Україна
Харківський апеляційний господарський суд
ПОСТАНОВА
ИМЕНЕМ УКРАЇНИ
"24" червня 2009 р. Справа № 29/29-09
Колегія суддів у складі:
головуючого судді Шепітько І.І., судді Лакізи В.В., судді Терещенко О.І.
при секретарі Сємєровій М.С.
за участю представників:
позивача - Гайдаренко Л.О. за дорученням № 08-11/3699/2-08 від 25.12.2008 року
відповідача - ОСОБА_2 за дорученням № 128 від 13.02.2009 року
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача вх. №1286Х/1-10 на рішення господарського суду Харківської області від 23 березня 2009 року у справі
за позовом Харківської міської ради, м. Харків
до Суб’єкта підприємницької діяльності фізичної особи ОСОБА_3, м. Харків
про розірвання договору оренди, звільнення земельної ділянки
встановила:
Рішенням господарського суду Харківської області від 23 березня 2009 року (суддя Тихий П.В.) в позові відмовлено.
Позивач, Харківська міська рада, з рішенням суду першої інстанції не погодився, подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 23 березня 2009 року та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити. В обґрунтування апеляційної скарги позивач посилається зокрема на те, що договір оренди землі від 27.10.2004 року підлягає розірванню в судовому порядку, а земельна ділянка , площею 0,3744 га яка була надана СПД ФО ОСОБА_3 за цим договором оренди підлягає поверненню Харківській міській раді без відшкодування затрат, понесених ОСОБА_3 за час незаконного користування нею, з приведенням земельної ділянки у придатний для використання стан, оскільки положеннями пункту 38 договору оренди землі встановлено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов’язків, передбачених договором. Крім того, позивач вказує, що актом обстеження земельної ділянки № 2578/08 від 10.10.2008 року по АДРЕСА_1 встановлено факт самовільного зайняття СПД ФО ОСОБА_3 додаткової земельної ділянки загальною площею, орієнтовно, 0,0140 га , яка огороджена залізною огорожею, що є порушенням ст. ст. 125, 126 Земельного кодексу України. Згідно вимог статей 116, 124, 125, 126 Земельного кодексу України підставами для набуття права на земельну ділянку є рішення органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки та договір оренди земельної ділянки. Однак, рішення Харківської міської ради про надання додаткової земельної ділянки орієнтованою площею 0,0140 га відповідачу в оренду і договір оренди спірної земельної ділянки Харківською міською радою з відповідачем не укладався. Таким чином, ця земельна ділянка вважається самовільно зайнятою, так як у відповідача відсутня жодна законна правова підстава на зайняття цієї земельної ділянки.
У відзиві на апеляційну скаргу відповідач зазначає, що скарга не підлягає задоволенню з тих підстав, що оскаржене рішення прийняте при повному та всебічному з’ясуванні обставин справи, воно є обґрунтованим і відповідає як фактичним обставинам, так і вимогам чинного законодавства. На цій підставі просить рішення господарського суду Харківської області від 23 березня 2009 року залишити без змін, а апеляційну скаргу позивача залишити без задоволення. Відповідач вважає необґрунтованими доводи позивача про те, що об’єкт нерухомості є самочинним будівництвом, оскільки відповідачем надано всі докази в підтвердження того, що будівельні роботи здійснювались згідно дозволу Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю м. Харкова на виконання будівельних робіт № 779 від 27.12.2004 року. Також, всі будівельні роботи здійснювались у відповідності до конструктивних та технічних рішень, закладених у робочому проекті. Загальна площа приміщень торгівельно-розважального комплексу також відповідає загальній площі робочого проекту.
В судовому засіданні 22.06 2009р. було оголошено перерву до 24.06.2009р. для надання сторонами додаткових доказів, необхідних для повного всебічного розгляду апеляційної скарги
24.06.2009р. розгляд апеляційної скарги було продовжено.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши в судовому засіданні представника позивача та відповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши наявні у справі матеріали на предмет їх юридичної оцінки судом першої інстанції, проаналізувавши правильність застосування господарським судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів встановила наступне.
