ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
83048, м.Донецьк, вул.Артема, 157, тел.381-88-46
Р І Ш Е Н Н Я
іменем України
18.12.09 р. Справа № 44/213пд
Господарський суд Донецької області, у складі головуючого судді Мєзєнцева Є.І., при секретарі Семенюшко Г.Р., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали за позовною заявою суб’єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 (представник ОСОБА_2, довіреність від 31.07.09 року) до суб’єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_3 (представник до судового засідання не з’явився) про:
- розірвання з 01.07.09 року договору оренди нежитлового приміщення від 20.05.08 року, укладеного між наймачем суб’єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_1 та наймодавцем суб’єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_3;
- стягнення з відповідача суми коштів, витрачених на капітальний ремонт приміщення, у розмірі 402’394,27 грн.;
- стягнення з відповідача зайво сплаченої орендної плати у розмірі 25’081,70 грн.;
- стягнення з відповідача грошових коштів, сплачених за актом № 20564 від 19.06.08 року Донецької філії ВАТ „Укренерговугілля” у розмірі 19’937,87 грн., -
ВСТАНОВИВ:
Суб’єкт підприємницької діяльності-фізична особа ОСОБА_1 (далі – Орендар) звернувся до суду з позовом до суб’єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_3 (далі – Підприємець) про розірвання з 01.07.09 року договору оренди нежитлового приміщення від 20.05.08 року, укладеного між сторонами (далі – Договір) відносно приміщення площею 298,9 м2, розташованого в АДРЕСА_1 (далі – Приміщення), про стягнення з відповідача суми коштів, витрачених Орендарем на капітальний ремонт Приміщення, у розмірі 402’394,27 грн., про стягнення з відповідача зайво сплаченої орендної плати у розмірі 25’081,70 грн., а також про стягнення з відповідача грошових коштів, сплачених Орендарем за актом № 20564 від 19.06.08 року Донецької філії ВАТ „Укренерговугілля” у розмірі 19’937,87 грн. внаслідок самовільного підключення орендодавцем електроустановок.
Позовні вимоги Орендаря ґрунтуються на незаконності та невідповідності Договору дій Підприємця, який всупереч вимог закону та Договору не провів своєчасного капітального ремонту Приміщення, що тривалий час, до листопада 2008 року, унеможливлювало відповідне користування Приміщенням з боку Орендаря за його призначенням, окрім того, позивач вказав на неможливість використання частини Приміщення (підвалу площею 82,9 м2) через затоплення останнього.
Представник Орендаря в судовому засіданні підтримав позовні вимоги висунув клопотання про проведення судової експертизи з метою визначення характеру проведених будівельних робіт.
Представник Підприємця заперечив проти позову, вказуючи на відсутність погодження Підприємцем поліпшень, здійснених Орендарем у Приміщенні, на тривалу затримку з виплатою орендної плати та нецільове використання Орендарем Приміщення. Відповідач висунув клопотання про розірвання Договору через систематичну невиплату орендної плати, про звільнення Орендарем Приміщення та про стягнення з Орендаря боргу з орендної плати 221’247,50 грн. та пені у розмірі 43’246,06 грн.
Вимоги клопотання Підприємця про розірвання Договору через невиплату орендної плати, звільнення позивачем займаного приміщення та стягнення грошових сум з Орендаря – судом до уваги не беруться та не розглядаються, оскільки в порушення імперативних норм статей 54, 60 ГПК України вказане клопотання оформлене без дотримання вимог, що пред’являються законом для позовних заяв, без оплати державного мита та витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, без надіслання копій заяви іншим учасникам процесу тощо.
В порядку статей 41-42 ГПК України судом здійснено проведення судової будівельно-технічної експертизи з питань характеру ремонту, проведеного Орендарем у Приміщенні, а також вартості цього ремонту. Згідно висновку судового експерта Донецького науково-дослідного інституту судових експертиз № 4523/23 від 25.11.09 року, вартість підрядних робіт згідно актів приймання-передачі виконаних робіт становить 136’063,20 грн., наразі також позивачем могли бути використані матеріали для проведення робіт в сумі 25’781,54 грн. та 247’432,92 грн. Умовний висновок експерта в частині вартості матеріалів (273’214,46 грн.) викликаний невключенням означеної вартості у Звіт витрачених основних матеріалів.
Вислухавши в судовому засіданні представника позивача, дослідивши матеріали справи та оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, суд вважає, що позов підлягає частковому задоволенню виходячи з наступного.
Дослідивши Договір, з якого виникли цивільні права та обов’язки сторін, суд дійшов висновку, що укладений між сторонами правочин за своїм змістом та своєю правовою природою є договором майнового найму (оренди) нерухомого майна, який підпадає під правове регулювання норм статей 759-786 ЦК України та статей 283-286 ГК України.
