5 ст.77 Кодексу України з процедур банкрутства, ч.2 ст.120 Земельного кодексу України, ч.1 ст.377 Цивільного кодексу України, ч.3 ст.7 Закону України «Про оренду землі ».

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 08.01.2020 р. відкрите апеляційне провадження за апеляційною скаргою Арбітражного керуючого Бєлової Олени Анатоліївни на ухвалу Господарського суду Харківської області від 02.12.2019 р у справі № 5023/2518/12.

20.01.2020 р. від Харківської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу в якому просять ухвалу суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Вважають, що ухвала суду першої інстанції прийнята з додержанням вимог матеріального та процесуального права. Наголошують, що умовами договору оренди земельної ділянки передбачено його розірвання в односторонньому порядку у випадку, зокрема, не сплати орендної плати, а також не виконання умов договору оренди. Вважають, що матеріалами справи підтверджено, що орендар не сплачував орендну плату з 2015 року, а тому, є всі підстави для розірвання договору оренди. Крім того, будівельні роботи на земельній ділянці не здійснюються, що також є підставою для розірвання договору оренди землі. Наголошують, що повернення земельної ділянки не тягне за собою знищення (знесення) об`єктів незавершеного будівництва, а тому знаходження на земельній ділянці майна, яке належить боржнику та іншим фізичним особам, не призведе до порушення права власності цих осіб.

Крім того, 21.01.2020 р. від ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 на адресу Східного апеляційного господарського суду надійшли апеляційні скарги на ухвалу господарського суду Харківської області від 02.12.2019 р. по справі № 5023/2518/12 в якій він просить поновити строк на апеляційне оскарження, ухвалу по справі скасувати та прийняти нове рішення про відмову у задоволені позовних вимог в частині зобов`язання ТОВ «Моноліт» будівельний альянс» повернути земельну ділянку загальною площею 4.4177 га по вул . Балакірєва у м. Харкові територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан. Наполягають, що суд першої інстанції за результатом розгляду позовної заяви прийняв ухвалу, замість рішення, що в свою чергу змінило строки оскарження, що є порушенням ч.3 ст.232 ГПК України, згідно якої розгляд справи по суті судом першої інстанції закінчується ухваленням рішення суду.

Наполягають, що до завершення будівництва об`єкта нерухомого майна, який проінвестовано іншими особами, останнім, як інвесторам, належать саме майнові права на цей об`єкт нерухомого майна (постанова Великої палати Верховного Суду від 20.03.2019 р. № 761/20612/15-ц). Вважають, що під час виконання ухвали суду Харківська міська рада буде мати усі підстави для знесення нерухомого майна (незавершеного будівництва) внаслідок чого особи, в тому числі заявники апеляційних скарг, які на підставі укладених з ТОВ «Моноліт» будівельний альянс» договорів про участь у будівництві інвестували грошові кошти в будівництво вищезазначеного житлового комплексу, будуть позбавлені як інвестиційних коштів так і можливості в майбутньому отримати квартири, (котеджі) за які було сплачено кошти. Посилається на те, що Судом першої інстанції не надано правової оцінки та не зазначено про подальшу долю нерухомого майна, яке не належить ТОВ «Моноліт» будівельний альянс». Судом також не з`ясовано яке коло осіб інвестували свої грошові кошти в об`єкт будівництва.

Крім того, 22.01.2020 р. від ОСОБА_4 на адресу Східного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга на ухвалу господарського суду Харківської області від 02.12.2019 р у справі № 5023/2518/12 в якій просить ухвалу суду скасувати та прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог з тих же підстав, які викладені у вищезазначених апеляційних скаргах.

Ухвалами Східного апеляційного господарського суду від 22.01.2020 р. поновлено ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 пропущений строк на апеляційне оскарження та відкрите апеляційне провадження за апеляційними скаргами ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 на ухвалу Господарського суду Харківської області від 02.12.2019 р. у справі №5023/2518/12 та об`єднано в одне апеляційне провадження апеляційну скаргу арбітражного керуючого та третіх осіб.

23.01.2020 р. ухвалою Східного апеляційного господарського суду поновлено ОСОБА_4 пропущений строк на апеляційне оскарження ухвали Господарського суду Харківської області від 02.12.2019 р. у справі № 5023/2518/12 , відкрите апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_4 та об`єднано в одне апеляційне провадження апеляційну скаргу ОСОБА_4 з апеляційними скаргами арбітражного керуючого та третіх осіб. Цією ж ухвалою зобов`язано ОСОБА_4 надати до суду докази участі у якості кредитора при розгляді справи № 5023/2518/12.

