Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

23.05.2016 Справа №607/874/16-ц

Тернопільський міськрайонний суд Тернопільської області

в складі:        головуючої судді                             Грицай К.М.                                        

        за участю секретарів                       Григорусь О.М., Костиник О.П. 

        позивача                                  ОСОБА_1,

        представника позивача                  ОСОБА_2 , 

        представника відповідача                ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Тернополі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_4, третя особа приватний нотаріус Тернопільського районного нотаріального округу Тернопільської області ОСОБА_5 про визнання недійсним іпотечного договору, -

В С Т А Н О В И В :

Позивач ОСОБА_1 звернулась в суд з позовом до відповідача ОСОБА_4, третя особа приватний нотаріус Тернопільського районного нотаріального округу Тернопільської області ОСОБА_5 про визнання недійсним іпотечного договору. Позивач обґрунтовує свої вимоги тим, що 24.12.2013 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 був укладений іпотечний договір. За даним договором забезпечується виконання зобов’язання, що виникли у позивача на підставі договору позики грошей, укладеного на суму 236504,00 грн., що еквівалентно 29600,00 доларів США, згідно офіційного курсу НБУ на дату посвідчення цього договору, з обумовленим в основному договорі строком повернення боргу до 24.12.2014 року. Предметом іпотеки є майно, що знаходиться у власності позивача, а саме: житловий будинок, загальною площею 165,0 кв.м., житловою – 47,8 кв.м., що знаходиться по вул. Садова, 5А у с. Плотича, Тернопільського району, Тернопільської області; земельна ділянка, площею 0,1103, кадастровий номер 6125286800:02:001:1183, призначена для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка розташована по вул. Садова, 5А в с. Плотича, Тернопільського району, Тернопільської області. Згідно з п. 3 договору предмет іпотеки сторонами було оцінено в сумі 200000 грн., з яких вартість земельної ділянки згідно звіту оцінювача ПП консалтингове об’єднання «СоВа» про експертну грошову оцінку земельної ділянки від 17.12.2003 року – 104189,00 грн., у той же час вартість житлового будинку за домовленістю сторін становить 95811,00 грн. Вказує на те, що при підписанні іпотечного договору вона діяла як внаслідок обману зі сторони відповідача, так і внаслідок помилки, що тягне за собою визнання даного договору недійсним, оскільки не знала про те, що вартість будинку, який передавався в іпотеку повинна була визначитись експертним шляхом, як і не знала того, що ціна будинку, вказана у даному договорі, є значно занижена. Так, оцінка предмета застави здійснюється заставодавцем разом із заставодержателем відповідно до звичайних цін, що склалися на момент виникнення права застави, якщо інший порядок не встановлений договором або законом. Згідно Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», оцінка майна проводиться у випадках, встановлених законодавством України, міжнародними угодами на підставі договору, а також на вимогу однієї із сторін угоди та за згодою сторін. Проведення оцінки майна є обов’язковим зокрема, у випадку оподаткування майна згідно із законом. Вказує, що згідно п. 1.20 наказу Міністерства юстиції України №296/5 від 22.02.2012 року в редакції від 04.06.2013 року «Про затвердження порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», вчинення нотаріальних дій за участю фізичної особи, предметом якої є об’єкт нерухомого або рухомого майна, здійснюється нотаріусом за наявності оціночної вартості такого майна, проведеної в порядку, визначеному постановою Кабінету міністрів України від 04 березня 2013 року № 231 «Деякі питання проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються та нараховуються відповідно до законодавства». Вважає, що укладення іпотечного договору без визначення вартості предмета іпотеки ­– будівлі на підставі оціночної вартості, проведеної експертом у визначеному порядку, є прямим порушенням зазначених норм законодавства та прийнятих на їх підставі підзаконних нормативних актів. Також, зазначає, що на момент укладення договору іпотеки їй не було відомо про звичайні ціни на нерухомість, однак присутній під час укладення договору іпотеки її представник ОСОБА_6 не надав їй належних консультацій, а разом із ОСОБА_4 переконали її у тому, що це звичайна практика, коли майно оцінюється за погодженням сторін та це ніяк не впливає на суму, яка надається за договором позики. ОСОБА_6 діяв у змові із ОСОБА_4 і сприяв останньому у незаконному заволодінні її майном. Під час посвідчення даного договору приватний нотаріус Тернопільського районного нотаріального округу ОСОБА_5 повинна була вказати сторонам на вказане порушення та зобов’язати його усунення до моменту підписання та нотаріального посвідчення, що не було зроблено. Зважаючи на вищезазначені підстави просить суд визнати вказаний договір іпотеки недійсним.

