ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
РІШЕННЯ
06.10.09р. Справа № 7/126-09
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркс Груп", м. Київ
До Підприємця - фізичної особи ОСОБА_1, м. Дніпропетровськ
Третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Закрите акціонерне товариство "Житомирський меблевий комбінат", м. Житомир
Про стягнення 346 798, 70 грн.
та
За зустрічним позовом Підприємця - фізичної особи ОСОБА_1, м. Дніпропетровськ
До Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркс Груп", м. Київ
Про визнання недійсним договору № А/Ж - 0049 суборенди нежитлового приміщення від 28.08.2008 року
Суддя Коваль Л.А.
Представники:
від позивача : представник Вакульчик Н.А., дов. № 18/09 від 18.09.2009р.;
від відповідача : представник ОСОБА_3, дов. № 1975 від 28.07.2009р.;
від третьої особи : не з`явився.
СУТЬ СПОРУ:
Товариство з обмеженою відповідальністю "Меркс Груп" (м. Київ) просить стягнути з Підприємця - фізичної особи ОСОБА_1 (м. Дніпропетровськ) (ім'я та по-батькові відповідача уточнені на підставі свідоцтва про державну реєстрацію фізичної особи – підприємця серія В02 № 159217 та відповідно до клопотання позивача, що надійшло до господарського суду 21.09.2009р.) на свою користь суму заборгованості по оплаті за суборенду приміщення (за березень, квітень та травень 2009 року) у розмірі 255 997, 34 грн., суму заборгованості по оплаті за розміщення суборендарем виступаючих елементів вивіски (Додаткової плати) за березень, квітень та травень 2009 року у розмірі 1 500, 00 грн., 3% річних від сум заборгованості (плати за суборенду за березень, квітень та травень 2009 року), розрахованих за період прострочення оплати за суборенду приміщення з 21.02.2009р. по 12.05.2009р., у розмірі 1 088, 62 грн., інфляційне збільшення суми боргу за прострочення виконання зобов'язання (плати за суборенду за березень та квітень 2009 року), розраховане з застосуванням індексів інфляції за березень –квітень 2009 року, у розмірі 2 704, 51 грн., суму пені за прострочення виконання зобов'язання (плати за суборенду за березень, квітень та травень 2009 року), розраховану за період прострочення з 21.02.2009р. по 12.05.2009р., у розмірі 8 709, 03 грн., суму штрафу за прострочення виконання зобов'язання у розмірі 76 799, 20 грн., а всього: 346 798, 70 грн.
Позовні вимоги мотивовані невиконанням відповідачем зобов’язань за договором суборенди нежитлового приміщення № А/Ж-0049 від 28.08.2008р. з урахуванням додаткової угоди № 1 від 29.09.2008р. до договору суборенди щодо оплати орендної плати та оплати додаткової плати за розміщення суборендарем виступаючих елементів вивіски на об’єкті суборенди у встановлений договором та додатковою угодою № 1 до договору строк. Вимоги щодо стягнення пені та штрафу ґрунтуються на умовах договору та положеннях ч. 2 ст. 193 ГК України, щодо стягнення 3% річних та інфляційного збільшення боргу –положеннях ст. 625 ЦК України.
Відповідач позов не визнає. Відповідач вважає, що договір суборенди № А/Ж-0049 від 28.08.2008р. не має сили основного договору найму, оскільки відповідно до преамбули договору сторони надали йому силу попереднього договору. Однак і як попередній договір він не містить істотної умови, необхідної для попереднього договору, а саме умови щодо строку укладення основного договору. Також відповідач зазначає, що на момент укладення договору позивач не мав права укладати договори найму щодо об’єкту суборенди, оскільки право власності на торговий центр, до складу якого входить об’єкт суборенди, у орендодавця за основним договором оренди ще не виникло: об’єкт суборенди ще не був створений, не був введений в експлуатацію та зареєстрований на праві власності. Також відповідач посилається на ті обставини, що з 03.03.2009р. не користується об’єктом суборенди, а тому відсутні підстави для стягнення з нього орендної оплати за час, протягом якого користування об’єктом суборенди місця не мало.
Ухвалою господарського суду від 21.08.2009р. для спільного розгляду з первісним позовом прийнято зустрічний позов Підприємця - фізичної особи ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркс Груп".