05.02.2020 р. на адресу Східного апеляційного господарського суду від Харківської міської Ради надійшов відзив на апеляційні скарги третіх осіб, у якому просять ухвалу суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційні скарги без задоволення. Вважають, що суд першої інстанції за наслідками розгляду їх заяви про розірвання договору оренди правомірне виніс саме ухвалу на підставі ст.9 Кодексу України з процедур банкрутства. Вважають, що матеріалами справи доведено, що орендар за період з 01.12.2015 р. по 30.11.2018 р. не здійснював оплату орендної плати. Оскільки предметом розгляду цієї справи є розірвання договору оренди земельної ділянки, умовами якого передбачено його розірвання у разі не сплати орендарем орендної плати, а Харківська міська рада не вимагає стягнення заборгованості, то з`ясування обставин за який час виникла заборгованість і з яких підстав не потрібно. Вважають, що повернення земельної ділянки ні яким чином не порушує права заявників апеляційних скарг.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 23.01.2020 р. розгляд справи відкладено на 18.02.2020 р.

18.02.2020 р. від представника ОСОБА_4 надійшло клопотання про приєднання до матеріалів справи доказів, що ОСОБА_4 є кредитором по справі № 5023/2518/12.

Крім того, 18.02.2020 р. на адресу Східного апеляційного господарського суду від ОСОБА_5 . ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 . ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 надійшло клопотання про залучення їх до розгляду справи в якості третіх осіб які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на боці відповідача. В обґрунтування свого клопотання посилаються, що вони, у 2006 році уклали з боржником договори про участь у будівництві за умовами яких повинні були отримати у власність об`єкти нерухомості, які розташовуються на спірній земельній ділянці. У зв`язку з чим, рішення по справі буде зачіпати їх права та обов`язки.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 18.02.2020 р. оголошено перерву до 26.02.2020 р.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 26.02.2020 р. залучено до розгляду справи в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору заявника апеляційної скарги (кредитора по справі) ОСОБА_4 . У задоволенні клопотання ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 . ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 про залучення їх до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на боці відповідача відмовлено з підстав, висвітлених в ухвалі. Оголошено перерву до 03.03.2020 р.

03.03.2020 р. від представника третіх осіб на адресу Східного апеляційного господарського суду надійшли додаткові пояснення, в яких повідомляється, що за наслідками укладених договорів вони набули право власності на об`єкти незавершеного будівництва, а саме котеджі.

У судовому засіданні, яке відбулося 03.03.2020 р. оголошувалася перерва до 04.03.2020р, (ухвала від 03.03.2020)

У судовому засіданні, яке відбулося 04.03.2020 р. оголошувалася перерва до 05.03.2020 р. (ухвала від 04.03.2020)

У судових засіданнях представник третіх осіб підтримав вимоги, які викладені у апеляційних скаргах.

Представник Харківської міської ради проти задоволення апеляційних скарг заперечував.

Арбітражний керуючий Бєлова Олена Анатоліївна своїм правом на участь у судових засіданнях не скористалася. Проте, надіслала на адресу Східного апеляційного господарського суду клопотання про розгляд справи без її участі.

Явка представників сторін не визнавалася обов`язковою.

Стаття 269 Господарського процесуального кодексу України встановлює межі перегляду справи в суді апеляційної інстанції.

Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

У суді апеляційної інстанції справи переглядаються за правилами розгляду справ у порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням особливостей, передбачених у цій главі. (ст.270 ГПК України)

Заслухавши доповідь головуючого по справі (судді доповідача), дослідивши матеріали справи, апеляційні скарги, заслухавши представників сторін, які з`явилися у судове засідання, перевіривши в межах доводів та вимог апеляційних скарг, правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права. судова колегія приходить до висновку щодо наявності підстав для задоволення апеляційних скарг з огляду на нижче викладене.

Судом першої інстанції встановлено наступні обставини справи

На підставі рішення Харківської міської ради від 28.04.2004 №66/04 та від 06.10.2004 №144/04 між Харківською міською радою та ТОВ "Моноліт" будівельний альянс" (код ЄДРПОУ: 32436574) укладено договір оренди землі від 01.08.2005 №040567100007 на земельну ділянку площею 4,4177 га по вул.Балакірєва у м.Харкові для будівництва кварталу житлової забудови (строком на період будівництва: до 01.06.2006, але не пізніше здачі об`єкту до експлуатації) та для експлуатації об`єкту (на період експлуатації до 01.05.2029).

