КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
09.12.2009 № 45/192
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Григоровича О.М.
суддів:
при секретарі:
За участю представників:
позивача: Швець М.П., дов.від 21.01.09,
відповідачів 1, 2: не з’явились, про час і місце розгляду справи були повідомлені належним чином,
відповідача 3: Назаренко С.П., дов.від 08.09.09,
третьої особи 1: Дубровінська І.Ю.,дов.від 19.01.09 № 3,
третіх осіб 2, 3, 4, 5: не з’явились, про час і місце розгляду справи були повідомлені належним чином,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Мікроприм"
на рішення Господарського суду м.Києва від 24.09.2008 (підписано 26.09.08)
у справі № 45/192 (суддя
за позовом Благодійної організації "Фонд пам"яті "Бабин Яр"
до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Ранок-92"
2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Люкском"
3) Товариства з обмеженою відповідальністю "Мікроприм"
третя особа позивача 1) Закрите акціонерне товариство "Київінвестбуд" 2) ОСОБА_4 3) Релігійна громада "Християнська помісна церква "Перемога" 4) Товариство з обмеженою відповідальністю "Інтерліс" 5) Комунальне підприємство "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об"єкти нерухомого майна"
про визнання недійсними договору, свідоцтва про
придбання об’єкту з прилюдних торгів,
визнання публічних торгів недійсними,
ВСТАНОВИВ :
Благодійна організація “Фонд пам’яті “Бабин Яр” (далі – позивач) звернулася до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю “Ранок-92” (далі – відповідач 1), Товариства з обмеженою відповідальністю “Люкском” (далі – відповідач 2), Товариства з обмеженою відповідальністю “Мікроприм” (далі – відповідач 3), треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Закрите акціонерне товариство “Київінвестбуд” (далі – третя особа 1), ОСОБА_4 (далі – третя особа 2), Релігійна громада “Християнська помісна церква “Перемога” (далі – третя особа 3), Товариство з обмеженою відповідальністю “Інтерліс” (далі – третя особа 4), Комунальне підприємство “Київське міське Бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна” (далі – третя особа 5; підприємство БТІ) про визнання:
- недійсним договору купівлі–продажу від 07.10.05 об’єкта незавершеного будівництва громадського фізкультурно–оздоровчо–розважального комплексу, що знаходиться за адресою м. Київ, вул. Мельникова, біля будинку № 46, укладеного між відповідачем 1 та відповідачем 2 (далі – договір від 07.10.05);
- недійсним Свідоцтва про придбання об’єкту нерухомого майна з прилюдних торгів від 21.04.08, виданого відповідачеві 3;
- недійсними публічних торгів від 21.04.08 об’єкту незавершеного будівництва громадського фізкультурно-оздоровчо-розважального комплексу, який знаходиться за адресою м. Київ, вул. Мельникова, № 46–г;
- за позивачем права власності на об’єкт незавершеного будівництва (недобудоване нерухоме майно) – недобудовану нежитлову будівлю фізкультурно-оздоровчого комплексу, яка являє собою одноповерховий будинок з 4-поверховою цегляною вставкою всередині нього, загальною площею 6280 кв.м., розташовану в м. Києві по вул. Мельникова, 48.
Одночасно позивач вимагає зобов’язати відповідачей 2 та 3 повернути позивачеві об’єкт незавершеного будівництва (недобудоване нерухоме майно) – недобудовану нежитлову будівлю фізкультурно–оздоровчого комплексу, яка являє собою одноповерховий будинок з 4-поверховою цегляною вставкою всередині нього, загальною площею 6280 кв.м, розташовану в м. Києві по вул. Мельникова, 48.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 24.09.08 позовні вимоги було задоволено повністю з покладенням на відповідачів судових витрат.
Рішення мотивовано тим, що право власності позивача підтверджене неперервним ланцюгом попередніх володільців об’єкту незавершеного будівництва по вул. Мельникова, 48, право власності яких на об’єкт виникло у порядку, встановленому законом; суду були надані належні докази виникнення права власності у позивача (проведення державної реєстрації договору купівлі-продажу від 24.03.05 та договору дарування від 01.08.05, рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 05.08.08 у справі № 2-8994/2008, яким визнано договір дарування від 01.08.05 дійсним); зі змісту ч.2 ст.319 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) власнику належить право розпоряджатись своїм майном; власник об’єкту (третя особа 2) не вчиняв жодних дій, спрямованих на відчуження своєї власності відповідачеві 2, цей об’єкт відчужувався відповідачем 1 за договором від 07.10.05 з порушенням вимог ЦК України, що є підставою для визнання його недійсним; з таких же підстав об’єкт не міг бути проданий на прилюдних торгах, оскільки нерухоме майно не належало відповідачу 2 на праві власності під час проведення торгів; оскільки право власності до відповідача 3 не перейшло, існують підстави для визнання недійсним Свідоцтва про придбання об’єкту нерухомого майна з прилюдних торгів від 21.04.08; суду не були надані судові рішення, які б підтверджували набуття відповідачами спірного майна у порядку, встановленому для виконання судових рішень; законодавець чітко розрізняє державну реєстрацію договору та державну реєстрацію права власності; відповідно до ст.ст. 388 та 1212 ЦК України існують підстави для витребування належного позивачеві об’єкту, яке вибуло з його володіння і фактично перебуває у віданні відповідача 2 та відповідача 3.
