ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"11" листопада 2014 р. Справа № 916/796/14
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
Головуючого судді: С.В. Таран,
Суддів: Т.А. Величко, В.Б. Туренко
при секретарі судового засідання Є.О. Бендерук
за участю представників:
від прокуратури - прокурор відділу І.О. Коломійчуку, посвідчення №005250 від 22.09.2012;
від позивача - участі не брали;
від відповідача - ОСОБА_2, довіреність ВТТ№422132 від 25.03.2014;
розглянувши апеляційну скаргу фізичної особи - підприємця ОСОБА_3
на рішення Господарського суду Одеської області від 05.05.2014
у справі №916/796/14
за позовом: Ізмаїльського міжрайонного прокурора в інтересах Ізмаїльської міської ради
до відповідача: фізичної особи - підприємця ОСОБА_3
про внесення змін до договору оренди землі
В С Т А Н О В И В:
Рішенням Господарського суду Одеської області від 05.05.2014 у справі №916/796/14 (суддя Ю.О. Зайцев) позовні вимоги задоволено повністю: внесено зміни до договору оренди земельної ділянки площею 0,6572 га, яка знаходиться у м. Ізмаїлі по АДРЕСА_1, укладеного між Ізмаїльською міською радою та фізичною особою ОСОБА_3 02.06.2005 та зареєстрованому 25.06.2005 у Ізмаїльській міській філії державного підприємства "Одеський регіональний центр державного земельного кадастр за №040450700057; викладено пункт 4 договору у наступній редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 3 291 586,20 грн "; викладено пункт 8 договору у наступній редакції: "За користування земельною ділянкою "орендар" сплачує "орендодавцю" орендну плату в розмірі - 3% від нормативної грошової оціни на відповідний період плати"; викладено пункт 10 договору у наступній редакції: "Всі розрахунку за договором земельної ділянки здійснюються в грошовій формі (безготівковій) шляхом перерахування "орендарем" суми орендної плати на розрахунковий рахунок бюджету м. Ізмаїл". Судове рішення мотивоване наявністю підстав для внесення змін до умов спірного договору.
Не погодившись з прийнятим рішенням, фізична особа - підприємець ОСОБА_3 звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Одеської області від 05.05.2014 у справі №916/796/14 скасувати частково та постановити нове, яким внести зміни в пункт 4 договору оренди земельної ділянки від 02.06.2005 в наступній редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату винесення рішення суду складає 1 316 634,48 грн".
26.05.2014 вказану апеляційну скаргу Одеським апеляційним господарським судом прийнято до провадження, її розгляд призначено на 10.06.2014.
Ухвалою суду від 10.06.2014 провадження у справі №916/796/14 було зупинено до вирішення адміністративної справи №815/3057/14 за позовом фізичної особи підприємця ОСОБА_3 до Ізмаїльської міської ради, відділу Держземагенства в Ізмаїльському районі Одеської області про визнання протиправними дій відповідачів в частині застосування коефіцієнту у розмірі 2,5 при формуванні витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки по договору від 02.06.2005, площею 0,6572 га, яка знаходиться у м.Ізмаїл по АДРЕСА_1 та про зобов'язання відповідачів видати новий витяг з технічної документації про нормативно-грошову оцінку орендованої земельної ділянки із застосуванням коефіцієнту функціонального використання землі 1 (далі-справа №815/3057/14).
Ухвалою Одеського окружного адміністративного суду від 03.09.2014 у справі №815/3057/14 адміністративний позов фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 до Ізмаїльської міської ради, відділу Держземагенства в Ізмаїльському районі Одеської області залишено без розгляду у зв'язку з його відкликанням фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3
За повідомленням Одеського окружного адміністративного суду №815/3057/14/29060/14 від 08.10.2014 (вх. №2188/14 від 13.10.2014) копію ухвали від 03.09.2014 було надіслано на адресу сторін у справі №815/3057/14 рекомендованими листами; апеляційні скарги на зазначену ухвалу учасниками судового процесу не подані.
Враховуючи вказані обставини, ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 27.10.2014 провадження у справі №916/796/14 поновлено, розгляд скарги приватного підприємця ОСОБА_3 призначено на 11.11.2014.
У судовому засіданні 11.11.2014 представник відповідача апеляційну скаргу підтримав, при цьому заявив клопотання про призначення земельно-технічної експертизи. Клопотання мотивовано тим, що заявник не згодний з визначенням цільового призначення земельної ділянки та з нормативною грошовою оцінкою орендованої земельної ділянки (а.с.158-160).
