АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 22ц-28/2010 Головуючий по 1 інстанції
Категорія 23 Прокулевич В.С.
Доповідач в апеляційній інстанції Захарова А.Ф.
РІШЕННЯ ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"27" січня 2010 р. Колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Черкаської області в складі:
головуючого Іваненка В.Д.
суддів Захарової А.Ф., Качана О.В.
при секретарі Іскрі І.Б.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Черкаси апеляційну скаргу ТОВ «Айова» на рішення Уманського гліськрайонного суду Черкаської області від 15 вересня 2009 року по справі за позовом ОСОБА_3 до Товариства в обмеженою відповідальністю «Айова» про розірвання договору оренди земельної ділянки.
Вивчивши матеріали справи, вислухавши представника ТОВ «Айова» Козового О.Д., який підтримав доводи апеляційної скарги, та представника позивачки ОСОБА_5, який заперечував на доводи апеляційної скарги, судова палата, -
встановила:
В лютому місяці 2009 року позивач ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом до ТОВ «Айова» про розірвання договору оренди земельної ділянки.
В обгрунтування позовних вимог вказував, що між ним та ТОВ «Айова» 02 червня 2006 року було укладено договір оренди земельної ділянки площею 5,5336 га, яка знаходиться в адмінмежах Рогівської сільської ради Уманського району Черкаської області, терміном на десять років.
Згідно даного договору оренди була визначена орендна плата, умови використання земельної ділянки, права та обов'язки сторін, зміна умов договору та припинення його дії.
Відповідач порушує умови договору, не виплачує орендну плату в розмірі 1.5 % від проіндексованої вартості земельної ділянки та не ефективно і не раціонально використовує земельну ділянку, не дотримується агротехнічних вимог землеробства, що спричиняє зниження родючості грунту, забур'янення земельної ділянки.
За останні роки відповідач не доплачував орендної плати, встановив завищену ціну на зерно, яке видавав, як оренду плату, погіршив стан земельних ділянок, так як не дотримується сівозмін, відмовився від перегляду ставки орендної плати на підставі Указу Президента України від 19 серпня 2008 року, розпорядження Кабінету Міністрів України «Про внесення змін до розпорядження Кабінету Міністрів України від 16 травня 2002 р. № 270» та Черкаської обласної держадміністрації № 268 від 06.09.2008 р. «Про підвищення орендної плати за землі сільськогосподарського призначення», крім того, не виконує п. п. 9, 10, 13, 17, 34, 36 договору, що є підставою для дострокового розірвання договору. Однак відповідач відмовляється в добровільному порядку розривати договір оренди, тому позивачка звернулася до суду з даним позовом, просила задовільнити її вимоги щодо дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки, зобов'язавши ТОВ «Айова»
2
повернути їй земельну ділянку, стягнути з відповідача всі судові витрати на її користь і допустити рішення до негайного виконання.
Рішенням Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 15 вересня 2009 року позов ОСОБА_3 задоволено частково.
Розірвано договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Айова» 02 червня 2006 року.
Зобов'язано ТОВ «Айова» повернути земельну ділянку розміром 5,5336 га її власнику ОСОБА_3.
Стягнуто з ТОВ «Айова» судові витрати на користь позивача в розмірі 44 грн. 21 коп.
Відмовлено в допуску рішення до негайного виконання.
В апеляційній скарзі на., це рішення ТОВ «Айова», вважаючи його таким, що постановлене з порушенням норм процесуального права, з неправильним застосуванням норм матеріального права, просило скасувати дане рішення суду та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі.
Обговоривши матеріали справи, перевіривши законність і обгрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції, судова палата вважає, що апеляційна скарга підлягає до задоволення.
Постановлюючи рішення про розірвання договору оренди земельної ділянки, і задовольняючи позовні вимоги відповідно до положень ст.ст. 651, 652 ЦК України, суд виходив з того, що відповідач - ТОВ «Айова» не виконав свій обов'язок щодо належного виконання умов укладеного договору у відповідності з Указом Президента України № 1529 від 03.12.1999 року «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки», № 92 від 02.02.2002 року «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» з відповідними змінами та № 725 від 19.08.2008 року «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)», не збільшив оренду плату до розміру 3 % визначеної відповідно до законодавства вартості земельної частки (паю), допустив і інші істотні порушення умов договору, а саме п. 13 - про перегляд орендної плати раз на рік; п. 17 - про умови збереження стану об'єкта оренди, застосування заходів по підвищенню родючості грунтів та захисту їх від ерозії; п. 34 - про страхування об'єкта оренди та відмовився внести необхідні зміни, а потім і розірвати договір, порушуючи права власника земельної ділянки.
Проте, з такими висновками не можна погодитися.
По справі встановлено, що між сторонами 02 червня 2006 року було укладено терміном на 10 років договір оренди земельної ділянки, площею 5,5336 га. розташованої на території Рогівської сільради Уманського району Черкаської області. Умовами договору визначено орендну плату в розмірі 1,5 % від проіндексованої грошової оцінки земельної ділянки ( п.9), що розмір її переглядається 1 раз на рік за певних обставин, і інші істотні умови, зокрема, щодо збереження стану об'єкта, його використання та повернення наданої в оренду земельної ділянки ( п. п. 17, 21, 34).
Згідно п. 36 договору зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є систематична несплата орендної плати ( п. 39 договору).
Встановлено, що умови укладеного договору оренди щодо підстав його зміни і розірвання спілкуються з вимогами закону - ст. ст. 651, 652 ЦК України, за положеннями яких зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
з
Відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі», який є спеціалізованим законом і має пріоритет перед іншими законами в застосуванні щодо даних правовідносин, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків , передбачених ст. ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Як вбачається з матеріалів справи, позивач, пред'являючи даний позов, а також в судовому засіданні не посилався на невиконання відповідачем обов'язків орендаря, які передбачені в ст. 25 Закону «Про оренду землі», як-то : приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором, зареєстрованим в установленому порядку ; виконувати встановлені щодо об'єкту оренди обмеження; дотримуватися режиму використання земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історично-культурного призначення.
Стверджував лише, що в порушення п. 13 договору відповідач тривалий час не переглядав розмір орендної плати, яку безпідставно відмовляється збільшити до 3 % від проіндексованої вартості земельуої ділянки відповідно до Указу Президента України від 19.08.2008 року, що земельну ділянку використовує з грубим порушення сівозмін, що призводить до значного погіршення якості землі, значна частина якої недоглянута та запущена, заросла бур'янами. Не виконані зобов'язання про застосування заходів по підвищенню родючості грунтів, а керівництво ТОВ «Айова» уникає зустрічі з орендодавцем, не дотримується режиму використання земель, не застрахувало об'єкт оренди, добровільно розірвати договір оренди або внести зміни до договору згідно діючого законодавства відмовилося.
Розглядаючи спір, суд визнав, що відповідачем порушується п. 13 договору, що передбачає щорічний перегляд розміру орендної плати, який тривалий час не переглядався, що безпідставно відповідач відмовився збільшити орендну плату до 3 % від проіндексованої грошової оцінки земельної ділянки згідно з Указом Президента України від 19.08.2008 року, і що це є істотним порушенням договору. Однак, згідно п. 13 укладеного договору розмір орендної плати переглядається 1 раз на рік у разі : зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, в інших випадках, передбачених законом.
Слід зауважити, що умови договору не зобов'язують сторін вносити зміни до договору - збільшувати чи зменшувати розмір орендної плати, вони лише зобов'язують сторони за певних обставин переглянути умови договору. А зміна таких можлива на вимогу однієї із сторін і за взаємною згодою ( п. 36 договору). Але доказів пред'явлення таких вимог по підставах, передбачених п. 13 договору, сторонами суду не надано, і матеріалами справи встановлено.
Не може бути визнано таким звернення позивача колективну заяву орендодавців до керівництва ТОВ «Айова» ( ар. спр. 12-13), або проведення загальних зборів чи рішення зборів власників земельних паїв, оскільки відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення , зміну або припинення цивільних прав та обов'язків , а даний договір є двостороннім, він не стосується прав та обов'язків всіх зборів, він не стосується всіх власників земельних ділянок, а зобов'язує лише позивача і відповідача до виконання його умов, так як тільки вони є сторонами по даному договору.
До цього необхідно додбати, що згадана вище колективна заява позивачем не підписана, а направлена вже під час розгляду справи заява ( ар. спр. 34) містить вимоги про розірвання договору оренди, а не про зміну його умов.
Виходячи з наведеного, необгрунтованими і такими, що не відповідають матеріалам справи являються висновки суду про те, що позивач звертався із заявою про зміну умов
4
договору оренди щодо розміру орендної плати і що відмова відповідача збільшити орендну плату є суттєвим порушенням прав землевласника і є безпідставною.
Неправомірним є й висновок суду щодо обов'язку відповідача належним чином укласти договір оренди земельної ділянки, і підвищити орендну плату з 1,5 % до 3 % на підставі Указу Президента України від 19.08.2008 року за № 725/2008 «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)».
Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції , якщо інше не передбачено договором оренди.
Розмір та умови оплати, вказані в договорі, не можуть суперечити діючому на час укладення договору законодавству. Договір між сторонами, як зазначалось вище, укладено 02 червня 2006 року, - в період дії Указу Президента України за № 92/2002 від 02.02.2002 року «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)», яким був встановлений мінімальний розмір орендної плати у 1,5 % визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки. Указом Президента України за № 725/2008 від 19 серпня 2008 року «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» встановлений розмір орендної плати не менше 3 % визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки і являється обов'язковим з дня набрання Указом чинності. В тексті Указу відсутнє застереження про те, що дія його розповсюджується на договори, укладені до вступу Указу в законну силу, тому змінити розмір орендної плати можна лише за згодою сторін і тому представник відповідача обґрунтовано зазначав, що даний Указ має лише рекомендаційний характер, що не враховано судом.
Таким чином, суд застосував до спірних правовідносин положення нормативно-правового акта, дія якого на спірні правовідносини не поширюється, тобто невірно застосував закон.
До цього слід зауважити, що згідно протоколу останніх зборів уповноважених власників земельних часток (паїв) с. Рогова Уманського району від 12 грудня 2009 року представником ТОВ «Айова» запропоновано було внести зміни до договорів оренди і збільшити до 3 % розмір орендної плати, але всі присутні на зборах уповноважені власники відмовились від запропонованих змін, що вказує не на користь висновку суду.
Неправильно зазначає суд в рішенні і про те, що відповідачем не індексується орендна плата в порушення умов договору.
По справі встановлено, що вартість орендованої земельної ділянки відповідачем індексується щорічно, про що свідчить довідка Управління Держкозему в Уманському районі Черкаської області від 02.03.2009 року за № 263/01-8 на ар. спр. 37, розрахунки ТОВ «Айова» на ар. 58,72-73 сум орендної плати нарахованих, утриманих та виплачених за договорами оренди землі в 2007 - 2008 роках, з яких вбачається, що розмір орендної плати, нарахованої та виплаченої позивачу, складає саме 1,5 % від проіндексованої вартості паю.
На ар. спр. 74-75 є копії відомостей, наданих ТОВ «Айова», які підтверджують про отримання позивачем нарахованої орендної плати.
Не спілкується з матеріалами справи і висновок суду про те, що відповідачем порушуються умови використання взятої в орендну землі, тобто не виконується ст. 1 Закону України «Про охорону земель» та п. 17 договору оренди. При цьому суд послався на довідки Управління Держкомзему в Уманському районі за № 263/01-8 від 2 березня 2009 року і Управління Агропромислового розвитку Уманської РДА за № 184/04-04-1 від 10.03.2009 року та на акт обстеження використання орендованих земель ТОВ «Айова» в с. Рогова Уманського району від 20.03.2009 року ( ар. спр. 35-38), згідно яких виявлено порушення в дотриманні сівозмін та погіршення родючості землі. Однак зазначені документи не містять інформації про родючість землі на порядок сівозміни. В акті обстеження орендованих земель
5
ТОВ «Айова» від 20.03.2009 року вказується на значну кількість необробленої землі в полях №№1,2,5,7,8,9, 10.
Але судом не враховано, що п. 17 договору оренди передбачає умови збереження стану об'єкта оренди : «застосування заходів по підвищенню родючості грунтів та їх захисту від ерозії», а не умови використання орендованої землі.
Крім того, ст. 96 ЗК України встановлює обов'язком землекористувача забезпечувати використання землі за цільовим призначенням. Використання землі не за цільовим призначенням ( така дія землекористувача) - є підставою для примусового припинення права користування земельною ділянкою в судовому порядку - ст. 143 ЗК України. А за невикористання земельної ділянки (бездіяльність), про що стверджує позивач і вказує суд в рішенні, зазначаючи, що орендована земельна ділянка не оброблена та не засіяна, - ні умовами договору ні діючим законодавством не передбачається позбавлення права користування земельною ділянкою.
Тому не можна визнати о&ґрунтованим й висновок суду про порушення відповідачем п. 17 договору оренди.
Надаючи оцінку порушенню відповідачем п. 34 договору оренди (не застраховано предмет оренди), слід керувати вимогами ст. 651 ЦК України та встановити, чи є наведене порушення істотним, тобто чи позбавлений позивач внаслідок такого порушення того, на що він розраховував при укладенні договору. Оскільки страхування предмета договору не впливає на відносини сторін, не обмежує прав позивача, не позбавляє його права на отримання доходів, то таке порушення не може бути визнано істотним, яке дає підстави для розірвання договору.
На користь такого висновку вказує п. 35 договору, де зазначено, що сторони домовилися про те, що у разі невиконання свого обов'язку стороною, яка повинна згідно з цим договором застрахувати об'єкт оренди, друга сторона може застрахувати його і вимагати відшкодування витрат на страхування.
Оцінюючи вищенаведене, судова колегія вважає, що висновки суду про порушення відповідачем умов укладеного договору оренди земельної ділянки не відповідають обставинам справи, вимогам закону і тому таке рішення не можна визнати законним і обґрунтованим відповідно до вимог ст. 213 ЦПК України, воно підлягає до скасування.
Оскільки обставини справи з'ясовані в повному обсязі, судова колегія вважає можливим за наявними в справі доказами ухвалити нове рішення, - про відмову в задоволенні позовних вимог.
Керуючись ст.ст. 303, 304, 307, 309, 314, 317, 218 ЦПК України, судова палата, -
вирішила:
Апеляційну скаргу ТОВ «Айова» задоволити.
Рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 15 вересня 2009 року скасувати.
В задоволенні позову ОСОБА_3 до ТОВ «Айова» про розірвання договору оренди земельної ділянки відмовити.
Рішення може бути оскаржене до Верховного Суду України в касаційному порядку на протязі двохмісячного строку.