Не погодившись з рішенням, відповідач 3 звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати та прийняте нове рішення, яким в позові відмовити. Згодом, через відділ документального забезпечення суду надійшло доповнення до апеляційної скарги. На думку апелянта, оскаржуване рішення прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права. Апеляційну скаргу та доповнення до неї аргументовано тим, що товариство є добросовісним набувачем, оскільки спірний об’єкт придбано ним в порядку виконання судових рішень; ні третя особа 2, ні позивач не були власниками об’єкту, а тому висновок про правомірність набуття ними права власності є безпідставним та таким, що суперечить ст.ст.331, 334 ЦК України; судом не досліджувався договір купівлі-продажу об’єкту між відповідачем 1 та відповідачем 2 та не взято до уваги факт реєстрації права власності на об’єкт за відповідачем 2; суд неправильно розрізняє поняття “державної реєстрації договору” та “державної реєстрації права власності”.
Третя особа 1 надіслала відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначає, що товариству відомі обставини справи лише до часу набуття права власності на спірний об’єкт третьою особою 3. Про подальші передачі об’єкта іншим особам – невідомо.
Відзив на апеляційну скаргу надав також позивач, в якому просить рішення суду залишити без змін, а апеляційну скаргу – без задоволення.
Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 24.10.08 відповідачеві 3 відновлено строк подання апеляційної скарги та прийнято її до провадження з призначенням розгляду справи на 10.11.08.
Оскільки в судове засідання 10.11.08 представники відповідачів 1, 2 та третіх осіб 1, 3, 4, 5 не з’явились, розгляд справи було відкладено на 26.11.08 (ухвала Київського апеляційного господарського суду від 10.11.08 № 45/192).
В судовому засіданні 26.11.08 представник апелянта заявив клопотання про зупинення апеляційного провадження у справі № 45/192.
Підставою зупинення провадження, на думку апелянта, є подання ним апеляційної скарги на рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 05.05.08 у справі № 2-8994/08 та внесення заступником прокурора міста Києва касаційного подання на рішення Господарського суду міста Києва від 16.07.04 у справі № 45/289.
Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 26.11.08 було зупинено апеляційне провадження до розгляду Вищим господарським судом України касаційного подання заступника прокурора міста Києва на рішення Господарського суду міста Києва від 16.07.04 у справі № 45/289.
17.11.09 представник позивача звернувся до Київського апеляційного господарського суду з клопотанням про поновлення провадження у даній справі. В клопотанні він зазначає, що обставини, які зумовили зупинення провадження у справі, усунені. Зокрема, 04.12.08 Вищим господарським судом України прийнято постанову у справі № 45/289, Шевченківським районним судом м. Києва 27.07.09 прийнято рішення у справі № 2-5485/09 про визнання договору дарування дійсним, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду м. Києва від 05.11.09.
Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 18.11.09 апеляційне провадження поновлено, розгляд апеляційної скарги відповідача 3 призначено на 09.12.09.
В судових засіданнях при розгляді даної справи здійснювалося фіксування судового процесу з допомогою звукозаписувального технічного засобу (диск CDR80M65240458).
До початку судового засідання від представника позивача через відділ документального забезпечення суду апеляційної інстанції надійшли письмові пояснення до апеляційної скарги. До пояснень були додані копії ухвали Київського апеляційного адміністративного суду від 11.11.09 у справі № 22-а-37783/08 за позовом Благодійної організації “Фонд пам’яті “бабин Яр” до КП “Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна”, треті особи: ТОВ “Ліском” та ТОВ “Мікроприм” про визнання нечинним та скасування рішення та договору від 12.02.02 № 12-01/02 на проектування та будівництво громадського фізкультурно-оздоровчого-розважального комплексу за адресою: м. Київ, вул. Мельникова, 46, укладеного між ТОВ “Ранок-92” та ЗАТ виробниче підприємство “Нафтогазбуд”.
В судове засідання з’явились представники позивача, відповідача 3 та третьої особи 1. Інші учасники судового процесу повноважних представників в засідання суду не направили, хоча про час і місце розгляду даної справи були повідомлені належним чином.
Представник відповідача 3 (апелянта) підтримав доводи, викладені в апеляційній скарзі, доповненнях до неї та наполягав, що відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог. Представник позивача просив оскаржуване рішення залишити без змін, оскільки доводи скарги спростовуються, в тому числі, рішеннями різних судових інстанцій, копії яких були додані до пояснень до апеляційної скарги. Представник третьої особи ще раз наголосив на тому, що після продажу спірного об’єкту третій особі 3 товариству нічого не відомо про подальше його відчуження іншим особам.
Згідно зі ст. 101 Господарського процесуального кодексу України (далі – ГПК України) у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Апеляційний господарський суд не зв’язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.
Заслухавши пояснення представників сторін, присутніх в судовому засіданні, дослідивши наявні докази, обговоривши доводи скарги, доповнень до неї, відзиву, письмових пояснень, колегія суддів встановила наступне.
Як було зазначено вище, предметом спору в даній справі є визнання за позивачем права власності на об’єкт незавершеного будівництва (недобудоване нерухоме майно) та його витребування, а саме: недобудовану нежитлову будівлю фізкультурно-оздоровчого комплексу, яка являє собою одноповерховий будинок з чотирьохповерховою цегляною вставкою всередині нього, загальною площею 6280 кв.м, яка розташована за адресою: м. Київ, вул. Мельникова, 48, вартістю 1444000,00 грн. (далі – об’єкт). Крім того, позивачем заявлені вимоги про визнання недійсними правочинів, які були укладені по відношенню до спірного об’єкту відповідачами, свідоцтва про придбання об’єкту з прилюдних торгів.