Позивач звернувся з позовною заявою, в якій просив розірвати договір оренди землі від 27.10.2004 року укладений між Харківською міською радою та СПД ФО ОСОБА_3, яким надано в оренду земельну ділянку площею 0,3744 га по АДРЕСА_1 у м. Харкові. Зобов’язати СПД ФО ОСОБА_3 звільнити зайняту земельну ділянку площею 0,3744 га по АДРЕСА_1 у м. Харкові шляхом знесення самочинно побудованої споруди та повернути Харківській міській раді до комунальної власності територіальної громади міста Харкова земельну ділянку площею 0,3744 га по АДРЕСА_1 у м. Харкові у стані, придатному для подальшого використання шляхом складання акту приймання-передачі. Зобов’язати СПД ФО ОСОБА_3 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку площею 0,0140 га по АДРЕСА_1 у м. Харкові шляхом знесення самочинно побудованої споруди та самочинно встановленої залізної огорожі, повернути Харківській міській раді до комунальної власності територіальної громади міста Харкова у стані, придатному для подальшого використання.
Як вбачається з матеріалів справи, рішенням 19 сесії Харківської міської ради 4 скликання від 25.02.2004р. №18/04 відповідачу була надана в оренду земельна ділянка по АДРЕСА_1 загальною площею 0,3744га для будівництва торговельно-розважального комплексу строком до 01.12.2005 року (але не пізніше здачі об’єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації строком до 01.12.2029 року. На підставі вказаного рішення між позивачем та відповідачем був укладений договір оренди землі від 27.10.2004р., зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» №63203/04.
Статтею 15 Закону України «Про оренду землі»встановлені умови договору оренди землі. Зокрема, п. 5 ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»передбачено, що умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду є істотними умовами договору оренди землі.
Відповідно до ч. 1 ст. 24 Закону України «Про оренду землі»орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.
Відповідно до ч. 1 ст. 25 Закону України «Про оренду землі»орендар земельної ділянки зобов’язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.
Пунктом 8 договору оренди землі встановлено, що договір укладено строком: на період будівництва до 01.12.2005 року, але не пізніше здачі об’єкту до експлуатації; на період експлуатації до 01.12.2029 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.
Пунктом 15 договору оренди землі від 27.10.2004 року сторони встановили умови використання земельної ділянки –для будівництва торговельно-розважального комплексу та для експлуатації.
Пунктом 16 договору встановлено цільове призначення земельної ділянки –землі житлової та громадської забудови.
З аналізу ст. 16 ЦК України вбачається, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, а суд може захистити таке право та інтерес способами, що встановлені договором або законом. Способи захисту цивільних та земельних прав передбачені, зокрема ч. 2 ст. 16 ЦК України та ч. 3 ст. 152 ЗК України.
Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Частиною 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі»встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Пунктом 38 договору оренди землі від 27.10.2004 року встановлено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов’язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
В обгрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що відповідно до п. 7 договору оренди землі у випадку не здачі об’єкту до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт, зазначене рішення втрачає чинність і договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню у встановленому порядку.
Однак , як вбачається з матеріалів справи ні рішення, ні договір оренди землі не містять строків здачі об’єкта в експлуатацію. Крім того, слід зазначити, що пунктом 31 договору оренди землі, встановлені обов’язки орендаря, проте обов’язок щодо строку закінчення будівництва не встановлений.
Згідно приписів ст. 24 Закону України «Про планування і забудову територій»у разі прийняття сільською, селищною чи міською радою рішення про надання земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності для розміщення об’єкта містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством, зазначене рішення одночасно є дозволом на будівництво цього об’єкта.
У разі, якщо фізична або юридична особа не розпочала будівельні роботи протягом двох років від дня отримання дозволу на будівництво об’єкта містобудування, цей дозвіл втрачає чинність. Поновлення дозволу відбувається в такому ж порядку, як і його надання.
Таким чином, за змістом вказаних норма, втрачає чинність не рішення міської ради, а дозвіл на будівництво, даний певним рішенням міськради.
При цьому, рішенням 44 сесії Харківської міської ради від 4 скликання від 23.12.2005 року № 248/05 строки будівництва торгівельно-розважального комплексу продовжено до 01.12.2007 року.
