ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

__________________________________________________________________________________

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

"25" січня 2024 р.м. Одеса   Справа № 916/3951/21

Господарський суд Одеської області у складі судді Лічмана Л.В.,

секретар судового засідання Бондар О.Р.,

за участю представників учасників справи:

від ОСББ ,,КОРОЛЬОВА 17”: Ростомов Г.А.,

від ОМР та Виконкому ОМР: Садардінова І.В.,

від ФОП ОСОБА_1 : не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку ,,КОРОЛЬОВА 17” до відповідачів: Одеської міської ради, Виконавчого комітету Одеської міської ради, Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 про усунення перешкод у здійсненні права власності та за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку ,,КОРОЛЬОВА 17” до відповідачів: Одеської міської ради, Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу,

встановив:

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку ,,КОРОЛЬОВА 17” (далі – ОСББ ,,КОРОЛЬОВА 17”) звернулось до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Одеської міської ради (далі – ОМР) та Виконавчого комітету Одеської міської ради (далі – Виконком), в якій просить:

-          визнати незаконним, скасувати свідоцтво про право власності НОМЕР_1 від 12.09.2008 р. та припинити право власності територіальної громади в особі ОМР;

-          визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію за територіальною громадою в особі ОМР від 23.09.2008 р.

В обґрунтування позовних вимог ОСББ ,,КОРОЛЬОВА 17” посилається на те, що ОМР зареєстровано право власності на нежитлове приміщення підвалу № 589 за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 52,1 кв.м безпідставно, адже назване майно відноситься до допоміжних приміщень, які належать усім співвласникам багатоквартирного будинку.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 19.01.2022 р.: прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 916/3951/21 за правилами загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 15.02.2022 р.; залучено до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів – фізичну особу-підприємця ОСОБА_1 (далі – ФОП ОСОБА_1 ).

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 15.02.2022 р.: оголошено перерву у підготовчому засіданні до 15.03.2022 р.

Підготовче засідання 15.03.2022 р. не відбулось.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 04.04.2022 р. по справі № 916/3951/21 повідомлено учасників процесу про підготовче засідання, яке відбудеться 03.05.2022 р.

Крім того, ОСББ ,,КОРОЛЬОВА 17” звернулось до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до ОМР та ФОП ОСОБА_1 , згідно якої просить визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу № 589 загальною площею 52,1 кв.м, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , від 13.12.2021 р., укладений між територіальною громадою міста Одеси в особі ОМР та ФОП ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., зареєстрований в реєстрі за номером 2906.

Позов мотивовано тим, що ОМР вчинило правочин щодо розпорядження майном, яке є не комунальною власністю, а спільною сумісною власністю власників квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 14.02.2022 р. (суддя Д`яченко Т.Г.), зокрема: прийнято позовну заяву ОСББ ,,КОРОЛЬОВА 17” до розгляду та відкрито провадження у справі № 916/370/22; призначено підготовче засідання за правилами загального позовного провадження.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 03.05.2022 р. по справі № 916/3951/21: за клопотанням ОМР на підставі ст.173 ГПК України об`єднано справи № 916/3951/21 та № 916/370/22 в одне провадження, оскільки вимоги, заявлені по цим справам, пов`язані підставами виникнення та поданими доказами; присвоєно об`єднаним справам № 916/3951/21; повідомлено, що справа № 916/370/22 підлягає передачі судді Лічману Л.В. згідно ч.8 ст.173 ГПК України; оголошено перерву у підготовчому засіданні до 31.05.2022 р.

На підставі розпорядження в.о. керівника апарату суду від 05.05.2022 р. № 54 здійснено повторний автоматичний розподіл справи № 916/3951/21 шляхом поєднання зі справою № 916/370/22 та передано її на розгляд судді Господарського суду Одеської області Лічману Л.В.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 31.05.2022 р. оголошено перерву в підготовчому засідання до 14.06.2022 р.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 14.06.2022 р. призначено по справі № 916/3951/21 судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України, на вирішення експерта поставлено питання: яке функціональне призначення приміщень підвалу № 589 за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 52,1 кв.м; чи належать приміщення підвалу № 589 за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 52,1 кв.м до нежитлових (допоміжних).

Цією ж ухвалою експертній установі для проведення дослідження надано матеріали господарської справи № 916/3951/21, оплату вартості експертизи покладено на ОСББ ,,КОРОЛЬОВА 17”, зупинено провадження у справі № 916/3951/21 на час проведення експертизи.

