ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 638/5304/21 Номер провадження 22-ц/814/909/23Головуючий у 1-й інстанції Латка І.П Доповідач ап. інст. Лобов О. А.

ОКРЕМА ДУМКА

25 січня 2023 року м. Полтава

У порядку, визначеному ч. 3 ст. 35 ЦПК України, висловлюю окрему думку й прошу її додати до постанови колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ Полтавського апеляційного суду.

Предметом даного спору є: витребування з незаконного володіння відповідача нежитлових приміщень підвалу; визнання недійсними договору купівлі-продажу майнових прав між Фірмою «Т.М.М.» - ТОВ та ОСОБА_1 №АХ/04/пдв-02-13 від 01.02.2013 року, додаткової угоди №1 від 10.02.2013 року, акту приймання-передачі від 22.06.2020 року нежитлового приміщення, загальною площею 103,8 кв.м.; припинення права приватної власності ОСОБА_2 ; визнання недійсним висновку щодо технічної можливості поділу №890/2 від 01.07.2020 року, виданого ТОВ «Інвентарбюро»; визнання недійсними договору купівлі-продажу майнових прав між Фірмою «Т.М.М.» - ТОВ та ОСОБА_1 №АХ/09/пдв-02-13 від 01.02.2013 року, додаткової угоди №1 від 10.02.2013 року, акту приймання-передачі від 17.06.2020 року нежитлового приміщення, загальною площею 70,9 кв.м.; припинення права приватної власності ОСОБА_2 ; визнання недійсним висновку щодо технічної можливості поділу №890/3 від 01.07.2020 року, виданого ТОВ «Інвентарбюро»; визнати недійсним висновок щодо технічної можливості поділу №857 від 24.12.2013 року, видавник: Харківська міська рада Харківської області, щодо нежитлового приміщення підвалу №ІХк, загальною площею 6,8 кв.м. та припинення права приватної власності ОСОБА_2 ; визнання недійсними договорів купівлі-продажу від 01.02.2013 року, укладених між Фірмою «Т.М.М.» - ТОВ та ОСОБА_2 (всього 8 договорів) та припинення права приватної власності ОСОБА_2 .

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про витребування від відповідача на користь позивача усього спірного нерухомого майна, яке є предметом даного спору, апеляційний суд відхилив висновок судової будівельно-технічної експертизи№14507 від 30.11.2020 року (т.2 а.с. 118-140) з тих підстав, що він не спростовує презумпції статусу спірних приміщень як допоміжних, оскільки не охоплює усіх спірних приміщень, не містить інформації саме про функціональне призначення частини спірних приміщень (які були досліджені експертом) відповідно до проектної документації на будинок, експерт зробив висновок виключно про актуальний стан приміщень без врахування їх первісного призначення відповідно до технічної документації на будинок.

Крім цього, апеляційний суд врахував правовий висновок Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 року у справі №598/175/15-ц та висновки викладені у постановах Верховного Суду від 18.07.2018 року у справі № 916/2069/17, від 22.11.2018 року у справі №904/1040/18, від 15.05.2019 року у справі №906/1169/17 про те, що допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

У цивільній справі, яка є предметом апеляційного розгляду, позивачем є ОСББ «Харківський узлісся», відповідачем ОСОБА_2 .

Вважаю, що виходячи зі змісту пред`явлених позовних вимог, які позивач обрав на свій розсуд для захисту порушених прав, відповідачами у справі повинні бути Фірма «Т.М.М.» - ТОВ, з якою ОСОБА_1 уклала договори про майнові права та договори купівлі-продажу, які позивач просить визнати недійсними, а також ТОВ «Інвентарбюро», висновки якого щодо технічної можливості поділу нежитлових приміщень підвалу позивач просить визнати недійсним.

Згідно п.5 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 р. «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» відповідно до ст.. 215,216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Згідно п.7 цієї ж постанови правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.

Проте, вказані юридичні особи у справі в якості відповідачів притягнуті не були. Згідно ч. 1 ст. 51 ЦПК України, суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляд справи за правилами спрощеного позовного провадження –до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача.

По справі вбачається, що від позивача таке клопотання про залучення у справу належних відповідачів не надходило.

Як вбачається зі змісту позовної заяви та матеріалів справи, відповідач ОСОБА_1 на підставі цивільно-правових угод, укладених нею з Фірмою «Т.М.М.» - ТОВ, а саме договорів купівлі-продажу майнових прав від 01.02.2013 року, додаткових угод від 10.02.2013 року, відповідних актів приймання-передачі нерухомого майна стала власником майнових прав спірних нежитлових приміщень, загальною площею 70,9 кв.м. та загальною площею 103,8 кв.м. в житловому будинку літ. «А-8-9» за адресою: АДРЕСА_1 (т.1 а.с. 42), що не заперечується сторонами справи.