Як вбачається із матеріалів справи відповідач отримав дозвіл на виконання будівельних робіт № 779 від 27.12.2004 року, виданий СПД ФО ОСОБА_3 для будівництва торгівельно-розважального комплексу по АДРЕСА_1 у Дзержинському районі м. Харкова. Вказаний дозвіл декілька разів продовжувався, останній раз 03.07.2007 року до 01.12.2007 року.
Позивач посилається на те, що об’єкт нерухомості є самовільним будівництвом, але, відповідно до ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Як вказує відповідач всі будівельні роботи здійснювались згідно дозволу Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю м. Харкова на виконання будівельних робіт №779 від 27.12.2004 року. Будівельні роботи здійснювались у відповідності до конструктивних та технічних рішень, закладених у робочому проекті. Загальна площа приміщень торгівельно-розважального комплексу також відповідає загальній площі робочого проекту. Вказані доводи відповідача не були спростовані позивачем ні в суді першої інстанції, ні в апеляційному господарському суді.
В позовній заяві посилаючись на акт обстеження земельної ділянки №2578/08 від 10.10.2008року позивач зазначив, що готовність фундаменту складає 50%, готовність зовнішніх стін складає 50%, перегородок - 10%, готовність будівництва складає 34%, Проте, в акті обстеження, який складено провідним спеціалістом самоврядного контролю за використанням та охороною земель Управління відносин Харківської міської ради Калашниковим А.В. та на який посилається позивач, про відсоткову готовність будівництва не зазначено.
Відповідно до листа КП „Харківське міське БТІ" від 23.04.2008р. за №170196, Управлінням містобудування та архітектури 24.04.2008р. надано відповідь вих.№4145/0/27-08, в якій зазначено, що з метою упорядкування поштової нумерації будівель по проспекту Леніна не заперечує надання поштової адреси торгово-розважальному комплексу АДРЕСА_2.
КП „Харківське міське БТІ" було виготовлено та видано ОСОБА_3 технічний паспорт на громадський будинок - нежитлову будівлю літ. А-5 АДРЕСА_2, що підтверджується матеріалами справи. Технічний паспорт виготовлено станом на 21 квітня 2008 року.
Відповідно до вимог ст. 32 Господарського процесуального кодексу України: доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.
Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.
Таким чином, судова колегія вважає, що позивачем не надано суду доказів в обґрунтування позовних вимог про порушення відповідачем цільового використання земельної ділянки та здійснення відповідачем самочинного будівництва.
Крім викладеного слід також зауважити, що позивачем не надано доказів про вчинення ним дій, спрямованих на розірвання договору, які є суттєвими для вирішення даного спору з огляду на вимоги відповідних законодавчих норм.
Порядок зміни та розірвання господарських договорів врегульований ст. 188 ГК України, згідно з якою сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором; сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду; у разі, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Вказана норма кореспондується з положеннями ст. 11 Господарського процесуального кодексу України.
Таким чином судова колегія вважає, що позовні вимоги щодо розірвання договору оренди землі від 27.10.2004р. та щодо зобов’язання СПД ФО ОСОБА_3 звільнити зайняту земельну ділянку площею 0,3744 га по АДРЕСА_1 у м. Харкові шляхом знесення самочинно побудованої споруди та повернути Харківській міській раді є необґрунтовані і задоволенню не підлягають.
Слід також зазначити, що в обґрунтування своїх позицій по справі позивачем та відповідачем було надано копію рішення Дзержинського районного суду м. Харкова по справі № 2-2907/08 за позовом ОСОБА_3 до виконавчого комітету Харківської міської ради про визнання права власності на нерухоме майно. Позивач надав копію цього рішення при поданні позовної заяви та заперечував проти твердження відповідача, посилаючись на лист-відповідь Дзержинського районного суду м. Харкова від 10.10.2008 року за підписом судді Грищенко І.О., в якому зазначено, що у 2008 році вказана справа в його провадженні не знаходилась, а за вказаним номером канцелярією суду зареєстровано іншу справу.