Супровідним листом керівника апарату Господарського суду Одеської області від 27.06.2022 р. надіслано матеріали справи № 916/3951/21 до Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України.

15.08.2022 р. на адресу Господарського суду Одеської області від судового експерта Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України Билєнок І.А. надійшло письмове клопотання (зареєстроване за вх. № 16169/22), згідно якого просить надати додаткові матеріали, а саме: матеріали технічної інвентаризації на багатоквартирний житловий будинок за адресою: АДРЕСА_2 ; технічний паспорт на багатоквартирний житловий будинок за адресою: АДРЕСА_2 , в повному обсязі, станом на даний час; технічний паспорт на нежитлове приміщення підвалу № 589 за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 52,1 кв.м в повному обсязі, станом на даний час; оригінал або якісну копію проектної документації на будівництво багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 , завірену належним чином, в повному обсязі. Крім того, директор Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України просить погодити виконання експертизи у строк понад 90 календарних днів, посилаючись на велике навантаження експертів. Також експертною установою виставлено рахунок на оплату вартості експертизи.

Листом від 15.08.2022 р. (суддя Малярчук І.А.) повідомлено Одеський науково-дослідний інститут судових експертиз Міністерства юстиції України про те, що з 15.08.2022 р. суддя Лічман Л.В. перебуває на лікарняному, а в період з 22.08.2022 р. по 02.09.2022 р. включно перебуватиме у відпустці, у зв`язку з чим вказані клопотання будуть розглянуті після виходу судді Лічмана Л.В. на роботу.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 05.09.2022 р.: поновлено провадження у справі; призначено підготовче засідання на 20.09.2022 р.; витребувано в ОСББ ,,КОРОЛЬОВА 17” та ОМР вказані в клопотанні експерта документи.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 20.09.2022 р.: викликано експерта Билєнок І.А. в судове засідання для надання нею пояснень щодо поданого клопотання (у зв`язку з необхідністю обґрунтування потреби в дослідженні документів, витребуваних за клопотанням експерта, при проведенні експертизи); оголошено перерву у підготовчому засіданні до 11.10.2022 р.

Підготовче засідання 11.10.2022 р. не відбулось у зв`язку з оголошенням тривалої повітряної тривоги.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 12.10.2022 р. повідомлено учасників справи та судового експерта Билєнок І.А. про те, що підготовче засідання відбудеться 25.10.2022 р.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 25.10.2022 р. відмовлено у задоволенні клопотання позивача про зміну експертної установи, оскільки ухвала, якою призначено експертизу по справі та якою визначено експертну установу для проведення експертизи, набрала законної сили, а, отже, повинна виконуватись.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 25.10.2022 р.: продовжено термін виконання експертизи на строк понад 90 календарних днів; зупинено провадження у справі № 916/3951/21 на час проведення експертизи; направлено Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України матеріали справи № 916/3951/21 для продовження проведення судової будівельно-технічної експертизи. В цій же ухвалі суд звернув увагу судового експерта Билєнок І.А., яка викликалась для надання нею пояснень щодо поданого клопотання, проте з невідомих причин у засідання суду не з`явилась, на те, що господарський суд розцінює її неявку та ненадання пояснень щодо витребуваних документів (в частині проектної документації на будівництво багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 ) як неспроможність експерта обґрунтувати доцільність витребування деяких доказів, названих у заявленому нею клопотанні. При цьому суд повторно повідомив експерта про кримінальну відповідальність за відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов`язків, а також про те, що, за наявності правових підстав, питання, відповіді на які експерт намагається отримати з проектної документації на будівництво багатоквартирного житлового будинку, можуть бути вирішені шляхом огляду приміщень або ж у іншій передбачений законодавством спосіб.

Ухвалами Господарського суду Одеської області від 13.03.2023 р. та 14.04.2023 р. за клопотанням експерта Ситника О.С. зобов`язано забезпечити експерту безперешкодний доступ до об`єкта дослідження – приміщень підвалу № 589 за адресою: АДРЕСА_1 та запропоновано учасникам справи прийняти участь у проведенні судовим експертом досліджень приміщень підвалу.

19.07.2023 р. на адресу Господарського суду Одеської області від Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України надійшли із супровідним листом (зареєстрований за вх. № 24533/23) матеріали справи № 916/3951/21 разом з висновком експерта від 22.05.2023 р. № 22-2887 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 31.07.2023 р.: поновлено провадження у справі № 916/3951/21; повідомлено учасників справи про підготовче засідання, яке відбудеться 15.08.2023 р.

