АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Справа № 22-ц/793/2434/17Головуючий по 1 інстанції

Категорія : 19 Середа Л. В.

Доповідач в апеляційній інстанції

Храпко В. Д.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 грудня 2017 року

Колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Черкаської області в складі суддів :

Храпка В.Д., Вініченка Б.Б., Новікова О.М.

при секретарі Чуйко А.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Черкаси апеляційну скаргу сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Пальміра» на рішення Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області від 09 листопада 2017 року ухваленого під головуванням судді Середи Л.В. у справі за позовом сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Пальміра» до ОСОБА_5, товариства з обмеженою відповідальністю «Гранекс-Черкаси» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди, повний текст по якій виготовлено 14 листопада 2017року, -

в с т а н о в и л а :

В липні 2017 року СТОВ «Пальміра» пред'явило позов до ОСОБА_5, ТОВ «Гранекс-Черкаси» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди. В обґрунтування свої вимог вказувало, що 24 листопада 2009 року між ТОВ «Кропивна», правонаступником якого є СТОВ «Пальміра» та ОСОБА_6 було укладено договір оренди землі, відповідно до якого позивачу в користування була передана земельна ділянка площею 2,54 га (рілля) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строк дії договору оренди встановлювався з 01.01.2010 року по 31.12.2014 року.

Вказаний договір оренди землі був зареєстрований Золотоніським міськрайвідділом Черкаської регіональної філії Центру ДЗК у 2010 році.

16 серпня 2011 року між позивачем та ОСОБА_6 було укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 24.11.2009 року, якою були внесені зміни шляхом викладення деяких пунктів в новій редакції. Державна реєстрація змін була проведена 05.03.2012 року про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.03.2012 року за №712158664005662.

Пунктом 8 Договору ( з урахуванням змін) встановлено строк дії 01.01.2010 року по 31.12.2016 року. При цьому сторонами було погоджено, що після закінчення строку договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Позивач зазначає, що правонаступником ОСОБА_6 стала ОСОБА_5 та маючи намір продовжити договірні відносини із відповідачем, СТОВ «Пальміра» листом-повідомленням від 11.11.2016 року звернулось до ОСОБА_5 з пропозицією поновити договір оренди земельної ділянки. До вказаного листа було долучено проект Додаткової угоди від 11.11.2016 року, в якій прописувались основні пункти Договору та запропоновано укласти (поновити) договір оренди земельної ділянки на новий строк терміном дії на 10 років, збільшивши орендну плату та встановити на рівні 7 % від нормативної грошової оцінки землі.

У відповідь на запропоновані умови на адресу позивача надійшов лист-повідомлення від 22.11.2016 року, в якому ОСОБА_5 зазначила, що її не влаштовують ряд запропонованих умов при поновлення правочину.

08.02.2017 року позивач надіслав на адресу ОСОБА_5 лист-повідомлення з новою пропозицією поновити договір оренди земельної ділянки та запропонував кращі умови договору, збільшивши орендну плату на рівні 9.5 % від нормативної грошової оцінки землі. Проте відповідач, ОСОБА_5, підтвердила своє рішення про відмову в продовженні орендних відносин без обґрунтування причин такої відмови.

Позивач зазначає, що йому стало відомо про реєстрацію 12 січня 2017 року договору оренди землі, на земельну ділянку, яка є предметом договору, з ТОВ «Гранекс-Черкаси» на умовах значно гірших ніж умови запропоновані позивачем, що суперечить вимогам ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та порушує переважне право СТОВ «Пальміра» на укладення договору оренди землі оспорюваної земельної ділянки.

З таких підстав, СТОВ «Пальміра» просило суд визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_5 та ТОВ «Гранекс-Черкаси», зареєстрований ВК Новодмитрівської сільської ради Золотоніського району, номер запису про право в державному реєстрі прав № 18584880 від 12.01.2017 року та визнати укладеною без підпису сторін, додаткову угоду до договору оренди землі від 24.11.2009 року, зареєстрованого 26.07.2010 року за № 041078400268, з моменту набрання чинності судового рішення на умовах визначених додатковою угодою.