Згідно умов укладених договорів, які є типовими, продавець Фірма «М.Т.Т.» - ТОВ продав, а покупець ОСОБА_3 придбала майнові права на вказані у договорах приміщення в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 . За умовами договорів продавець за свій рахунок з використанням своїх матеріалів здійснює весь комплекс робіт по будівництву будинку. Продавець отримав спеціальний дозвіл (ліцензію) на здійснення будівельно-монтажних робіт.

Договори купівлі-продажу майнових прав визначають вартість майнових прав на дату укладення договорів та передбачають права та обов`язки покупця щодо внесення грошових коштів. Передача приміщень у власність покупця здійснюється після введення будинку в експлуатацію по акту прийому-передачі приміщень, який підписується повноважними представниками сторін.

Таким чином, нежитлові приміщення загальною площею 70,9 кв.м. та загальною площею 103,8 кв.м. у житловому будинку літ. «А-8-9» за адресою: АДРЕСА_1 , є новозбудованими у результаті будівництва вказаного житлового будинку забудовником, яким є Фірма «Т.М.М.» - ТОВ.

Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 12.03.2020 рокуна підставі договорів купівлі-продажу майнових прав, видавник: продавець Фірма «Т.М.М.» - ТОВ, покупець ОСОБА_1 , за останньою зареєстровано право власності на спірні нежитлове приміщення (т.1 а.с. 42-81).

На підставі висновків щодо технічної можливості виділу об`єкта нерухомого майна, виданого власнику ОСОБА_1 01.07.2020 року ТОВ «Інвентарбюро», з нежитлового приміщення загальною площею 70,9 кв.м. та загальною площею 103,8 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , виділені, як зазначає позивач у позові, відповідно 10 та 14 новоутворених об`єктів нерухомого майна із зміною нумерації нежитлових приміщень, що також підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 27.05.2016 року було зареєстровано Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Харківське узлісся» (т.1 а.с. 35).

З декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 10.02.2012 року житлового будинку вбачається, що загальна площа вбудовано-прибудованих приміщень житлового будинку складає – 821,2 кв.м., , загальна площа нежитлових приміщень об`єкта – 2400,1 кв.м.: нежитлові приміщення – технічні приміщення підвалу 1-го поверху – 440,7 кв.м., нежитлові приміщення – технічний поверх – 549,2 кв.м., сходи, сходові клітини – місця загального користування 1410,2 кв.м., загальна площа квартири – 6 691,0 кв.м., кількість квартир – 64, загальна площа паркінгу – 1939,5 кв.м., загальна площа вбудованих приміщень - 878, 4 кв. (т.1 а.с. 173-175).

Згідно висновку експерта Харківського науково-дослідного інституту судових експертиз ім. Засл. проф. М.С. Бокаріуса, №14507 від 30.11.2020 року, який надано стороною відповідача до справи в якості доказу, за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи за матеріалами кримінального провадження за №12020225480000063 від 09.07.2020 року, по функціональному призначенню приміщення підвалу в багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 відносяться до нежитлових. З технічної точки зору нежитлові приміщення (перелік), розташовані у підвальній частині житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 не відносяться до допоміжних приміщень, необхідних для забезпечення технічної експлуатації та обслуговування житлового будинку (т.2 а.с. 118-140, т.3. а.с. 20-30).

На вирішення вказаної експертизи також були поставлені питання: 3. Чи є технічна можливість відповідно до вимог нормативно-правових актів у галузі будівництва розділити (виділити частку) об`єкта нерухомого майна відповідно до часток співвласників (вказати частки? 4. Які варіанти розподілу (виділення частки) об`єкта нерухомого майна можливо визначити відповідно до часток співвласників (вказати частки) та вимог нормативно-правових актів?

За висновками експерта №14507 від 30.11.2020 року на поставлені питання надана відповідь про те, що розділити (виділити частку) об`єкту нерухомого майна відповідно до часток співвласників не надається можливим з причин, вказаних у дослідженні; надати варіанти розподілу (виділення часток) не надається можливим з причин, вказаних у дослідженні (т.2 а.с. 136).

Вважаю, що позивачем не надано доказів по справі на підтвердження належності спірних нежитлових приміщень до допоміжних, крім цього, ним не заявлялися клопотання про проведення такої експертизи.

Вважаю, шо позивачем не спростований іншими належними та допустимими доказами висновок експерта №14507 від 30.11.2020 року, наданий до справи стороною відповідача.

Як вбачається по справі, що спірні нежитлові приміщення не були зареєстровані за ОСББ « Харківське узлісся», проте, останній, вважаючи себе їх законним власником, обрав спосіб захисту порушеного права шляхом визнання недійсними договорів купівлі-продажу майнових прав, визнання недійсними висновків щодо технічної можливості поділу та витребування частини спірних приміщень з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 на свою користь.

