Провадження № 2/582/67/19

Справа № 582/1678/18

Копія

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" квітня 2019 р.

Недригайлівський районний суд Сумської області у складі: головуючого судді Петен Я.Л., за участю секретаря Климась С.В., з участю представника позивача ОСОБА_1 , представника відповідачів ОСОБА_2 , розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт. Недригайлів за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Дружба-Нова», смт. Варва Варвинського району Чернігівської області, до ОСОБА_3 , смт. АДРЕСА_1 Влад- АДРЕСА_2 , смт. Терни Недригайлівського району Сумської області, з участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору  - Тернівської селищної ради Недригайлівського району Сумської області, смт. Терни, Недригайлівського району Сумської області, про визнання недійсним договору оренди землі та скасування його реєстрації, визнання поновленим договору оренди землі та укладеною додаткової угоди,-

                                                   В С Т А Н О В И В :

26 грудня 2018 року представник позивача СТОВ «Дружба-Нова», ОСОБА_4 , звернулась до суду з даним позовом та просить ухвалити рішення, яким: 1) визнати поновленим договір оренди від 08.09.2010 земельних ділянок з кадастровими номерами НОМЕР_1 площею 2,819 га та НОМЕР_1 площею 0,3540 га, які розташовані на території Тернівської селищної ради Недригайлівського району, укладений між Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Дружба-Нова» як орендарем та ОСОБА_3 , як орендодавцем, зареєстрований 11.03.2011 за НОМЕР_2 , та визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі, на умовах визначених додатковою угодою в редакції, викладеній представником позивача в позовній заяві; 2) визнати недійсним договір оренди землі б/н від 20.03.2017 на земельні ділянки з кадастровими номерами НОМЕР_1 та НОМЕР_1 , укладений між ОСОБА_3 та Фермерським господарством «Влад-М»; 3) скасувати рішення про державну реєстрацію права оренди Фермерського господарства «Влад-М» на земельну ділянку з кадастровим номером НОМЕР_1 , індексний номер 41672678 від 19.06.2018 та на земельну ділянку з кадастровим номером НОМЕР_1 , індексний номер 41672945 від 19.06.2018, прийняті державним реєстратором Тернівської селищної ради Недригайлівського району Постоєнком Дмитром Олександровичем.

Позовна заява, з посиланням на ст. 124 Земельного Кодексу України, ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», ст. ст. 16, 203, 215, 319, 777, 792 Цивільного Кодексу України, мотивована тим, що 08.09.2010 між відповідачем, ОСОБА_3 , як орендодавцем та власником земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що розташовані на території Тернівської селищної ради Недригайлівського району Сумської області та СТОВ «Дружба-Нова», як орендарем, був укладений договір оренди землі, зареєстрований 11.03.2011, відповідно до умов якого власник відповідних земельних ділянок передав, а СТОВ «Дружба-Нова» прийняло в строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення строком на 7 років. За умовами пунктів 3.2 та 3.3 зазначеного договору оренди, орендар має переважне право на поновлення договору оренди. На виконання статті 33 Закону України «Про оренду землі» та положень вказаного договору, СТОВ «Дружба-Нова» завчасно, 08 лютого 2018 року направило лист-повідомлення про поновлення договору відповідачу ОСОБА_3 разом з проектом додаткової угоди. В свою чергу, відповідач ОСОБА_3 листом від  19 лютого 2018 року повідомив про небажання продовжувати договір оренди з СТОВ «Дружба-Нова», зазначивши про наміри самостійно використовувати земельні ділянки та повідомивши про необхідність повернення йому земельних ділянок після закінчення строку дії договору оренди. При цьому, 20.03.2017 відповідач ОСОБА_3 уклав договір оренди землі з відповідачем - Фермерським господарством «Влад-М», який було зареєстровано 19.06.2018. СТОВ «Дружба-Нова» вважає, що вказаними діями відповідачів було порушено право позивача, як переважного орендаря, у зв`язку з чим позивач просить позов задовольнити.

Ухвалою суду від 10.01.2019 у справі за вказаним позовом відкрито провадження, призначено підготовче судове засідання в порядку загального позовного провадження та залучено до участі в справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, Тернівську селищну раду Недригайлівського району Сумської області.