На підставі наявних у справі документів колегією суддів встановлено, що будівництво об’єкту розпочато у 1989 році на земельній ділянці площею 2,0 га, відведеній згідно з рішенням Київської міської ради народних депутатів від 18.09.78 № 1325/6 під будівництво спортивних споруд. Будівництво велося компанією “Київінвестбуд” в 1989-1994 роках.
В матеріалах справи міститься копія листа-відповіді Шевченківської районної державної адміністрації м. Києва від 12.05.98 № сл2089/7 на звернення компанії “Київінвестбуд”. Зі змісту цього листа вбачається, що райдержадміністрація не заперечує проти видачі компанії реєстраційного посвідчення, яке підтверджує право власності компанії на приміщення по вул. Мельникова, 48 як нежитлове.
Листом від 17.09.98 № 367 ЗАТ компанія “Київінвестбуд” зверталася до Бюро технічної інвентаризації м. Києва з уточненнями щодо адреси фізкультурно-оздоровчого комплексу, яке ним будувалося за адресою: вул. Мельникова, 48 у м. Києві.
До матеріалів справи долучено копію справи Київського міського бюро технічної інвентаризації № 54482 1753 (вул. Мельникова, 48, м. Київ, Шевченківський район, кв849), з якої вбачається, що першу інвентаризацію об’єкту було проведено 01.06.98.
03.03.2000 між Закритим акціонерним товариством компанія “Київінвестбуд” (продавець) та Релігійною громадою “Християнська помісна церква “Перемога” (покупець) було укладено договір № 27 купівлі-продажу нежитлової будівлі, об’єкту незавершеного будівництва (фізкультурно-оздоровчого комплексу) за адресою: вул. Мельникова, 48, м. Київ. Зазначений договір був укладений у простій письмовій формі.
Частина 1 ст. 227 Цивільного кодексу Української РСР (1963 року) (далі – ЦК 1963р.) встановлювала обов’язковість нотаріального посвідчення лише для договору купівлі-продажу жилого будинку, однією із сторін у якому є громадянин.
Отже, укладення договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва (нежитлової будівлі фізкультурно-оздоровчого комплексу) між юридичними особами у простій письмовій формі не суперечило законодавству, чинному на момент укладення договору.
Відповідно до ч.1 ст.128 ЦК 1963р. право власності (право оперативного управління) у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором.
Згідно з п. 3.4 договору від 03.03.2000 право власності на об’єкт незавершеного будівництва від продавця переходить до покупця з моменту підписання акту приймання-передачі.
23.05.2000 між третьою особою 1 та третьою особою 3 було підписано акт приймання-передачі нежитлової будівлі (об’єкта незакінченого будівництва) за адресою: м. Київ, вул. Мельникова, 48, згідно договору купівлі - продажу від 03.03.2000 № 27, яким було оформлено передачу від ЗАТ компанія “Київінвестбуд” у власність Релігійної громади “Християнська помісна церква “Перемога” об’єкту незавершеного будівництва по вул. Мельникова, 48 вартістю 2100000,00 грн.
26.03.03 між третьою особою 3 (продавець) та третьою особою 4 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу об’єкту незавершеного будівництва – недобудованої нежитлової будівлі фізкультурно-оздоровчого комплексу, яка являє собою одноповерховий будинок з чотирьох-поверховою цегляною вставкою всередині нього, загальна площа якого складає 6 280 кв.м., що знаходиться за адресою м. Київ, вул. Мельникова, 48. Згідно п. 3.1. цього договору право власності на об’єкт незавершеного будівництва виникає у покупця з моменту підписання сторонами акту прийому-передачі. Цей акт сторонами договору підписано 15.04.03.
Оскільки зазначений вище договір також укладався у період чинності ЦК 1963р., то до нього застосувалися наведені положення Кодексу щодо форми і моменту переходу прав власності.
15.04.03 між третьою особою 3 та третьою особою 4 було підписано акт приймання-передачі майна (об’єкту незавершеного будівництва), яким посвідчено перехід до ТОВ “Інтерліс” права власності на об’єкт незавершеного будівництва, проданий йому Релігійною громадою “Християнська помісна церква “Перемога” відповідно до умов договору купівлі-продажу об’єкту незавершеного будівництва від 26.03.03.
Майно за договорами купівлі-продажу фактично передавалося від продавця до покупця за актами, копії яких знаходяться в матеріалах справи. Це свідчить про перехід права власності до покупців на спірний об’єкт, який був предметом договорів купівлі-продажу.
Згідно зі ст.49 Закону України “Про власність” в редакції, яка діяла на момент виникнення зазначених правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом, арбітражним судом, третейським судом.
Рішення суду, яким було б визнано неправомірним володіння спірним об’єктом когось із цих осіб, господарському суду надано не було. Навпаки, на дату прийняття оскаржуваного рішення у даній справі рішенням Господарського суду міста Києва від 16.07.04 у справі № 45/289 було встановлено факт повноправного володіння ТОВ “Інтерліс” спірним об’єктом як власником.