Вважаю, що при ухваленні рішення, суд першої інстанції правильно на розмежування правовідносин щодо визнання договору недійсним з правовідносинами про витребування майна у добросовісного набувача.

Крім цього, вважаю, що власник квартири, придбаваючи уФірми «Т.М.М.» - ТОВ квартиру у власність шляхом укладення відповідного договору купівлі-продажу майнових прав з послідуючим оформленням на себе права приватної власності у порядку проведення державної реєстрації цього права, сплачував за 1 кв.м. від загальної площі квартири відповідну вартість, що становить вартість придбаної квартири, але по справі позивачем не доведено і це не вбачається з матеріалів справи, чи входить у вартість 1 кв.м. квартири вартість нежитлових допоміжних приміщень, які збудовані забудовником за рахунок його коштів та праці. Якщо вартість нежитлових допоміжних приміщень входить у вартість 1 кв.м. квартири, то яку частину цієї вартості складає саме вартість нежитлових допоміжних приміщень. Якщо власник квартири, придбаваючи її у власність шляхом сплати вартості майнових прав на квартиру, одночасно сплачує і певну вартість нежитлового допоміжного приміщення, то який її розмір (вартість) і яку частку вона становить в окремо взятій квартирі, придбаній власником, з чого саме вона вираховується і як повинна відображатися.

Вважаю, що у даному випадку не можливо поширювати правовий статус нежитлових допоміжних приміщень у будинках, які до приватизації квартир у них перебували у державної або комунальної власності, на допоміжні приміщення у будинках, які є новозбудованими, тобто, які збудовані за кошти забудовника та його працею, та за умови не включення вартості нежитлових допоміжних приміщень до вартості 1 кв.м. квартири, яку власник придбаває у власність, а сам факт створення ОСББ у новозбудованих будинках не може впливати та змінювати статус нежитлових допоміжних приміщень. Постає питання, у разі, коли б власниками квартир житлового будинку не було створено ОСББ, а були укладені договори з відповідною управлінською компанією на обслуговування житлового будинку та прибудинкової території, то чи мала б право управлінська компанія витребувати у власника на свою користь спірні нежитлові приміщення.

Крім цього, по справі не вбачається, чи має відповідач ОСОБА_2 на праві приватної власності житлову квартиру у даному будинку. Позивачем не доведено, чи існували обмеження для інших осіб, крім власників квартир, укладати договори купівлі-продажу майнових прав на нежитлові приміщення

Вважаю, що у даній справі позивачем не доведено, що спірні нежитлові приміщення є допоміжними, що вони збудовані за кошти власників квартир, що спірні приміщення перебувають у спільній власності власників квартир, а тому відсутні підстави для витребування їх від відповідача ОСОБА_2 на користь ОСББ.

       Рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 року №4-рп/2004 року прийняте в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" треба розуміти так: 1.1. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього (за клопотанням дати офіційне тлумачення положень статей 1,10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" (2482-12)).

       Рішення Конституційного Суду України від 09.11.2011 року №14-рп/2011 року прийняте в аспекті конституційного звернення положення пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 року N 2482-XII ( 2482-12 ) зі змінами необхідно розуміти так, що власники квартир дво- або

багатоквартирних  житлових  будинків  та  житлових   приміщень   у гуртожитку,  незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири,  житлові   приміщення, є   співвласниками   допоміжних приміщень   у   будинку   чи  гуртожитку,  технічного  обладнання, елементів зовнішнього благоустрою (за клопотанням дати офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону стосовно того, чи стають допоміжні приміщення об`єктами права спільної власності громадян, які набули право приватної власності на квартири на підставі цивільно-правових угод, а не шляхом використання житлових чеків при приватизації).

Вважаю, що у даній справі власники квартир придбали їх у новозбудованому будинку, тому на них не поширюється Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду".