За зустрічним позовом Підприємець - фізична особа ОСОБА_1 просить визнати договір № А/Ж-0049 суборенди нежитлового приміщення від 28.08.2008р. недійсним.
Позовні вимоги за зустрічним позовом мотивовані тим, що на момент укладення договору суборенди відповідач за зустрічним позовом не мав права укладати договори найму щодо об’єкта суборенди, оскільки право власності на торговий центр у орендодавця за основним договором оренди ще не виникло, власник мав право розпорядження майном тільки з 06.02.2009р., тобто з моменту державної реєстрації права власності. Відповідно, з названої дати відповідач за зустрічним позовом мав право отримати майнові права на передачу об’єкта суборенди в піднайом. Як на правові підстави зустрічного позову відповідач посилається на п.1 ст. 203 ЦК України, ст. ст. 204, 215, 317, 331, 761, 774 ЦК України.
Відповідач за зустрічним позовом зустрічний позов не визнає, зазначає, що відсутні підстави для визнання недійсним договору суборенди. При укладенні договору суборенди сторони мали необхідний обсяг цивільної дієздатності. Право на передачу торгового центру в суборенду передбачено основним договором оренди, укладеним відповідачем за зустрічним позовом з ЗАТ "Житомирський меблевий комбінат". Крім того, у торгового центру не було інших власників, ніж ЗАТ "Житомирський меблевий комбінат". Відповідач за зустрічним позовом зазначає, що в договорі суборенди була допущена помилка щодо надання цьому договору сили попереднього договору.
Згідно ухвали господарського суду від 21.09.2009р. до участі в справі в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача залучено Закрите акціонерне товариство "Житомирський меблевий комбінат".
Третя особа відзив на позов не надала, явку повноважного представника в судове засідання не забезпечила. Третя особа належним чином повідомлена про дату, час та місце проведення судового засідання за її місцезнаходженням, в тому числі підтвердженим витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців за станом на 29.09.2009р. Також, матеріали справи містять повідомлення про вручення третій особі рекомендованого поштового відправлення, яким на адресу третьої особи направлена відповідна ухвала суду. Клопотань про відкладення розгляду справи від третьої особи не надходило.
Розгляд справи відкладався з 30.07.2009р. на 18.08.2009р., з 18.08.2009р. на 22.09.2009р.
Згідно ухвали господарського суду від 20.08.2009р. розгляд справи, призначений на 22.09.2009р., перенесений на 21.09.2009р.
Розгляд справи відкладався з 21.09.2009р. на 06.10.2009р.
Згідно ухвали господарського суду від 18.08.2009р., винесеної головою суду Парусніковим Ю.Б., строк вирішення спору по справі продовжений терміном на один місяць.
Згідно ухвали господарського суду від 21.09.2009р. за погодженням представників сторін строк вирішення спору продовжено терміном на один місяць.
В судовому засіданні 06.10.2009р. за погодженням представників сторін оголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Дослідивши матеріали справи, вислухавши доводи представників сторін, господарський суд, -
ВСТАНОВИВ:
15.08.2008р. Товариство з обмеженою відповідальністю "Меркс Груп" (м. Київ), як орендар, та Підприємець –фізична особа ОСОБА_5, як суборендар, уклали попередній договір № А/Ж –1009, за яким зобов’язалися не пізніше 20.09.2008р. (дата відкриття торгового центру) укласти договір суборенди нерухомого майна (основний договір) щодо передачі у суборенду частини будівлі торгового центру, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, попередньо визначеною площею 218, 46 кв.м.
Згідно договору від 20.09.2008р. про внесення змін до попереднього договору від 15.08.2008р. № А/Ж –1009 сторона попереднього договору Підприємець –фізична особа ОСОБА_5 (суборендар) замінена на Підприємця –фізичну особу ОСОБА_1 (м. Дніпропетровськ).
28.08.2008р. Товариство з обмеженою відповідальністю "Меркс Груп" (м. Київ), як орендар, та Підприємець –фізична особа ОСОБА_1 (м. Дніпропетровськ), як суборендар, уклали договір № А/Ж-0049 суборенди нежитлового приміщення (надалі –Договір), за умовами якого орендар передає, а суборендар приймає у тимчасове оплачуване користування нежитлове приміщення, а саме: частину будівлі торгового центру, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, і є цілісним комплексом, на першому поверсі, загальною площею 218, 46 кв.м (надалі –об’єкт суборенди) (п.1.1. Договору).
Зі змісту Договору, а саме переліку додатків до Договору, вбачається, що торговий центр, в якому знаходиться об’єкт суборенди, має назву "Глобал UA".
В преамбулі Договору зазначено, що сторони надають Договору силу Попереднього Договору суборенди нерухомого майна.
Вартість об’єкту суборенди з врахуванням індексації складає 308 902, 44 грн. (п. 1.4. Договору).
Відповідно до п.3.1. Договору даний Договір вступає в силу з моменту його підписання сторонами і діє до закінчення строку суборенди. Строк суборенди складає 2 (два) роки та 363 (триста шістдесят три) календарних днів з дати початку (п. 3.2. Договору).
Датою початку відповідно до термінології, наведеної в Договорі, є 27.09.2008р., момент з якого починає обчислюватися строк оренди та нараховуватися орендна плата, якщо інше не передбачене Договором або додатковою угодою сторін.
27.09.2008р. сторонами Договору складений та підписаний акт № 1 прийому-передачі приміщення в суборенду.
Нежилі приміщення, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 11 000 кв.м Товариство з обмеженою відповідальністю "Меркс Груп", як орендар, отримало в оренду від Закритого акціонерного товариства "Житомирський меблевий комбінат" (м. Житомир), як орендодавця, за договором № 01/05 ЖМК оренди нежилих приміщень від 01.05.2008р.
В договорі № 01/05 ЖМК оренди нежилих приміщень від 01.05.2008р. зазначено, що передані в оренду приміщення є власністю орендодавця - Закритого акціонерного товариства "Житомирський меблевий комбінат" (п.п. 1.1., 1.2., 1.3. договору). Як на підставу належності приміщень на праві власності Закритому акціонерному товариству "Житомирський меблевий комбінат", договір містить посилання на Свідоцтво про право власності, видане 14.12.2004р., зареєстроване Житомирським обласним державним комунальним підприємством по технічній інвентаризації 11.01.2005р. за реєстровим № 6166431.
Фактична передача приміщень в оренду від Закритого акціонерного товариства "Житомирський меблевий комбінат" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Меркс Груп" відбулася за актом № 1 приймання-передачі приміщення, складеним названими особами 05.05.2008р.
Згідно підпункту 3.2.1. пункту 3.2. договору № 01/05 ЖМК оренди нежилих приміщень від 01.05.2008р. приміщення надаються в оренду з метою розташування в них офісу або надання в суборенду.
В подальшому, 29.04.2009р. Закрите акціонерне товариство "Житомирський меблевий комбінат", як орендодавець, та Товариство з обмеженою відповідальністю "Меркс Груп", як орендар, переуклали договір оренди нежитлових приміщень.
Договір оренди від 29.04.2009р. посвідчений приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу Товянським С.Я.
За умовами договору оренди нежитлових приміщень від 29.04.2009р. Закрите акціонерне товариство "Житомирський меблевий комбінат" надає, а Товариство з обмеженою відповідальністю "Меркс Груп" приймає у платне строкове користування (в оренду) нежитлові приміщення, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 11 708, 60 кв.м.
В договорі від 29.04.2009р. зазначено, що нежитлові приміщення є власністю орендодавця - Закритого акціонерного товариства "Житомирський меблевий комбінат", однак належать на праві власності на підставі Свідоцтва про право власності на торгівельний комплекс, виданого Виконавчим комітетом Житомирської міської ради 24.11.2008р. серії САВ № 060678, зареєстрованого Комунальним підприємством "Житомирське обласне міжміське бюро технічної інвентаризації" Житомирської обласної ради від 06.02.2009р. за реєстраційним № 25701518, який розташований в м. Житомирі по вул. Київській, 77.
За інформацією Комунального підприємства "Житомирське обласне міжміське бюро технічної інвентаризації" Житомирської обласної ради (лист від 13.08.2009р., вих. № 2268) щодо оформлення у 2008 –2009р.р. права власності на будівлю за адресою: АДРЕСА_1, наданою на запит адвоката ОСОБА_3 та наявною в матеріалах справи:
- 25.09.2008р. рішенням виконкому Житомирської міської ради № 679 було затверджено Акт державної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта нерухомого майна (вказаної будівлі торгівельного комплексу);
- свідоцтво про право власності було видане 24.11.2008р. на підставі рішення виконкому Житомирської міської ради від 25.09.2008р. № 679, за яким на праві приватної власності власником будівлі є ЗАТ "Житомирський меблевий комбінат";
- відповідно до Реєстру прав власності на нерухоме майно право власності на торгівельний комплекс було зареєстроване 06.02.2009р.
Відповідно до п.2.3. Договору суборендар (відповідач) зобов’язався своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату, компенсацію комунальних і експлуатаційних платежів; інших платежів, передбачених даним Договором –у відповідності з умовами договору.
Відповідно до п.5.1. Договору відповідач зобов’язався вносити плату за користування об’єктом суборенди в розмірах та в строки, обумовлені даним Договором і додатком № 5-1, що є його невід’ємною частиною.
Орендна плата за перший календарний місяць користування об’єктом суборенди та гарантійна сума зараховується із суми забезпечувального платежу, сплаченого суборендарем згідно умов попереднього договору № А/Ж-1009 від 15.08.2008р. (п. 5.2. Договору).
Відповідно до п.6.1. попереднього договору № А/Ж-1009 від 15.08.2008р., сторонами якого з урахуванням договору від 20.09.2008р. про внесення змін до попереднього договору є позивач та відповідач, з метою забезпечення виконання даного попереднього договору суборендар протягом п’яти банківських днів з моменту підписання попереднього договору перераховує на розрахунковий рахунок орендаря суму забезпечення (забезпечувальний платіж) в розмірі 84 587, 71 грн., з якого після укладення основного договору одна половина зараховується як плата за суборенду за перший місяць суборенди, а інша половина (гарантійна сума) –як попередня оплата зобов’язань суборендаря на відшкодування можливих збитків, сплати неустойки, пені, штрафів та інших платежів на користь орендаря, які можуть виникнути протягом строку дії Договору чи після закінчення такого строку.
Плата за суборенду сплачується суборендарем щомісяця, попередньою оплатою, не пізніше 20-го числа місяця, що передує оплачуваному місяцю (п. 5.4. Договору).
Орендар до 15-го числа місяця, що передує оплачуваному місяцю, виставляє суборендареві рахунок на оплату плати за суборенду, розрахованої відповідно до додатка № 5-1 до даного Договору, виходячи із значення офіційного курсу гривні до долара США, встановленого Національним банком України на 12-е число місяця, що передує оплачуваному місяцю, а також індексу інфляції, за період з місяця підписання попереднього договору № А/Ж-1009 від 15.08.2008р. до місяця, що передує оплачуваному місяцю. Суборендар зобов’язаний сплачувати плату за суборенду не пізніше строку, зазначеного в даному Договорі, незалежно від факту одержання їм зазначених рахунків. При неотриманні суборендарем зазначених рахунків, плата за суборенду розраховується суборендарем самостійно відповідно до додатка № 5-1 до даного Договору, виходячи зі значення офіційного курсу гривні до долара США, встановленого Національним банком України на 12-е число місяця, що передує оплачуваному місяцю, а також індексу інфляції, за період з місяця підписання попереднього договору № А/Ж-1009 від 15.08.2008р. до місяця, що передує оплачуваному місяцю (п. 5.5. Договору).
Згідно п.1.2. Додатку № 5-1 до Договору плата за суборенду за один календарний місяць використання об’єкта суборенди становить 37 007, 12 грн., податок на додану вартість 7 401, 43 грн., всього 44 408, 55 грн. Плата за суборенду за перший календарний місяць користування об’єктом суборенди та гарантійна сума зараховується із суми забезпечення, сплаченої суборендарем згідно попереднього договору № А/Ж-1009 від 15.08.2008р.
Якщо інше не передбачене даним Договором, розмір плати за суборенду за один календарний місяць, починаючи з другого місяця суборенди, визначається як сума в гривнях, розрахована за формулою:
Плата за суборенду = Індекс К * Індекс І * Площа об’єкта суборенди * орендна ставка, де:
Індекс К –співвідношення встановленого Національним банком України офіційного курсу гривні до долара США на дату складання орендарем рахунку на оплату плати за суборенду, до курсу гривні до долара США, який на дату укладання попереднього договору № А/Ж-1009 від 15.08.2008р. складає 4, 84 грн., за умови, що значення зазначеного співвідношення є більше ніж одиниця (Індекс К не застосовується, якщо його значення менше одиниці);
Індекс І –індекс інфляції гривні, за період з моменту укладення попереднього договору № А/Ж-1009 від 15.08.2008р. до місяця, що передує оплачуваному місяцю, згідно з офіційними даними про індекси інфляції (Індекс І не застосовується, якщо його значення менше одиниці);
Орендна ставка становить 203, 28 грн., в тому числі ПДВ, за один метр квадратний на дату укладання попереднього договору № А/Ж-1009 від 15.08.2008р.;
Площа об’єкта суборенди –218, 46 кв.м.
Також, крім оплати орендної плати, згідно п. 5.9. Договору відповідач відшкодовує позивачу витрати, пов’язані з експлуатацією, обслуговуванням і утриманням об’єкта суборенди, що складає 19 грн. 36 коп., в тому числі ПДВ, за один квадратний метр об’єкта суборенди на місяць, якщо інше не буде встановлено додатковою угодою сторін. Пункт 5.9. Договору містить формулу, за якою визначається максимальний розмір експлуатаційних витрат.
29.09.2008р. між позивачем та відповідачем укладена додаткова угода № 1 до договору суборенди нежитлового приміщення № А/Ж-0049 від 28.08.2008р., відповідно до умов якої сторони за взаємною згодою вирішили, що суборендар щомісячно протягом дії Договору буде сплачувати орендарю додаткову плату в розмірі 500, 00 грн., в тому числі ПДВ (20%) –83, 33 грн. за розміщення суборендарем виступаючих елементів вивіски на об'єкті суборенди. Така додаткова плата буде перераховуватися суборендарем орендарю на підставі виставлених орендарем рахунків протягом трьох календарних днів з дати виставлення такого рахунку (п. 1 додаткової угоди № 1).
Позивач посилається на ті обставини, що відповідач має заборгованість по орендній платі за березень –травень 2009 року, яка відповідно до наданого позивачем розрахунку включає і витрати, пов’язані з експлуатацією, обслуговуванням і утриманням об’єкта суборенди, у загальній сумі 255 997, 34 грн., заборгованість по оплаті за розміщення виступаючих елементів вивіски на об'єкті суборенди за березень –травень 2009 року у загальній сумі 1 500, 00 грн., що і є причиною спору.
Стаття 526 ЦК України встановлює вимогу щодо виконання зобов’язань належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Якщо у зобов’язанні встановлений строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (ч.1 ст. 530 ЦК України).
Між тим, як зазначалося вище, Договір діє до закінчення строку суборенди, який складає 2 (два) роки та 363 (триста шістдесят три) календарних днів з 27.09.2008р.
Відповідно до ч.1 ст. 651 ЦК України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно п. 9.3. Договору відповідач має право на дострокове припинення Договору за умови письмового повідомлення позивача про припинення Договору за три місяці до дати такого припинення. При цьому гарантійна сума підлягає поверненню на розрахунковий рахунок відповідача. У випадку невиконання відповідачем вимог даного пункту щодо попередження позивача про дострокове припинення Договору, гарантійна сума не повертається відповідачу і зараховується як неустойка, яку відповідач сплачує позивачу.
Отже, п.9.3. Договору передбачає право відповідача на розірвання Договору в односторонньому порядку, як за умови попередження за три місяці до дати припинення Договору, так і в незалежності від дотримання цього строку. В залежності від строку попередження відповідачем позивача про дострокове розірвання Договору для відповідача настають різні правові наслідки щодо сплаченої відповідачем гарантійної суми.
20.02.2009р. відповідач звернувся до позивача з листом, в якому повідомив про припинення дії Договору. Звернення про припинення дії Договору мотивоване триваючою фінансовою кризою, внаслідок якої знижена купівельна спроможність населення, що, в свою чергу, знизило потік відвідувачів ТЦ "ГЛОБАЛ UA" та зменшення обсягів продажу. Відповідач зазначив, що не має фінансової можливості виконувати свої зобов’язання суборендаря за Договором та вимушений розпочати процедуру закриття магазину. Відповідач просив зарахувати гарантійну суму в якості оплати орендної плати за березень 2009 року.