Позивач ОСОБА_1 та представник позивача ОСОБА_2 в судовому засіданні позов підтримали з підстав, викладених у позовній заяві.

Крім того, позивач пояснила, що у звіті про оцінювача ПП консалтингове об’єднання «СоВа» про експертну грошову оцінку земельної ділянки від 17.12.2003 року не врахована вартість будов, які є на цій земельні ділянці, тому цей звіт є недостовірним. ОСОБА_4 ввів її оману щодо визначення низької вартості заставного майна з метою заволодіння її майном, хоча він достовірно знав про вартість будівельних матеріалів, що були використані під час будівництва даного будинку, оскільки виконував роботи по його будівництву та оздобленню згідно укладеного з нею договору. А на будівництво даного будинку нею було витрачено 70000 євро. ОСОБА_4 її пояснив, що вказавши таку вартість будинку, вона буде сплачувати меншу суму платежів за нотаріальне посвідчення цього договору.

Представник відповідача ОСОБА_3 в судовому засіданні позовні вимоги не визнав, просить суд відмовити у їх задоволенні, подавши суду письмові заперечення. Також пояснив, що позивачем не доведено факту введенні її в оману та помилки, крім того, позивачем не доведено, в чому саме полягає порушення її прав внаслідок визначення заниженої вартості іпотечного майна, оскільки в порядку виконавчого провадження була проведена оцінка даного майна згідно ринкових цін на час її проведення, та така оцінка є вищою, ніж вказана у договорі іпотеки.

Третя особа приватний нотаріус Тернопільського районного нотаріального округу Тернопільської області ОСОБА_5 в судовому засіданні пояснила, що під час посвідчення даного договору сторонами було подано усі необхідні передбачені законодавством документи. Згідно вимог діючого законодавства для посвідчення договору іпотеки земельної ділянки необхідно подання експертної оцінки земельної ділянки, та був поданий звіт оцінювача ПП консалтингове об’єднання «СоВа» про експертну грошову оцінку земельної ділянки від 17.12.2003 року. До вартості земельної ділянки, що містяться у звіті, у сторін договору не було жодних претензій. Вартість будинковолодіння була визначена та погоджена перед укладенням договору іпотеки сторонами договору, згідно закону звіту про оціночну вартість нерухомого майна під час укладення договору іпотеки не вимагається, оскільки даний договір не пов’язаний із відчуженням майна. Нею було звернуто увагу сторін на те, що вартість нерухомого майна, що передається в іпотеку не відповідає ринковим цінам, проте, сторони не змінили вартості будинку. Крім того, разом із ОСОБА_1 був присутній її представник, який надавав правову допомогу. Будь-яких дій зі сторони ОСОБА_4, які б свідчили про введення в оману позивача ОСОБА_1 під час посвідчення договору іпотеки нею виявлено не було. В подальшому третя особа у судове засідання не з’явилась, однак подала суду заяву про розгляд справи без її участі та письмові заперечення.

Заслухавши пояснення, дослідивши та оцінивши зібрані по справі докази суд приходить до висновку, що в задоволенні позовних вимог слід відмовити з наступних підстав:

24.12.2013 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 укладено договір позики грошей в сумі 236504,00 гривень, що еквівалентно 29600,00 доларів США, згідно офіційного курсу валют НБУ на дату посвідчення цього договору, без нарахування відсотків, строком до 24.12.2014 року. Передачу грошей було здійснено до підписання цього договору.

Згідно п.5 договору позики грошей від 24.12.2013 року, ОСОБА_1 зобов’язується за свій рахунок забезпечити позику нерухомим майном, а саме: житловий будинок, загальною площею 165,0 кв.м., житловою – 47,8 кв.м., що знаходиться по вул. Садова, 5А у с. Плотича, Тернопільського району, Тернопільської області; земельна ділянка, площею 0,1103, кадастровий номер 6125286800:02:001:1183, призначена для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка розташована по вул. Садова, 5А в с. Плотича, Тернопільського району, Тернопільської області.

24.12.2013 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 укладено іпотечний договір, предметом якого є нерухоме майно, а саме: житловий будинок, загальною площею 165,0 кв.м., житловою – 47,8 кв.м., що знаходиться по вул. Садова, 5А у с. Плотича, Тернопільського району, Тернопільської області; земельна ділянка, площею 0,1103, кадастровий номер 6125286800:02:001:1183, призначена для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка розташована по вул. Садова, 5А в с. Плотича, Тернопільського району, Тернопільської області.

Згідно іпотечного договору від 24.12.2013 року, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_4, сторони оцінили предмет іпотеки на суму 200000,00 грн.

У п. 5 договору вказана ринкова вартість земельної ділянки згідно звіту оцінювача ПП консалтингове об’єднання «СоВа» про експертну грошову оцінку земельної ділянки від 17.12.2003 року – 104189,00 грн.