В задоволенні цього клопотання слід відмовити з підстав недоведеності заявником необхідності проведення судової експертизи. У разі незгоди з даними технічної документації орендованої земельної ділянки, яка затверджена відповідним органом місцевого самоврядування та яка містить відомості про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки, така експертиза мала б бути проведена в межах адміністративної справи №815/3057/14, предметом якої була правомірність визначення відділом Держземагенства та затвердження органом місцевого самоврядування нормативно-грошової оцінки орендованої земельної ділянки та позовна заява по якій була відкликана фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3
Долучені до клопотання про призначення експертизи документи колегією суддів Одеського апеляційного господарського суду до уваги не приймаються, оскільки в порушення статті 101 Господарського процесуального кодексу України заявник не обгрунтував неможливість їх подання суду першої інстанції.
Представник прокуратури проти задоволення апеляційної скарги в судовому засіданні 11.11.2014 висловив заперечення, позивач - участі не брав, хоча був належним чином сповіщений про час та місце його проведення, що підтверджується матеріалами справи (а.с.156), власну позицію щодо апеляційної скарги в письмовому вигляді не висловив.
Заслухавши пояснення представників прокуратури та відповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, судова колегія дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
02.06.2005 між Ізмаїльською міською радою („орендодавець") та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_3 („орендар") було укладено договір оренди земельної ділянки (далі -договір від 02.06.2005), за умовами якого орендодавець на підставі рішення Ізмаїльської міської ради від 24.01.2005 за №887-ІV надав, а орендар прийняв в строкове, платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, загальною площею 0,6572 га, яка знаходиться в м. Ізмаїл, АДРЕСА_1 строком дії на 49 років (а.с.14-15).
Даний договір зареєстрований в Одеській регіональній філії державного підприємства "Центр державного кадастру", про що у державному реєстрі землі вчинено запис від 25.06.2005 за №040450700057.
Відповідно до пункту 3 договору від 02.06.2005 на земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності суб'єкта підприємницької діяльності.
Згідно з пунктом 4 договору від 02.06.2005 нормативна грошова оцінка орендованої земельної ділянки становить 804544 грн.
Пунктом 8 договору від 02.06.2005 встановлено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в гривнях в розмірі 1,25% від грошової оцінки землі в рік із щомісячним збільшенням на 0,05%. Податок на додану вартість оплачується орендарем окремо у відповідності з чинним законодавством.
Орендна плата вноситься щомісячно не пізніше 20 числа наступного місяця р/р33218815500014 МФО 828011, ОКПО 23214695, банк УДК в Одеській обл., отримувач-ВДК в Ізмаїльському районі (пункт 10 договору від 02.06.2005).
У пункті 11 договору від 02.06.2005 сторонами узгоджено, що розмір орендної плати переглядається один раз у 2 роки у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
Положеннями пункту 31 договору від 02.06.2005 передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін; у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
06.06.2012 Ізмаїльською міською радою прийнято рішення №2141-VI „Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Ізмаїл" (а.с.20), яким, зокрема, затверджено нормативну грошову оцінки земель м. Ізмаїл (пункт 1 рішення); введено в дію нормативно-грошову оцінку земель м.Ізмаїл з 01.01.2013 (пункт 6 рішення); вирішено забезпечити застосування нормативної грошової оцінки земель міста для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, при укладенні договорів оренди земельних ділянок та при перегляді річної орендної плати за землю в діючих договорах (пункт 10 рішення).
Рішенням Ізмаїльської міської ради від 31.01.2013 №2796-VI «Про встановлення розміру орендної плати для суб'єктів господарської діяльності, з якими укладено договори оренди землі, розмір орендної плати за якими менший трьох відсотків від нормативної грошової оцінки землі» встановлено орендну плату в розмірі 3 (трьох) відсотків від нормативної грошової оцінки землі для суб'єктів господарювання, з якими Ізмаїльською міською радою укладено договори оренди землі, розмір орендної плати за якими менший 3 (трьох) відсотків від нормативної грошової оцінки землі. При цьому, вказаним рішенням доручено виконавчому комітету Ізмаїльської міської ради підготувати угоди про внесення змін до договорів оренди землі, укладених Ізмаїльською міською радою з суб'єктами господарювання, в яких розмір орендної плати менший 3 відсотків від нормативної грошової оцінки землі, та направити їх суб'єктам господарювання для підписання (а.с. 12).
Листом від 15.02.2013 №01/13-409 виконавчий комітет Ізмаїльської міської ради звернувся до фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 з пропозицією внести зміни до укладеного між сторонами договору від 02.06.2005, яка залишена останнім без відповіді (а.с. 11).
Оскільки сторони не дійшли згоди щодо внесення змін до названого договору оренди, прокурор в інтересах держави в особі Ізмаїльської міської ради звернувся з відповідним позовом до суду.
Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду погоджується з висновком місцевого господарського суду про задоволення позовних вимог з наступних підстав.
Відповідно до статті 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Аналогічне положення закріплено в частині першій статті 188 Господарського кодексу України.
Згідно з приписами статей 651, 652 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.