Рішенням Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області від 09 листопада 2017 року СТОВ «Пальміра» у задоволенні позовних вимог до ОСОБА_5 , ТОВ «Гранекс-Черкаси» про визнання недійсним договору оренди землі та визнання укладеною додаткової угоди - відмовлено у повному обсязі.

В апеляційній скарзі СТОВ «Пальміра» просить рішення суду скасувати, як незаконне, необґрунтоване, ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, а по справі ухвалити нове рішення, яким позовну заяву СТОВ «Пальміра» задовольнити в повному обсязі.

В апеляційній скарзі апелянт вказує, що при ухвалені рішення судом першої інстанції не взято до уваги, що позивач належним чином в відповідності з умовами та строками передбаченими договором та діючим законодавством, проводив розрахунок за користування земельною ділянкою. Також судом не було взято до уваги, що він як законний орендар, що належним чином виконував усі свої обов'язки протягом строку дії договору, сподівався на поновлення договору і має відповідно до вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право на укладення договору оренди. Також апелянт зазначив, що ОСОБА_5 не повідомила позивача щодо наміру укладення нового договору оренди землі з новим орендарем.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, судова колегія проходить до висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення по наступних підстава:

Відповідно до 375 ЦПК України апеляційний суд залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України ( далі - ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладені договору, виборі контрагента та визначення умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства , звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Так у частинах першій - п'ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа -повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі ( щодо земель державної та комунальної власності). Укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Ці положення узгоджується із загальною нормою частини 1 статті 777 ЦК України.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, при поновленні договору оренди землі згідно із частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Судом встановлено, що 24 листопада 2009 року між ОСОБА_6 (правонаступником якого є ОСОБА_5.) та ТОВ «Кропивна» (правонаступником якого є СТОВ «Пальміра») укладено договір оренди землі, за яким земельна ділянка площею 2,54га передавалася у оренду строком з 01.01.2010 року по 31.12.2014 року. Даний договір зареєстровано у Державному реєстрі земель 26.07.2010 року № 041078400268.

16.08.2011 року між ОСОБА_6 та СТОВ «Пальміра» укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 24.11.2009 року, за яким земельна ділянка площею 2.54 га передавалися у оренду строком по 31.12.2016 року. Вказана угода зареєстрована у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 712158664005662 від 05.03.2012 року.

11.11.2016 року СТОВ «Пальміра» направило на адресу ОСОБА_5 лист в якому повідомлялося про намір скористатися переважним правом оренди земельної ділянки та було надано додаткову угоду до договору оренди землі (строком на 10 років з виплатою 7% орендної плати).

Листом від 22.11.2017 року ОСОБА_5 повідомила СТОВ «Пальміра» про небажання продовжувати договір оренди земельної ділянки, так як її не влаштовував розмір орендної плати та умови розрахунку у натуральній формі та просила повернути земельну ділянку.

Орендодавець у місячний строк після отримання листа-повідомлення з проектом додаткової угоди повідомила орендаря про відмову в укладенні додаткової угоди.

Поскільки між орендодавцем і орендарем не було досягнуто домовленості щодо орендної плати переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося.

01.01.2017 року між ОСОБА_5 та ТОВ «Гранекс-Черкаси» було укладено договір оренди землі, за яким земельна ділянка площею 2.536 га передається у оренду строком на 10 років з виплатою 8 % орендної плати. Вказаний договір зареєстровано у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 18584880 від 12.01.2017 року.

Наказом № 6-Г від 26.01.2017 року ТОВ «Гранекс-Черкаси» підвищило відсоткову ставку орендної плати у 2017 році до 9,5 % з орендодавцями, які мають земельну частку в адміністративних межах Кропивнянської сільської ради.