Протокольними ухвалами Господарського суду Одеської області від 15.08.2023 р. оголошено перерву в підготовчому засіданні до 12.09.2023 р., від 12.09.2023 р. – до 21.09.2023 р.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 21.09.2023 р.: прийнято до розгляду заяву про зміну предмета позову у новій редакції (зареєстрована 12.09.2023 р. за вх. № 31380/23); не прийнято до розгляду первісну заяву про зміну предмета позову (зареєстрована 22.08.2023 р. за вх. № 28636/23) та відзив на позовну заяву, поданий з урахуванням первісної редакції заяви про зміну предмета позову, оскільки позивач подав заяву про залишення без розгляду первісної заяви про зміну предмета позову; за заявою ОСББ ,,КОРОЛЬОВА 17” залучено до участі у справі співвідповідачем за первісним позовом ФОП ОСОБА_1 ; оголошено перерву у підготовчому засіданні до 24.10.2023 р.

Підготовче засідання, призначене на 24.10.2023 р., не відбулось у зв`язку з перебуванням судді Лічмана Л.В. з 23.10.2023 р. по 27.10.2023 р. на лікарняному.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 02.11.2023 р. повідомлено сторін про те, що підготовче засідання відбудеться 09.11.2023 р.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 09.11.2023 р.: відмовлено в задоволенні клопотання ОМР про закриття провадження у справі, оскільки ОСОБА_1 у правовідносинах виступає як ФОП; не прийнято до розгляду заяву про зміну предмета позову (зареєстрована 18.10.2023 р. за вх. № 37052/23), адже вона суперечить ст.46 ГПК України (позивач не змінює предмет позову, а заявляє нову вимогу немайнового характеру про визнання недійсним акту); закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті в судовому засіданні на 21.11.2023 р.

Протокольними ухвалами Господарського суду Одеської області від 21.11.2023 р. оголошено перерву у судовому засіданні до 30.11.2023 р., а від 30.11.2023 р. – до 07.12.2023 р.

Судове засідання, призначене на 07.12.2023 р., не відбулось у зв`язку з кібератакою на Господарський суд Одеської області.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 13.12.2023 р. повідомлено сторін про те, що судове засідання відбудеться 09.01.2024 р.

Судове засідання, призначене на 09.01.2024 р., не відбулось у зв`язку з перебуванням судді Лічмана Л.В. з 09.01.2024 р. по 12.01.2024 р. на лікарняному.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 18.01.2024 р. повідомлено сторін про те, що судове засідання відбудеться 25.01.2024 р.

ФОП ОСОБА_1 у судове засідання, в якому ухвалено рішення, з невідомих причин не з`явився. Про дату час і місце його проведення повідомлений належним чином, що підтверджується телефонограмою.

Згідно із приписами ст.ст.233,240 ГПК України в судовому засіданні 25.01.2024 р. проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

В остаточній редакції позовних вимог (з урахуванням заяви про зміну предмета позову (зареєстрована 12.09.2023 р. за вх. № 31380/23)) ОСББ ,,КОРОЛЬОВА 17”, визначивши відповідачами по цьому позову ОМР, Виконком та ФОП ОСОБА_1 , просить суд:

-          усунути перешкоди у здійсненні права власності, користування та розпорядження співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , в особі ОСББ ,,КОРОЛЬОВА 17” нежитловими приміщеннями підвалу № 589, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності НОМЕР_1 від 12 вересня 2008 року за територіальною громадою в особі ОМР на нежитлові приміщення підвалу № 589, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 ;

-          усунути перешкоди у здійсненні права власності, користування та розпорядження співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , в особі ОСББ ,,КОРОЛЬОВА 17” нежитловими приміщеннями підвалу № 589, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі ОМР від 23 вересня 2008 року на нежитлові приміщення підвалу № 589, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .

Крім того, ОСББ ,,КОРОЛЬОВА 17” до ОМР та ФОП ОСОБА_1 заявлено позовну вимогу (по справі № 916/370/22, яку об`єднано з даною справою), в якій просить визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу № 589 загальною площею 52,1 кв. м, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 від 13 грудня 2021 року, укладений між територіальною громадою міста Одеси в особі ОМР та ФОП ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., зареєстрований в реєстрі за номером 2906.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, ОСББ ,,КОРОЛЬОВА 17” вказує, що висновком експерта від 22.05.2023 р. № 22-2887 встановлено належність спірного підвалу до допоміжних технічних приміщень, призначених для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Наведений висновок свідчить про те, що підвал № 589, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , не міг поза волею ОСББ ,,КОРОЛЬОВА 17” на законних підставах перейти у власність ОМР, а також бути відчужений нею на користь ФОП ОСОБА_1 .

