УКРАЇНА

Апеляційний суд Житомирської області

Справа №272/1279/15-ц Головуючий у 1-й інст. Брагін В. І.

Категорія 47 Доповідач Григорусь Н. Й.

У Х В А Л А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 березня 2016 року

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Житомирської області в складі:

головуючого судді Григорусь Н.Й.

суддів Косигіної Л.М., Худякова А.М.

секретаря судового засідання Гайдамащук Т.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Укр-Ленд» до ОСОБА_1, фермерського господарства «Коваленко ВГ», треті особи: Андрушівська районна державна адміністрація Житомирської області, Андрушівське районне управління юстиції Житомирської області, відділ Держземагенства в Андрушівському районі Житомирської області про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним

за апеляційною скаргою фермерського господарства «Коваленко ВГ» на рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 13 січня 2016 року, -

встановила:

У жовтні 2015 року товариство з обмеженою відповідальністю «Укр-Ленд» звернулось до суду з позовом, в якому просило визнати недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_2 господарством «Коваленко ВГ» та ОСОБА_1

В обґрунтування позову зазначало, що 30.11.2010 року між ТОВ «Укр-Ленд», як орендарем, та Андрушівською райдержадміністрацією Житомирської області, як орендодавцем, був укладений договір оренди земельної ділянки № 57 строком на 15 років. Починаючи з 2010 року орендована земельна ділянка використовується ним за призначенням, своєчасно та в повному обсязі оплачується орендна плата. Проте, в кінці 2015 року ТОВ «Укр-Ленд» стало відомо, що відповідачі уклали між собою договір оренди на зазначену земельну ділянку та зареєстрували його в реєстраційній службі Андрушівського районного управління юстиції. Вважає, що діями відповідачів порушено законне право ТОВ «Укр-Ленд» на володіння та користування орендованою ним земельною ділянкою.

Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 13 січня 2016 року позов задоволено. Визнано недійсним, укладений 19.08.2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 господарством «Коваленко ВГ» договір оренди земельної ділянки загальною площею 13,7853 га. за кадастровим номером 1820384400:04:000:0019.

В апеляційній скарзі представник відповідача ОСОБА_2 господарства «Коваленко ВГ» просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову у повному обсязі. Доводи апеляційної скарги обґрунтовує тим, що рішення суду першої інстанції є незаконним, прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права, висновки суду не відповідають встановленим обставинам справи. Зокрема зазначає, що суд першої інстанції безпідставно не врахував факт набуття ОСОБА_1 права власності на спірну земельну ділянку, та не взяв до уваги, що позивач не довів своє право оренди земельної ділянки.

 Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню із наступних підстав.

Судом встановлено, що 30 листопада 2010 року між позивачем ТОВ «Укр-Ленд» та Андрушівською районною державною реєстрацією Житомирської області було укладено договір оренди земельної ділянки № 57. Згідно п.п. 1.1.; 2; 8 договору: орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку (не витребувана земельна частка (пай) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на підставі розпорядження голови Андрушівської райдержадміністрації від 02.09.2010 року № 403, яка знаходиться на території Іванківської сільської ради Андрушівського району; в оренду передається земельна ділянка за рахунок земель реформованого КСП «Іванківське» № 57, кадастровий номер земельної ділянки 1820384400:04:000:0019 площею 13,7853 га, у тому числі пасовище 13,7853 га.; договір укладено на 15 років або до запиту громадянина, що набуде право власності на дану земельну ділянку. Після закінчення договору орендар має переважне право на його поновлення на новий строк. Договір зареєстровано у відділі Держкомзему у Андрушівському районі Житомирської області за записом № 725 від 27.12.2010 року (а.с. 8-16, 69-70).

Відповідно до сертифікату на право на земельну частку (пай) від 09.04.1997 року ОСОБА_3 був членом колективного сільськогосподарського підприємства Іванківське КСП та йому належало право на земельну частку (пай) у землі, яка перебуває у колективній власності Іванківського КСП розміром 3,69 га в умовних кадастрових гектарах без визначення меж цієї частки в натурі (на місцевості, а.с. 36).

14.07.2004 року ОСОБА_3 помер.

Згідно свідоцтва про право на спадщину від 17.07.2015 року ОСОБА_1 є спадкоємцем визначено майна після смерті чоловіка ОСОБА_3 та отримує право на земельну частку (пай) у землі, яка перебуває у колективній власності Іванківського сільськогосподарського підприємства с. Іванків Андрушівського району Житомирської області розміром 3,69 га в умовних кадастрових гектарах без визначення меж цієї частки в натурі (на місцевості), що належало померлому на підставі сертифікату від 09.04.1997 року (а.с. 37).

