15.12.22

22-ц/812/1047/22

Провадження №22-ц/812/1047/22

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 грудня 2022 року                                       м. Миколаїв

                                                                                Справа № 479/227/22

Миколаївський апеляційний суд у складі  колегії суддів:

головуючого судді  – Шаманської Н.О.,

суддів: Коломієць В.В., Кушнірової Т.Б.,

із секретарем судового засідання – ГоренкоЮ.В.,

переглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу 

за позовом

ОСОБА_1

до

Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких»

про розірвання договору оренди земельної ділянки

за апеляційною скаргою

Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких»

на рішення Кривоозерського районного суду Миколаївської області, ухвалене суддею Репушевською О.В., 18 жовтня 2022 року в приміщенні цього ж суду, повний текст рішення складено 18 жовтня 2022 року,

у с т а н о в и в:

У квітні 2022 року ОСОБА_1 звернулась з позовом до ТОВ «Агрофірма Корнацьких» про розірвання договору оренди земельної ділянки.

В обґрунтування позову зазначала, що їй на праві приватної власності належить земельна ділянка, площею 2.7621 га, кадастровий номер: 4823983800:01:000:0364, що розташована на території Секретарської сільської ради Кривоозерського району Миколаївської області, з цільовим призначенням-для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 1 грудня 2007 року між нею та ТОВ "Агрофірма Корнацьких" укладено договір оренди землі №151/Ск.

Пунктом 9 Договору, зокрема, визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі шляхом видачі орендодавцю (або його уповноваженому представнику) готівкою відповідної грошової суми із каси орендаря або перерахуванням її на банківський рахунок орендодавця. Щомісячний розмір орендної плати складає фіксовану грошову суму у розмірі 881 грн. 30 коп.

Згідно з пунктами 11 та 12 Договору орендна плата вноситься щорічно до 26 грудня того року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі; передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформлюється відповідними актами, накладними або підписаними сторонами відомостями на отримання відповідної продукції та (або послуг).

Зазначала, що відповідач більше трьох років порушує строки сплати орендної плати, визначені умовами договору.

Посилаючись на викладене, просила розірвати договір оренди землі.

Рішенням Кривоозерського районного суду Миколаївської області від 18 жовтня 2022 року позов задоволено. Розірвано договір оренди землі № 151/Ск, укладений 1 грудня 2007 року між ТОВ «Агрофірма Корнацьких» та ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_2 , зареєстрований у Кривоозерському реєстраційному відділі МРФ ДП «Центр ДЗК» про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 16 листопада 2009 року за № 040947600131. Розподілено судові витрати.

В апеляційній скарзі ТОВ «Агрофірма Корнацьких», посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просило скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

Апеляційна скарга мотивована тим, що ОСОБА_1 не доведено, що ТОВ «Агрофірма Корнацьких» чинило перешкоди для отримання нею орендної плати. Відповідач вважає, що неотримання ОСОБА_1 орендної плати викликано її неправомірною поведінкою, а саме в порушення п.9 Договору оренди землі вона або її представник не прибули до каси ТОВ «Агрофірма Корнацьких» для отримання орендної плати, а також не повідомляла свій банківський рахунок для перерахування коштів. За такого, орендна плата не отримана ОСОБА_1 не з вини відповідача. Судом першої інстанції не враховано зазначеного, у зв`язку з чим безпідставно задоволено позов.

У судове засідання сторони не з`явились про день час та місце судового розгляду були повідомлені належним чином ( а.с. 87,88).

Від представника відповідача надійшла заява про розгляд справи без участі представника ТОВ «Агрофірма Корнацьких».

У зв`язку з цим, на підставі ч. 2 ст. 372 ЦПК України суд розглядав справу у відсутність сторін.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги,   колегія суддів  вважає, що апеляційна скарга  підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що відповідач не надав суду доказів того, що ТОВ «Агрофірма Корнацьких» здійснювало дії щодо належного виконання договору оренди землі щодо сплати орендної плати за 2020-2021 роки, що є його процесуальним обов`язком, але позивач відмовилась приймати належне його виконання. За такого, на думку суду, ТОВ «Агрофірма Корнацьких» допустило систематичне істотне порушення умов договору оренди, а саме несплату орендної плати за 2020-2021 роки , а тому розірвав договір оренди земельної ділянки.

Проте колегія суддів не може погодитись з таким висновком суду з огляду на наступне.

Згідно з частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 1 Закону «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до пункту 3 частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Частинами першою-третьою статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно зі статтею 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

На вимогу однієї із сторін договір, відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Положеннями статей 24, 25 Закону України «Про оренду землі» визначено

права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Стаття 141 ЗК України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Виходячи з системного аналізу зазначених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовується зокрема, положеннями ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом «д» статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Вказаний правовий висновок висловлено Верховним Судом України у постанові від 11 жовтня 2017 року у справі № 6-1449цс17, який підтриманий Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 27 листопада 2018 року в справі     № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) та Верховним Судом у постанові від 13 лютого 2020 року у справі № 227/5452/18 (провадження № 61-15647св19).

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендарем орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що вважається істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Звертаючись до суду із позовом, ОСОБА_1 зазначала підставою для розірвання спірного договору оренди землі факт систематичної несплати орендарем орендної плати.

