ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
29.03.10 Справа № 19/155
Львівський апеляційний господарський суд в складі колегії
головуючого –судді - О.Л. Мирутенко
суддів - Г.М. Гнатюк
- Н.М. Кравчук
Розглянувши апеляційну скаргу виконавчого комітету Кузнецовської міської ради
на рішення господарського суду Рівненської області від 12.01.2010 року.
у справі № 19/155
за позовом: підприємця ОСОБА_2
до 1: Кузнецовської міської ради
до 2: виконавчого комітету Кузнецовської міської ради
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Головне управління державного казначейства України у Рівненській області
про: визнання недійсним договору купівлі-продажу
З участю представників :
від позивача –ОСОБА_3 –представник (довіреність №б/н від 11.11.2009р.)
від відповідача 1, 2 –не з’явилися.
від третьої особи –не з’явився.
Встановив :
Рішенням господарського суду Рівненської області від 12.01.2010р., суддя Тимошенко О.М., позов підприємця ОСОБА_2 було задоволено. Визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, укладений між Кузнецовською міською радою та ФОП ОСОБА_2 27.05.2008р. і посвідчений приватним нотаріусом Полюхович В.А. Стягнуто з Кузнецовської міської ради на користь ФОП ОСОБА_2 240000 грн. сплачено вартості земельної ділянки. Стягнуто з Кузнецовської міської ради на користь ФОП ОСОБА_2 85 грн. витрат по сплаті державного мита та 236 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
З даним рішенням не погодився виконавчий комітет Кузнецовської міської ради і оскаржив його в апеляційному порядку з тих підстав, що господарським судом було неповно досліджені обставини, які мають значення для справи.
Розгляд справи відкладався.
Сторони були повідомлені належним чином про час та місце судового розгляду, що підтверджується реєстром Львівського апеляційного господарського суду на відправлення рекомендованої кореспонденції від 03.03.2010р.
Розглянувши матеріали справи, оцінивши докази, колегія суддів прийшла до висновку, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення господарського суду Рівненської області від 12.01.2010р. у справі №19/155 без змін, враховуючи наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, 27 травня 2008 року між Кузнецовською міською радою та ФОП ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення. Відповідно до предмету договору (п. 1.1) продавець (відповідач-1) на підставі свого рішення № 332 від 29.02.2008 року "Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення на земельному аукціоні", протоколу земельних торгів (аукціону) від 08.04.2008 року, та свого рішення № 387 від 16.05.2008 року "Про внесення змін до рішення міської ради від 29.02.2008 року № 332", передає за плату, а покупець (позивач) приймає у власність і оплачує земельну ділянку з усіма обтяженнями та сервітутами, яка знаходиться за адресою: місто Кузнецовськ Рівненської області, Рівненська дорога, загальною площею 4020,00 кв.м.
Земельна ділянка, зазначена в п. 1.1. цього договору має зони обмеження загальною площею 418,0 кв.м., план меж яких є невід'ємною частиною цього договору. Покупець погоджується прийняти у власність вказану земельну ділянку із зазначеними обмеженнями, (п. 1.2). Земельна ділянка, зазначена в п. 1.1., продається для здійснення підприємницької діяльності, а саме для розміщення та обслуговування автостоянки (п. 1.3).
Пунктом 2.1 договору встановлено, що згідно протоколу земельних торгів (аукціону) від 08.04.2008 року ціна продажу земельної ділянки становить 240000,00 (двісті сорок тисяч) гривень 00 копійок.
Згідно пункту 6.1 договору, обов'язок продавця передати земельну ділянку покупцю вважається виконаним і право власності на земельну ділянку переходить до покупця після повної сплати її вартості, одержання покупцем державного акта на право власності на земелю та після встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
Договір посвідчено приватним нотаріусом Кузнецовського міського нотаріального округу Рівненської області Полюхович В.А. та зареєстровано в реєстрі за № 2387.
Належна до сплати грошова сума 240 000 грн. була сплачена підприємцем ОСОБА_2 Кузнєцовській міській раді на вказаний у п.2.3 договору депозитний рахунок у Головному управлінні Державного казначейства України у Рівненській області.
У червні 2008р., після повної сплати позивачем вартості придбаної земельної ділянки загальною площею 4 020,0 кв.м, яка знаходиться у м.Кузнєцовськ, Рівненська дорога, під час перенесення в натурі меж її зон обмежень, було встановлено, що на земельній ділянці діють спеціальні обмеження, зона яких всупереч встановленому договором - фактично складає 3 780,0 кв.м., тобто майже вдесятеро більша і займає більше 90% земельної ділянки, що стверджується матеріалами справи.