Таким чином, в силу статті 759 ЦК України, статті 283 ГК України, а також розділів 1, 3 та 5 Договору Підприємець зобов’язався надати, а Орендар – прийняти у строкове платне користування до 31.12.08 року Приміщення, зі щомісячною виплатою орендної плати не пізніше 10 числа поточного місяця в сумі 50,2 грн. за квадратний метр.
Згідно пункту 5.1 Договору, строк оренди автоматично пролонгується на той самий строк, якщо за 30 днів до закінчення Договору жодна сторона не заявить про припинення його дії.
Згідно пунктів 1.2-1.3, 2.4 та 4.5 Договору Приміщення має використовуватися під надання послуг естетичної косметології, наразі Приміщення потребує ремонту, причому косметичний ремонт Приміщення провадиться лише за погодженням з Підприємцем та за його рахунок. Порядок проведення капітального ремонту сторони в Договорі не обумовили, тому при визначенні порядку правового регулювання спірних правовідносин в цій частині суд застосовує норми статті 776 ЦК України, згідно якого капітальний ремонт також має провадитись Підприємцем за власний рахунок.
Акт приймання-передачі Приміщення сторони не укладали, оскільки пунктом 1.3 Договору визначено, що Приміщення вважається переданим з моменту підписання Договору, тобто з 20.05.08 року. Посилання відповідача на норми статті 767 ЦК України в обґрунтування зобов’язання Орендаря вказувати на недоліки Приміщення при його прийнятті (чого, на думку відповідача, не було зроблено) – є безпідставними, оскільки сам Договір згідно умов пункту 1.3 цього правочину вважається актом приймання-передачі, причому в пунктах 4.3 та 4.5 Договору прямо передбачена необхідність проведення ремонту, тобто Приміщення визнане сторонами таким, що не відповідає цільовому призначенню за Договором.
Невідкладність проведення капітального ремонту Приміщення з метою його приведення у придатний для цільового використання стан в порядку частини 2 статті 776 ЦК України підтверджена актом огляду Приміщення від 20.05.08 року між Орендарем та його підрядниками – ТОВ „ДСК Автобан” та ТОВ „Енергомонтаж”, з якими Орендар уклав договори підряду від 20.05.08 року та 27.05.08 року.
Здійснення ТОВ „ДСК Автобан” та ТОВ „Енергомонтаж” підрядних робіт на суму 136’063,20 грн. переконливо підтверджено наданими суду актами виконаних робіт (форми КБ-2в) за серпень, вересень та листопад 2008 року, а також від 28.11.08 року. Оплата проведених підрядних робіт проведена Орендарем у повному обсязі, на що вказують відповідні платіжні документи та висновок судового експерта Донецького науково-дослідного інституту судових експертиз № 4523/23 від 25.11.09 року.
Згідно наданих суду видаткових накладних та товарних чеків, Орендар витратив на придбання будівельних матеріалів, металевих виробів, металопластикових вікон та дверей, засобів стаціонарного зв’язку, кондиціонерів та сигналізації 266’331,07 грн. За висновком судового експерта Донецького науково-дослідного інституту судових експертиз № 4523/23 від 25.11.09 року, матеріали справи містять дані про витрачення позивачем ще більшої суми на будівельні матеріали та оздоблення – 273’214,46 грн.
При цьому, посилання експерта на те, що ці матеріали могли бути, а не були використані при проведенні ремонту Приміщення (через невідображення їх вартості у звіті використаних матеріалів до актів виконаних робіт) – не вважаються судом переконливими, оскільки в силу статті 840 ЦК України підрядні роботи можуть здійснюватися з матеріалу замовника, причому вказаний матеріал не повинен включатися у акти виконаних робіт, які є підставою для оплати замовником послуг підрядника. Належні спростування відповідачем факту використання Орендарем певних матеріалів при проведенні капітального ремонту Приміщення вартістю 266’331,07 грн. – суду не подавалися.
У відповідності до висновку судового експерта Донецького науково-дослідного інституту судових експертиз № 4523/23 від 25.11.09 року – роботи, проведені Орендарем у Приміщені, є капітальним ремонтом, з огляду на що в силу частини 3 статті 776 ЦК України у Підприємця виникло зобов’язання відшкодувати Орендареві вартість капітального ремонту у визначеній позивачем сумі – 402’394,27 грн.
Твердження Підприємця про відсутність погодження наймодавцем поліпшень, проведених Орендарем, через що у відповідача згідно частини 5 статті 778 ЦК України відсутній обов’язок оплачувати вказані поліплення – є юридично неспроможним, оскільки Орендарем здійснено капітальний ремонт Приміщення з метою приведення предмету оренди у придатний для цільового використання стан, а не просто поліпшення орендованого Приміщення.
