КОПІЯ

УКРАЇНА

АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ

_________________________________________________________________________

Справа № 686/4123/13-ц

Провадження № 22-ц/792/45/15

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 лютого 2015 року м. Хмельницький

Колегія суддів судової палати у цивільних справах

апеляційного суду Хмельницької області

в складі: головуючого - судді Баса О.Г.

суддів - Карпусь С.А., Федорової Н.О.,

при секретарі - Бондарі О.В.,

з участю: сторін та їх представників,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 9 жовтня 2014 року у справі за позовом ОСОБА_2, ОСОБА_3 до ОСОБА_1, товариства з обмеженою відповідальністю «Кін-Так», управління житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради, третя особа Хмельницьке бюро технічної інвентаризації, про визнання правочинів недійсними, скасування свідоцтв про право власності та скасування державної реєстрації,

в с т а н о в и л а:

28 лютого 2013 року ОСОБА_2, ОСОБА_3 та представник об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Житлово-комунальний центр 57/3», правонаступником якого є об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Саграда», звернулись до суду із вищевказаним позовом. В його обґрунтування зазначили, що відповідно до договору на дольову участь в будівництві житлового будинку № 83/12/41 від 26.12.2005 року, акту приймання-передачі приміщення та довідки про розрахунок за приміщення № 104 від 16.12.2011 року ОСОБА_1 набув право власності на нежитлове приміщення цоколю АДРЕСА_1, загальною площею 147,8 кв.м., вартістю 102705 грн. 79 коп. Управлінням житлово-комунального господарства Хмельницького міськвиконкому 05.01.2012 року було видано свідоцтво про право власності на даний об'єкт, серія САЕ № 298795, яке зареєстроване у реєстрі прав власності на нерухоме майно, витяг серія СЕВ № 327374 від 05.01.2012 року. Частину цього приміщення займають окремі приміщення, у яких знаходиться загально-будинкове обладнання, а саме: приміщення насосної загальною площею 3,0 кв.м.; технічний коридор - 52,3 кв.м.; приміщення щитової та шахта ліфту - 6,4 кв.м.; технічний коридор - 8,9 кв.м.; приміщення чергового санвузла - 13,9 кв.м.; сміттєкамера - 3,7 кв.м.; технічний коридор - 4,4 кв.м.

________________________________________________________________________________________________

Доповідач у першій інстанції Салоїд Н.М. Провадження № 22-ц/792/45/15

Суддя-доповідач Федорова Н.О. Категорія № 5, 19

Також, відповідно до договору на дольову участь в будівництві житлового будинку № 89/12/47 від 26.12.2005 року, акту приймання-передачі приміщення та довідки про розрахунок за приміщення № 110 від 16.12.2011 року ОСОБА_1 набув право власності на нежитлове приміщення цоколю - кімнату охорони житлового будинку по АДРЕСА_1, загальною площею 4 кв.м., вартістю 2766 грн. 06 коп., яка розташована на першому поверсі будинку. Управлінням житлово-комунального господарства Хмельницького міськвиконкому 09.02.2012 року було видано свідоцтво про право власності на даний об'єкт, серія САЕ № 303453, яке зареєстроване у реєстрі прав власності на нерухоме майно, витяг від 09.02.2012 року, серія СЕВ № 837820.

Крім того, відповідно до договору на дольову участь в будівництві житлового будинку № 82/12/40 від 26.12.2005 року, акту приймання-передачі приміщення та довідки про розрахунок за приміщення № 103 від 16.12.2011 року ОСОБА_1 набув право власності на нежитлове приміщення одинадцятого поверху житлового будинку по АДРЕСА_1, загальною площею 506,6 кв.м. вартістю 352082 грн. 51 коп. Управлінням житлово-комунального господарства Хмельницького міськвиконкому 05.01.2012 року було видано свідоцтво про право власності на даний об'єкт, серія САЕ № 298792, яке зареєстроване у реєстрі прав власності на нерухоме майно, витяг, серія СЕВ № 327371 від 05.01.2012 року. Частину цього приміщення займають окремі приміщення, в яких знаходиться загально-будинкове обладнання та загально-будинкові сходи, а саме: машинне приміщення ліфту, загальною площею 36,5 кв.м.; сходова клітка - 12,5 кв.м.; технічний коридор - 9,2 кв.м.; загальна лоджія - 11,7 кв.м.; загальна лоджія - 5,5 кв.м.; технічний коридор - 15,8 кв.м.; технічний коридор - 14,1 кв.м.; технічний коридор - 12,5 кв.м.; технічний коридор - 40,1 кв.м.; технічний коридор - 10,0 кв.м.

