Цивільна справа № 2-4687/09 p.
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
07 квітня 2009 року Шевченківський районний суд м. Києва
у складі: головуючого судді Піхур О.В.
при секретарі Даниленко Н.А.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Обслуговуючого кооперативу "Педагог-1" про зобов'язання укласти договір оренди нежилого приміщення, -
ВСТАНОВИВ:
В грудні 2008 року позивач ОСОБА_1 звернувся до Шевченківського районного суду м. Києва з позовом до Обслуговуючого кооперативу "Педагог-1" про зобов'язання укласти договір оренди нежилого приміщення. В подальшому уточнив позовні вимоги та просив суд зобов'язати відповідача укласти з позивачем договір оренди частини нежилого приміщення за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 45 кв. метрів терміном на один рік для використання в якості творчої майстерні та визнати недійсним рішення загальних зборів Обслуговуючого кооперативу "Педагог-1" від 17.12.2008р. про виселення ОСОБА_1 із нежилого приміщення.
В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_2 позов підтримав та пояснив суду, що 01.08.1996р. між позивачем та відповідачем був укладений договір оренди частини нежилого приміщення (чердаку), площею 45 кв. метрів за адресою: АДРЕСА_1. Позивачем 30.10.2002р. було придбано у приватну власність квартиру АДРЕСА_2 На даний час позивач продовжує користуватись вищевказаним нежилим приміщенням, провів поточний ремонт, сумлінно сплачує комунальні та інші платежі, проте відповідач ухиляється від поновлення договору оренди від 01.08.1996р. чи укладання нового договору оренди. Дії відповідача щодо ухилення від укладання договору оренди вважає порушенням ст.777 ЦК України, оскільки наймач має переважне право на укладання договору оренди на новий строк. Крім того, 21 власник квартир ( із 126) надали позивачу письмову згоду на користування їхніми частками нежилого приміщення зі сплатою орендної плати в розмірі 450 у.о. Також позивач не погоджується з рішенням загальних зборів Обслуговуючого кооперативу "Педагог-1" від 17.12.2008р. про виселення ОСОБА_1 із нежилого приміщення, оскільки збори були неправомочні через відсутність кворуму, на цих зборах не були присутні 50 відсотків членів кооперативу, як вимагає пп. 5.3 Статуту ОК "Педагог - 1" та ст. 15 Закону України "Про кооперацію". Вимоги позовної заяви просив задовольнити.
Представник відповідача Ферій О.М. позов не визнав в повному обсязі та пояснив суду, що дійсно 01.08.1996р. між позивачем та відповідачем був укладений договір оренди частини нежилого приміщення (чердаку), площею 45 кв. метрів за адресою: АДРЕСА_1. В 2006 році договір було розірвано та подано позовну заяву до суду про звільнення нежилого приміщення, яка була залишена без розгляду у зв'язку з тим, що позов подано неуповноваженою на те особою. Відповідно до п.4.6. та п.4.14 Статуту ОК "Педогог-1" до компетенції правління не належить
укладання договору оренди, це згідно п. 4.5 є виключною компетенцією загальних зборів членів кооперативу, тому звинувачення про порушення правлінням ст.777 ЦК України неправомірні. Згідно ст.ст. 651, 652 ЦК України зміна істотних умов дозволяє односторонню відмову від договору оренди. 16.05.2008р. загальні збори, на яких позивач мав участь, затвердили нові умови договору та акт перевірки від 21.04.2008р. приміщення, яким користується орендар. Акт перевірки виявив, що орендар самовільно зайняв площу більшу умовам договору на 45.8 кв.м. 30.07.2008р. позивач отримав заяву № 14/07 від 30.07.2008р. про з'ясування умов продовження або припинення дії договору оренди, усунення виявлених обставин та погашення заборгованості. Позивач відповів, що все буде вирішуватися в суді, проте його позов до суду про усунення перешкод у користуванні майном та зобов'язання укласти договір оренди нежилого приміщення було залишено без розгляду відповідно до його заяви. Протягом розгляду цієї справи та до цього часу відповіді на заяву № 14/07 від 30.07.2008р. ОК "Педагог-1" не отримав. 15.09.2008р. позивач подав заяву про проведення опитування щодо питання укладання договору оренди нежилого приміщення площею 90,8 кв.м. Опитування не відбулося згідно п.5.4. Статуту у зв'язку з відсутністю кворуму та не проведенням в обумовлений строк, який був затверджений Протоколом № 3 від 17.09.2008р. 26.11.2008р. позивач подав нову заяву про передачу в оренду частини технічного поверху на умовах, які не відповідають рішенню зборів. 17.12.2008р. загальні збори вирішили не передавати в оренду частину приміщення технічного поверху, розірвати договір оренди від 01.08.1996р. згідно п.16 Договору за порушення умов даної угоди та зобов'язати звільнити приміщення протягом місяця. У задоволенні позовних вимог просив відмовити.
Вислухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, судом встановлено наступне.
Як вбачається з матеріалів справи і це встановлено судом, 01.08.1996р. між ОСОБА_1 та ЖБК "Педагог-1" була укладена угода про оренду приміщення, площею 45 кв. метрів без визначення строку оренди, з орендною платою 400 доларів США на рік.
Шляхом реорганізації було створено Обслуговуючий кооператив "Педагог-1", який є правонаступником "ЖБК "Педагог-1" (п.1.1. Статуту ОК "Педагог-1").
30.10.2002р. позивач придбав у приватну власність квартиру АДРЕСА_2
Згідно до ч.1 ст.777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.
Відповідно до ч.1, 5 ст.762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
В ч.1 ст.782 ЦК України встановлено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.
У відповідності з ч. 1 ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.
Позивачем не надано жодних доказів належного виконання умов договору оренди щодо оплати за умовами договору, сплати комунальних та інших платежів, проведення поточного ремонту.
Відповідно до заяви голови правління ОК "Педагог-1" №14/07 від 30.07.2008р. ОСОБА_1, борг за орендоване приміщення складає 152328,00 грн.
Відповідно до акту обстеження приміщення від 16.04.2008р. площа приміщення, яке орендується складає 90,8 кв.м. (згідно угоди від 01.08.1996р. - 45 кв.м.), утруднений доступ технічних служб будинку до отеплювального обладнання, яке знаходиться на 17 поверсі та інше.
Згідно до ст.15 Закону України "Про кооперацію" вищим органом управління кооперативу є загальні збори членів кооперативу. Чергові загальні збори членів кооперативу скликаються правлінням або головою кооперативу у разі потреби, але не рідше одного разу на рік. Про дату, місце, час проведення та порядок денний загальних зборів члени кооперативу повинні бути повідомлені не пізніше ніж за 10 днів до визначеного строку їх проведення.
Відповідно до п.п.3.2.2., 3.3.3. Статуту ОК "Педагог-1" члени кооперативу приймають рішення щодо управління неподільним та загальним майном будинку. До виключною компетенції загальних зборів членів кооперативу належить прийняття рішень про передачу в оренду об'єктів, які перебувають у спільній власності членів кооперативу, фізичним і юридичним особам (п.4.5). А тому суд не може прийняти до уваги надані представником позивача підписи мешканців будинку щодо проведеного опитування.
Відповідно до п.5.2. Статуту повідомлення про проведення загальних зборів членів кооперативу надсилається в письмовій формі і вручається кожному члену кооперативу під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом) на вказану адресу. Повідомлення надсилаються не пізніше ніж за 14 днів до дати проведення загальних зборів. У повідомленні про проведення загальних зборів зазначається порядок денний, дата та місце їх проведення.
Як пояснив суду представник відповідача, повідомлення про проведення загальних зборів 17.12.2008р. відбулось шляхом вивішення оголошення про їх проведення в приміщенні будинку АДРЕСА_1, що не відповідає вимогам п.5.2. Статуту, а тому проведені 17.12.2008р. загальні збори членів колективу слід визнати не чинними, а у зв'язку з цим і рішення прийняті на цих зборах - недійсними.
На підставі викладеного, керуючись ст. 759, 762, 782 ЦК, 10, 11, 57, 60, 88, 179, 208,209,212 - 215, 218, 223, 294 ЦПК, ст. 15 Закону України "Про кооперацію", суд
ВИРІШИВ:
Позов ОСОБА_1 до Обслуговуючого кооперативу "Педагог-1" про зобов'язання укласти договір оренди нежилого приміщення задовольнити частково.
Визнати недійсним рішення загальних зборів Обслуговуючого кооперативу "Педагог-1" від 17.12.2008р.
В решті позовних вимог відмовити.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Апеляційного суду м. Києва через суд першої інстанції шляхом подачі в десяти денний строк з дня проголошення рішення заяви про апеляційне оскарження і подання після цього протягом двадцяти днів апеляційної скарги.