Рішенням Харківської міської ради від 26.07.2006 № 79/06 та від 24.12.2008 №351/08 відповідачу продовжено строки будівництва до 31.12.2008 та до 31.12.2010, відповідно. Проте, до спірного договору оренди землі додаткову угоду щодо зміни розміру орендної плати та продовження строку оренди землі на період будівництва та для подальшої експлуатації об`єкту не укладено.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно право власності на об`єкт незавершеного будівництва, житловий комплекс, який розташований на земельній ділянці площею 4,4177 га (кадастровий номер 6310136300:16:013:0032) по вул.Балакірєва у м.Харкові зареєстроване з 31.10.2012 за ТОВ "Моноліт" будівельний альянс" на підставі договору оренди землі від 01.08.2005 №040567100007.

Також, згідно даної інформації право власності на незавершене будівництво житлового будинку з відсотком готовності 47% загальною площею 571,7 кв.м., яке розташоване на земельній ділянці загальною 4,417га (кадастровий номер 6310136300:16:013:0032) по АДРЕСА_4 з 14.12.2018 зареєстроване за ОСОБА_1 на підставі договору відступлення права вимоги від 30.03.2018 № 30-03/18/4.

Відповідно до цієї ж інформації право власності на незавершене будівництво житлового будинку з відсотком готовності 47% загальною площею 571,7 м.кв., яке розташоване на земельній ділянці загальною 4,4177 га (кадастровий номер 6310136300:16:013:0032) по адресі АДРЕСА_5 з 14.12.2018 зареєстроване за ОСОБА_3 на підставі договору відступлення права вимоги від 30.03.2018 № 30-03/18/1.

Відповідно до цієї ж інформації право власності на незавершене будівництво житлового будинку з відсотком готовності 17% загальною площею 200,4 м.кв., яке розташоване на земельній ділянці загальною 4,4177 га (кадастровий номер 6310136300:16:013:0032) по адресі АДРЕСА_6 з 14.12.2018 зареєстроване за ОСОБА_2 на підставі договору відступлення права вимоги від 30.03.2018 № 30-03/18/2.

ГУ ДФС України в Харківській області своїм листом на адресу директора департаменту територіального контролю Харківської міської ради від 14.01.2019 №935/9/20-40-12-03-17 щодо сплати податку ТОВ «Моноліт» будівельний альянс», п.н. 32436572 за використання земельної ділянки, що знаходиться за адресом м.Харків. вул. Балакірєва повідомила наступне. Згідно даних інтегрованої картки платника та поданих до контролюючого органу податкових декларацій, ТОВ «Моноліт» будівельний альянс» є платником орендної плати за земельну ділянку, розташовану у Шевченківському районі. Сума податкового боргу складає 172 937,22 станом на 01.12.2015 р., 181 419,04 грн станом на 3112.2016 р., 190 081,68 грн станом на 31.12.2017 р., 198 060, 13 грн станом на 01.12.2018 р.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що постановою Господарського суду Харківської області від 18 вересня 2014 р. Товариство з обмеженою відповідальністю «Моноліт» будівельний альянс» визнано банкрутом та відкрито ліквідаційну процедуру.

У цій же ухвалі зазначено, що з дня прийняття господарським судом постанови про визнання боржника банкрутом і відкриття ліквідаційної процедури, зокрема:

-господарська діяльність банкрута завершується закінченням технологічного циклу з виготовлення продукції у разі можливості її продажу за виключенням укладення та виконання договорів, що мають на меті захист майна банкрута або забезпечення його збереження у належному стані, договорі оренди майна, яка тимчасово не використовується, на період до його продажу в процедурі ліквідації тощо;

-строк виконання всіх грошових зобов`язань банкрута вважається таким, що настав;

-у банкрута не виникає жодних додаткових зобов`язань (у тому числі зі сплати податків і зборів (обов`язкових платежів), крім витрат, безпосередньо пов`язаних із здійсненням ліквідаційної процедури.

-припиняється нарахування неустойки (штрафу, пені), процентів та інших економічних санкцій за всіма видами заборгованості банкрута.

Як зазначалося вище, позов Харківської міської ради про розірвання договору та повернення земельної ділянки ухвалою суду першої інстанції задоволено повністю. Ухвала обґрунтована доведеністю позовних вимог.

Проте, судова колегія не може погодитися з такими висновками суду першої інстанції з огляду на нижчевикладене.