Як вбачається з матеріалів справи,1 грудня 2007 року між ОСОБА_1 , від імені якої на підставі довіреності діяв ОСОБА_2 , та ТОВ «Агрофірма Корнацьких» укладено договір оренди землі №151/Ск, загальною площею 2,76 га, розташованої на території Секретарської сільської ради Кривоозерського району Миколаївської області, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на строк 50 років. Договір зареєстрований у Кривоозерському реєстраційному відділі МРФ ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16 листопада 2009 року за №040947600131(а.с.8-9).

Пунктом 9 Договору, зокрема, визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі шляхом видачі орендодавцю (або його уповноваженому представнику) готівкою відповідної грошової суми із каси орендаря або перерахуванням її на банківський рахунок орендодавця. Щомісячний розмір орендної плати складає фіксовану грошову суму у розмірі 881 грн. 30 коп.

З метою захисту майнових інтересів Орендодавця за згодою сторін на умовах, визначених цим договором, розрахунок по орендній платі може бути проведено визначено кількістю сільськогоподарської продукції.

Форма розрахунку за договором (грошова або в натуральній формі) окремо щорічно погоджується Сторонами в межах розміру плати, визначеного Додатков № 1 до Договору, шляхом подання Орендодавцем на ім`я Орендаря письмової заяви .

Згідно з пунктами 11 та 12 Договору орендна плата вноситься щорічно до 26 грудня того року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі; передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформлюється відповідними актами, накладними або підписаними сторонами відомостями на отримання відповідної продукції та (або послуг).

Як вбачається з довідки ТОВ «Агрофірма Корнацьких» за № 346 від 15 червня 2022 року, позивачці у 2019 році було нараховано 6859 грн. 65 коп. орендної плати, утримано ПДФО-1234 грн. 74 коп, військовий збір – 102 грн. 90 коп., виплачено позивачці 5522 грн. 01 коп., що підтверджується відомостями підписаними позивачкою про отримання орендної плати. а.с.37-42).

Крім того, з цієї ж довідки вбачається, що у 2020 році позивачці було нараховано 2928 грн. 22 коп. орендної плати з яких утримано 527 грн. 08 коп. ПДФО та 43 грн. 92 коп. військового збору, які ОСОБА_1 не отримані.

4 березня 2021 на адресу ОСОБА_1 ТОВ «Агрофірма Корнацьких» було направлено листа щодо отримання нарахованої орендної плати за 2020 рік ( а.с. 43 ) та запропоновано позивачці в будь-який зручний для неї час у робочі дні, прибути до ТОВ «Агрофірма Корнацьких» та отримати нараховану по Договору орендну плату, або надати актуальні дані щодо банківського рахунку.

Зазначений лист було направлено на адресу позивачки 9 березня 2021 року ( а.с. 43 зв., 44).

Отже відповідачем вживались заходи щодо виплати орендної плати позивачу за 2020 рік, шляхом запрошення через поштове повідомлення

Проте ані позивачка, ані її представник не з`явились до каси товариства для отримання орендної плати та не повідомили орендарю банківський рахунок, а вищезазначений лист залишено ОСОБА_1 без відповіді.

       Відповідно до п. 42 Договору оренди землі сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.

       За таких обставин, несплата орендної плати за 2020 рік стала внаслідок недобросовісної поведінки позивача через неотримання орендних платежів, незважаючи на те, що орендарем вживались заходи щодо орендної плати позивачу.

       Що стосується невиплати орендної плати за 2021 рік, то з матеріалів справи вбачається , що у 2021 році позивачці було нараховано 2238 грн. 75 коп. орендної плати з яких утримано 402 грн. 98 коп. ПДФО та 33 грн. 58 коп. військового збору, які ОСОБА_1 не отримані.

       Проте несплата орендної плати за один рік не створює систему порушень щодо сплати орендної плати.

       Тому виходячи з вищевикладеного колегія суддів вважає, що згідно з положеннями статті 32 Закону України «Про оренду землі», частини другої статті 651 ЦК України відсутні підстави для розірвання договору оренди землі у зв`язку з систематичною несплатою орендної плати та порушення орендарем умов договору.

Оскільки позивачем не доведено, а судом не встановлено систематичну (два і більше випадків) несплату орендної плати, то відсутні підстави для застосування до спірних правовідносин положень закону про істотне порушення умов договору у зв`язку із систематичною несплатою орендних платежів та задоволення позовних вимог.

Оскільки суд першої інстанції вирішуючи спір не звернув належної уваги на зазначені обставини та неповно з`ясував обставини справи, що мають істотне значення для справи, у зв`язку з чим дійшов помилкового висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки, то рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з позивача на користь відповідача підлягає стягненн.1488 грн. 60 коп. судових витрат за подачу апеляційної скарги.

Керуючись ст. 367, 376, 381, 382 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких» задовольнити.

Рішення Кривоозерського районного суду Миколаївської області від 18 жовтня 2022 року скасувати та ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких» про розірвання договору оренди земельної ділянки відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Корнацьких» 1488 грн. 60 коп. судових витрат за подачу апеляційної скарги.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення з підстав, передбачених ст.. 389 ЦПК України.

Головуючий: Н.О. Шаманська

Судді: В.В. Коломієць

Т.Б. Кушнірова

Повний текст постанови складено 21 грудня 2022 року.