       Крім цього, у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18.07.2018 року у справі №916/2069/17, на яку послалася колегія суддів Полтавського апеляційного суду, предметом спору є нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 9,9 м-2, набуте територіальною громадою м. Одеси на підставі рішення Одеської міської ради від 25.01.2013 року № 9, яким було затверджено акт приймання-передачі із державної до комунальної власності територіальної громади м. Одеси житлового будинку з інженерними мережами та розташованими у ньому нежитловими приміщеннями, що у процесі приватизації не увійшли до складу приватизованого майна, до складу яких увійшло і спірне нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 9,9 м-2, оскільки статтею 2 Закону України "Про передачу об`єктів права державної та комунальної власності" встановлено, що одним із об`єктів передачі з державної до комунальної власності є нерухоме майно (будівлі, споруди, у тому числі приміщення, після виділення їх в окрему облікову одиницю на підставі розподільного балансу, об`єкти незавершеного будівництва). На час виникнення спору віднесення приміщень до допоміжних регулювалося Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", згідно зі ст. 1 якого допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна. Вказані норми є спеціальними відносно норм Закону у України "Про передачу об`єктів права державної та комунальної власності" щодо визначення правового статусу нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку і визначальним для правильного вирішення спору є встановлення того, чи відноситься спірне приміщення до допоміжних чи є нежитловим приміщенням в структурі житлового будинку.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі №522/7636/14-ц  предметом спору є нерухоме майно територіальної громади, зокрема, у цій справі прокурор посилався на те, що спірне нерухоме майно вибуло з володіння територіальної громади міста в особі міської ради без її згоди на підставі скасованого судового рішення, яким визнано право власності за особою на допоміжне приміщення загальною площею 106,8 кв. м., тому вказане майно має бути витребувано з незаконного володіння теперішнього власника - з виключенням відповідних записів з Державного реєстру. Крім цього, у даній справі судом встановлено, що згідно з переліком майна, визначеним у додатку №2 до вказаного вище рішення, у власність міської ради перейшло, зокрема й право власності на житловий та нежитловий фонд місцевих Рад народних депутатів.

У постанові Верховного Суду від 22.11.2018 року у справі №904/1040/18, на яку послалася колегія суддів Полтавського апеляційного суду при вирішенні спору, судами встановлено, що до комунальної власності віднесено у тому числі, у житловому приміщенні будинку відповідне нежитлове приміщення, про що було внесено відповідний запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстр прав власності на нерухоме майно щодо об`єкта нерухомого майна. У подальшому КВЖРЕП передало на баланс Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку будинок згідно з актом паспорт об`єкта (технічний паспорт).

Таким чином, правовідносини у вказаних справах є відмінними від спірних правовідносин у справі, яка була предметом даного апеляційного розгляду.

У постанові Верховного Суду від 08.04.2020 року у справі №915/1096/18, предметом спору у якій є нежитлові приміщення у житловий будинках, які перебувають у комунальній власності міста, у п.п.41,42 вказано, щодо безпосередньо реєстрації за відповідачем права комунальної власності на спірні приміщення, то свідоцтво про право власності на нерухоме майно лише посвідчує наявність відповідного права, не породжує, не змінює і не припиняє певні права та обов`язки, а видається на підтвердження існування права, яке виникло внаслідок певного правочину і такий посвідчуваний документ є чинним, якщо є дійсною правова підстава його видачі. У той же час не встановлено наявності будь-яких первинних правовстановлюючих документів (актів введення спірних приміщень в експлуатацію як новозбудоване майно або ж за наслідками реконструкції житлових чи допоміжних приміщень), які б підтверджували набуття відповідачем речових прав на спірні приміщення, як окремий об`єкт цивільних прав, відмінний від прийнятого у 2001 році в комунальну власність житлового фонду спірних будинків. Рішення виконкому №, яке стало підставою для реєстрації за відповідачем права власності на спірні приміщення, як окремі нежитлові, таким право встановлюючим документом не є, оскільки, як правильно зазначено судом першої інстануії, прийнято з метою реєстрації за відпвідачем права власності на недитлові бабагоквартирні будинки в цілому, як житловий фонд (пункт6.1 Тимчасового подоження про порядок реєстрацї прав власності на нерухоме майно, затверждененого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 №7/5 (у редакції, чинній на момент видачі спірних свідоцтв)

Вважаю, що не слід ототожнювати статус нежитлових допоміжних приміщень у колишніх будинках державної, комунальної власності, у яких власниками квартир стали особи в результаті приватизації на підставі Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" чи Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду" зі статусом нежитлових допоміжних приміщень у будинках, які є новозбудованими, у яких власники квартир набули на них право власності шляхом укладення договорів купівлі-продажу майнових прав, на підставі актів приймання-передачі цього нерухомого майна з послідуючою реєстрацією права приватної власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Вважаю, що у справі, яка є предметом апеляційного перегляду, позивачем не доведено, що спірні нежитлові приміщення є допоміжними.

У разі, якщо вони дійсно є допоміжними, то слід встановити за рахунок яких коштів вони створені і кому належать (за рахунок коштів забудовника, за рахунок коштів відповідача шляхом укладення договорів купівлі-продажу майнових прав як цивільно- правових угод, частково чи повністю за рахунок коштів власників квартир від загальної вартості сплаченої кожним власником вартості своєї квартири тощо).

З вище зазначених підстав вважаю, що позов є недоведеним, задоволенню не підлягає.

Суддя Полтавського апеляційного суду А. І. Дорош