У відзиві на позовну заяву представник ОМР, який одночасно є представником Виконкому, просить у задоволенні позовних вимог відмовити, оскільки:

-          вони містять певні протиріччя, т.я., звертаючись до суду з проханням усунути перешкоди у здійсненні права власності, користування та розпорядження спірними нежитловими об`єктами, позивач умисно уникає встановлення права володіння, що є складовою права власності. При цьому в основі розмежування віндикаційного і негаторного позовів лежить саме критерій володіння, адже, якщо порушено правомочність володіння, подається віндикаційний позов, а, якщо створюються перешкоди в користуванні, – негаторний. У даному випадку ОСББ ,,КОРОЛЬОВА 17”, подаючи позов про усунення перешкод шляхом визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нежитлові приміщення, вважає себе їх власником, який не є фактичним володільцем такого майна і бажає повернути його з чужого володіння, тому має заявляти віндикаційний позов, а не негаторний;

-          територіальна громада м. Одеси в особі ОМР на законних підставах набула право власності на нежитлові приміщення підвалу № 589 загальною площею 52,1 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 (свідоцтво про право власності від 12.09.2008 року серії САС 191369) під час розмежування в 1991 році державного майна України між загальнодержавною (республіканською) власністю і власністю адміністративно-територіальних одиниць (комунальною власністю). Факт того, що весь житловий та нежитловий фонд в межах міста Одеси, за виключенням державної власності, колективної власності та особистої власності, перейшов до комунальної власності територіальної громади м. Одеси встановлено Верховним Судом України у постанові від 22.04.2019 р. по справі № 522/31671/13-ц. Одночасно відповідач вказує, що державна реєстрація права комунальної власності на окремі об`єкти нерухомого майна в будинку комунальної власності для підтвердження правового титулу територіальної громади як власника певного об`єкту нерухомості не вимагається;

-          первісний позов ОСББ ,,КОРОЛЬОВА 17” в останній редакції (усунення перешкод шляхом визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності та скасування рішення про державну реєстрацію права власності) містить вимоги до ОМР та Виконкому, тому, за відсутності вимог до ФОП ОСОБА_1 , він є неналежним відповідачем.

Окремо ОМР подано заяву про застосування наслідків спливу позовної давності, в якій повідомляє, що ОСББ ,,КОРОЛЬОВА 17” з 2016 р., тобто значно раніше, ніж вказано в позові, знало про перебування приміщення підвалу у власності територіальної громади.

ФОП ОСОБА_1 відзив на позов не подав, проте усно в засіданнях суду підтримав позицію ОМР.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши відповідність їх тверджень фактичним обставинам справи та нормам українського законодавства, господарський суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог, виходячи з такого.

Як вбачається з відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, нежитлові приміщення підвалу № 589 за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 52,1 кв.м зареєстровано за Територіальною громадою міста Одеси в особі ОМР 23.09.2008 року, номер запису: 2264 в книзі: 8ог-184. Підставою виникнення права власності є свідоцтво про право власності, НОМЕР_1 від 12.09.2008 року, видане Виконкомом.

26.05.2016 р. власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , створено ОСББ ,,КОРОЛЬОВА 17”, про що внесено запис до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

Метою створення об`єднання відповідно до статуту є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутом (п.2.1 розд. ІІ статуту ОСББ ,,КОРОЛЬОВА 17”).

Пунктом 2.3 розд. ІІ статуту передбачено, що завданням та предметом діяльності об`єднання є: забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном; забезпечення належного утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території; сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами; забезпечення виконання співвласниками своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

31.08.2017 р. багатоквартирний житловий будинок, що розміщений за адресою: АДРЕСА_1 , за актом прийняття-передачі передано з балансу КП ,,ЖКС ,,Вузівський” в управління ОСББ ,,КОРОЛЬОВА 17”.

Звертаючись з позовом, позивач зазначив, що спірні нежилі приміщення підвалу є спільною сумісною власністю співвласників майна цього будинку, оскільки вони являються допоміжними, а незаконно видане Виконкомом свідоцтво про право власності НОМЕР_1 від 12.09.2008 р., на підставі якого приміщення підвалу передані у комунальну власність, та її реєстрація порушують права мешканців будинку, інтереси яких представляє ОСББ ,,КОРОЛЬОВА 17”.

Згідно з ч.1 ст.319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Відповідно до ч.ч.1 та 2 ст.368 ЦК України спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб`єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.

У ч.ч.1 та 2 ст.369 ЦК України передбачено, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.

Згідно ч.2 ст.382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулювання правових, організаційних та економічних відносини, пов`язаних з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласниками багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління врегульовані Законом України ,,Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”.

У ст.1 цього Закону України визначено наступні терміни: багатоквартирний будинок – житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна; співвласник багатоквартирного будинку – власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; спільне майно багатоквартирного будинку – приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія; допоміжні приміщення багатоквартирного будинку – приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення – ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.

Відповідно до п.2 ст.10 Закону України ,,Про приватизацію державного житлового фонду” власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Офіційне тлумачення положень п.2 ст.10 вказаного закону наведено у рішенні Конституційного Суду від 02.03.2004 р. № 4-рп/2004 зі змінами згідно з рішенням Конституційного Суду від 09.11.2011 р № 14-рп/2011.

Так, в рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004 р. № 4-рп/2004 зазначено: ,,1.1. Допоміжні приміщення (підвали сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього”.

Відтак, допоміжні приміщення, відповідно до п.2 ст.10 Закону України ,,Про приватизацію державного житлового фонду”, стають об`єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.

У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (ч.3 ст.4 ЖК України) і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.

При вирішенні спору у даній ключовим є визначення правового статусу спірних приміщень підвалу, а саме встановлення того, чи відносяться вони до допоміжних або ж є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку.

З метою встановлення названої обставини ухвалою Господарського суду Одеської області від 14.06.2022 р. призначено судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України. На вирішення експерта поставлено питання: яке функціональне призначення приміщень підвалу № 589 за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 52,1 кв.м; чи належать приміщення підвалу № 589 за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 52,1 кв.м до нежитлових (допоміжних).

Висновком експерта від 22.05.2023 р. № 22-2887 Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи підтверджено належність спірного підвалу до допоміжних технічних приміщень, призначених для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.

Згідно ст.391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Враховуючи викладене, те, що матеріалами справи підтверджується віднесення підвалу № 589, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , до допоміжних приміщень житлового будинку, те, що в силу закону таке майно знаходиться у спільній власності власників квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, те, що для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій, господарський суд вважає за необхідне задовольнити позов володіючого власника шляхом усунення перешкод у здійсненні права власності на нежитлові приміщення підвалу № 589, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності НОМЕР_1 від 12.09.2008 р. за територіальною громадою в особі ОМР та шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради від 23.09.2008 р., оскільки, як вірно зазначає ОСББ ,,КОРОЛЬОВА 17”, для видачі названого свідоцтва та реєстрації речового права не існувало правових підстав.

При цьому господарський суд вказує, що позов щодо усунення перешкод підлягає частковому задоволенню, оскільки: по-перше, ОСББ ,,КОРОЛЬОВА 17” хибно включило до прохальної частини вислів ,,користування та розпорядження”, які як правомочності власника згідно ч.1 ст.317 ЦК України не потребують окремого зазначення в позові після словосполучення ,,права власності”; по-друге, позовні вимоги в цій частині стосуються виключно ОМР та Виконкому, тому у задоволенні позову, пред`явленого до ФОП ОСОБА_1 , слід відмовити в зв`язку з неналежністю відповідача.

Частиною 1 ст.215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

В ч.1 ст.203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ч.1 ст.658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

З матеріалів справи вбачається, що 13.12.2021 р. між ОМР та ФОП ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу № 589 загальною площею 52,1 кв. м, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., зареєстрований в реєстрі за номером 2906. Крім того, сторонами за цим правочином оформлено акт приймання-передачі приміщення від 16.12.2021 р. Право власності за ФОП ОСОБА_1 на теперішній час не зареєстровано.

Зі зроблених судом висновків, наведених вище, вбачається те, що ОМР не є власником проданого майна, тому не мала права вчиняти правочин щодо розпорядження ним, у зв`язку з чим позов про визнання недійсним договору підлягає задоволенню.