03.03.2009р. директор магазину "S. Treet" Прохорчук Т.В. передав адміністратору торгового центру "ГЛОБАЛ UA" Дорошенко А.А. ключі від магазину, що підтверджується актом приймання-передачі ключів (а.с. 108, т.1).
З матеріалів справи (а.с. 128, т.1) вбачається, що об’єкт суборенди в торговому центрі "ГЛОБАЛ UA" використовувався відповідачем під розміщення магазину "S. Treet", а Прохорчук Тетяна Віталіївна до 05.03.2009р. перебувала в трудових відносинах з відповідачем, виконувала обов’язки керуючої магазином "S. Treet", що розташований за адресою: вул. Київська, 77 у м. Житомирі, ТЦ "ГЛОБАЛ UA" (а.с. 127).
Також, 03.03.2009р. адміністратором торгового центру "ГЛОБАЛ UA" Дорошенко А.А. та директором магазину "S. Treet" Прохорчук Т.В. зняті показання електролічильника, про що складено акт приймання-передачі показань електролічильника від названої дати. Акт приймання-передачі показань електролічильника складений на бланку торгового центру "ГЛОБАЛ UA".
Наведені обставини не спростовані шляхом надання належних доказів ні позивачем, ні третьою особою.
Таким чином, з огляду на наведені обставини, з 03.03.2009р. припинилося фактичне користування відповідачем об’єктом суборенди та припинилися дія Договору.
Про звільнення об’єкта суборенди відповідач повідомив позивача у відповіді на претензію від 04.03.2009р., вих. № 0309-2А, та листом від 04.03.2009р., до якого додав акт здачі-приймання приміщення з суборенди.
Враховуючи наведені обставини, є безпідставними та не підлягають задоволенню вимоги позивача до відповідача про стягнення з відповідача на користь позивача орендної плати і витрат, пов’язаних з експлуатацією, обслуговуванням і утриманням об’єкта суборенди, з 04.03.2009р. по травень 2009 року включно, оплати за розміщення виступаючих елементів вивіски за наведений період.
Не підлягає задоволенню і решта заявлених позивачем вимог щодо стягнення з відповідача на користь позивача орендної плати і витрат, пов’язаних з експлуатацією, обслуговуванням і утриманням об’єкта суборенди, оплати за розміщення виступаючих елементів вивіски.
Позивач виставив відповідачу рахунок від 12.02.2009р. № 30846 на оплату орендної плати за березень 2009 року, який відповідно до наданого позивачем розрахунку суми рахунку включає і суму витрат, пов’язаних з експлуатацією, обслуговуванням і утриманням об’єкта суборенди, на загальну суму 84 189, 19 грн. та рахунок від 12.02.2009р. № 30847 на оплату за розміщення виступаючих елементів вивіски за березень 2009 року на суму 500, 00 грн.
Відповідно до квитанції № 4152/з111 від 05.03.2009р. відповідач оплатив позивачу орендну плату за березень 2009 року у сумі 4 839, 95 грн.
За три дні березня 2009 року оплаті підлягала орендна плата у сумі 8 147, 34 грн. (84 189, 19 грн. : 31 х 3) та оплата за розміщення виступаючих елементів вивіски у сумі 48, 39 грн. (500, 00 : 31 х 3), а всього: 8 195, 73 грн.
Враховуючу оплату відповідача за березень 2009 року, несплаченою залишилися сума 3 355, 78 грн.
Умови попереднього договору № А/Ж-1009 від 15.08.2008р. (п.6.1.) передбачають, що з метою забезпечення виконання цього попереднього договору суборендар перераховує орендарю суму забезпечення (забезпечувальний платіж) у розмірі 84 587, 71 грн., з якого після укладення основного договору одна половина зараховується як плата за суборенду за перший місяць суборенди, а інша половина (гарантійна сума) –як попередня оплата зобов’язань суборендаря на відшкодування можливих збитків, сплати неустойки, пені, штрафів та інших платежів на користь орендаря, які можуть виникнути протягом строку дії договору чи після закінчення такого строку.