Як вбачається з матеріалів справи, 11.03.2019 р. Харківська міська рада звернулася до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Моноліт» будівельний альянс» за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на боці відповідача фізичних осіб ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 15.03.2019 р. по справі №5023/2518/12 заява Харківської міської ради про розірвання договору оренди землі призначена до розгляду в рамках справи про банкрутство № 5023/2518/12 за заявою Приватного АТ «Українська гірничо-металургійна компанія» про визнання банкрутом ТОВ «Моноліт будівельний альянс».

Таким чином, розгляд позовної заяви Харківської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки відбувався в рамках справи про банкрутство на підставі ст.ст. 232-235 Господарського процесуального кодексу України, ст.ст. 38-46 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом»

Розгляд заяви судом першої інстанції завершено 02.12.2019 р. шляхом прийняття відповідної ухвали.

Судова колегія зазначає, що 21.04.2019 набув чинності Кодекс України з процедур банкрутства (вступив в дію 21.10.2019).

Частиною 4 Прикінцевих та перехідних положень Кодексу України з процедур банкрутства встановлю, що з дня введення в дію цього Кодексу подальший розгляд справ про банкрутство здійснюється відповідно до положень цього Кодексу незалежно від дати відкриття провадження у справі про банкрутство, крім справ про банкрутство, які на день введення в дію цього Кодексу перебувають на стадії санації, провадження в яких продовжується відповідно до Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом". Перехід до наступної судової процедури та подальше провадження у таких справах здійснюється відповідно до цього Кодексу.

Стаття 7 Кодексу України з процедур банкрутства встановлює порядок розгляду спорів, стороною в яких є боржник, а саме.

Спори, стороною в яких є боржник, розглядаються господарським судом за правилами, передбаченими Господарським процесуальним кодексом України, з урахуванням особливостей, визначених цією статтею.

Господарський суд, у провадженні якого перебуває справа про банкрутство, в межах цієї справи вирішує всі майнові спори, стороною в яких є боржник; спори з позовними вимогами до боржника та щодо його майна; спори про визнання недійсними результатів аукціону; спори про визнання недійсними будь-яких правочинів, укладених боржником; спори про повернення (витребування) майна боржника або відшкодування його вартості відповідно; спори про стягнення заробітної плати; спори про поновлення на роботі посадових та службових осіб боржника; спори щодо інших вимог до боржника.

Склад учасників розгляду спору визначається відповідно до Господарського процесуального кодексу України.

Господарський суд розглядає спори, стороною в яких є боржник, за правилами, визначеними Господарським процесуальним кодексом України. За результатами розгляду спору суд ухвалює рішення.

У разі якщо відповідачем у такому спорі є суб`єкт владних повноважень, суд керується принципом офіційного з`ясування всіх обставин у справі та вживає визначених законом заходів, необхідних для з`ясування всіх обставин у справі, у тому числі щодо виявлення та витребування доказів, з власної ініціативи.

Матеріали справи, в якій стороною є боржник, щодо майнових спорів з вимогами до боржника та його майна, провадження в якій відкрито до відкриття провадження у справі про банкрутство, надсилаються до господарського суду, в провадженні якого перебуває справа про банкрутство, який розглядає спір по суті в межах цієї справи.

З огляду на наведене, судова колегія погоджується зі твердженням заявників апеляційних скарг про наявність процесуальних порушень при розгляді заяви Харківської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки, оскільки за наслідками розгляду заяви Харківської міської ради про розірвання договору оренди, суд першої інстанції повинен був прийняти рішення, а не ухвалу.

Що стосується розгляду спору по суті.

Як вбачається з тексту позовної заяви, Харківська міська рада просить розірвати договір оренди земельної ділянки у зв`язку з не виконанням боржником його істотних умов, а саме: не внесення орендарем орендної плати, порушення строків завершення будівництва, не укладання з Харківською міською радою договору на пайову участь у розвитку інфраструктури міста Харкова.

Відповідно до приписів ст. 792 Цивільного кодексу України та ст. 93 Земельного кодексу України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

В той же час, відповідно до статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Стаття 24 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на момент укладання договору) закріплює права орендодавця, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

Права та обов`язки орендаря визначено статтею 25 цього Закону, згідно з якою орендар земельної ділянки зобов`язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки; встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; у п`ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу доходів і зборів.

Стаття 32 Закону України «Про оренду землі» встановлює, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст.24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодекс України та іншими законами України.