Всупереч вимогам законодавства вищезазначені приміщення не були передані на баланс об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Те, що спірні приміщення є нежитловими, призначеними для загального користування, свідчить: проектна документація будинку; технічні паспорти на приміщення; декларація про готовність об'єкта до експлуатації; акт приймання-передачі житлового будинку на баланс об'єднання співвласників багатоквартирного будинку від 15 січня 2012 року.

Однак, ОСОБА_1 обмежив доступ до цих приміщень, як їм, так і решті власників квартир вказаного будинку. У зв'язку з цим, працівники об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та мешканці не мають можливості безперешкодного доступу до загальнобудинкових комунікацій. Так, у вказаних приміщеннях знаходяться вихід та місце обслуговування стояка каналізації квартири АДРЕСА_2, власником якої є ОСОБА_2 та квартири АДРЕСА_3, власником якої є ОСОБА_3, а також запірна арматура водопостачання цих квартир. У разі виникнення аварійної ситуації та для проведення обслуговування загальних мереж власники квартир не зможуть потрапити в місця загального користування. Ситуація з електропостачанням є аналогічною. ОСОБА_1 встановлені металеві двері на вході у спірні приміщення, які постійно зачинені, а тому вони неодноразово стикалися із проблемою доступу у ці приміщення.

Вважаючи, що правочини вчинені всупереч ст.ст. 4, 203, 382 ЦК України, ст.ст. 1, 19 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» №3053-ІV, на підставі ч.ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України просили суд визнати недійсними договори № 83/12/41, № 89/12/47, № 82/12/40 від 26.12.2005 року на дольову участь у будівництві житлового будинку АДРЕСА_1, укладені між ЗАТ «Хмельницьклегпром», правонаступником якого є ТОВ «Кін-Так», та ОСОБА_1 в частині набуття ним права власності на приміщення: насосної, загальною площею 3,0 кв.м. (експлікація 6); технічного коридору, загальною площею 52,3 кв.м. (експлікація 7); приміщення щитової та шахти ліфту, загальною площею 6,4 кв.м. (експлікація 8); технічного коридору, загальною площею 8,9 кв.м. (експлікація 5); приміщення чергового санвузла, загальною площею 13,9 кв.м. (експлікація 9); сміттєкамери, загальною площею 3,7 кв.м. (експлікація 10); технічного коридору, загальною площею 4,4 кв.м.; приміщення, площею 4,0 кв.м.; машинного приміщення ліфту, загальною площею 36,5 кв.м. (експлікація 33); сходової клітки, загальною площею - 12,5 кв.м. (експлікація 1); технічного коридору, загальною площею 9,2 кв.м. (експлікація 2); загальної лоджії, загальною площею 11,7 кв.м.; загальної лоджії, загальною площею 5,5 кв.м.; технічного коридору, загальною площею 15,8 кв.м. (експлікація 3); технічного коридору, загальною площею 14,1 кв.м. (експлікація 14); технічного коридору, загальною площею 12,5 кв.м.; технічного коридору, загальною площею - 40,1 кв.м. (експлікація 18); технічного коридору, загальною площею 10,0 кв.м. (експлікація 28) відповідно.

Також просили застосувати наслідки недійсності правочинів: скасувати свідоцтва про право власності на нерухоме майно серії САЕ № 298795, серії САЕ № 303453, серії САЕ № 298792, видані Управлінням ЖКГ Хмельницького міськвиконкому 05.01.2012 року, 09.02.2012 року, 05.01.2012 року відповідно, скасувати записи щодо зазначених об'єктів у реєстрі прав власності на нерухоме майно (витяги серії СЕВ № 327374 від 05.01.2012 року, серії СЕВ № 837820 від 09.02.2012 року, серії СЕВ № 327371 від 05.01.2012 року) та зобов'язати ЗАТ «Хмельницьклегпром» укласти додаток до акту приймання-передачі на баланс об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Житлово-комунальний центр 57/3», в якому безоплатно передати на баланс даного об'єднання співвласників багатоквартирного будинку вищезазначені нежитлові приміщення разом із встановленим загально-будинковим обладнанням.

