КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
04116 м.Київ, вул. Шолуденка, 1 (044) 230-06-58
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"26" травня 2014 р. Справа№ 911/4466/13
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Ільєнок Т.В.
суддів: Корсакової Г.В.
Кропивної Л.В.
при секретарі
судового засідання Сауляку О.О.
за участю представників сторін
позивача Шумський Ю.В. - директор (Витяг з Пртоколу №1/2008)
відповідача Безпалюк І.В. - дов. від 10.01.2014р. №05-14
третьої особи не з'явився, про дату, час та місце розгляду справи
повідомлений належним чином
розглянувши матеріали
апеляційної скарги Комунального підприємства "Готельно-
гуртожитковий комплекс"
на рішення Господарського суду Київської області від
21.01.2014 р.
у справі №911/4466/13 (Суддя А.Ф. Черногуз)
за позовом Виробничо-комерційної фірми у формі
товариства з обмеженою відповідальністю
"ПЕВЕКС" Лтд
до Комунального підприємства "Готельно-
гуртожитковий комплекс"
третя особа Вишнева міська рада Києво-Святошинського
району Київської області
про внесення змін до Договору оренди
ВСТАНОВИВ:
Позивач ВКФ у формі ТОВ "Певекс" Лтд звернувся до Господарського суду Київської області з позовом до КП "Готельно-гуртожитковий комплекс", за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Вишневої міської ради Києво-Святошинського району, Київської області, про внесення змін до п. 10.1 Договору оренди від 01.03.2011р., шляхом викладення його в наступній редакції: «10.1. Цей Договір укладено строком на 5 років, що діє з 01 березня 2011 року до 28 лютого 2016 року включно».
Рішенням Господарського суду Київської області від 21.01.2014р. № 911/3651/13 позов задоволено.
Не погоджуючись із вищезазначеним Рішенням, відповідач КП "Готельно-гуртожитковий комплекс" звернувся до Київського апеляційного господарського суду зі скаргою, в якій наголосив про те, що, за його оцінкою, оскаржене Рішення прийнято при не повному з'ясуванні обставин справи, та є таким, що не відповідає нормам процесуального та матеріального права.
Ухвалою КАГС від 28.02.2014р. № 911/4466/13 апеляційну скаргу КП "Готельно-гуртожитковий комплекс" прийнято до розгляду та порушено апеляційне провадження.
У останнє судове засідання від 26.05.2014р. представник третьої особи не з'явився, про дату, час та місце розгляду справи були повідомлений належним чином, що підтверджується наявною у матеріалах справи копією Ухвали КАГС від 23.04.2014 (а.с. 216) зі штампом Виконавчого комітету Вишневої міської ради від 30.04.2014р. № 3/01-991 про отримання даної Ухвали.
Враховуючи, що третю особу повідомлено належним чином про судове засідання від 26.05.2014р. та зважаючи на те, що відсутність представника третьої особи не перешкоджає розгляду справи, колегія суддів продовжила розгляд апеляційної скарги відповідача по суті за наявними матеріалами даної справи.
Колегія суддів, розглянувши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, дійшла висновку апеляційну скаргу відповідача КП "Готельно-гуртожитковий комплекс" залишити без задоволення, Рішення Господарського суду Київської від 21.01.2014 р. по даній справі залишити без змін, з огляду на таке.
Згідно зі ст. 101 ГПК України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.
Як встановлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, 01.04.2000 року між КП "Готельно-гуртожитковий комплекс" (орендодавець) та Виробничо-комерційною фірмою у формі ТОВ "Певекс" Лтд (орендар) було укладено Договір оренди, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування вбудовані нежитлові приміщення, загальною площею 36 м. кв., за адресою: Київська область, м. Вишневе, вул. Святошинська № 46. Строк дії Договору був встановлений до 31.12.2010 року.
Згодом, 01.03.2011 між КП "Готельно-гуртожитковий комплекс" (орендодавець) та Виробничо-комерційною фірмою у формі ТОВ "Певекс" Лтд (орендар) було укладено новий Договір оренди, відповідно до п. 1.1. орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуальне визначене майно-вбудовані нежитлові приміщення, загальною площею 36 м. кв., за адресою: Київська область, м. Вишневе, вул. Святошинська № 46 на першому поверху будинку, що знаходиться на балансі КП "ГКГ".
Згідно п. 10.1. Договору його укладено строком на 2 роки, він діє з 01.03.2011 року до 28.02.2012 року включно.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що в процесі орендних відносин позивач дізнався, що ЗУ від 15.12.2009 року "Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення умов ведення бізнесу в Україні" внесено зміни до ст. 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" та встановлено, що термін дії договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. А, відповідно до п. 5 Прикінцевих положень ЗУ "Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення умов ведення бізнесу в Україні" встановлено, що термін дії договорів оренди державного та комунального майна для суб'єктів малого підприємництва, укладених до набрання чинності цим Законом, вважати продовженим до п'яти років з дня укладення, якщо орендар не пропонує менший термін. У зв'язку з наведеним, оскільки позивачем не пропонувався менший термін, відповідач просив подовжити строк дії Договору до 28.02.2016 року, шляхом внесення відповідних змін до п. 10.1 Договору.