Як зазначалося вище, між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Моноліт» будівельний альянс» було підписано договір оренди від 01.08.2005 №040567100007 на земельну ділянку площею 4,4177 га по вул.Балакірєва у м.Харкові для будівництва кварталу житлової забудови (строком на період будівництва: до 01.06.2006, але не пізніше здачі об`єкту до експлуатації) та для експлуатації об`єкту ( на період експлуатації до 01.05.2029).

Зазначений договір було укладено на підставі рішення Харківської міської ради від 28.04.2004 за №66/04 та від 06.10.2004 за №144/04.

У пункті 7 Договору сторони передбачили, що у випадку не здачі об`єктів до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також не отримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню у встановленому порядку.

Крім того, підпунктом « б» пункту 38 Договору встановлено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок не виконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Відповідно до пункту 39 Договору, умовами розірвання договору оренди в односторонньому порядку є, в тому числі, несплата розміру орендної плати протягом більш ніж три місяці.

Позивач, вимагаючи у 2019 році розірвання договору оренди земельної ділянки з посиланням на не сплату орендарем орендної плати з 2015 року та не завершенням будівництва у строки, встановлені договором, не врахував, що орендар - ТОВ «Моноліт» будівельний альянс» постановою Господарського суду Харківської області від 18.09.2014 року по справі № 5012/2518/12 визнано банкрутом.

Відповідно до приписів частини 1 ст.38 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» (який діяв на час прийнятті постанови) з дня прийняття господарським судом постанови про визнання боржника банкрутом і відкриття ліквідаційної процедури, зокрема, у банкрута не виникає жодних додаткових зобов`язань (у тому числі зі сплати податків і зборів (обов`язкових платежів), крім витрат, безпосередньо пов`язаних із здійсненням ліквідаційної процедури.

Крім того, цією ж статтею встановлено, що з дня прийняття господарським судом постанови про визнання боржника банкрутом і відкриття ліквідаційної процедури:

-господарська діяльність банкрута завершується закінченням технологічного циклу з виготовлення продукції у разі можливості її продажу за виключенням укладення та виконання договорів, що мають на меті захист майна банкрута або забезпечення його збереження (підтримання) у належному стані, договорів оренди майна, яке тимчасово не використовується, на період до його продажу в процедурі ліквідації тощо;

Тобто в силу Закону, орендар (з моменту визнання його банкрутом - вересень 2014 р.) не міг продовжувати будівництво. Крім того, у нього був відсутній обов`язок сплачувати орендну плату за договором оренди земельної ділянки, оскільки згідно пунктів 14.1.136 ст.14 Податкового кодексу України, орендна плата земельні ділянки державної та комунальної власності це обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.

Стаття 11 Цивільного кодексу України встановлює, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини.

Відповідно до приписів ст. 526 Цивільного кодексу України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Стаття 598 Цивільного кодексу України встановлює, підстави припинення зобов`язання. Зокрема, зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.

З огляду на відсутність у орендаря з моменту визнання його банкрутом (вересень 2014 року) зобов`язань по сплаті орендної плати як обов`язкового платежу, а також наявність прямої заборони на проведення господарської діяльності (в даному випадку завершення будівництва), висновок суду першої інстанції щодо наявності підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки є безпідставним.

Посилання представника Харківської міської ради на ту обставину, що заборгованість з орендної плати виникла раніше, ще до визнання орендаря банкрутом, не підтверджено матеріалами справи. Жодного розрахунку з цього приводу позивачем не здійснено. З наданою до справи довідки ГУ ДФС України в Харківській області, на яку посилається позивач та суд першої інстанції, неможливо встановити яким чином здійснювався розрахунок орендної плати. При цьому, згідно даних зазначених у листі, розмір щорічної орендної плати складав з 2015 - 477,51 грн, 2016 р. - 8 004,31 грн, 2017 р. - 8 662,64 грн, у 2018 р. - 7 978,45 грн. жодних пояснень щодо збільшення річної орендної плати у 2016 - 2017 р.р. та зменшення у 2018 р. матеріали справи не містять.

Крім того, як зазначалося вище, в силу приписів частини 1 ст.38 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» у ТОВ «Моноліт» будівельний альянс» з вересня 2014 роки взагалі не виникало обов`язку щодо сплати обов`язкових платежів, у тому числі і орендної плати.

В матеріалах справи також відсутні докази, що орендодавець, до вересня 2014 року (дата визнання ТОВ «Моноліт» будівельний альянс» банкрутом), скористався своїм право на односторонню відмову від договору, яке прямо закріплено у п.39 Договору оренди земельної ділянки.

Наведена позивачем судова практика не стосується випадків, коли орендаря земельної ділянки у встановленому законом порядку визнано банкрутом.

Крім того, на земельній ділянці за орендарем у Реєстрі зареєстрований об`єкт нерухомого майна (об`єкт незавершеного будівництва, стан готовності 47 відсотків ) .

Згідно наданої до справи інформації на цій же земельній ділянці зареєстровано право власності на незавершене будівництво за фізичними особами ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 .

Згідно письмового пояснення представника третіх осіб, це недобудовані котеджи право, власності на які зареєстровано за третіми особами.

Крім того, представник третіх осіб у судових засіданнях неодноразово звертав увагу суду, що між боржником та фізичними особами, кількість яких становить приблизно 75 осіб, було укладено договори на пайову участь у будівництві, а отже зазначені особи також мають саме майнові права на об`єкт інвестування.

Стаття 34 Закону України «Про оренду землі» встановлює наслідки припинення або розірвання договору оренди землі.

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Судова колегія бере до уваги підпунктом «з» пункту 31 Договору, яким, зокрема, визначено обов`язки орендаря, та встановлено наступне: при передачі земельної ділянки орендарю (з врахуванням тексту договору сторони мали на увазі «орендодавцю») до підписання акту прийому передачі привести земельну ділянку у придатний для подальшого використання стан у тому числі усунути недоліки вказані орендодавцем. Приведення земельної ділянки у придатний стан включає в себе благоустрій території та інші дії за необхідністю. При цьому за орендарем залишається право власності на всі будівлі які будуть збудовані на ділянці у відповідності до вимог чинного законодавства.

З огляду на приписи підпункту «з» п.31 Договору, розірвання договору оренди земельної ділянки не призведене до відновлення порушеного права Харківської міської ради, оскільки на цій земельній ділянці залишаються об`єкти нерухомості (об`єкти незавершеного будівництва), які належать на праві власності як орендарю так і фізичним особам (треті особи по цій справі) , що унеможливлює в подальшу передачу цієї земельної ділянки іншим особам.

Зазначене право буде поновлено лише у разі продажу в процесі ліквідаційної процедури об`єктів незавершеного будівництва, які належать орендарю, (ТОВ «Моноліт» будівельний альянс») іншим особам, які, в свою чергу, повинні будуть укласти з Харківською міською радою новий договір оренди земельної ділянки та виконувати його умови.

Що стосується посилання позивача, як на підставу для розірвання договору оренди, на не укладання орендарем з Харківською міською радою договору на пайову участь у розвитку інфраструктури міста Харкова, укладання якого передбачено рішенням Виконавчого комітету Харківської міської ради від 09.11.2011 за №804 "Про пайову участь замовників у розвитку інфраструктури м.Харкова", то зазначена обставина не є підставою для розірвання договору оренди землі, оскільки договір оренди було укладено у 2005 році, а рішення, на яке посилається позивач, прийнято у 2011 році.

Відповідно до приписів ст. 275 Господарського процесуального кодексу України, Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема, залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення; скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Стаття 277 Господарського процесуального кодексу України встановлює, що підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:

1) не з`ясування обставин, що мають значення для справи;

2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;

3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи;

4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

В даному випадку судом першої інстанції не було враховано усі обставини справи, у зв`язку з чим, апеляційні скарги підлягають задоволенню, а ухвала суду першої інстанції скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволені позову.

Керуючись статтями 269, 270 , 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, статтею 7 Кодексу України з процедур банкрутства, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду, -

ПОСТАНОВИЛА:

1.Апеляційні скарги Арбітражного керуючого Бєлової Олени Анатоліївни, м.Київ за вх. №2 Х/1, ОСОБА_1 , м.Харків, за вх. №337 Х/1, ОСОБА_2 , м.Харків, за вх. №338 Х/1, ОСОБА_3 , м.Харків, за вх. №339 Х/1, ОСОБА_4 , м.Харків, за вх. №348 Х/1 на ухвалу господарського суду Харківської області від 02.12.19 у справі № 5023/2518/12 - задовольнити.

2.Ухвалу Господарського суду Харківської області від 02.12.19 у справі №5023/2518/12 - скасувати.

3.Прийняти нове рішення по справі № 5023/2518/12.

У задоволені позовної заяви Харківської міської ради (вх. № 664/19 від 11.03.2019) про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки - відмовити.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження передбачено ст. 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 06.03.2020

Головуючий суддя О.І. Склярук

Суддя В.І. Сіверін

Суддя В.С. Хачатрян