08 лютого 2017 року СТОВ «Пальміра» направило нову пропозицію з викладенням умов договору в іншій редакції, в якій пропонувало встановити оренду плату у розмірі 9.5% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що в грошовому виразі складає 10 278 грн. 73 коп.

Крім того, причиною викладення пункту договору щодо натуральної форми розрахунку саме у такій редакції, СТОВ «Пальміра» посилалось на імперативні норми ч. 2 ст. 22 Закону України «Про оренду землі».

24 лютого 2017 року позивачу надійшла відмова ОСОБА_5 від поновлення договору оренди землі, в якій вона підтвердила своє рішення про відмову від укладення договору на новий строк. Відповідачем не було зазначено, який би розмір орендної плати його влаштував, не зазначив, що планує передавати земельну ділянку в оренду іншому орендарю і на яких умовах.

Як встановлено судом, на момент звернення позивача з другою пропозицією до орендодавця, в нього вже були договірні правовідносини з ТОВ «Гранекс-Черкаси», про що свідчить договір оренди землі від 01 січня 2017 року.

Пунктом 9 договору оренди землі укладеного між ОСОБА_5 та ТОВ «Гранекс-Черкаси» передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі сім вісім відсотків, що становить 6 967 грн. 89 коп.

Аналізуючи умови вказаного договору оренди, умови, які запропонувалися СТОВ «Пальміра» в первісній додатковій угоді та норми чинного законодавства, необхідно звернути увагу, що після відрахування податків розмір орендної плати запропоновані ТОВ «Гранекс-Черкаси» становить 6 967 грн. 89 коп. СТОВ «Пальміра» було запропоновано ОСОБА_5 7% від нормативної грошової оцінки землі, що становить 7 573 грн. 80 коп. без відрахування податків та обов'язкових платежів. Відповідно до пункту 4.3 проекту договору із цієї суми підлягали до відрахування податок з доходів фізичних осіб на інші обов'язкові платежі, що до сплати становило 6 096 грн. 91 коп.

Таким чином, ТОВ «Гранекс-Черкаси» були запропоновані кращі умови договору оренди, ніж СТОВ «Пальміра».

В своїх запереченнях ТОВ «Гранекс-Черкаси» посилається на значні переваги, які надаються товариством орендодавцям, з якими укладено договори оренди землі, а саме орендар надає орендодавцям цукор, картоплю, подарунки, які не входять до суми виплати орендної плати; виплачує премії за укладення договору оренди землі у розмірі 2 500 грн.; надає одноразову грошову виплату у розмірі 650 грн. на один пай; продаж тюків соломи проводить за зниженою ціною з доставкою; натуральна форма розрахунків за договором оренди передбачає безкоштовну доставку, а також можливість фасування зерна про що в матеріалах справи містяться відповідні накази товариства за 2016-2017 роки.

З огляду на вищевикладене станом на 01.01.2017 року на час укладення та на час реєстрації договору оренди землі ОСОБА_5 з ТОВ «Гранекс-Черкаси» не було перешкод для укладення та реєстрації цього договору, так як договір оренди землі з ТОВ «Пальміра» закінчився 31.12.2016 року.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно визначається як офіційне визнання і підтвердження державною фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до державного реєстру речових прав на нерухоме майно; під нерухомим майном розуміються земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких не можливе без їх знецінення та зміни призначення.

За таких обставин суд першої інстанції правильно прийшов до висновку про відмову в задоволенні позову.

Таким чином, судова колегія вважає, що доводи апеляційної скарги суттєвими не являються і не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального чи процесуального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи.

Керуючись ст.ст. 374, 375, 381 ЦПК України, судова колегія, -

п о с т а н о в и л а :

Апеляційну скаргу сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Пальміра» на рішення Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області від 09 листопада 2017 року залишити без задоволення, а рішення суду залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і оскарженню в касаційному порядку не підлягає , крім випадків передбачених п. 2 ч. 3 ст. 389 ЦПК України.

Судді: