КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
14.09.2009 № 11/135
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Корсака В.А.
суддів:
За участю представників:
від позивача – Безух А.Б. – юрист,
від відповідача – Гулько А.Б.– юрист,
від третьої особи – представник не з’явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Відкритого акціонерного товариства „Український науково-дослідний інститут авіаційної технології”
на рішення Господарського суду м.Києва від 12.06.2009
у справі № 11/135 (суддя
за позовом Відкритого акціонерного товариства „Український науково-дослідний інститут авіаційної технології”
до Київської міської ради
третя особа Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації)
про розірвання договору
ВСТАНОВИВ:
25.03.2009р. Відкрите акціонерне товариство "Український науково-дослідний інститут авіаційної технології" (далі - позивач) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач) про розірвання Договору оренди земельної ділянки загальною площею 6 608 кв.м. по вул. Фрунзе, 47 у м. Києві, кадастровий номер 8000000000:85:311:0002 від 09.07.2004, укладеного між позивачем та відповідачем.
В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на те, що позивач вже не володіє об’єктами нерухомості, які розташовані на земельній ділянці за адресою м. Київ, вул. Фрунзе 47, цільовим призначенням якої є обслуговування та експлуатація адміністративно-виробничих і складських будівель. Тому, відповідно до ст. 652 ЦК України, позивач звернувся до відповідача з листами щодо розірвання спірного Договору у зв'язку зі зміною власника нерухомого майна, оскільки не має можливості використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням. Проте, сторони не досягли згоди щодо розірвання договору.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 12.06.2009 у справі № 11/135 в задоволенні позову було відмовлено. Рішення суду мотивовано тим, що в момент укладення спірного договору оренди земельної ділянки для обслуговування та експлуатації адміністративно-виробничих і складських будівель позивач вже не був власником майнового комплексу по вул. Фрунзе, 47, відповідно зміни обставин у розумінні ст. 652 ЦК України, яка могла б слугувати підставою для дострокового розірвання договору, не відбулось.
Не погоджуючись із вказаним рішенням, позивач звернувся з апеляційною скаргою до суду, в якій просить зазначене рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю. Позивач вважає, що рішення підлягає скасуванню з підстав невідповідності висновків, викладених в рішенні суду, обставинам справи, а також з підстав порушення та неправильного застосування норм матеріального права.
В апеляційній скарзі позивач зазначає, що суд першої інстанції, відмовляючи в задоволенні вимог позивача порушив ст.ст. 141, 143, 144 Земельного Кодексу України, ст. 377 ЦК України, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що фактично позивач не використовує цю земельну ділянку, що зумовлює нецільове використання земельної ділянки, оскільки відповідно до закону на цю земельну ділянку мають право зовсім інші особи, у зв’язку з чим виникає колізія врегулювання правовідносин, яка не може бути усунена без розірвання цього договору.
Також в апеляційній скарзі позивач зазначає те, що судом першої інстанції не взято до уваги письмові вказівки Контрольно - ревізійного управління в м. Києві від 09.10.2008 року та 04.12.2008 (копії залучено до матеріалів справи), які вимагають дострокового розірвання Договорів оренди земельних ділянок по вул..Фрунзе,47, оскільки земля фактично не використовується Позивачем, а понесені витрати за оренду земельних ділянок, фактично не являються витратами, пов'язаними з операційною діяльністю Позивача, оскільки Інститут не є користувачем будівель та споруд, для обслуговування яких виділені дані земельні ділянки
Відповідачем та третьою особою не надано відзиву на апеляційну скаргу.
Третя особа не використала наданого законом права на участь свого представника у судовому засіданні. Матеріали справи містять докази про належне повідомлення третьої особи про порушення апеляційного провадження та призначення справи до розгляду.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши наявні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне:
09.07.2004 між Київською міською радою (орендодавець) та Відкритим акціонерним
товариством "Український науково-дослідний інститут авіаційної технології" (орендар) було
укладено Договір оренди земельної ділянки (далі - Договір оренди), відповідно до умов якого відповідач на підставі п.18 рішення Київської міської ради від 21.12.2000 № 123/1100, в редакції п. 20 рішення Київської міської ради від 28.03.2002 № 383/1817 та п. 1 рішення Київської міської ради від 24.04.2003 № 407-1/567, за актом приймання-передачі передав, а позивач прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку для обслуговування та експлуатації адміністративно-виробничих і складських будівель розміром 6 608 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Фрунзе, 47, кадастровий номер 8000000000:85:311:0002.