За умовами додатку № 5-1 до Договору (п.1.2.) плата за суборенду за один календарний місяць використання об’єкта суборенди становить 44 408, 55 грн. Плата за суборенду за перший календарний місяць користування об’єктом суборенди та гарантійна сума зараховується із суми забезпечення, сплаченої суборендарем згідно попереднього договору № А/Ж-1009 від 15.08.2008р.
Оскільки дата початку користування об’єктом суборенди 27.09.2008р., розмір орендної плати, що підлягав оплаті за перший місяць оренди становить 5 921, 14 грн. (44 408, 55 грн. : 30 х 4).
Відповідно до квитанції № 41501/з14 від 03.09.2008р. (а.с. 130, т.1) позивач отримав від особи, з якою укладався попередній договір № А/Ж-1009 від 15.08.2008р. –ОСОБА_5, який в подальшому, як сторона попереднього договору (суборендар), замінений відповідачем, авансовий платіж за оренду у сумі 44 408, 55 грн. Також, відповідно до квитанції № 41501/з16 від 03.09.2008р. (а.с. 131, т. 1) позивач отримав таким же чином авансовий платіж за оренду у сумі 44 408, 55 грн.
Відповідач один із названих платежів розцінює як гарантійний платіж, що відповідає п.6.1. попереднього договору № А/Ж-1009 від 15.08.2008р., п.5.2. Договору.
Згідно п.5.2. Договору гарантійна сума утримується позивачем як забезпечення виконання зобов’язань відповідача по оплаті заборгованості перед позивачем щодо сплати орендної плати, зобов’язань відповідача перед позивачем з відшкодування можливих збитків, сплати неустойки, штрафів, пені, інших платежів на користь позивача. У випадку, якщо у відповідача не виникло зазначених вище витрат, штрафів, пені, збитків, а також заборгованості відповідача у зв’язку з цим Договором, що не були оплачені позивачу, то гарантійна сума може бути зарахована за останній місяць суборенди. У випадку, якщо у позивача не виникло зазначених вище збитків, витрат тощо, та гарантійна сума не була зарахована як орендна плата за останній місяць суборенди, то в такому випадку гарантійна сума підлягає безумовному поверненню на рахунок відповідача після дати закінчення або дати дострокового припинення дії Договору.
Також, згідно п.5.7. Договору гарантійна сума у випадку дострокового припинення Договору підлягає поверненню у розмірі її невикористаної частини, за винятком випадків, передбачених ст. 9 Договору.
Згідно п. 9.3. Договору, у випадку дострокового припинення Договору з ініціативи відповідача без дотримання умови про попередження позивача про припинення Договору за три місяці до дати такого припинення, гарантійна сума не повертається відповідачу.
Виходячи з вищенаведеного, неоплачена відповідачем сума орендної плати та плати за розміщення виступаючих елементів вивіски за березень 2009р. (три дні березня) повністю покривається гарантійним платежем, який позивач отримав у якості забезпечення виконання зобов’язань відповідача та, відповідно, відсутня заборгованості відповідача перед позивачем.
Відповідно до ч. 1 ст. 546 ЦК України виконання зобов’язання може забезпечуватися неустойкою. Виконання зобов’язання забезпечується, якщо це встановлено договором або законом (ч.1 ст. 548 ЦК України).
Пункт 10.2. Договору передбачає відповідальність відповідача за несвоєчасну або не в повному обсязі оплату орендної плати або компенсації комунальних та експлуатаційних платежів без належного обґрунтування, передбаченого законом та/або Договором, у вигляді пені у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від суми прострочених платежів за кожен день прострочення.
Відповідно до п. 10.2.1 Договору, крім зазначеної у п.10.2. Договору, до відповідача застосовується додаткова відповідальність за прострочення виконання грошових зобов’язань:
- якщо період прострочення перевищує 10 календарних днів, то відповідач зобов’язаний сплатити позивачу штраф у розмірі 10% від простроченої суми грошового зобов’язання;
- якщо період прострочення перевищує 20 календарних днів, то, крім штрафу у розмірі 10%, відповідач додатково зобов’язаний сплатити позивачу штраф у розмірі 20% від простроченої суми грошового зобов’язання.