Ухвалою Хмельницького міськрайонного суду від 3 липня 2014 року закрито провадження у справі в частині позову об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Житлово-комунальний центр 57/3» до ОСОБА_1, ТОВ «Кін-Так», третьої особи - Хмельницького бюро технічної інвентаризації про визнання правочинів недійсними та зобов'язання безоплатної передачі нежитлових приміщень на баланс об'єднання, у зв'язку з відмовою позивача від позову (т. 2 а.с. 39).

Ухвалою Хмельницького міськрайонного суду від 4 липня 2014 року позов ОСОБА_2, ОСОБА_3 до ОСОБА_1, ТОВ «Кін-Так», третьої особи - Хмельницького бюро технічної інвентаризації в частині зобов'язання передачі нежитлових приміщень об'єднання разом із встановленим загально-будинковим обладнанням у цокольному приміщенні, першому та другому поверхах на баланс об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Житлово-комунальний центр 57/3», залишено без розгляду (т. 2 а.с. 58).

Рішенням Хмельницького міськрайонного суду від 9 жовтня 2014 року позов задоволено частково. Визнано недійсними договори № 83/12/41, № 89/12/47, № 82/12/40 від 26.12.2005 року на дольову участь у будівництві житлового будинку по АДРЕСА_1, укладені між закритим акціонерним товариством «Хмельницьклегпром» та ОСОБА_1 в частині набуття права власності на приміщення насосної, площею 3 кв.м., технічний коридор, площею 52,3 кв.м., приміщення щитової та шахти ліфта, площею 6,4 кв.м., технічний коридор, площею 8,9 кв.м., приміщення санвузла, площею 13,9 кв.м., сміттєкамеру, площею 3,7 кв.м., технічний коридор, площею 4,4 кв.м., приміщення охорони, площею 4 кв.м., приміщення машинного відділення ліфта, загальною площею 36,5 кв.м., сходової клітки, загальною площею 12,5 кв.м., технічного коридору, загальною площею 9,2 кв.м., двох лоджій, загальною площею 11,7 кв.м. та 5,5 кв.м.; технічного коридору, загальною площею 15,8 кв.м., технічного коридору, загальною площею 14,1 кв.м., технічного коридору, загальною площею 12,5 кв.м., технічного коридору, загальною площею 40,1 кв.м., технічного коридору, загальною площею 10,0 кв.м. відповідно. Скасовані свідоцтва про право власності на нерухоме майно: серії САЕ № 298795, серії САЕ № 303453, серії САЕ № 298792, видані управлінням ЖКГ Хмельницького міськвиконкому 05.01.2012 року, 09.02.2012 року, 05.01.2012 року відповідно. В задоволенні решти позовних вимог відмовлено. Вирішено питання про судові витрати.

Непогоджуючись з рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішення суду та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовної заяви. Рішення вважає незаконним та необґрунтованим, а висновки суду такими, що не ґрунтуються на досліджених у судовому засіданні доказах.

Вказує, що обґрунтовуючи порушення своїх прав відповідно до ст.ст. 15, 16 ЦК України позивачі зазначали, що не мають вільного доступу до загальнобудинкових комунікацій. Однак, це не знайшло свого підтвердження у рішенні суду. Отже, таких обставин судом встановлено не було. Навпаки, до позовної заяви додані фотоматеріали, які підтверджують можливість вільного доступу членів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Саграда» до допоміжних приміщень. Крім того, під час проведення судової будівельно-технічної експертизи експерт також мав вільний доступ до усіх спірних приміщень без обмежень.

Відповідно до пунктів 1.1-1.3 Правил технічної експлуатації електроустановок споживачів, затверджених Наказом Міністерства палива та енергетики України № 258 від 25.07.2006 року забезпечити надійну роботу електроустановок і безпечне їх обслуговування, безперешкодний доступ на свої об'єкти уповноважених осіб Держенергонагляду, представників електропередавальної організації повинен керівник споживача. Для безпосереднього виконання функції щодо організації експлуатації електроустановок споживач своїм розпорядчим документом повинен призначити особу, відповідальну за електрогосподарство, та особу, яка буде її заміщати у разі відсутності. Аналогічні вимоги передбачені і пунктом 9.7.1. Правил будови і безпечної експлуатації ліфтів, затверджених Наказом Державного комітету України з промислової безпеки, охорони праці та гірничого нагляду № 190 від 01.09.2008 року, а саме, що суб'єкт господарювання повинен призначати наказом працівників, відповідальних за організацію роботи з технічного обслуговування і ремонту ліфтів та організацію їх експлуатації, електромеханіків, які одночасно є відповідальними особами за їх справний стан, ліфтерів і операторів диспетчерського зв'язку.