Згідно з п. 3.1 Договору оренди Договір укладено на 24 роки.
01.07.2005 орендодавець за Актом приймання-передачі земельної ділянки передав, а орендар прийняв у своє володіння земельну ділянку на вул. Фрунзе, 47, у м. Києві, площею 6 608 кв.м.
Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтуються на всебічному, повному і об‘єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд не погоджується з висновком суду першої інстанції, та вважає, що вимоги позивача про розірвання договору оренди земельної ділянки загальною площею 6 608 кв.м. по вул. Фрунзе, 47 у м. Києві, кадастровий номер 8000000000:85:311:0002 від 09.07.2004 підлягають задоволенню з наступних підстав.
Згідно зі статтею 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст. 628 Цивільного кодексу України). Відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Правовідносини, що склалися між сторонами пов'язані з орендою землі, тому вони регулюються спеціальними нормативно-правовими актами – Законом України "Про оренду землі", Земельним Кодексом України, якими встановлені правові засади оренди землі.
Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 15 Закону України "Про оренду землі" умова щодо використання та цільового призначення земельної ділянки є істотною умовою договору.
Згідно до умов Договору оренди земельної ділянки загальною площею 6608 кв.м. по вул. Фрунзе, 47 у м. Києві, кадастровий номер 8000000000:85:311:0002 від 09.07.2004 та норм чинного законодавства, Відкрите акціонерне товариство "Український науково-дослідний інститут авіаційної технології" взяло земельну ділянку в оренду для обслуговування та експлуатації адміністративно-виробничих і складських будівель, які знаходяться на зазначеній земельній ділянці.
Однак, як вбачається з матеріалів справи, 14.01.2002р. між Відкритим акціонерним товариством "Український науково-дослідний інститут авіаційної технології" (продавець) та Акціонерним комерційним банком „Славутич” (покупець) було укладено договір купівлі-продажу нежилого будинку (копія залучена до матеріалів справи), відповідно до умов якого продавець продав, а покупець купив належну продавцю на праві колективної власності частку майнового комплексу, яким є нежила будівля – корпус номер 6 літера А, що складає 28/100 частин від майнового комплексу за адресою: м. Київ, вул.. Фрунзе, 47. Загальна площа нежилої будівлі 1494,10 кв. м. Вказаний Договір посвідчено 14.01.2002р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стичинською Г.М.
15.08.2003 між Відкритим акціонерним товариством "Український науково-дослідний інститут авіаційної технології" (продавець) та Дочірнім підприємством з 100 % іноземною інвестицією "СоюзКонтракт Інвестмент" в особі Товариства з обмеженою відповідальністю "Київська фінансово-будівельна компанія" (покупець) було укладено Договір купівлі-продажу частини майнового комплексу (копія залучена до матеріалів справи), за умовами якого продавець продав, а покупець купив 72/100 частини майнового комплексу, який знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Фрунзе, 47, що складається з: корпус № 1 (літ. Б) пл. - 1 272,5 кв.м.; корпус № 3 (літ. В) пл. - 1 026,8 кв.м., корпус № 4 (літ. Д) пл. - 571,9 кв.м., корпус № 5 (літ. Г) пл. 1 040,0 кв.м., трансформаторна підстанція (літ. Е) пл. 34,7 кв.м. Загальна площа відчуженого майна - 3 945,9 кв.м. Вказаний Договір посвідчено 15.08.2003 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скляр О.С.
Таким чином, з викладеного вбачається, що ВАТ "Український науково-дослідний інститут авіаційної технології" продало об’єкти нерухомого майна, що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Фрунзе, 47, для обслуговування яких було укладено спірний договір оренди.
Відповідно до п.8.4 договору оренди земельної ділянки від 09.07.2004р. орендар зобов’язаний: приступати до використання земельної ділянки в строк, встановлений цим договором та після підписання цього договору і Акту приймання-передачі земельної ділянки та державної реєстрації договору; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.
Пунктом 5.1 договору сторони погодили умови збереження стану об’єкта оренди, згідно яких на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов’язана з цільовим призначенням земельної ділянки
Отже, оскільки позивач вже не є власником нерухомого майна, яке розташоване на зазначеній земельній ділянці, то він не має можливості використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням та належним чином забезпечувати умови збереження стану об’єкта оренди, всупереч умовам спірного договору оренди земельної ділянки.
Також слід зазначити, що відповідно до листів Контрольно-ревізійного управління в м. Києві від 09.10.2008 р., 04.12.2008 р. (копії залучені до матеріалів справи) КРУ вимагає від Позивача вжити дієвих заходів щодо дострокового розірвання договорів оренди земельних ділянок по вул.. Фрунзе 47, оскільки земля фактично ВАТ "Український науково-дослідний інститут авіаційної технології" не використовується, а понесені витрати за оренду земельних ділянок, фактично не являються витратами, пов'язаними з операційною діяльністю Позивача, оскільки Інститут не є власником будівель та споруд, для обслуговування яких виділені дані земельні ділянки.
Як свідчать матеріали справи, на протязі 2005 -2009 років позивач неодноразово звертався до Київської міської ради з офіційними заявами ( Лист № 580 від 25.11.2005 ; № 211 від 06.06.2006; № 581 від 08 .12.2008) про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки по вул. Фрунзе,47.
Листом Головне управління земельних ресурсів (виконавчого органу відповідача) від 26.01.2009 р. №07-387/2120 (копія залучена до матеріалів справи), відповідаючи на лист позивача щодо дострокового розірвання договорів оренди земельних ділянок по вул. Фрунзе 47 у Подільському районі (кадастровий номер земельних ділянок 85:311:0002) проінформувало позивача, про те, що в Головному управлінні земельних ресурсів зареєстрована кадастрова справа Д-2944 про передачу ВАТ «Український науково-дослідний інститут швейної промисловості», ТОВ «Катамаран», ТОВ «АГОРА-Т», ТОВ «Ремесла», ТОВ «Рубікон» земельної ділянки для будівництва офісного центру з об’єктами соціального призначення та адміністративно-виробничих і складських будівель з подальшою їх експлуатацією та обслуговуванням по вул. Фрунзе 47 (літери Б, В, Г, Д) у Подільському районі.
У вказаному листі Головне управління земельних ресурсів (Київської міської державної адміністрації) з посиланням на п. 11.6 спірного договору оренди земельної ділянки, згідно якого договір вважається розірваним з моменту прийняття орендодавцем відповідного рішення, зазначено, що дія спірного договору оренди буде припинена після прийняття Київрадою відповідного рішення на момент реєстрації правовстановлюючих документів на земельні ділянки.
Викладене підтверджує факт неможливості використання позивачем земельної ділянки відповідно до її цільового призначення та відповідно до умов спірного договору, а також свідчить про те, що відповідачу було відомо про нецільове використання земельної ділянки та порушення земельного законодавства.
Згідно з п.11.5 Договору останній може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов’язків, визначених у пунктах 8.4 та 5.1 цього договору
Відповідно до п.11.4 договір може бути розірваний за рішенням суду в порядку встановленому законом.
Статтею 188 Господарського Кодексу України, якою встановлений порядок зміни та розірвання господарських договорів, передбачено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Законодавець у статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачив, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24, 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Відповідно до статті 24 цього Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.
Статтею 25 цього Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендар земельної ділянки зобов'язаний приступати до її використання в строки, встановлені договором оренди землі.
Таким чином, враховуючи викладене, та те, що, як свідчать фактичні обставини справи, позивач не має можливості використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням та належним чином забезпечувати умови збереження стану об’єкта оренди, всупереч умовам спірного договору оренди земельної ділянки (п. 8.4 та п.5.1) та виконувати обов’язки, передбачені статтями 24, 25 Закону України "Про оренду землі", судова колегія приходить до висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими.
Також, як вбачається з матеріалів справи, 06.06.2006р. позивачем було подано до відповідача та третьої особи заяву про добровільну відмову від оренди земельних ділянок, які розташовані за адресою м. Київ вул.. Фрунзе, 47 та про дострокове розірвання договору від 09.07.2004р. оренди земельної ділянки площею 6608 кв. м, що зареєстрований у Головному управлінні земельних ресурсів КМДА за № 85-6-00212 від 01.07.2005р.
Відповідно до ч. 1 п. „а” ст. 141 Земельного кодексу України однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою.
Відповідно до ч.3, 4 ст. 142 Земельного кодексу України припинення права постійного користування земельною ділянкою у разі добровільної відмови землекористувача здійснюється за його заявою до власника земельної ділянки. Власник земельної ділянки на підставі заяви землекористувача приймає рішення про припинення права користування земельною ділянкою, про що повідомляє органи державної реєстрації.
Також, слід зазначити, що частиною 1 статті 143 Земельного кодексу України передбачено примусове припинення у судовому порядку прав на земельну ділянку у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
При цьому, імперативні вимоги земельного законодавства передбачають розірвання договору оренди земельної ділянки у разі тривалого використання орендарем землі не за цільовим призначенням всупереч умовам договору оренди. Причому порушення умов використання земельної ділянки за її цільовим призначенням охоплює не лише випадки її використання з іншою, не передбаченою умовами договору оренди метою, але і випадки невикористання земельної ділянки взагалі (за будь-яким призначенням), як, зокрема є і в даному випадку, оскільки матеріали справи свідчать про те, що позивачем спірна земельна ділянка фактично не використовується (Такої правової позиції дотримується Вищий господарський суд України у Постанові від 03.04.2008 року у справі N 37/300-07, яку було залишено без змін Постановою Судової палати у господарських справах Верховного Суду України від 30 вересня 2008 року).
З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку, про те що судом першої інстанції не взято до уваги та не надано належної правової оцінки всім доказам у справі в їх сукупності; враховуючи суть спору, судом не з'ясовано всіх обставин, які мають суттєве значення для правильного вирішення господарського спору, що є підставою для скасування оскаржуваного судового рішення, тому апеляційна скарга Відкритого акціонерного товариства „Всеукраїнський Акціонерний Банк” підлягає задоволенню, а позов про розірвання договору оренди земельної ділянки загальною площею 6608 кв. м. по вул.Фрунзе 47 у м. Києві, кадастровий номер 8000000000:85:311:0002 від 9 липня 2004 року, укладений між Київською міською радою і ВАТ „Український науково-дослідний інститут авіаційної технології, є обґрунтованим та таким, що підлягає задоволенню.
У відповідності до положень ст.49 ГПК України судові витрати позивача відшкодовуються за рахунок відповідача.
Керуючись ст.ст. 99, 101, п.4 ст.103, п.4 ч.1 ст.104, ст.105 ГПК України, суд –
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Відкритого акціонерного товариства „Український науково-дослідний інститут авіаційної технології” задовольнити.
2.Рішення Господарського суду міста Києва від 12.06.2009 у справі № 11/135 скасувати.
3.Позов задовольнити.
4. Розірвати договір оренди земельної ділянки загальною площею 6608 кв. м по вул.. Фрунзе 47 у м. Києві, кадастровий номер 8000000000:85:311:0002 від 9 липня 2004 року, укладений між Київською міською радою і ВАТ „Український науково-дослідний інститут авіаційної технології”.
5.Стягнути з Київської міської ради (01001, м. Київ, вул. Хрещатик 36, код ЄДРПОУ 22883143) на користь Відкритого акціонерного товариства „Український науково-дослідний інститут авіаційної технології" (04080, м. Київ, вул.Фрунзе 19/21, код ЄДРПОУ 14308552) 85,00 грн. державного мита за подання позову, 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, 42,50 грн. витрат по сплаті державного мита за подання апеляційної скарги.
6.Видати наказ. Видачу наказу доручити Господарському суду міста Києва.
7.Матеріали справи № 11/135 повернути до Господарського суду міста Києва.
Головуючий суддя
Судді