Відповідно до розпорядження голови Андрушівської РДА від 27.07.2015 року № 199 «Про передачу у власність земельної ділянки» ОСОБА_1 було виділено в натурі та передано у власність земельну ділянку за № 21 (так в документі) на рівні земельної частки (паю) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 13,7853 га., в т.ч. пасовище - 13,7853 га. по Іванківській сільській раді за рахунок земель реформованого КСП «Іванківське» с. Іванків. Реєстраційною службою Андрушівського РУЮ Житомирської області ОСОБА_1 видано свідоцтво про право власності (індексний номер 42465442) на земельну ділянку розміром 13,7853 га, розташовану на території Іванківської сільської ради Андрушівського району, кадастровий номер 1820384400:04:000:0019, цільове призначення – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с. 39-40).

19.08.2015 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 господарством «Коваленко ВГ» укладено договір оренди цієї земельної ділянки строком на 15 років, який зареєстрований в Реєстраційній службі Андрушівського РУЮ Житомирської області 27.08.2015 року. На виконання цього договору між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 господарством «Коваленко ВГ» складений та підписаний акт прийому-передачі земельної ділянки (а.с. 72-73, 74 та зворот).

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК України серед загальних засад цивільного законодавства є свобода договору, яка означає, що сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагентів та визначенні умов договору, тощо (ст.ст. 6, 627 ЦК України).

Статтею 626 ЦК України визначено,що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків. 

Згідно вимог ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належнійформі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

За змістом ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Частиною 4 статті 124 Земельного кодексу України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем, який укладається у письмовій формі.

Істотними умовами договору оренди землі відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» є:

об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

умови збереження об'єкта оренди;

умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

відповідальність сторін.

Враховуючи наведене, суд першої інстанції правильно вважав, що з 2010 року між позивачем та Андрушівською РДА Житомирського району, як розпорядником земель реформованого Іванківського КСП існували договірні відносини, що випливали із укладеного між ними договору оренди. При цьому підприємство використовувало передано йому земельну ділянку за призначенням, сплачуючи оренду плату, а остання цю плату одержувала і будь-яких претензій не заявляла.

Разом з тим, укладений 19 серпня 2015 року ще один договір оренди цієї ж земельної ділянки не відповідає вимогам чинного законодавства.

Частиною 1 статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання його стороною (сторонами) вимог, які встановлені частиною першою-третьою, п’ятою та шостою ст. 203 ЦК України, а саме в момент вчинення правочину. Тобто, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ст. 182 ЦК України та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація договору оренди, його зміни та розірвання здійснюється відповідним органом за зверненням осіб з наданням відповідних документів, які є підставою для такої реєстрації (договір, судове рішення).

За змістом статей 6, 18, 20 Закону України «Про оренду землі» ( у редакції яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Враховуючи наведене, суть державної реєстрації полягає в офіційному визнання і підтвердженні державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок на підставі договору, а підставами виникнення цивільних прав і обов’язків є сам договір, укладений між власником земельної ділянки і орендарем, які досягли згоди з усіх умов договору, підписання спірного договору за викладеними у ньому умовами здійснювалося за вільним вибором сторін.

Частиною 1 ст. 210 ЦК України визначено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

За правилами ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації – з моменту державної реєстрації.

Припинення договору оренди відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі» може бути тільки шляхом його розірвання за погодженням сторін. Згідно зі ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється у такій самій формі, що і договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах визначених договором.  

Виходячи з наведеного, суд першої інстанції, задовольняючи вимоги позивача, дійшов обґрунтованого висновку, що договір оренди землі від 19 серпня 2015 року є недійсним, оскільки укладений під час дії договору оренди від 30.11.2010 року, який не припинив дію та без врахування пріоритетного права позивача на його продовження чи укладання.

Надане розпорядження Андрушівської РДА Житомирської області № 378 від 27.11.2015 року «Про розірвання договорів оренди земельних ділянок» про припинення договорів оренди земельних ділянок, укладених між останньою та ТОВ «Укр-Ленд» шляхом їх розірвання не може бути прийняте до уваги, оскільки угоди між сторонами не підписано та вона не пройшла державну реєстрацію (а.с. 75).

Статтею 60 ЦПК України визначено, що кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставі своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу.

В матеріалах справи відсутні докази того, що договір оренди землі від 27 листопада 2010 року припинений відповідно до вимог ст. 654 ЦК України (договору, додаткової угоди про розірвання договорів оренди землі із подальшої їх державною реєстрацією), чи рішення суду, як це передбачено ст. 32 Закону України «Про оренду землі».

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів  вважає, що доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують і на правильність рішення не впливають. Рішення ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, підстави для його скасування відсутні.

Керуючись ст. ст. 209, 303, 304, 307, 308, 313-315 ЦПК України, колегія суддів, -

ухвалила:

Апеляційну скаргу фермерського господарства «Коваленко ВГ» відхилити.

Рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 13 січня 2016 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту її проголошення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня проголошення.

Головуючий Судді