Таким чином, суд вважає, що на порушення умов статей 525-526 ЦК України Підприємцем не здійснено виконання передбачених законом зобов’язань щодо проведення капітального ремонту Приміщення з метою його приведення у придатний для цільового використання стан, через що позовні вимоги в частині відшкодування вартості ремонту є цілком обґрунтованими.
Статтею 784 ЦК України встановлено, що Договір може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі, якщо наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі. Факт передачі Підприємцем Приміщення у стані, що не відповідає цільовому призначенню цієї речі, визначеному Договором, є переконливо встановленим судом, тому з урахуванням наявності письмової пропозиції Орендаря від 10.04.09 року про розірвання Договору, поданої в порядку частини 2 статті 188 ГК України, суд вважає, що Договір підлягає розірванню.
Наразі, вимоги позивача щодо розірвання Договору з певної дати (01.07.09 року) – не можуть бути задоволеними, оскільки у відповідності до частини 5 статті 188 ГК України якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням.
Водночас, позовні вимоги про стягнення переплаченої суми орендної плати у розмірі 25’081,70 грн. через неможливість використання та затоплення частини Приміщення (підвалу) – не можуть бути задоволені через відсутність правового обґрунтування позивачем зазначених вимог, а також через те, що факт неможливості використання підвалу позивач належним чином не довів – листи комунального підприємства „Керуюча компанія Калінінського району міста Донецька” від 28.05.08 року та від 16.06.09 року не містять прямих вказівок на те, що частина Приміщення є затопленою, навпаки, додані до висновку судового експерта Донецького науково-дослідного інституту судових експертиз № 4523/23 від 25.11.09 року фототаблиці підвалу свідчать про відсутність затоплення цієї частини Приміщення.
Позовні вимоги щодо стягнення з Підприємця суми штрафу за актом № 20564 від 19.06.08 року Донецької філії ВАТ „Укренерговугілля” у розмірі 19’937,87 грн. – також позбавлені належного правового обґрунтування, окрім того, як свідчить сам зазначений акт, останній складався не відносно сторони у справі № 44/213пд, а стосовно іншої особи – приватного підприємця ОСОБА_4, наразі платежі за вказаним актом також провадились не Орендарем, а самим правопорушником ОСОБА_4, що достовірно підтверджено шістьма квитанціями на оплату.
З урахуванням наведеного, у задоволенні вимог Підприємця про стягнення з відповідача зайво сплаченої орендної плати у розмірі 25’081,70 грн. та про стягнення грошових коштів, сплачених за актом № 20564 від 19.06.08 року Донецькій філії ВАТ „Укренерговугілля” у розмірі 19’937,87 грн. – слід відмовити.
Таким чином, причиною виникнення спору є протиправність бездіяльності Підприємця щодо приведення Приміщення у придатний для використання за призначенням стан через проведення його капітального ремонту.
Відповідно до статті 49 ГПК України, державне мито, витрати на проведення судової експертизи та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покладаються судом на обидві сторони пропорційно розміру задоволених вимог.
На підставі зазначених норм національного матеріального права, керуючись ст.ст.22, 33, 41-43, 49, 54, 75, 82-85 ГПК України, суд –
ВИРІШИВ:
Частково задовольнити позов суб’єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 до суб’єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_3 про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 20.05.08 року, укладеного між наймачем суб’єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_1 та наймодавцем суб’єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_3, а також про стягнення з відповідача суми коштів, витрачених на капітальний ремонт приміщення, у розмірі 402’394,27 грн.
В решті позовних вимог – відмовити.
Розірвати договір оренди нежитлового приміщення від 20.05.08 року, укладений між наймачем суб’єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_1 та наймодавцем суб’єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_3.
Стягнути з суб’єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_3 на користь суб’єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 суму коштів, витрачених на капітальний ремонт приміщення, у розмірі 402’394,27 грн., а також витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у розмірі 281,05 грн. та відшкодування сплаченого державного мита у розмірі 4’023,94 грн.
Стягнути з суб’єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_3 на користь Донецького науково-дослідного інституту судових експертиз витрати на проведення судової експертизи № 4523/23 від 25.11.09 року у розмірі 2’792,56 грн.
Стягнути з суб’єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 на користь Донецького науково-дослідного інституту судових експертиз витрати на проведення судової експертизи № 4523/23 від 25.11.09 року у розмірі 312,44 грн.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття і може бути оскаржене через господарський суд Донецької області в апеляційному порядку протягом десяти днів з дня прийняття рішення або в касаційному порядку протягом одного місяця з дня набрання рішенням законної сили.
Суддя
Надруковано у 3 примірниках:
1 –позивачу
2 –відповідачу
3–господарському суду Донецької області