Разом з тим, колегія суддів не розцінює зазначене рішення в якості належного доказу. Постановою Вищого господарського суду України від 04.12.08 у справі № 45/289 за позовом ТОВ “Інтерліс” до СПД-фізичної особи ОСОБА_5 про визнання права власності рішення Господарського суду міста Києва від 16.07.04 скасоване і у позові відмовлено. Як вбачається з даної постанови, предметом цього спору не є правовідносини щодо об’єкту незавершеного будівництва по вул. Мельникова, 48 у м. Києві. Спір виник у зв’язку з письмовим юридичним висновком відповідача, наданим на запит позивача, тобто правовідносини сторін у даному випадку регулювалися нормами зобов’язального права, а не нормами, які стосуються захисту права власності. У зв’язку з цим, колегія судів приходить до висновку, що у такому спорі не могли розглядатися та вирішуватися питання наявності чи відсутності у третій особи 4 права власності на об’єкт незавершеного будівництва. Тому будь-які судові рішення у справі № 45/289 не можуть підтверджувати чи спростовувати обставини, що мають значення для даної справи, оскільки стосуються лише зобов’язання, яке виникло між третьою особою 4 та СПД-фізичною особою ОСОБА_5
24.03.05 між третьою особою 4 (продавець) та третьою особою 2 (покупець) був укладений договір купівлі-продажу об’єкту незавершеного будівництва. Відповідно до даного договору продавець зобов’язався передати у власність покупця об’єкт незавершеного будівництва (недобудоване нерухоме майно), а саме: недобудовану нежитлову будівлю фізкультурно-оздоровчого комплексу, яка уявляє собою одноповерховий будинок з чотирьох-поверховою вставкою всередині нього, загальною площею 6280 кв.м., яка розташована за адресою: м. Київ, вул. Мельникова, 48.
На підставі п. 1.3 даного договору право власності на об’єкт незавершеного будівництва переходило до покупця з моменту нотаріального посвідчення договору та його державної реєстрації в реєстрі правочинів.
Відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу України (у редакції від 16.01.03) (далі – ЦК України) договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Цей договір було посвідчено приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Морозовою С.В. 24.03.05 та зареєстровано у реєстрі за № 2684.
Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
В частинах 3, 4 ст. 334 ЦК України встановлено, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, непосвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.
Порядок державної реєстрації правочинів встановлений Тимчасовим порядком державної реєстрації правочинів, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.04 № 671 (далі – Тимчасовий порядок). Відповідно до п.1 Тимчасового порядку державна реєстрація проводиться відповідно до вимог Цивільного кодексу України шляхом внесення відповідної інформації до Державного реєстру правочинів. Реєстраторами визначені державні нотаріальні контори та приватні нотаріуси.
25.03.05 цим же нотаріусом було здійснено державну реєстрацію договору купівлі-продажу від 24.03.05, про що було зроблено реєстраційний запис у Державному реєстрі правочинів за № 514552 та підтверджується Витягом про реєстрацію в Державному реєстрі правочинів № 816069 від 25.03.05.
Виходячи з наведених норм чинного законодавства, є правомірним висновок місцевого господарського суду, що з моменту державної реєстрації договору купівлі-продажу від 24.03.05 ОСОБА_4 набув право власності на об’єкт незавершеного будівництва фізкультурно-оздоровчого комплексу по вул. Мельникова, 48.
Колегія суддів вважає безпідставним посилання відповідача 3 (апелянта) на ст. 331 ЦК України, яка встановлює, що право власності на новостворене нерухоме майно, щодо якого законом передбачено прийняття в експлуатацію та державну реєстрацію, виникає з часу такої державної реєстрації.
Третя особа 2 не створювала об’єкт, а придбала його на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу, а тому положення зазначеної статті, на думку колегії суддів, не підлягають застосуванню до даних правовідносин.
Відповідно до частини 2 ст. 319 ЦК України власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
01.08.05 ОСОБА_4, як власник, подарував об’єкт незавершеного будівництва (недобудоване нерухоме майно), а саме: одноповерховий будинок з чотирьох-поверховою цегляною вставкою всередині нього, загальною площею 6280 кв.м, яка розташована за адресою: м. Київ, вул. Мельникова, 48, Благодійній організації “Фонд пам’яті “Бабин Яр”, про що був укладений у простій письмовій формі договір дарування.
Згідно з п. 2.3 договору дарування право власності на дарунок до позивача переходило з моменту підписання сторонами акту прийому-передачі.
Того ж дня (01.08.05) між ОСОБА_4 та позивачем був підписаний акт прийому-передачі благодійного внеску – об’єкту незавершеного будівництва – недобудованої нежитлової будівлі фізкультурно-оздоровчого комплексу. Підписання такого акту свідчить про фактичне повне виконання договору сторонами.
Згідно з ч.2 ст.719 ЦК України договір дарування нерухомої речі укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Однак, згаданий вище договір дарування сторонами нотаріально посвідчений не був.
Разом з тим, до матеріалів справи додане рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 05.08.08 у справі № 2-8994/2008, яким було визнано дійсним договір дарування об’єкту незавершеного будівництва (недобудованого нерухомого майна), а саме: недобудованої нежитлової будівлі фізкультурно-оздоровчого комплексу, яка являє собою одноповерховий будинок з чотирьох поверховою цегляною вставкою всередині нього, загальною площею 6280 кв.м., розташовану у м. Києві по вул. Мельникова, 48, укладений між Благодійною організацією “Фонд пам’яті “Бабин Яр” та ОСОБА_4 01.08.05.
Дане рішення районного суду мотивовано тим, що сторони досягли згоди щодо усіх істотних умов договору дарування та фактично його виконали.
