Україна
Харківський апеляційний господарський суд
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"26" січня 2009 р. Справа № 33/43-08
Колегія суддів у складі:
головуючого судді Бондаренко В.П., судді Камишевої Л.М., судді Лакізи В.В.
при секретарі Березка О.М.
за участю представників сторін:
позивача –Лубенець М.В., довіреність № 115 від 17.12.2008 року.
відповідача –Шитель С.А., довіреність б/н, від 10.04.08 року.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача (вх.№2984Х/1-10) на рішення господарського суду Харківської області від 20.11.08 р. по справі
за позовом Українського державного науково-технічного центру з технології та обладнання, обробки металів, захисту навколишнього середовища та використання вторинних ресурсів для металургії та машинобудування "Енергосталь", (УкрДНТЦ "Енергосталь"), м. Харків
до відповідача Приватної фірми "Гамма-55", м. Харків
про визнання угоди укладеною,-
встановила:
Рішенням господарського суду Харківської області від 20 листопада 2008 року (суддя Савченко А.А.) позов задоволено частково, визнано Додаткову угоду № 2 від 01.07.2007р. до договору оренди №А-35 від 31.12.2003р. укладеною в редакції, запропонованій позивачем, за винятком другого речення п.1.1 розділу 1 “Предмет договору”, доповнення п.3.1 розділу З "орендна плата" новими абзацами та додатків:
- з пункту 1 додаткової угоди виключити друге речення п.1.1 розділу 1 "Предмет договору";
пункт 2 додаткової угоди (доповнення п.3.1 розділу 3 "орендна плата" новими абзацами) виключити;
- виключити з тексту додаткової угоди додатки: розрахунок за перший місяць перерахунку оренди, погоджений РВ ФДМУ по Харківській області, розрахунок за перший місяць перерахунку оренди по договору оренди № А-35 від 31.12.2003р., незалежна оцінка вартості майна, що передається в оренду. В іншій частині позову відмовлено.
Позивач не погодився з вказаним рішенням та звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить прийняти апеляційну скаргу до розгляду та скасувати рішення господарського суду Харківської області від 20.11.2008 р. по справі № 33/43-08 в частині відмови в задоволенні позову та прийняти нове рішення, яким задовольнити позов у повному обсязі. В обґрунтування апеляційної скарги позивач посилається на те, що при прийнятті рішення судом першої інстанції не було враховано, те, що результати незалежної оцінки, проведеної на момент укладення договору оренди, втратили чинність, а отже не могли слугувати підставою для визначення та погодження розміру орендної плати, тим більше підставою для проведення її рецензування. Саме це слугувало приводом для замовлення позивачем проведення нової незалежної оцінки нерухомого майна, яке перебуває в орендному користуванні у відповідача станом на 01.12.2006 р. В оскаржуваному рішенні зазначено про відсутність правових підстав для внесення до договору оренди запропонованих позивачем змін в частині збільшення розміру орендної плати у зв'язку з тим, що дані зміни погіршують становище орендаря. Позивач вказує, що з даними висновками суду першої інстанції неможливо погодитися, оскільки відповідно до вимог ст. 286 Господарського кодексу України та ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»розмір орендної плати може бути змінений на вимогу однієї із сторін... в інших випадках, встановлених законодавчими актами України. Пунктом 3.4 договору оренди № А-35 від 31.12.2003 р. передбачено, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством. Таким чином, підписуючи договір оренди відповідач погодився з можливими змінами розміру орендної плати у разі зміни методики її розрахунку.
У відзиві на апеляційну скаргу відповідач зазначає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, оскільки згідно зі ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Згідно з ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»розмір орендної плати може бути змінений за домовленістю сторін. Розмір орендної плати може бути змінений на вимогу однієї із сторін, якщо з незалежних від них обставин суттєво змінився стан об'єкту оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України. Пункт 3.4. договору оренди № А-35 від 31.12.2003 року також прямо вказує, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів. Стан об'єкту оренди не змінився, а перегляд орендної плати в зв'язку з новою незалежною оцінкою законодавством не передбачено. Навпаки, згідно зі ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»оцінка об'єкту оренди передує укладенню договору оренди. В інших випадках проведення незалежної оцінки не є обов'язковим. Тому наявність нової незалежної оцінки об'єкту оренди згідно з законодавством України не має наслідком обов'язкове внесення змін в діючий договір оренди. Законодавчими актами не передбачено зміну орендної плати в разі збільшення вартості об'єкту оренди.