У спільному відзиві від 11.03.2019 на позов, відповідачі ОСОБА_3 та ФГ «Влад-М», заперечували проти позовних вимог, зазначаючи, що переважне право на поновлення договору оренди СТОВ «Дружба-Нова» порушене не було, оскільки ОСОБА_3 19.02.2018, з дотриманням визначеної законом процедури, повідомив позивача про свої заперечення щодо поновлення (продовження) договору оренди землі від 08.09.2010, а підписані 20.03.2017 між відповідачами договори оренди щодо оспорюваних земельних ділянок було зареєстровано 19.06.2018, тобто після закінчення строку дії договору оренди землі від 08.09.2010, укладеного між ОСОБА_3 та СТОВ «Дружба-Нова», а отже і почали вони діяти лише через три місяці після закінчення строку дії договору від 08.09.2010. Земельні ділянки після закінчення строку дії договору оренди від 08.09.2010 (11.03.2018), використовувались відповідачем ОСОБА_3 самостійно і лише після державної реєстрації договорів оренди від 20.03.2017 (19.06.2018), були передані Фермерському господарству «Влад-М».

Ухвалою суду від 28.03.2019 підготовче провадження закрито та справу призначено до розгляду по суті.

У судовому засіданні представник позивача СТОВ «Дружба-Нова», адвокат Буряк О.І., позов підтримав, просив задовольнити повністю з підстав, викладених у позовній заяві. Додатково пояснив, що, на виконання частин 2-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», СТОВ «Дружба-Нова», як орендар: належно виконувало свої обов`язки за договором оренди землі від 08.09.2010; до закінчення строку дії договору оренди землі від 08.09.2010, тобто до 11.03.2018, повідомило ОСОБА_3 , як орендодавця, в установлені договором та законом строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення було додано проект додаткової угоди. При цьому, ОСОБА_3 , як орендодавець, повідомив про свій намір самостійно використовувати свої земельні ділянки, у той час як фактично ще до закінчення строку дії договору оренди від 08.09.2010, а саме 20.03.2017, вже уклав договір оренди з іншим орендарем - відповідачем ФГ «Влад-М», тим самим порушивши переважне право на поновлення договору оренди з позивачем. На питання щодо продовження користування земельними ділянками після закінчення строку дії договору (11.03.2018), відповіді представник позивача не надав, у зв`язку з тим, що позовні вимоги мотивовані саме ч. ч. 2-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

У судовому засіданні представник відповідачів ОСОБА_3 та Фермерського господарства «Влад-М», адвокат Маківський В.О., заперечив проти позовних вимог повністю, просив відмовити у позові з підстав, викладених у відзиві. Додатково пояснив, що відповідачами, зокрема ОСОБА_3 , не заперечується, що СТОВ «Дружба-Нова», як орендар: належно виконувало свої обов`язки за договором оренди землі від 08.09.2010; до закінчення строку дії договору оренди землі від 08.09.2010, тобто до 11.03.2018, повідомило його, ОСОБА_3 , як орендодавця, в установлені договором та законом строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення було додано проект додаткової угоди, який він отримав. При цьому, ОСОБА_3 , як орендодавець, також з дотриманням визначених як договором так і законом строків двічі – 06.02.2018 та 19.02.2018, повідомив СТОВ «Дружба-Нова» про наявність своїх заперечень щодо поновлення договору оренди та про своє рішення, у зв`язку з чим переважне право позивача на поновлення договору оренди порушене не було, воно припинилось. Укладені з відповідачем ФГ «Влад-М» договори оренди землі було зареєстровано 19.06.2018 вже після закінчення строку дії договору від 08.09.2010 і земля до цього часу оброблялась ОСОБА_3 самостійно.

Представник Тернівської селищної ради Недригайлівського району Сумської області, третьої особи по справі, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, у судове засідання не прибув, подав на адресу суду заяву про розгляд справи без його участі, справу просить розглянути на розсуд суду.

Суд, заслухавши представників сторін, дослідивши наявні у справі докази в їх сукупності, вважає, що позов задоволенню не підлягає, виходячи з такого.

Як встановлено судом, 08 вересня 2010 року між СТОВ «Дружба-Нова», як орендарем, та ОСОБА_3 , як орендодавцем, було укладено договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_3 , як власник земельних ділянок, передав, а СТОВ «Дружба-Нова» прийняло у строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 3,173 га, в тому числі: ріллі 2,8190, сіножаті 0,3540, з кадастровими номерами НОМЕР_1 та НОМЕР_1 , що розташовані на території Тернівської селищної ради Недригайлівського району Сумської області, строком на 7 років. Даний договір зареєстровано у Недригайлівському районному відділі філії Центру ДЗК Держкомзему 11.03.2011 за № 592350004000672.