Однак, ухвалою Апеляційного суду м. Києва від 14.01.09 за апеляційною скаргою ТОВ “Мікроприм” рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 05.08.08 було скасоване, а справу направлено на новий розгляд до Шевченківського районного суду м. Києва.
При новому розгляді справи рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 27.07.09 у справі № 2-5485/09, копію якого додано до письмових пояснень позивача, за позовом Благодійної організації “Фонд пам’яті “Бабин Яр” до ОСОБА_4, треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю “Мікроприм”, Товариство з обмеженою відповідальністю “Люкском” про визнання договору дарування дійсним договір дарування об’єкту від 01.08.05, укладений між ОСОБА_4 (дарувальник) та позивачем (обдаровуваний), визнаний дійсним.
Зазначене рішення Шевченківського районного суду м. Києва було залишено в силі ухвалою Апеляційного суду м. Києва від 05.11.09 і набрало законної сили.
Ухвалюючи рішення у справі № 2-5485/09, Шевченківський районний суд м. Києва встановив, що право власності на спірний об’єкт правомірно переходило від третьої особи 1 до третьої особи 3, від третьої особи 3 до третьої особи 4 та від третьої особи 4 до третьої особи 2.
В розумінні ст. 35 ГПК України згадані вище рішення мають преюдиціальне значення при розгляді спору даної справи.
18.08.08 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Охендовською К.В. було здійснено державну реєстрацію договору дарування від 01.08.2005р., у зв’язку з чим нотаріусом до Державного реєстру правочинів було внесено реєстраційний запис за № 3086533. Даний факт підтверджується Витягом про реєстрацію в Державному реєстрі правочинів за № 6390929 від 18.08.08.
Згідно з ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання дійсним договору, не посвідченого нотаріально.
Отже, колегія суддів приходить до висновку, що право власності на об’єкт перейшло до позивача з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання дійсним договору дарування від 01.08.05.
З матеріалів справи вбачається, що 14.03.08 Комунальне підприємство “Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна” здійснило державну реєстрацію права власності на об’єкт незавершеного будівництва громадського фізкультурно-оздоровчо-розважального комплексу, який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Мельникова, 46г, за ТОВ “Люкском”, реєстраційне посвідчення № 000904.
Реєстрацію було здійснено на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 14.03.08 у справі № 35/69, рішення Третейського суду від 24.12.07 та ухвали вказаного вище Третейського суду від 13.03.08, про що ТОВ Люкском” було видано реєстраційне посвідчення № 000904.
З тексту реєстраційного посвідчення № 000904, а також із зазначених вище рішень Господарського суду міста Києва та третейського суду вбачається, що між відповідачем 1 (ТОВ “Ранок-92) та відповідачем 2 (ТОВ “Люкском”) 07.10.05 був укладений договір купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва громадського фізкультурно-оздоровчо-розважального комплексу, який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Мельникова, біля будинку № 46. Згідно вказаного договору відповідач 1 виступав продавцем, а відповідач 2 – покупцем спірного об’єкту.
Судом першої інстанції встановлено та підтверджується матеріалами справи, що договір купівлі-продажу між відповідачем 1 та відповідачем 2 не був нотаріально посвідчений. В зв’язку з цим відповідач 2 звернувся до Третейського суду з позовом до відповідача 1 про визнання дійсним договору купівлі-продажу від 07.10.05, визнання права власності на об’єкт незавершеного будівництва.
Рішенням Третейського суду від 24.12.07 по справі № 4/16-2007 зазначений вище договір купівлі-продажу від 07.10.05 було визнано згідно ст. 220 ЦК України дійсним; визнано згідно ст. 392 ЦК України право приватної власності відповідача 2 на об’єкт незавершеного будівництва громадського фізкультурно-оздоровчо-розважального комплексу, який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Мельникова, біля будинку № 46, що складається з чотирьох поверхів загальною площею внутрішніх приміщень 5676,3 кв.м. та вирішено присвоїти вказаному об’єкту незавершеного будівництва відповідну літеру.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 20.02.08 у справі № 35/69 було зобов’язано Комунальне підприємство “Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на об’єкти нерухомого майна” на підставі рішення Третейського суду у справі № 4/16-2007 від 24.12.07 зареєструвати право приватної власності на об’єкт незавершеного будівництва громадського фізкультурно-оздоровчо-розважального комплексу, який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Мельникова, біля будинку № 46, що складається з чотирьох поверхів загальною площею внутрішніх приміщень 5676,3 кв.м. за ТОВ “Люкском” та присвоїти даному об’єкту відповідну літеру.
Проте, вказане рішення господарського суду не стосувалося питання визнання за відповідачем 2 права власності на об’єкт. Предметом спору у даній справі було оскарження відмови КП “Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна” зареєструвати за відповідачем 2 право власності.
Колегія суддів враховує, що зазначене вище рішення у справі № 35/69 на час перегляду судового рішення у даній справі в апеляційному порядку скасоване постановою Вищого господарського суду України від 04.08.08, а справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції, провадження у справі зупинене до вирішення даної справи.
Договір від 07.10.05 не міг бути укладений між відповідачами 1 та 2, оскільки відповідач 1 не був власником об’єкту нерухомого майна по вул. Мельникова, біля будинку № 46.