Враховуючи відсутність згоди з істотної умови - прийняття земельної ділянки із зоною обмеження вдесятеро більшою, ніж передбачено договором, підприємець ОСОБА_2 звернувся до Кузнєцовської міської ради з пропозицією погодитись на добровільно розірвання договору. Однак, дане звернення позивача було залишено останньою без задоволення з мотиву можливості покладення бруківки та встановлення малих архітектурних форм, які не потребують отримання дозволу на будівництво (а.с. 18-19).
Позивач вважає, що за умови існування обмежень площею 3 780,0 кв.м, проти узгоджених 418,0 кв.м., придбана земельна ділянка несільськогосподарського призначення для розміщення автостоянки не може бути ним використана з облаштуванням постами ТО, ТР, включаючи пункти-пости самообслуговування - смотрові ями, естакаду та автомийку з рециркуляцією води, чим порушується його право вільно розпоряджатись власністю та здійснювати підприємницьку діяльність на власний розсуд.
В зв’язку з цим підприємець ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, укладений між Кузнецовською міською радою та ним 27.05.2008р.
Як зазначається у п.2 ст.131 ЗК України, укладення передбачених у п.1 цієї статті угод щодо земельних ділянок здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу. Загальні вимоги щодо поняття, форми, порядку укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки визначені у Цивільному кодексі України. Виходячи зі змісту ст.655 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки - це двосторонній правочин, відповідно до якого одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати земельну ділянку у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти земельну ділянку і сплатити за неї певну грошову суму. Сторонами договору купівлі-продажу землі виступають власники земельних ділянок або органи державної влади та місцевого самоврядування з однієї сторони, а з іншої - покупці земельних ділянок.
Нормами ЗК України закріплюються вимоги щодо земельної ділянки, як предмета угоди, правового становища покупців і продавців земельних ділянок, змісту угод, порядку укладення, оформлення і виконання договору купівлі-продажу земельних ділянок. Зокрема, ст.127 ЗК України регулює особливості укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок державної і комунальної власності.
Обмеженням права на землю є встановлена відповідно до чинного законодавства заборона або покладення на суб'єктів такого права додаткового обов'язку щодо вчинення дій, пов'язаних з набуттям, використанням та відчуженням земельних ділянок. Згідно з вимогами ст.110 ЗК України на використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором.
У даному спорі, обмеження земельної ділянки зумовлені розташуванням під нею напірного колектору, водопроводу та зони їх санітарної охорони.
Зазначені обмеження забороняють землекористувачу будівництво на земельній ділянці капітальних споруд, тобто зведення будівель, які мають фундамент, оскільки зведення таких створюватиме небезпеку руйнування комунального напірного колектора та водопроводу.
Державні будівельні норми В.2.3-15:2007, затверджені наказом Мінбуду України від 07.02.2007р. №44, введені в дію з 01.08.2007р. розповсюджуються на проектування нових та реконструкцію існуючих автостоянок і гаражів (на виділеній земельній ділянці) незалежно від форм їх власності, відомчої приналежності і є обов'язковими для всіх проектувальних і будівельних організацій. Норми встановлюють основні положення і вимоги до об'ємно-планувальних рішень, а також до інженерного обладнанню автостоянок для постійного та тимчасового зберігання автомобілів.
Розділ "5" зазначених ДБН передбачає, що крім відкритих майданчиків для стоянки автомобілів, у складі автостоянок повинні бути приміщення для чергових та збереження реманенту, відповідні елементи інженерного обладнання і благоустрою, можуть бути пости ТО, ТР та мийки автомобілів, включаючи пункти-пости самообслуговування, смотрові ями, естакади, місця чистки салону автомобіля. Автостоянки повинні проектуватись з твердим покриттям (асфальтобетонне, бетонне, гравійне, щебеневе та ухилами у повздовжньому та поперековому напрямках.
Необхідність влаштування постів мийки автомобілів з очисними спорудами і зворотною системою водозабезпечення згідно розділу "7" ДБН, визначається завданням на проектування на автостоянках, які мають більше 100 машино-місць. Робочі пости ТО та ТР повинні розміщуватись в закритих приміщеннях, при цьому висота приміщень не менше 2,5 метрів, а обладнані підйомними механізмами - не менше 3,9 метрів.
На відкритих майданчиках може здійснюватись лише підкачка шин, регулювання світла фар, чищення салону.
З огляду на зазначені вимоги Державних будівельних норм В.2.3-15:2007 є необгрунтованими твердження відповідача-апелянта щодо можливості встановлення позивачем малих архітектурних форм та облаштування автостоянки асфальтобетонним або щебеневим покриттям чи мощення плиткою, оскільки і асфальтове покриття є спорудою, тобто удосконаленим покриттям капітального типу, яке збудовано з ущільнених асфальтобетонних сумішей.