Дослідивши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, вислухавши пояснення представників сторін, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом при прийнятті оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів встановила наступне.
Позивач звернувся до суду з позовною заявою про визнання додаткової угоди № 2 від 01.07.2007 року до договору оренди № А-35 від 31.12.2003 року укладеною в редакції позивача. Свої позовні вимоги обґрунтовує тим, що між сторонами не досягнуто згоди з усіх істотних умов договору щодо розміру орендної плати, оскільки відповідач ухиляється від підписання з свого боку додаткової угоди, яка передбачає встановлення розміру орендної плати на підставі вимог діючого законодавства, що призводить до порушення відповідачем діючого законодавства та недоотримання позивачем та державою орендної плати за використання державного майна.
Як вбачається з матеріалів справи, 31.12.2003р. між сторонами було укладено договір оренди № А-35. У відповідності до умов договору позивач (Орендодавець) передав, а відповідач (Орендар) прийняв в строкове платне користування окреме індивідуально визначене нерухоме майно - приміщення 14-16 та 18 -20 в цокольному поверсі, площею 324,4 кв. м., розміщене за адресою: м. Харків, Дзержинський район, пр.Леніна,9 в будинку, що знаходиться на балансі УкрДНТЦ «Енергосталь». Вартість майна визначена згідно з експертною оцінкою (додаток № 1 до договору) станом на 31.10.2003р. та складає 366700,00 грн.
Згідно з п.10.1 договору договір укладено на строк 5 років, з 01.01.2004р. до 31.12.2008р. включно.
При укладені договору сторонами встановлено розмір орендної плати та порядок її перерахування.
Обґрунтовуючи вимогу про укладення додаткової угоди від 01.07.2007р. до договору оренди, позивач посилається на те, що у зв'язку зі зміною ринкової вартості орендованих приміщень, позивачем було ініційовано проведення їх незалежної оцінки, відповідно до висновків якої ринкова вартість об'єкту оренди збільшилась з 366700 грн. станом на 31.10.2003р. до 2330200,00 грн. станом на 01.12.2006р., що потребує внесення змін до договору, в тому числі і в частині збільшення орендної плати, починаючи з січня 2007р. з урахуванням змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, внесених Постановою Кабінету Міністрів України № 1846 від 27.12.2006р., згідно з якою орендні ставки збільшені.
Позивачем в п.1 додаткової угоди запропоновано внести зміни до п.1.1 розділу 1 «Предмет договору», за змістом яких друге речення цього пункту викладено в наступній редакції «Вартість майна, визначена згідно з незалежною оцінкою станом на 01.12.2006р.,становить 2 330 200,00 грн.».
Крім того, в п.1 додаткової угоди запропоновано п.3.1 розділу 3 "Орендна плата»доповнити новими абзацами в новій редакції: «Орендна плата за базовий місяць перерахунку - січень 2007р. становить без ПДВ 35443,91 грн.. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством. Розрахунок орендної плати за перший місяць перерахунку оренди січень 2007р. наведений в додатку до Додаткової угоди № 3 від 01.06.2007р."
Судова колегія вважає, що суд першої інстанції правомірно вказав, що вимоги позивача в цій частині позову є безпідставними, оскільки суперечать як умовам договору, так і вимогам законодавства, виходячи з наступного.
У відповідності до ч.1 ст. 284 Господарського кодексу України істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди ( склад та вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладено договір оренди, орендна плата з урахуванням її індексації, порядок використання амортизаційних відрахувань, відновлення орендованого майна та умови його повернення.
Спірний договір оренди містить всі необхідні істотні умови, визначені цією статтею.
Згідно зі ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»оцінка об'єкту оренди передує укладенню договору оренди.
При укладенні договору оренди на підставі виконаної незалежної оцінки сторонами була визначена вартість об'єкту оренди в розмірі 366700 грн. станом на 31.10.2003р., що є суттєвою умовою договору. Незалежна оцінка орендованого майна була виконана з дотриманням нормативно-правових вимог з оцінки майна та може застосовуватись для прийняття юридично значимих рішень, що підтверджується, зокрема, рецензією ВСЕО від 15.08.2007р.
Відповідно до п.3.4. договору розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.
Постановою Кабінету Міністрів України № 1846 від 27.12.2006р. внесені зміни до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, згідно з якою орендні ставки збільшені.