Оціночну вартість житлового будинку за домовленістю сторін встановлено 95811,00 грн.

У відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно довідки Плотицької сільської ради Тернопільського району Тернопільської області № 199 від 31.03.2016 року, на земельній ділянці площею 0,1103 га, кадастровий номер 6125286800:02:001:1183 знаходиться двохповерховий житловий будинок (2013 року забудови) та господарська будівля (1963 року забудови).

Як вбачається із укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 договору № 1 від 25.06.2013 року про виконання робіт з будівництва житлового будинку по вул. Садова, 5 в с. Плотича Тернопільського району, визначено вартість таких робіт в сумі 393000 грн.

Згідно декларації про готовність об’єкта до експлуатації від 09.12.2013 року,а саме житлового будинку по вул. Садова, 5 в с. Плотича Тернопільського району, кошторисна вартість основних фондів, які приймаються в експлуатацію становлять 325960 грн.

Ринкова вартість об’єкта оцінки: будинковолодіння, а саме: житлового будинку літера «А» загальною площею 165,0 кв.м., житловою площею 47,8 кв.м., з надвірними господарськими будівлями і спорудами в т.ч.: септик № І, свердловина № ІІ, вимощення № ІІІ, за адресою по вул. Садова, 5А в с. Плотича, Тернопільського району, Тернопільської області, належить фізичній особі ОСОБА_1, без урахування ПДВ становить 750200 грн., як вбачається з висновку про вартість, виданого суб’єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_7 на замовлення відділу ДВС Тернопільського районного управління юстиції у виконавчому провадженні №43901256 від 05.05.2015 року.

Згідно звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки, ринкова вартість земельної ділянки площею 0,1103 га, кадастровий номер 6125286800:02:001:1183 для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, що є у власності ОСОБА_1, розташована по вул. Садова, 5А в с. Плотича, Тернопільського району, Тернопільської області, станом на 05.06.2015 року, розрахована на підставі постанови ВП № 43901256 від 06.05.2015 року винесена старшим державним виконавцем відділу ДВС ТРУЮ для відчуження, складає: 246013 грн. без ПДВ, у розрахунку за 1 кв. м. земельної ділянки – 223,04 грн. без ПДВ.

У відповідності до ч. 1 та ч. 2 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 ЦК України.

В силу ст. 582 ЦК України, оцінка предмета застави оцінка предмета застави здійснюється у випадках, встановлених договором або законом. Оцінка предмета застави здійснюється заставодавцем разом із заставодержателем відповідно до звичайних цін, що склалися на момент виникнення права застави, якщо інший порядок оцінки предмета застави не встановлений договором або законом.

Як вбачається із ст. 18 Закону України «Про іпотеку», іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Також, даною нормою передбачені істотні умови даного договору. У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду.

Іпотечний договір може містити інші положення, зокрема, визначення вартості предмета іпотеки, посилання на документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на предмет іпотеки, відомості про обмеження та обтяження прав іпотекодавця на предмет іпотеки, визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки. Іпотечний договір та договір, що обумовлює основне зобов'язання, можуть бути оформлені у вигляді одного документа. Цей документ за формою і змістом повинен відповідати вимогам, встановленим у цій статті, та вимогам, встановленим законом, для договору, який визначає основне зобов'язання. У разі якщо іпотекою забезпечується повернення позики, кредиту для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, договір купівлі-продажу цього нерухомого майна та іпотечний договір можуть укладатися одночасно.

Зі змісту даної норми випливає, що умови про визначення вартості предмету договору іпотеки не є істотними умовами даного договору.

Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Норма ст. 12 Закону України «Про заставу» передбачено, що при укладанні договору застави за згодою сторін або на вимогу однієї із сторін може бути проведена аудиторська перевірка достовірності та повноти балансу або фінансового стану відповідної сторони договору застави та оцінка предмета застави відповідно до законодавства.

Крім того, ст. 5 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб'єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором.

Таким чином, норми даних Законів передбачають необхідність проведення оціночної вартості предмета застави ­(іпотеки) – житлового будинку лише за вимогою однієї із сторін або за договором.

Позивачем не надано доказів, що Законом передбачено необхідність оцінки житлового будинку під час укладення договору іпотеки.

В судовому засіданні встановлено, що спірний договір іпотеки містить умови про визначення вартості предмета іпотеки та сторонами було погоджено вартість житлового будинку, що є предметом застави. Позивачем не доведено, що будь-яка із сторін договору заявляла вимогу про оцінку предмета іпотеки відповідним суб'єктом оціночної діяльності.