Отже, законодавцем чітко визначений перелік осіб, які мають право безперешкодного доступу до вказаних приміщень та об'єктів, і він є вичерпним.

Зважаючи на відсутність в матеріалах справи доказів про винесення відносно позивачів та інших мешканців будинку таких розпорядчих документів та наказів, останні взагалі не повинні мати доступу до частини спірних приміщень, зокрема електроустановок та ліфтів.

Стверджує, що в рішенні суду не зазначено жодного доказу, який би підтверджував порушення прав позивачів у зв'язку з неможливістю доступу до всіх комунікацій будинку, в тому числі, про наявність за весь час існування будинку будь-яких аварійних ситуації через вказану обставину. Натомість, не було жодного випадку порушення енерго-, водопостачання будинку, обслуговування ліфтом мешканців, скарг про таке обслуговуючих та постачаючих організацій.

Крім того, в позові не зазначено, а судом не з'ясовано думку решти членів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Саграда», з урахуванням того, що у будинку є 60 квартир, не рахуючи нежитлових приміщень, у яких є також власники, чи бажають вони, щоб ОСОБА_1 було позбавлено права власності на спірні приміщення та чи порушуються відповідачем їхні права.

Вважає, що позов в частині визнання недійсними договорів на дольову участь у будівництві будинку є абсолютно необґрунтованим, оскільки в ньому не зазначено жодної конкретної норми закону, яким вони протирічать.

Що стосується вимоги про застосування наслідків недійсності правочину, зокрема, скасування свідоцтва про право власності на нерухоме майно, то вона також не ґрунтується на вимогах закону, оскільки в результаті її задоволення, що зробив суд, майно залишається без визначення статусу (безхазяйне).

На його думку, суд, мотивуючи своє рішення, неправильно застосував до даних правовідносин Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду», оскільки спірні приміщення не є державним майном, а отже приватизації не підлягають.

Натомість, відповідач набув право приватної власності на спірні приміщення за відплатним договором, що підтверджується наявними у матеріалах справи довідками про повну сплату останнім вартості вказаних об'єктів.

Зазначає, що вимоги ст. 382 ЦК України про належність власникам квартир у дво- або багатоквартирному житловому будинку на праві спільної сумісної власності приміщень загального користування також до виниклих правовідносин не можуть бути застосовані, оскільки вони не передбачають можливість безкоштовної передачі власникам квартир, які оплатили згідно договорів лише їх вартість, інших приміщень, які знаходяться у приватній власності.

Вважає, що слід врахувати вимоги Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» та Закону України «Про житлово-комунальні послуги», у яких зазначено, що для належної експлуатації багатоквартирного будинку достатньо, щоб майном керував балансоутримувач або найманий ним управитель. Норми цих Законів не передбачають позбавлення права власності на майно в разі його передачі на баланс іншій особі. Крім того, така передача повинна відбуватися на підставі договору, а позивачі не ставлять питання про його укладення.

Що стосується висновків судової будівельно-технічної експертизи, то вони не дають відповіді на основні питання: чи відносяться спірні приміщення до приміщень загального користування та чи, дійсно, вони необхідні об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Саграда», в тому числі, за відсутності відповідного рішення загальних зборів даної організації, для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Окрім того, 10 квітня 2014 року ним подавалась заява про застосування строку позовної давності, однак, судом вона була проігнорована.

У судовому засіданні апеляційного суду апелянт ОСОБА_1 підтримав апеляційну скаргу з мотивів, які були в ній зазначені.

Представник позивачів ОСОБА_7 у судовому засіданні заперечив проти апеляційної скарги, вважаючи рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим.

Інші учасники судового розгляду у судове засідання не з'явились, про час та місце розгляду справи були повідомлені у встановленому законом порядку.

Заслухавши доповідача, пояснення учасників процесу, дослідивши матеріалами справи та перевіривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до п.п. 2, 4 ч. 1 ст. 309 ЦПК України підставами для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення або зміни рішення є недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими, порушення або неправильне застосування норм матеріального права.