Стаття 638 ЦК України визначає, що договір є укладеним, якщо сторони в належній досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Угоди про перехід права власності на земельні ділянки, згідно ст.132 ЗК України, укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються. Угоди повинні містити: назву сторін; вид угоди; предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо); документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку; відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки; відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням, договірну ціну; зобов'язання сторін.
Предметом угод про передачу права власності на земельні ділянки є конкретні, індивідуально визначені на місцевості земельні ділянки відповідної площі та правового режиму. Якщо земельна ділянка має обтяження чи обмеження щодо її використання за цільовим призначенням, то у договорі мають бути зазначені зміст цих обтяжень та обмежень, а також підстави їх встановлення.
Крім того, статтями 15,16 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого майнового права та інтересу у разі його порушення, невизнання або оспорення. Способом захисту цивільних прав та інтересів може, зокрема бути визнання правочину недійсним. Як вбачається із змісту статті 203 Цивільного кодексу України, правочин є дійсним, якщо він відповідає загальним умовам дійсності правочину, зокрема, волевиявлення учасника правочину має бути вільним та відповідати його внутрішній волі, (частина третя цієї статті).
Частиною першою статті 215 Цивільного кодексу встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК. Отже, наявність вільного волевиявлення учасників правочину, його відповідність внутрішній волі при укладенні цього правочину та спрямованість правочину на реальне настання правових наслідків є необхідними умовами визнання останнього дійсним, а відсутність вільного волевиявлення учасника правочину та його неспрямованість на реальне настання обумовлених ним правових наслідків є підставами для визнання правочину недійсним.
Як зазначалось вище, пунктом 1.2 договору закріплено згоду покупця на прийняття земельної ділянки із зонами обмеження, загальна площа яких складає 418,0 кв.м , план меж яких є невід'ємною частиною цього договору, що складала лише 10% від загальної площі земельної ділянки.
При цьому, заперечення відповідачем-апелянтом виявленої невідповідності фактичної площі зони обмежень спростовується проектом землеустрою щодо відведення земельної ділянки, який було виконано на замовлення Кузнецовської міської ради до проведення аукціону та укладення договору купівлі-продажу. З пояснювальної записки до проекту (п. II абз. 5) вбачається, що через земельну ділянку проходить підземний водопровід та напірні колектори навколо яких згідно висновку земельного відділу і відділу архітектури та містобудування діють охоронні зони та зони санітарної охорони (обмеження). В експлікації земельних угідь визначено охоронну зону напірних колекторів та водопроводу в розмірі 3780,00 кв.м.
Таким чином, зазначення у договорі зон обмежень у значно менших розмірах ніж є насправді, являється введенням покупця в оману.
Згідно ч. 1 ст. 230 ЦК України, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (ч. 1 ст. 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. За умовами ч. 1 ст. 229 ЦК України, якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.
Тобто, перебування 90% площі земельної ділянки під дією обмежень її використання порушує інтереси покупця, які потребують захисту.
За таких обставин справи місцевий господарський суд дійшов правильного висновку, що договір суперечить вимогам ст.328 ЦК України, 132 ЗК України, згідно з якими, угоди про перехід права власності на земельні ділянки набуваються на підставах, що не заборонені законом і повинні містити відомості про предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення), відомості про обсяг наявних обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням, договірну ціну; зобов'язання сторін.
Правовими наслідками укладення недійсних договорів є повернення сторін у початковий стан.
Відповідно до частини першої статті 216 ЦК України, у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
З матеріалів справи вбачається, що сплативши повну вартість земельної ділянки, позивач її не прийняв і не може використовувати за цільовим призначенням.
Тому апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що позов є обгрунтований та підлягає задоволенню - оспорюваний договір належить визнати недійсним та стягнути в порядку реституції з Кузнєцовської міської ради на користь СПД ОСОБА_2 240 000,00 грн.
З огляду на викладене, колегія Львівського апеляційного господарського суду вважає, що рішення господарського суду Рівненської області від 12.01.2010р. ґрунтується на матеріалах і обставинах справи, відповідає нормам матеріального і процесуального закону, а тому відсутні правові підстави для його скасування.
Керуючись ст.ст. 101, 103, 105 ГПК України Львівський апеляційний господарський суд
Постановив:
Рішення господарського суду Рівненської області від 12.01.2010 року у справі №19/155 залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Постанову може бути оскаржено в касаційному порядку.
Матеріали справи скеровуються в господарський суд Рівненської області.
Головуючий-суддя О.Л. Мирутенко
Судді: Г.М. Гнатюк
Н.М. Кравчук