Цивільний кодекс України у частинах першій, другій статті 632 передбачає застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Орендна плата за землю визначена у частині першій статті 21 Закону України "Про оренду землі" як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" №309-VI від 03.06.2008 внесені зміни до частин четвертої, п'ятої статті 21 Закону України "Про оренду землі", згідно з якими річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю"; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим законом. Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині. Вказаний Закон набрав чинності з моменту опублікування 04.06.2008.
У зв'язку з введенням в дію Податкового кодексу України з 01.01.2011 Закон України "Про плату за землю" втратив чинність, а питання сплати податку на землю та оплати орендної плати за користування земельною ділянкою регулюється виключно цим Кодексом, згідно зі статтею 288 якого розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; не може перевищувати: а) для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки; б) для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
Відповідно до частини другої статті 21 Закону України „Про оренду землі" розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.
Статтею 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.
І тому у разі прийняття відповідною радою рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за земельні ділянки та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть бути не взяті до уваги лише у разі скасування такого рішення органу місцевого самоврядування у встановленому законом порядку .
Саме такої правової позиції дотримується Вищий господарський суд України, зокрема в пункті 2.19 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 №6 „Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин".
Рішення Ізмаїльської міської ради від 06.06.2012 №2141-ІV, від 31.01.2013 №2796-VI є чинними, відповідачем не оскаржені та підлягають виконанню.
Господарський суд Одеської області вказану обставину з'ясував та звернув увагу на те, що орендна плата за земельну ділянку державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.
Аналогічну правову позицію викладено в зазначеному вище пункті постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 №6 „Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин", а також в постановах Верховного Суду України від 06.12.2010 №2-1/10068-2008, від 23.05.2011 №7/105-10(30/234-09), від 04.07.2011 №41/81ПД.
Стосовно доводів скаржника щодо помилковості визначення в договорі нормативної грошової оцінки землі в розмірі 3291586,20 грн та необхідності її встановлення в розмірі 1316634,48 грн колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду зазначає наступне.
Правові засади грошової оцінки земельних ділянок здійснюється відповідно до положень Земельного кодексу України, Закону України «Про оцінку земель», інших нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до них.
Відповідно до частини другої статті 201 Земельного кодексу України залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною.
Із змісту частини третьої вказаної вище статті, статей 5, 13 Закону України «Про оцінку земель» вбачається, що обов'язкова нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, для визначення розміру земельного податку, а також орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»).
В силу статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій".
За результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель, нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а також звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу підлягають державній експертизі відповідно до закону. Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (статті 20, 21, 23 Закону України «Про оцінку земель»).
Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 06.02.2014 №28-01-10/260, що була передана в тимчасове користування фізичній особі - підприємцю ОСОБА_3 нормативна грошова оцінка вказаної земельної ділянки станом на 06.02.2014 становить 3291586,20 грн (а.с.17).
Дії органу, виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин по складанню зазначеної нормативної грошової оцінки землі, в передбаченому чинним законодавством порядку неправомірними не визнані; рішення органу місцевого самоврядування, яким затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки переданої в оренду відповідачеві земельної ділянки, недійсним або незаконним також не визнано. Як зазначалося вище, дії відділу Держземагенства в Ізмаїльському районі Одеської області по застосуванню коефіцієнту в розмірі 2,5 при формуванні витягу з технічної документації з нормативно-грошової оцінки орендованої земельної ділянки оскаржувались відповідачем до Одеського окружного адміністративного суду, проте в подальшому така позовна заява була відкликана фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3.
Відтак не можуть бути прийняті колегією суддів до уваги посилання скаржника в апеляційній скарзі на помилковість визначення в договорі нормативної грошової оцінки земельної ділянки в розмірі 3291586,20 грн.
Враховуючи викладені вище обставини, зважаючи на положення названих правових норм, умов договору від 02.06.2005, колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку про наявність підстав для внесення до спірного договору змін щодо розміру нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати з метою приведення цього договору у відповідність до вимог чинного законодавства.
Доводи скаржника в апеляційній скарзі на безпідставність повернення йому зустрічного позову до уваги Одеським апеляційним господарським судом не приймаються, оскільки ухвала Господарського суду Одеської області від 05.05.2014 відповідачем не оспорена в передбаченому чинним процесуальним законодавством порядку.
За таких обставин підстави для зміни чи скасування законного та обґрунтованого судового акта місцевого господарського суду колегія суддів не вбачає.
Витрати по сплаті судового збору у відповідності до вимог статті 49 Господарського процесуального кодексу України покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 49, 99, 101-103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Одеський апеляційний господарський суд
П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 залишити без задоволення, рішення Господарського суду Одеської області від 05.05.2014 у справі №916/796/14 - без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку.
Повний текст постанови складено та підписано 13.11.2014.
Головуючий суддя С.В. Таран
Суддя Т.А. Величко
Суддя В.Б. Туренко