До пояснень на апеляційну скаргу позивачем додану копію договору від 12.02.02 № 12-01/02 на проектування та будівництво громадського фізкультурно-оздоровчо-розважального комплексу за адресою: м. Київ, вул. Мельникова, 46. Даний договір укладено між ТОВ “Ранок-92” (замовник) та ЗАТ виробниче підприємство “Нафтогазбуд” (підрядник). Відповідно до умов цього договору замовник доручив, а підрядник прийняв на себе генеральний підряд з будівництва та проектування об’єкта. При цьому відсутні будь-які дані про відведення відповідачеві 1 (ТОВ “Ранок-92”) земельної ділянки для будівництва цього об’єкту, наявності дозвільної документації інше.
Крім того, за версією відповідачів, об’єкт був вперше введений у цивільний обіг 07.10.05, тобто після набуття чинності новим ЦК України. Таким чином, право власності на нього могло виникнути в особи, яка його створила, тобто у відповідача 1, лише після його прийняття в експлуатацію та державної реєстрації права власності і відповідно до ст.331 ЦК України.
В матеріалах справи відсутні докази здачі в експлуатацію та державної реєстрації права власності спірного об’єкта відповідачем 1. Тобто, відповідач 1 продав згідно договору купівлі-продажу від 07.10.05 відповідачеві 2 об’єкт, який йому не належав.
Згідно зі ст.655 ЦК України договір купівлі-продажу передбачає перехід права власності від продавця до покупця, тобто вчинення такого правочину є одним із способів розпорядження майном.
Відповідно до ст.319 ЦК України право розпоряджатись майном належить його власнику. На час укладення зазначеного договору право власності на об’єкт незавершеного будівництва належало ОСОБА_4
Матеріали справи свідчать, що ОСОБА_4, як власник об’єкту незавершеного будівництва по вул. Мельникова, 48, не вчиняв жодних дій, спрямованих на відчуження своєї власності відповідачам 1, 2.
Як зазначалося вище, договір купівлі-продажу між відповідачем 1 та відповідачем 2 нотаріально посвідчений не був.
Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації..
Згідно з ч. 1 ст. 220 ЦК України недотримання вимоги щодо нотаріального посвідчення договору зумовлює його нікчемність.
Отже, зазначений договір купівлі-продажу від 07.10.05 є нікчемним правочином, тобто таким договором купівлі-продажу, за яким до відповідача 2 не могло перейти право власності на спірний об’єкт.
Не є належним доказом у даній справі і рішення Третейського суду від 24.12.07 у справі № 4/16-2007, оскільки відповідно до роз’яснень у п.4 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 10.01.08 у справі за конституційним поданням 51 народного депутата України щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень абзаців сьомого, одинадцятого статті 2, статті 3, пункту 9 статті 4 та розділу VIII “Третейське самоврядування” Закону України “Про третейські суди” (справа про завдання третейського суду) - рішення третейського суду є обов’язковим лише для сторін спору і не є обов’язковим для інших осіб.
Згідно з ч. 2 ст. 35 ГПК України факти, встановлені рішенням господарського суду (іншого органу, який вирішує господарські спори), за винятком встановлених рішенням третейського суду, під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.
Отже, обставини, встановлені рішенням третейського суду, не мають преюдиціального значення при розгляді господарських справ, і встановлені цим рішенням обставини підлягають доказуванню у загальному порядку, визначеному ГПК України.
Згідно ст. 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.
Суду не надано доказів того, що право власності на об’єкт коли-небудь належало відповідачеві 1, що надавало б йому повноваження на відчуження об’єкту відповідачеві 2 згідно з договором купівлі-продажу від 07.10.05.
За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком Господарського суду міста Києва про те, що договір купівлі-продажу від 07.10.05 є нікчемним і, таким чином, відсутні підстави вважати, що у зв’язку з його укладенням право власності на об’єкт перейшло до відповідача 2.
Господарським судом міста Києва правильно не прийнято до уваги посилання відповідача 2 на те, що 14.03.07 за ним зареєстроване право власності на об’єкт у КП “Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна”, оскільки сам по собі факт державної реєстрації права власності на об’єкт за відповідачем 2 не свідчить про перехід до нього права власності, а реєстраційне посвідчення № 000904 не є правовстановлюючим документом.
Крім того, колегія суддів приймає також до уваги той факт, що реєстраційне посвідчення від 14.03.08 № 000904 про реєстрацію права власності на об’єкт за ТОВ “Люкском” скасоване постановою Окружного адміністративного суду м. Києва від 26.09.08 у справі № 8/344 за позовом Благодійної організації “Фонд пам’яті “Бабин Яр” до КП “Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна”, треті особи: ТОВ “Люкском” та ТОВ “Мікроприм”.
Зазначену постанову залишено в силі ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 11.11.09.
Що стосується доводів апелянта про необхідність застосування ч.2 ст.388 ЦК України, то колегія суддів відхиляє їх як безпідставні.
Як вбачається з матеріалів справи, згідно постанови Господарського суду м. Києва від 14.05.07 у справі № 15/189-б відповідача 2 визнано банкрутом і відкрито ліквідаційну процедуру. При цьому судом встановлено, що нерухомого майна і транспортних засобів боржника (ТОВ “Люкском”) не виявлено.