Відповідно до п.п. 3.1-3.3 даного договору, після закінчення строку договору, орендар має переважне право на поновлення його на новий строк у порядку, визначеному даним договором. Цей договір та відповідно строк оренди земельної ділянки може бути продовженим/поновленим на той же строк та на тих же умовах. Продовження/поновлення цього договору здійснюється шляхом направлення орендарем не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку оренди, письмової заяви про бажання продовжити договірні відносини та за відсутності підстав, що надають орендодавцю відповідно до цього договору право відмовити орендарю  у його продовженні. Орендодавець вправі відмовити орендарю у продовженні/поновленні цього договору, коли мали місце факти невиконання чи неналежного виконання орендарем зобов`язань за цим договором щодо сплати орендної плати та/або факти використання земельної ділянки не за цільовим призначенням. При наявності у орендодавця заперечень щодо продовження/поновлення договору, він зобов`язаний повідомити про це орендаря у письмовій формі  не пізніше ніж за 10 днів до закінчення погодженого строку оренди. Орендодавець визнає за орендарем переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк за інших рівних умов після припинення цього договору, за умови належного виконання орендарем своїх зобов`язань за цим договором.      

На виконання умов договору та частин 2-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», СТОВ «Дружба-Нова», як орендар, до закінчення строку дії договору оренди землі від 08.09.2010, тобто до 11.03.2018, повідомило ОСОБА_3 , як орендодавця, в установлені договором та законом строки, 08.02.2018, про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк з додаванням до листа-повідомлення проекту додаткової угоди.

При цьому, ОСОБА_3 , як орендодавець, також з дотриманням визначених як договором так і законом строків двічі – 06.02.2018 та 19.02.2018, повідомив СТОВ «Дружба-Нова» про наявність своїх заперечень щодо поновлення договору оренди землі, про бажання самостійно використовувати свої земельні ділянки та про своє рішення з цього приводу, вказавши на необхідність повернення йому земельних ділянок після закінчення строку дії договору (11.03.2018).

Додаткову угоду підписано між СТОВ «Дружба-Нова» та ОСОБА_3 не було.

Обставини щодо належного виконання позивачем, СТОВ «Дружба-Нова», своїх обов`язків за договором оренди землі від 08.09.2010, щодо дотримання позивачем процедури повідомлення ОСОБА_3 до закінчення строку дії договору оренди землі від 08.09.2010, тобто до 11.03.2018, в установлені договором та законом строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк та щодо додавання до листа-повідомлення проекту додаткової угоди, які були отримані ОСОБА_3 вчасно, представниками СТОВ «Дружба-Нова» та ОСОБА_3 не оспорюються, визнаються та повністю підтверджуються матеріалами справи.

Земельні ділянки використовувались позивачем СТОВ «Дружба-Нова» до закінчення строку дії договору, тобто до 11.03.2018.

20.03.2017 між ОСОБА_3 , як орендодавцем, та ФГ «Влад-М», як орендарем, було укладено два договори оренди землі, за умовами яких ОСОБА_3 , як власник земельних ділянок, передає, а ФГ «Влад-М» приймає у строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення площею 2,8190 (рілля) з кадастровим номером НОМЕР_1 , та площею 0,3540 (сіножаті) з кадастровим номером НОМЕР_1 , що розташовані на території Тернівської селищної ради Недригайлівського району Сумської області, строком на 15 років кожний. Рішення про державну реєстрацію права оренди Фермерського господарства «Влад-М» на земельну ділянку з кадастровим номером НОМЕР_1 , індексний номер 41672678 від 19.06.2018 та на земельну ділянку з кадастровим номером НОМЕР_1 , індексний номер 41672945 від 19.06.2018, прийняті державним реєстратором Тернівської селищної ради Недригайлівського району Постоєнком Д.О.

Обґрунтовуючи позов, СТОВ «Дружба-Нова» посилалось на порушення ОСОБА_3 переважного права, передбаченого умовами укладеного між ними договором оренди та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого останнім був укладений договір оренди з ФГ «Влад-М».

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин), якими обґрунтовуються позовні вимоги,  по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України, яка передбачає, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою - п`ятою цього Закону, на які посилається позивач, необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Судом встановлено, що позивач направив повідомлення про намір продовжити дію договору оренди з проектом додаткової угоди, а відповідач орендодавець своїми листами ще до закінчення дії договору оренди – як 06.02.2018 до отримання повідомлення позивача, так і у відповідь на повідомлення позивача від 08.02.2018 – 19.02.2018 повідомив позивача про небажання продовжувати (поновлювати) договір оренди землі на новий строк та просив повернути спірні земельні ділянки після закінчення строку договору (11.03.2018).

Відсутність волі орендодавця на поновлення строку дії договору очевидна. Крім того, запропоновані позивачем зміни істотних умов договору, а саме,  розмір орендної плати та строк дії цього договору потребують згоди сторін (частина четверта статті 33 Закону України «Про оренду землі»). Проте між сторонами такої згоди досягнуто не було.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 3 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Сторони (СТОВ «Дружба-Нова» та ОСОБА_3 ) не досягли згоди щодо поновлення договору та додаткова угода до договору про його поновлення не була укладена сторонами у місячний строк, як цього вимагає частина 8 статті 33 Закону України «Про оренду землі», переважне право орендаря, передбачене частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» припинилось, договір оренди припинив свою дію, в зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, відповідно до положень статті 31 вказаного Закону.

Отже, наявність  заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем дають підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке б підлягало захисту у даному випадку відповідно до статті 3 ЦПК України, не порушено.

При цьому, суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені у Постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18) та в останній Постанові Верховного Суду з цього питання від 18.04.2019 у справі № 625/166/18 (провадження № 61-257св19).

Щодо тверджень позивача, що оспорювані договори оренди були укладені відповідачами до закінчення строку дії договору оренди від 08.09.2010, суд вважає за необхідне зазначити, що результати аналізу частини першої статті 210, статей 627, 631, 638 ЦК України дають підстави стверджувати, що коли законом встановлено вимогу державної реєстрації конкретного правочину, такий правочин може вважатися вчиненим лише з моменту його відповідної державної реєстрації. Системний аналіз статті 792 ЦК України, статей 124, 125 ЗК України, статей 2, 6, 17 Закону «Про оренду землі» дають підстави для висновку, що, оскільки договір оренди земельної ділянки підлягає обов`язковій державній реєстрації, то саме з моменту її проведення такий договір набирає чинності, а в сторін виникають відповідні права та обов`язки з оренди земельної ділянки, а строк дії договору оренди земельної ділянки починається після його державної реєстрації.

Таким чином, оспорювані договори оренди між відповідачами набрали чинності більше ніж через три місяці (19.06.2018) після закінчення строку дії договору оренди від 08.09.2010 (11.03.2018), та у ОСОБА_3 та ФГ «Влад-М» виникли відповідні права та обов`язки з оренди землі вже після державної реєстрації договорів (19.06.2018) та після закінчення строку дії договору оренди від 08.09.2010 (11.03.2018).

Таким чином, на підставі вищевикладеного, суд доходить висновку, що позов задоволенню не підлягає.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України, витрати по сплаті судового збору залишаються за позивачем.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 12, 13, 89, 141, 259, 263-265, 268, 273, 352, 354 ЦПК України,  суд, -

                                                        В И Р І Ш И В:

У позові Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Дружба-Нова», смт. Варва Варвинського району Чернігівської області, до ОСОБА_3 , смт. Терни АДРЕСА_2 смт АДРЕСА_3 Терни Недригайлівського району Сумської області, з участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору  - Тернівської селищної ради Недригайлівського району Сумської області, смт. Терни, Недригайлівського району Сумської області, про визнання недійсним договору оренди землі та скасування його реєстрації, визнання поновленим договору оренди землі та укладеною додаткової угоди, - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги протягом 30 днів з дня складення повного судового рішення, з урахуванням п.п. 5 п. 15 ч. 1 розділу ХІІІ «Перехідні положення» ЦПК України від 15.12.2017, до Сумського апеляційного суду через Недригайлівський районний суд Сумської області.

Повне рішення складено 06 травня 2019 року (05.05.2019 – вихідний).

Суддя:підпис                                                                                                                                З оригіналом згідно

Суддя :                                                                Я. Л. Петен