Суд першої інстанції встановив, що позивачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 26.12.2005 року уклали з ЗАТ «Хмельницьклегпром» договори на дольову участь у будівництві двокімнатних квартир. Після повної сплати їх вартості кожен з них став власником квартир АДРЕСА_2 та АДРЕСА_3 відповідно.

26.12.2005 року відповідач також уклав з ЗАТ «Хмельницьклегпром» договори про дольову участь у будівництві. Після повної сплати їх вартості він став власником нежитлового приміщення цоколю № 5, загальною площею 147,8 кв.м., кімнати охорони, загальною площею 4 кв.м., нежитлового приміщення одинадцятого поверху, загальною площею 506,6 кв.м. житлового будинку по АДРЕСА_1.

На підставі цих договорів ОСОБА_1 управлінням житлово-комунального господарства були видані свідоцтва про право власності на вказані приміщення.

Задовольняючи позов про визнання недійсними договори на дольову участь у будівництві, укладені між ОСОБА_1 та ЗАТ «Хмельницьклегпром» та скасовуючи свідоцтва про право власності на нежитлові приміщення суд першої інстанції виходив з того, що означені приміщення не могли бути окремими самостійними об'єктами нерухомого майна і права власності, а відтак не можуть перебувати у власності лише окремої фізичної особи, до них не забезпечено вільного доступу, вони є допоміжними, без доступу до яких експлуатація будинку неможлива.

Однак, з такими висновками погодитись не можна.

Відповідно до ч.ч. 1, 2, 4 ст. 212 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Результати оцінки доказів суд відображає в рішенні, в якому наводяться мотиви їх прийняття чи відмови у прийнятті.

Рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні (ст. 213 ЦПК України).

Згідно з п.п. 1-5 ч. 1 ст. 214 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; чи слід позов задовольнити або в позові відмовити.

Вказаним вимогам закону рішення суду першої інстанції не відповідає.

Відповідно до ч.ч. 1, 2, 4 ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Згідно з положенннями ст. 316 Цивільного кодексу України право власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

За приписами ст.ст. 319, 321 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд та має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону, а держава не втручається у здійснення власником права.

Право власності є непорушним та ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Питання набуття та позбавлення права власності врегульовані Цивільним кодексом України, зокрема, ст. 346, яка передбачає такі підстави припинення права власності як: відчуження власником свого майна; відмови власника від права власності; припинення права власності на майно, яке за законом не може належати цій особі; знищення майна; викупу пам'яток історії та культури; викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю; викупу нерухомого майна у зв'язку з викупом з метою суспільної необхідності земельної ділянки, на якій воно розміщене; звернення стягнення на майно за зобов'язаннями власника; реквізиції; конфіскації; припинення юридичної особи чи смерті власника.

Відповідно до ч. 1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Як вбачається з матеріалів справи, 26.12.2005 року між дольовиком ОСОБА_1 та забудовником Закритим акціонерним товариством «Хмельницьклегпром» був укладений договір № 83/12/41 на дольову участь у будівництві.

Відповідно до п.п. 1.1. зазначеного договору дольовик та забудовник визначили предметом цього договору правовідносини по фінансуванню будівництва приміщення цоколя № 5 загальною площею 147,8 кв.м. в житловому будинку по АДРЕСА_1. Дольовик зобов'язався на протязі будівництва житлового будинку сплатити фактичну вартість вказаного в п. 1.1. приміщення, розрахункова вартість складає 102705,79 грн. і вся сума вноситься дольовиком на рахунок забудовника до або під час підписання сторонами даного договору (п.2.1.). Після повного виконання дольовиком умов договору та повної оплати фактичної вартості приміщення, забудовник зобов'язується здати будинок в експлуатацію та передати дольовику довідку про сплату його загальної вартості. Витрати, пов'язані з оформленням нежитлового приміщення у власність несе дольовик, які оплачує додатково згідно рахунку бюро технічної інвентаризації (п. 2.6.).

Відповідно до даних довідки, виданої ЗАТ «Хмельницьклегпром» 16.12.2011 року за № 104, ОСОБА_1 повністю оплатив фактичну вартість вищевказаного нежитлового приміщення. 05.01.2012 року відповідачу управлінням житлово-комунального господарства було видано свідоцтво про право власності на вказане нежитлове приміщення, яке відповідно до витягу про державну реєстрацію прав від 05.01.2012 року, серії СЕВ № 327374, зареєстроване Хмельницьким бюро технічної інвентаризації.

Також, 26.12.2005 року між дольовиком ОСОБА_1 та забудовником Закритим акціонерним товариством «Хмельницьклегпром» був укладений ще один договір № 89/12/47 на дольову участь у будівництві. Відповідно до п.п. 1.1. зазначеного договору дольовик та забудовник визначили предметом цього договору правовідносини по фінансуванню будівництва нежитлового приміщення, загальною площею 4 кв.м. в житловому будинку по АДРЕСА_1. Дольовик зобов'язався на протязі будівництва житлового будинку сплатити фактичну вартість вказаного в п. 1.1. приміщення, розрахункова вартість складає 2766,06 грн. (п. 2.1.).

Відповідно до даних довідки, виданої ЗАТ «Хмельницьклегпром» 16.12.2011 року за № 110, ОСОБА_1 повністю оплатив фактичну вартість вищевказаного нежитлового приміщення. 09.02.2012 року відповідачу управлінням житлово-комунального господарства було видано свідоцтво про право власності на вказане нежитлове приміщення, серії САЕ № 303453, яке відповідно до витягу про державну реєстрацію прав від 09.02.2012 року, серії СЕВ № 837820, зареєстроване Хмельницьким бюро технічної інвентаризації.

26.12.2005 року між дольовиком ОСОБА_1 та забудовником Закритим акціонерним товариством «Хмельницьклегпром» був укладений договір 82/12/40 на дольову участь у будівництві. Відповідно до п.п. 1.1. зазначеного договору дольовик та забудовник визначили предметом цього договору правовідносини по фінансуванню будівництва одинадцятого поверху житлового будинку, загальною площею 506,6 кв.м. в житловому будинку по АДРЕСА_1. Дольовик зобов'язався на протязі будівництва житлового будинку сплатити фактичну вартість вказаного в п. 1.1. приміщення, розрахункова вартість складає 352082 грн. 51 коп. (п. 2.1.).

Відповідно до даних довідки, виданої ЗАТ «Хмельницьклегпром» 16.12.2011 року за № № 103 ОСОБА_1 повністю оплатив фактичну вартість вищевказаного нежитлового приміщення. 05.01.2012 року відповідачу управлінням житлово-комунального господарства було видано свідоцтво про право власності на вказане нежитлове приміщення, серії САЕ № 298792, яке відповідно до витягу про державну реєстрацію прав від 05.01.2012 року, серії СЕВ № 327371, зареєстроване Хмельницьким бюро технічної інвентаризації.

Отже, відповідач повністю виконав умови договору, сплативши всю вартість побудованих приміщень. Доказів, які б підтверджували протилежне суду надано не було. У подальшому останній оформив своє право власності на вказані приміщення, отримавши свідоцтва про право власності на них.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Згідно з вимогами ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування (ч. 1 ст. 216 ЦК України).

Пленум Верховного Суду України у своїй постанові від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» в п.п. 7, 9 роз'яснив, що правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом. Згідно зі статтею 217 ЦК України правочин не може бути визнаний недійсним у цілому, якщо закону не відповідають лише його окремі частини й обставини справи свідчать про те, що він був би вчинений і без включення недійсної частини.

Звертаючись до суду з позовом про визнання частково недійсними договорів про дольову участь у будівництві позивачі вказали, що він не відповідає закону, зокрема, ч. 2 ст. 382 ЦК України та ст.ст. 1, 19 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», оскільки спірні приміщення є неподільним майном загального користування, в яких знаходяться загальнобудинкові мережі із запірною арматурою, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир.

Відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦК України власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

Дана норма закону розміщена в книзі третій, розділі 1, главі 28 ЦК України (право власності на житло), визначає правовий режим допоміжних приміщень і приміщень загального користування житлового будинку у дво- або багатоквартирному будинку та спрямована на встановлення порядку користування мешканцями квартир зазначеними приміщеннями та обладнанням.

Згідно з приписами ч.ч. 1-4 ст. 19 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 року, № 2866-III неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню. Загальне майно перебуває у спільній частковій власності співвласників багатоквартирного будинку. Власники приміщень володіють, користуються і у встановлених цим Законом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном.