21.04.08 відповідач 3 в порядку продажу майна банкрута (відповідача 2) за результатами аукціону, проведеного на Товарній біржі “Центральна”, придбав об’єкт незавершеного будівництва громадського фізкультурно-оздоровчо-розважального комплексу, загальною площею 5676,3 кв.м., розташований за адресою: м. Київ, вул. Мельникова, 46г, про що відповідачу 3 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І. В. видано свідоцтво про придбання об’єкту нерухомого майна з прилюдних торгів, реєстровий номер 1691, номер в Державному реєстрі правочинів 2851601 (далі – Свідоцтво).
Як вбачається із Свідоцтва, воно видано на підставі акту про проведення аукціону на Товарній біржі “Центральна”, затвердженого Товарною біржею “Центральна”, копія якого знаходиться в матеріалах справи.
Відповідно до ч. 1 ст. 30 Закону України “Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом” (далі - Закон) після проведення інвентаризації та оцінки майна банкрута ліквідатор розпочинає продаж майна банкрута на відкритих торгах, якщо комітетом кредиторів не встановлено інший порядок продажу майна банкрута.
Згідно з ч. 2 ст. 30 Закону на ліквідатора покладено обов’язок забезпечити через засоби масової інформації оповіщення про порядок продажу майна банкрута, склад, умови та строки придбання майна. Порядок продажу майна банкрута, склад, умови та строки придбання майна погоджуються з комітетом кредиторів.
Частиною 3 ст. 30 Закону передбачено, що у разі надходження двох і більше пропозицій щодо придбання майна банкрута ліквідатор проводить конкурс (аукціон). Порядок проведення конкурсу (аукціону) визначається згідно із Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Відповідно до ч. 10 ст. 30 Закону продаж майна банкрута оформляється договорами купівлі-продажу, які укладаються між ліквідатором і покупцем відповідно до законів України.
Натомість, порядок проведення прилюдних торгів передбачено Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна затвердженим Наказом Міністерства юстиції України від 27.10.99 № 68/5 (далі – Тимчасове положення).
Так, відповідно до п. 1.1. Тимчасового положення воно визначає умови і порядок проведення прилюдних торгів з продажу квартир, будинків, підприємств як цілісного майнового комплексу, інших приміщень, земельних ділянок, що є нерухомим майном, на які звернено стягнення відповідно до чинного законодавства, а також розрахунків за придбане майно.
Згідно з п. 1.2 Тимчасового положення прилюдні торги з реалізації арештованого нерухомого майна за заявкою державного виконавця організовує і проводить спеціалізована організація, з якою органом державної виконавчої служби укладено відповідний договір.
Пунктом 2.1 Тимчасового положення встановлено, що арештоване нерухоме майно - майно боржника, на яке звернено стягнення і яке підлягає реалізації.
На підставі п. 5.1.1. Інструкції про проведення виконавчих дій, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 15.12.99 № 74/5 (далі – Інструкція про проведення виконавчих дій) звернення стягнення на майно боржника полягає в його виявленні (шляхом надіслання запитів до органів державної податкової інспекції, банків, дорожньої автомобільної інспекції, бюро технічної інвентаризації, нотаріату тощо), описі, арешті, вилученні та примусовій реалізації.
Відповідно до п.п. 5.10 – 5.11 Інструкції про проведення виконавчих дій звернення стягнення на нерухоме майно провадиться у разі відсутності в боржника достатніх коштів чи іншого майна. ... Одержавши документальне підтвердження належності боржникові на праві власності будинку чи іншого нерухомого майна, державний виконавець накладає на них арешт шляхом опису й оцінки за їх вартістю на момент арешту та надсилає повідомлення про накладення арешту нотаріальному органу за місцезнаходженням майна. ... Реалізація належних боржникові будинку, квартири та іншого нерухомого майна проводиться відповідно до закону шляхом продажу з прилюдних торгів. ... Прилюдні торги з реалізації нерухомого майна організовують і проводять спеціалізовані організації, що мають право здійснювати операції з нерухомістю і визначені на тендерній (конкурсній) основі, і з якими укладено відповідний договір державною виконавчою службою. Спеціалізована організація проводить прилюдні торги за заявкою державного виконавця. Акт про проведення прилюдних торгів затверджується начальником відповідного органу державної виконавчої служби і є підставою для видачі відповідним органом свідоцтва про право власності.
Пунктом 6.1. Тимчасового положення передбачено, що після повного розрахунку покупців за придбане майно, на підставі протоколу про проведення прилюдних торгів та копії документів, що підтверджують розрахунок за придбане майно, державний виконавець складає акт про проведені прилюдні торги і подає його на затвердження начальнику відповідного органу державної виконавчої служби. Зазначений акт державний виконавець передає покупцеві.
Відповідно до п. 6.4. Тимчасового положення на підставі акта про проведені прилюдні торги, затвердженого начальником відповідного органу державної виконавчої служби, нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів. В результаті видачі такого свідоцтва його власник має право звернутись до відповідного органу за видачею акту про право власності на земельну ділянку в порядку, передбаченому законодавством (п. 6.5. Тимчасового положення).
На підставі викладеного колегія суддів приходить до висновку, що реалізація нерухомого майна боржника, на яке звернено стягнення, з прилюдних торгів в порядку, передбаченому Інструкцією про проведення виконавчих дій та Тимчасовим положенням, і проведення аукціону з реалізації майна банкрута в порядку, передбаченому Законом України “Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом”, є різними процедурами.
Прилюдні торги проводяться за заявкою органу виконавчої служби у випадку, коли має місце звернення стягнення на нерухоме майно боржника у встановленому законом порядку. Акт про проведення прилюдних торгів має бути складений державним виконавцем та затверджений начальником відповідного органу виконавчої служби. За результатами проведення прилюдних торгів нотаріус видає свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів.