При дослідженні запропонованих позивачем змін до договору судом першої інстанції було встановлено, що позивачем було здійснено перерахунок орендної плати з урахуванням вищевказаних змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, нової незалежної оцінки майна та уточнення площ орендованих приміщень. В перерахунку орендної плати було змінено орендну ставку з 15% на 18%, виходячи з ринкової вартості об'єкта оренди в розмірі 2330200,00 грн. станом на 01.12.2006р.
Однак вказані позивачем зміни також є необґрунтованими, оскільки законодавчими актами України не передбачено необхідність зміни орендної плати в разі збільшення вартості об'єкта оренди. Враховуючи, що позивачем розраховано розмір орендної плати з урахуванням ринкової вартості майна в розмірі 2330200,00 грн. станом на 01.12.2006р., визначений в додатковій угоді розмір орендної плати за січень 2007р. в сумі 35443,91 грн. без ПДВ, є безпідставним та таким, що порушує умови договору та вимоги чинного законодавства.
Крім того, у відповідності до п.10.2 договору сторонами було узгоджено, що умови договору зберігають силу протягом всього терміну договору, в тому числі коли після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище Орендаря, а в частині зобов'язань Орендаря щодо сплати орендної плати - до виконання зобов'язань.
Вказаний пункт договору відповідає вимогам чинного законодавства, а саме ч.2 ст.284 Господарського кодексу України та ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна".
Оскільки після укладення спірного договору законодавством встановлені правила, які в даному випадку погіршують становище орендаря, суд першої інстанції правомірно зазначив, що до закінчення строку дії договору будь-яких змін в частині збільшення розміру орендної плати не повинно бути внесено.
За таких обставин відсутні правові підстави для внесення до договору запропонованих позивачем змін, викладених в додатковій угоді № 2 від 01.07.2007р., а саме викладення другого речення п.1.1 розділу 1 «Предмет договору»та доповнення п.3.1 розділу 3 «орендна плата»новими абзацами. Оскільки розрахунки орендної плати, які надано позивачем до додаткової угоди № 2 та незалежна оцінка, стосуються нового розрахунку орендної плати, який не прийнято судом, суд першої інстанції правомірно не прийняв надані розрахунки та оцінку в якості додатків до додаткової угоди № 2 та виключив їх із запропонованих змін до договору .
Судова колегія вважає необґрунтованими доводи позивача в обгрунтування позовних вимог, зокрема посилання на Закон України «Про державний бюджет України на 2007 рік», оскільки Закон України «Про державний бюджет України на 2007 рік» є актом, що регулює бюджетні відносини в Україні і він не вносив змін до Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Вимоги ст. 118 Закону України "Про Державний бюджет України на 2007 рік" не поширюються на майно, здане в оренду до вступу цього закону в дію.
Щодо решти запропонованих змін до договору, суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив позовні вимоги позивача, виходячи з наступного.
У зв'язку з частковою реконструкцією ( перебудовою ) приміщень позивача, у тому числі орендованого відповідачем приміщення № 19, було проведено технічну інвентаризацію будівлі, відповідно до якої встановлено зменшення загальної площі орендованих відповідачем приміщень з 324,4 кв. м. до 323,7 кв. м., що підтверджено технічним паспортом, копія якого долучена до матеріалів справи. Оскільки площа приміщень є суттєвою умовою договору та має застосовуватись в розрахунку щомісячної орендної плати, суд першої інстанції правомірно задовольнив позовні вимоги позивача в частині викладення першого речення п.1.1 розділу 1 «Предмет договору»в запропонованій позивачем редакції.
Враховуючи, що викладений позивачем в додатковій угоді під № 3 розділ 6 «Права орендаря»доповнено пунктами у відповідності до змін, внесених до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, вимога позивача в частині викладення розділу 6 «Права орендаря»в запропонованій позивачем редакції є законною, обґрунтованою та підлягає задоволенню.
На підставі викладеного судова колегія дійшла висновку, що рішення господарського суду Харківської області від 20 листопада 2008р. по справі № 33/43-08 прийняте у відповідності до чинного матеріального та процесуального права і підстави для його скасування відсутні, у зв’язку з чим апеляційна скарга позивача задоволенню не підлягає.
Керуючись статтями 99, 101, 102, п.1 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України судова колегія, -
постановила:
Апеляційну скаргу позивача залишити без задоволення.
Рішення господарського суду Харківської області від 20 листопада 2008р. по справі №33/43-08 залишити без змін.
Головуючий суддя (підпис) Бондаренко В.П.
суддя (підпис) Камишева Л.М.
суддя (підпис) Лакіза В.В.
Постанову підписано 30.01.09 р.