Цей Закон визначає правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку.

З даних інвентаризаційної справи будинковолодіння АДРЕСА_1, проекту будівництва, оглянутого у судовому засіданні, декларації про готовність об'єкта до експлуатації (а.с. 19-23), технічних паспортів (а.с. 24-26), експлікацій (а.с. 27-32) встановлено, що нежитлові приміщення, фінансування будівництва яких здійснено відповідачем, власником яких він є на даний час, з самого початку проектувались та будувались як такі, зокрема, для розміщення художньої майстерні, офісу та охорони будинку. Вони були прийняті у встановленому законом порядку в експлуатацію. Дані обставини сторонами визнаються та не заперечуються.

На відміну від житлових приміщень призначення нежитлових приміщень хоча і не встановлена на законодавчому рівні, вона може бути визначена шляхом зіставлення нежитлового приміщення житловому. Отже, нежитлові приміщення є відокремленими в натурі приміщеннями, призначеними для використання в цілях, не пов'язаних з мешканням в них та обслуговуванням інших приміщень будівлі, є самостійним нерухомим майном і об'єктом цивільних прав.

За ч. 3 ст. 4 ЖК України до житлового фонду не входять нежилі приміщення у жилих будинках призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру. Отже, вимоги ст. 382 ЦК України та ст.ст. 1, 19 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», на яку посилаються позивачі, до таких приміщень застосовані бути не можуть. А тому, підстави для визнання оспорених договорів частково недійсними, відсутні. Більше того, даними договорами визначались лише відносини сторін по фінансуванню будівництва спірних приміщень, їх взаємні права та обов'язки у зв'язку з цим.

Натомість, неможливо припустити, що дані договори на дольову участь у будівництві відповідачем могли бути укладені без фінансування будівництва спірних приміщень, оскільки вони є їх складовою. Зокрема, приміщення технічного коридору, площею 52,3 кв.м., є транзитним для зовнішніх кабелів електрощитової та електромережі для приміщень цього ж цокольного поверху, для мережі теплопостачання, побутової каналізації; приямок шахти ліфта є елементом конструкції шахти ліфта; приміщення технічного коридору, площею 8,9 кв.м., є транзитним для зовнішнього електричного кабеля, мережі та стояків теплопостачання з запірною арматурою, водопостачання, каналізації; сходова клітка є сполученням між поверхами (т. 1, а.с. 14), тощо.

Докази ж про те, що зазначені нежитлові приміщення на момент здачі будинку в експлуатацію та на момент придбання позивачами квартир використовувались як допоміжні та, що без доступу до них балансоутримувач не має технічної можливості експлуатувати та обслуговувати будинок в цілому, суду надані не були.

Згідно з даними, зазначеними у висновку судової будівельно-технічної експертизи від 25.02.2014 року № 66/13 (а.с. 181-187) з відповідними додатками (а.с. 188-209) загальнобудинкові інженерні мережі, які знаходяться у спірних приміщеннях, розміщенні відповідно до проектних рішень, є доступними до візуального огляду так і відносяться до прихованих.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Судом не встановлено порушення прав позивачів у зв'язку з укладенням відповідачем оспорених договорів про дольову участь у будівництві будинку та набуттям на них права власності.

Враховуючи наведене, колегія суддів дійшла висновку, що оскаржуване рішення суду першої інстанції постановлене з порушенням норм матеріального права, через недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими. У зв'язку з цим, воно підлягає скасуванню з ухваленням апеляційним судом нового рішення про відмову у позові в цілому.

Керуючись ст.ст. 307, 309, 313, 314, 316, 317, 319, 324 ЦПК України, колегія суддів

в и р і ш и л а:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 9 жовтня 2014 року скасувати та ухвалити нове.

У задоволенні позову ОСОБА_2, ОСОБА_3 до ОСОБА_1, товариства з обмеженою відповідальністю «Кін-Так», управління житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради, третя особа Хмельницьке бюро технічної інвентаризації, про визнання правочинів недійсними, скасування свідоцтв про право власності та скасування державної реєстрації, відмовити.

Рішення набирає законної сили з моменту проголошення, проте може бути оскаржене в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуючий: /підпис/

Судді: /підписи/

З оригіналом згідно: суддя апеляційного суду Н.О. Федорова