У випадку ж проведення аукціону з продажу майна банкрута, орган виконавчої служби у цій процедурі участі не бере, не складає акту про проведення прилюдних торгів, а всі дії по організації аукціону провадяться ліквідатором. Продаж майна банкрута з аукціону оформлюється договором купівлі-продажу, який підписується ліквідатором та покупцем.
З матеріалів справи вбачається, що об’єкт відчужувався відповідачем 2 на користь відповідача 3 на аукціоні, про що свідчить акт про проведення аукціону від 21.04.08 № 8. В той же час Свідоцтво є документом, який може бути виданий лише особі, яка придбала об’єкт нерухомого майна саме на прилюдних торгах з реалізації арештованого нерухомого майна.
При цьому, як обґрунтовано встановлено Господарським судом міста Києва, на момент проведення прилюдних торгів 21.04.08 відповідач 2 не був власником об’єкту, а тому і не мав права відчужувати його у будь-який спосіб.
Колегія суддів не приймає посилання апелянта на те, що аукціон проводився в порядку санації ТОВ “Люкском”.
Відповідно до ч. 1 ст. 17 Закону господарський суд за клопотанням комітету кредиторів у строк, що не перевищує строку дії процедури розпорядження майном, установленого відповідно до цього Закону, має право винести ухвалу про проведення санації боржника та призначення керуючого санацією. У матеріалах справи немає доказів того, що господарським судом виносилася ухвала про санацію відповідача 2, а є лише постанова про визнання його банкрутом, що згідно ст. 22 Закону свідчить про відкриття ліквідаційної процедури.
За таких обставин судом першої інстанції правомірно визнано публічні торги від 21.04.08 об’єкту незавершеного будівництва громадського фізкультурно-оздоровчо-розважального комплексу, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Мельникова, 46-г, недійсними.
З наведених норм чинного законодавства вбачається, що Свідоцтво є правовстановлюючим документом. Свідоцтво видане відповідачу 3 з порушенням встановленого порядку, за результатами недійсних публічних торгів, а тому воно підлягає визнанню недійсним.
Згідно ч.1, ч. 2 ст. 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:
1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;
2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;
3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.
Відповідачем 3 не надано ані суду першої інстанції, ані під час апеляційного розгляду справи судові рішення, які б свідчили про те, що судом зверталося стягнення на об’єкт, і відповідач 3 набув права власності на нього в порядку виконання судового рішення. Постанова Господарського суду міста Києва від 14.05.07 у справі № 15-189-б про визнання відповідача 2 банкрутом не є рішенням, яким звертається стягнення на майно відповідача 2.
При цьому колегією суддів приймається до уваги також той факт, що постанову Господарського суду міста Києва від 14.05.07 у справі № 15-189-б про визнання відповідача 2 банкрутом було винесено раніше рішення Третейського суду, рішення Господарського суду міста Києва від 20.02.08 у справі № 35/69 та державної реєстрації права власності відповідача 2 на об’єкт, проведеної третьою особою 5. Тому зазначеною постановою не міг бути встановлений порядок продажу об’єкту відповідачем 2.
Господарським судом міста Києва правильно встановлено, що на час проведення публічних торгів 21.04.08 та видачі відповідачеві 3 Свідоцтва право власності на об’єкт належало третій особі 2. Третя особа 2 не вчиняла будь-яких дій, спрямованих на відчуження належного їй майна відповідачу 3 або відповідачу 2, що свідчить про те, що об’єкт вибув з володіння власника поза його волею, а тому може бути витребуваний ним.
Крім того, згідно ст. 658 ЦК України в результаті продажу об’єкту відповідачем 2 відповідачу 3 до останнього право власності на об’єкт не перейшло, оскільки майно відчужувалося не його власником.
За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що відсутні підстави для застосування до правовідносин, що склалися між позивачем та відповідачем 3, наслідків ч. 2 ст. 388 ЦК України.
Згідно ст. 392 ЦК України власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Згідно ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події (п.2). Положення цієї глави застосовуються також до вимог про:
1) повернення виконаного за недійсним правочином;
2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння;
3) повернення виконаного однією із сторін у зобов'язанні;
4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (п.3).
З матеріалів справи вбачається, що об’єкт на даний час не знаходиться у володінні позивача, а фактично перебуває у віданні відповідача 2 та відповідача 3, які також оспорюють право власності позивача.
Таким чином позивачем правильно обраний спосіб захисту порушеного права шляхом визнання права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння.
Господарським судом міста Києва при ухваленні рішення у справі правильно встановлено та підтверджується матеріалами справи, що на даний час право власності на об’єкт належить позивачу, і об’єкт має бути витребуваний від відповідача 2 та відповідача 3.
Враховуючи викладене вище, колегія суддів дійшла висновку, що місцевим господарським судом належним чином з’ясовано всі обставини справи, які підтверджені відповідними доказами, а рішення є таким, що прийняте відповідно до норм чинного законодавства. Підстави для його зміни чи скасування відсутні.
Керуючись ст.ст.99, 101-103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Рішення Господарського суду міста Києва від 24.09.08 у справі № 45/192 залишити без змін, а апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “Мікроприм” – без задоволення.
2. Матеріали справи № 45/192 повернути до Господарського суду міста Києва.
Головуючий суддя
Судді
17.12.09 (відправлено)