Враховуючи викладені обставини апеляційним господарським судом було направлено запит до Дзержинського районного суду м. Харкова. 24.06.2009 року на надійшла відповідь Дзержинського районного суду м. Харкова про те, що цивільна справа за позовом ОСОБА_3 до виконавчого комітету Харківської міської ради про визнання права власності на нерухоме майно згідно алфавітного показника за 2008рік не зареєстрована. За таких обставин, судова колегія вважає, що суд першої інстанції необґрунтовано послався на рішення Дзержинського районного суду м. Харкова по справі № 2-2907/08 та на реєстрацію права власності на нерухоме майно КП «Харківське міське БТІ»на підставі вказаного рішення. Проте вказані докази не вплинули на вирішення спору по суту та на прийняте судом першої інстанції рішення.
Щодо позовних вимог про зобов’язання СПД ФО ОСОБА_3 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку площею 0,0140 га по АДРЕСА_1 у м. Харкові шляхом знесення самочинно побудованої споруди та самочинно встановленої залізної огорожі, повернути Харківській міській раді до комунальної власності територіальної громади міста Харкова у стані, придатному для подальшого використання слід зазначити наступне.
Статтею 1 Закону України “Про державний контроль за використанням та охороною земель” самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.
Відповідно до п. 4.2 Наказу “Про затвердження порядку планування та проведення перевірок з питань здійснення державного контролю за використанням та охороною земель” № 312 від 12.12.2003 року при проведенні перевірки державний інспектор: встановлює особу, яка є власником земельної ділянки чи землекористувачем; при встановленні факту зміни власника чи користувача об’єкту нерухомості вживає заходів для з’ясування особи фактичного власника чи користувача; встановлює правомірність використання земельних ділянок іншими землекористувачами; перевіряє наявність документів, що посвідчують право власності чи користування земельною ділянкою; перевіряє дотримання режиму використання земельної ділянки відповідно до цільового призначення; уточнює відповідність місця розташування та меж земельної ділянки, мір ліній, визначених у документах, які посвідчують право користування земельною ділянкою, фактичним мірам ліній на місцевості.
У п. 5.4 цього Наказу зазначено, що при складанні акту перевірки державний інспектор в акті перевірки повинен зазначити місце розташування земельної ділянки, її площу згідно із земельно-кадастровою документацією та фактичну площу, яка використовується.
Наданий позивачем як доказ у справі акт перевірки, складений відділом самоврядного контролю за використанням та охороною земель управління земельних відносин Харківської міської ради, не може бути підставою для задоволення позову, оскільки він не відповідає вимогам, викладеним в Наказі “Про затвердження порядку планування та проведення перевірок з питань здійснення державного контролю за використанням та охороною земель” № 312 від 12.12.2003 року. Матеріалами, які б засвідчували факт порушення, зокрема, є дані натуральних обмірів, дані земельно-кадастрової документації, тощо.
Актом перевірки №2578/08 від 10.10.2008 р. не встановлено, які саме дії відповідача свідчать про фактичне самовільне використання ним земельної ділянки, не встановлено протягом якого часу здійснюється таке використання, площа земельної ділянки зазначена «орієнтовно».
Таким чином, позовні вимоги позивача про зобов’язання СПД ФО ОСОБА_3 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку площею 0,0140 га по АДРЕСА_1 у м. Харкові шляхом знесення самочинно побудованої споруди та самочинно встановленої залізної огорожі, повернути Харківській міській раді до комунальної власності територіальної громади міста Харкова у стані, придатному для подальшого використання є необґрунтовані і задоволенню не підлягають.
На підставі викладеного судова колегія дійшла висновку, що рішення господарського суду Харківської області від 23 березня 2009р. по справі № 29/29-09 прийняте у відповідності до чинного матеріального та процесуального права і підстави для його скасування відсутні, у зв’язку з чим апеляційна скарга задоволенню не підлягає.
Керуючись статтями 99, 101, 102, п.1 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України судова колегія, -
постановила:
Апеляційну скаргу позивача залишити без задоволення.
Рішення господарського суду Харківської області від 23 березня 2009 року по справі № 29/29-09 залишити без змін.
Головуючий суддя Шепітько І.І.
суддя Лакіза В.В.
суддя Терещенко О.І.