Покликання позивача на пункт.1.20 наказу Міністерства юстиції України №296/5 від 22.02.2012 року в редакції від 04.06.2013 року «Про затвердження порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», в якому зазначено, що вчинення нотаріальних дій за участю фізичної особи, предметом якої є об’єкт нерухомого або рухомого майна, здійснюється нотаріусом за наявності оціночної вартості такого майна, проведеної в порядку, визначеному постановою Кабінету міністрів України від 04 березня 2013 року № 231 «Деякі питання проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються та нараховуються відповідно до законодавства» суд вважає необґрунтованим, оскільки даною нормою передбачено лише порядок проведення оціночної вартості майна, вказаний Наказ є підзаконним нормативно-правовим актом та не суперечить вимогам ст. 582 ЦК України, ст. 18 Закону України «Про заставу».

В судовому засіданні позивачем не надано, а судом не здобуто доказів на підтвердження невідповідності вимогам закону спірного договору, тому позовні вимоги про визнання договору іпотеки недійсним з цих підстав суд вважає недоведеними та такими, що до задоволення не підлягають.

Крім того, обґрунтовуючи свої вимоги позивач вказує, що вона під час укладення договору іпотеки діяла під впливом як обману так і внаслідок помилки зі сторони відповідача ОСОБА_4 щодо вартості предмета іпотеки, що призвело до заниження вартості предмету іпотеки.

Частиною 1 статті 229 ЦК України передбачено, що якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.

Також, в силу частини 1 статті 230 ЦК України, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.

Відповідно до роз’яснень, що містяться у п.п. 19, 20 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 5 листопада 2009 року, зазначено, що обставини, щодо яких помилилася сторона правочину (стаття 229 ЦК), мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також що вона має істотне значення. Помилка внаслідок власного недбальства, незнання закону чи неправильного його тлумачення однією зі сторін не є підставою для визнання правочину недійсним.

20. Правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину. Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману.

Статті 10, 11 ЦПК України передбачають, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Згідно ч.1 ст. 60 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Проте, позивачем в судовому засіданні не подано достатньо належних та допустимих доказів на підтвердження тих обставин, що відповідач ОСОБА_4 умисно ввів в оману позивача щодо наявності щодо ціни будинку, оскільки в судовому засідання встановлено, що сторони добровільно дійшли згоди щодо умов договору іпотеки, добровільно підписали цей договір. До того ж, доводи позивача про те, що їй не було відомо про дійсну вартість будинку спростовані її поясненнями в судовому засіданні, у яких позивач вказала, що витратила на будівництво будинку 70000 євро.

Також, позивач не довела, в чому саме полягає її помилка під час вчинення правочину та що ця помилка має істотне значення. Доводи позивача про те, що вона помилялась щодо вартості предмета іпотеки суд відкидає як необґрунтовані та такі, що спростовані в судовому засіданні поясненнями позивача та наданим нею доказами про вартість витрат на будівництво будинку.

Покликання позивача про наявність у діях її представника ОСОБА_6 та відповідача ОСОБА_4 ознак кримінального правопорушення, що полягають у незаконному заволодінні її майном шляхом обману, суд відкидає як не підтверджені належними та допустимими доказами.

Таким чином, суд вважає, що позивачем не надано жодних доказів, які б підтверджували ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог.

З урахуванням викладених вище положень договору, норм законодавства та того факту, що суду не представлено доказів того, що зміст договору іпотеки суперечить актам цивільного законодавства, та договір був вчинений під впливом помилки чи обману, тому суд після всебічного, повного дослідження й оцінки всіх наданих сторонами доказів в їх сукупності і взаємозв'язку приходить до висновку, що наведенні позивачем обставини в обґрунтування недійсності договору іпотеки не доведенні і як наслідок не заслуговують на увагу, тому у задоволенні позову про визнання недійсним укладеного сторонами договору іпотеки слід відмовити в повному обсязі за безпідставністю.

На підставі наведеного, керуючись ст.ст. 3, 4, 10, 11, 60, 212, 215, 294 ЦПК України, ст.ст. 203, 215, 216, 229, 230, 627, 629, 638 ЦК України, ст.ст. 5, 12, 18 Закону України «Про іпотеку», п.п. 19,20 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 5 листопада 2009 року, суд, -

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_4, третя особа приватний нотаріус Тернопільського районного нотаріального округу Тернопільської області ОСОБА_5 про визнання недійсним іпотечного договору від 24.12.2013 року, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 – відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

       Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення до апеляційного суду Тернопільської області через Тернопільський міськрайонний суд. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Головуючий підпис ОСОБА_8

Рішення суду не набрало законної сили.

Згідно з оригіналом:

Суддя К.М. Грицай