Відповідно до ст. 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов’язання, на вимогу кредитора зобов’язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Оскільки відповідач не має заборгованості перед позивачем з орендної плати, є неправомірними та не підлягають задоволенню позовні вимоги про стягнення з відповідача на користь позивача пені, штрафу, 3% річних та суми інфляційного збільшення боргу.
Заявлені позивачем позовні вимоги не підлягають задоволенню в повному обсязі.
Суд відхиляє доводи позивача щодо продовження договірних відносин з відповідачем після 03.03.2009р., оскільки, як зазначалося вище, умови Договору передбачають право відповідача на дострокове припинення Договору в односторонньому порядку, відповідач повідомив позивача про припинення дії Договору, повернув ключі від об’єкта суборенди адміністратору торгового центру. Ці обставини позивачем не спростовані. Не підписання відповідачем з позивачем акту приймання-передачі об’єкта суборенди з оренди відповідно до умов Договору не спростовує обставини звільнення відповідачем об’єкта суборенди. За приписами ч. 1 ст. 762 ЦК України з наймача справляється плата за користування майном, якого фактично після 03.03.2009р. не було.
Не підлягають задоволенню заявлені відповідачем вимоги за зустрічним позовом.
Згідно ч.1, ч.3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Ст. 203 ЦК України встановлює загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, серед яких: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства (ч.1).
Згідно ч.1 ст. 761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.
Згідно ч.2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
На дату початку дії Договору (27.09.2008р.) торговий комплекс, в якому розташований об’єкт суборенди, був введений в експлуатацію, оскільки 25.09.2008р. рішенням виконкому Житомирської міської ради № 679 був затверджений акт державної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта нерухомого майна (торгового комплексу).
В подальшому, власнику –ЗАТ "Житомирський меблевий комбінат" було видане свідоцтво про право власності та відбулася реєстрація права власності в Реєстрі прав власності на нерухоме майно.
Особа, яка передала торговий комплекс в оренду, є його власником.
Відсутність державної реєстрації права власності на торговий комплекс на час початку дії Договору за особою, яка передала його в оренду, не спростовує ті обставини, що саме власник передав нерухоме майно в оренду.
Відповідач отримав об’єкт суборенди в оренду та користувався ним, що підтверджується матеріалами справи.
Крім того, як вбачається з основного договору оренди № 01/05 ЖМК оренди нежилих приміщень від 01.05.2008р. (п.1.3.), до введення в експлуатацію торгового комплексу нежилі приміщення, що передавалися в оренду, належали власнику на підставі свідоцтва про право власності від 14.12.2004р., а право власності було зареєстроване 11.01.2005р.
Ці обставини відповідачем не спростовані.
Суд відхиляє доводи відповідача, що Договір укладено як попередній договір з огляду на положення Договору, викладені в преамбулі Договору, оскільки зі змісту Договору (решти його умов, в тому числі щодо прав та обов'язків сторін) вбачається протилежне.
З огляду на викладене, суд відхиляє доводи відповідача у справі, наведені в обґрунтування вимоги щодо визнання недійсним Договору.
Відповідно до ст. 49 ГПК України судові витрати за первісним позовом відносяться на позивача за первісним позовом; судові витрати за зустрічним позовом відносяться на позивача за зустрічним позовом. На підставі п.1 ч.1 ст. 8 Декрету Кабінету Міністрів України "Про державне мито" та ст. 47 ГПК України зайво сплачене позивачем за первісним позовом державне мито у сумі 0,01 грн. підлягає поверненню позивачу за первісним позовом.
Керуючись ст.ст. 1, 33, 34, 43, 44, 47, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -
ВИРІШИВ:
В задоволенні первісного позову –відмовити.
Витрати у справі за первісним позовом віднести на позивача.
Повернути Товариству з обмеженою відповідальністю "Меркс Груп" (01004, м. Київ, Бессарабська площа, 7-а, ідентифікаційний код 34980420) з державного бюджету зайво сплачене згідно платіжного доручення № 5884 від 15.06.2009р., яке міститься в матеріалах справи, державне мито у сумі 0, 01 грн., про що видати довідку.
У задоволенні зустрічного позову –відмовити.
Витрати у справі по зустрічному позову віднести на позивача за зустрічним позовом.
Суддя Л.А.Коваль
Дата підписання рішення, оформленого відповідно до вимог ст. 84 ГПК України, - 09.10.2009р.