Доводи ОМР про те, що у даному випадку ОСББ ,,КОРОЛЬОВА 17”, подаючи позов про усунення перешкод, вважає себе їх власником, однак не є фактичним володільцем такого майна, тому має заявляти віндикаційний позов, а не негаторний, не приймаються судом до уваги, адже спірне допоміжне приміщення, яке забезпечує експлуатацію будинку та побутове обслуговування його мешканців, у т.ч. за рахунок розміщених у ньому комунікацій, не вибувало та не могло вибути з фактичного володіння власника. Це стверджує і ОСББ ,,КОРОЛЬОВА 17”, вказуючи, що єдиними перешкодами у реалізації прав власника є наявність оспорюваного свідоцтва та незаконна реєстрація на його підставі права власності за територіальною громадою в особі ОМР.

Посилання ОМР на те, що територіальна громада м. Одеси в особі ОМР на законних підставах набула право власності на нежитлові приміщення підвалу під час розмежування в 1991 році державного майна України між загальнодержавною (республіканською) власністю і власністю адміністративно-територіальних одиниць (комунальною власністю), господарський суд відхиляє, т.я. такі твердження спростовуються матеріалами справи.

Відносно спливу позовної давності потрібно відмітити те, що позовна давність на вимоги негаторного позову не розповсюджується, адже порушення прав власника має триваючий характер.

Решта доводів сторін на остаточний результат розгляду справи або мотиви, з яких суд частково задовольняє позов, ніяким чином не впливають, тому залишаються без правової оцінки.

Згідно п.2 ч.1 ст.129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, – на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Відповідно до ч.9 ст.129 ГПК України у випадку зловживання стороною чи її представником процесуальними правами або якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, суд має право покласти на таку сторону судові витрати повністю або частково незалежно від результатів вирішення спору.

Оскільки спір у частині визнання недійсним договору виник внаслідок неправильних дій ОМР, яка, продаючи майно ФОП ОСОБА_1 , безпідставно позиціонувала себе як його власник, судовий збір, сплачений за подачу позову у відповідній частині, покладається за правилами ч.9 ст.129 ГПК України на ОМР. Судовий збір, сплачений за подачу позову про усунення перешкод покладається на ОМР та Виконком у рівних частинах згідно п.2 ч.1 ст.129 ГПК України.

Керуючись ст.ст.129,232,233,238,240,241 ГПК України, вирішив:

Позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку ,,КОРОЛЬОВА 17” про усунення перешкод у здійсненні права власності задовольнити частково.

Усунути перешкоди у здійсненні права власності співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , в особі Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку ,,КОРОЛЬОВА 17” нежитловими приміщеннями підвалу № 589, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом визнання незаконним та скасування свідоцтва про право власності НОМЕР_1 від 12 вересня 2008 року за територіальною громадою в особі Одеської міської ради на нежитлові приміщення підвалу № 589, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .

Усунути перешкоди у здійсненні права власності співвласниками багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , в особі Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку ,,КОРОЛЬОВА 17” нежитловими приміщеннями підвалу № 589, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою в особі Одеської міської ради від 23 вересня 2008 року на нежитлові приміщення підвалу № 589, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .

В задоволенні позову Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку ,,КОРОЛЬОВА 17” про усунення перешкод у здійсненні права власності до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 відмовити.

Позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку ,,КОРОЛЬОВА 17” про визнання недійсним договору задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу № 589 загальною площею 52,1 кв. м, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 від 13 грудня 2021 року, укладений між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Наталією Юріївною, зареєстрований в реєстрі за номером 2906.

Стягнути з Одеської міської ради (65004, м. Одеса, площа Думська, буд. 1, код 26597691) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку ,,КОРОЛЬОВА 17” (65114, м. Одеса, вул. Академіка Корольова, буд. 17, код 40512293) 4751/чотири тисячі сімсот п`ятдесят одну/грн 00 коп. судового збору.  

Стягнути з Виконавчого комітету Одеської міської ради (65004, м. Одеса, площа Думська, буд. 1, код 04056919) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку ,,КОРОЛЬОВА 17” (65114, м. Одеса, вул. Академіка Корольова, буд. 17, код 40512293) 2270/дві тисячі двісті сімдесят/грн 00 коп. судового збору.

Рішення набирає законної сили після закінчення двадцятиденного строку з дня складання повного його тексту і може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Повний текст рішення складено 07 лютого 2024 р.

Суддя                                                                              Л.В. Лічман