Відповідно до Акту прийому-передачі орендованого майна від 01.03.2011 року орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування вбудовані нежитлові приміщення, загальною площею 36 м. кв., за адресою: Київська область, м. Вишневе, вул. Святошинська № 46.
Крім того, між сторонами було укладено низку Додатків до Договору оренди від 01.03.2013 року, якими вони, зокрема, змінювали строк дії Договору, що свідчить про фактичні пролонгації Договору. Відповідно до Додатку № 3 від 01.09.2013 року строк дії Договору було встановлено з 01.09.2013 до 30.11.2013 року.
З огляду на викладене, суд першої інстанції констатував, що позовна заява подана в період дії Договору оренди.
Відповідно до ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав і обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини. Однією з підстав виникнення господарського зобов'язання згідно ст. 174 ГК України, є господарський договір.
Відповідно до ч. 6 ст. 283 ГК України, до відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Згідно ст. 759 ЦК України, яка кореспондується зі ст. 283 ГК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
З матеріалів справи вбачається, що нежитлове приміщення, яке є об'єктом оренди за договором, є комунальною власністю, тому відносини, пов'язані з передачею в оренду спірного майна та його повернення регулюються ЗУ "Про оренду державного та комунального майна".
Статтею 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що термін дії договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін дії договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. Після закінчення терміну дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну дії договору.
Судом першої інстанції було встановлено, що сторони належним чином виконували свої договірні зобов'язання, орендодавець передав у користування обумовлене сторонами приміщення, а орендар прийняв вказане приміщення, своєчасно та в повному обсязі сплачував орендну плату, що підтверджується копіями платіжних доручень, що містяться в матеріалах справи (а.с. 94-127).
З наведеного вбачається, що на момент укладення Договору, до ст. 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" вже було внесено зміни щодо строку дії договору оренди, а отже, у сторін були відсутні правові підстави для укладення договору на менший термін, тоді як доказів того, що орендар пропонував менший термін суду не було надано. Крім того, обов'язковість виконання сторонами імперативних приписів вказаного закону не поставлено законодавцем у залежність від намірів орендодавця використовувати орендоване комунальне майно для власних потреб або від будь-яких інших обставин, за винятком пропонування орендарем меншого, ніж 5 років, терміну.
Крім того, як вже зазначалось, сторонами було укладено низку Додатків, якими вони продовжували строк дії Договору оренди від 01.03.2011р. Проте, вказані Додатки не можна розцінювати як пропозицію орендаря укласти договір на менший термін, оскільки з поданих сторонами матеріалів вбачається, що орендар у вказаний період неодноразово звертався до орендодавця з пропозицією подовжити строк дії даного Договору на строк 5 років, як того вимагає ст. 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна". Водночас, суд першої інстанції дійшов висновку про неможливе автоматичне продовження договорів оренди державного та комунального майна через невизначеність конкретного строку, на який в кожному окремому випадку продовжується договір, та надання орендареві права волевиявлення на продовження такого договору (аналогічна правова позиція, щодо неможливого автоматичного продовження договорів оренди державного та комунального майна через невизначеність конкретного строку, викладена в Постанові ВГСУ від 14.08.2013 у справі № 5011-7/7290-2012).
Як при розгляді справи в суді першої інстанції, так і при апеляційному перегляді оскарженого судового Рішення, скаржник КП "Готельно-гуртожитковий комплекс", заперечуючи проти позову, наголошує на тому, що вказаний Договір оренди від 01.04.2000 року є лише проектом договору, який не може створювати жодних правових наслідків для сторін, оскільки при його укладенні не було вчинено всіх дій, передбачених ст. 9 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", зокрема не було проведено державної реєстрації. Серед іншого відповідач стверджував і про те, що Договір оренди від 01.04.2000 року, за його думкою, є неукладеним.
Суд першої інстанції, не погоджуючись з твердженнями відповідача, дійшов наступних висновків.
Згідно ст. 9 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", якою встановлено, що фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України, відповідному орендодавцеві, зазначеному у статті 5 цього Закону.
Відповідно до ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Статтею 12 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.
Стаття 10 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" визначено перелік істотних умов договору оренди: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.
З матеріалів справи вбачається, що сторони дійшли згоди з усіх істотних умов, що мало своїм наслідком підписання спірного Договору, що оформлений відповідно до вимог законодавства. Водночас, на момент укладення спірного договору, державна реєстрація та нотаріальне посвідчення договору оренди нерухомого майна, укладеного на два роки не вимагалась. Крім того, договір виконувався сторонами, про що свідчить факт підписання сторонами Акту прийому-передачі приміщення, а також сплата орендарем орендних платежів та їх приймання орендодавцем. Відтак, посилання відповідача на той факт, що вказаний договір є неукладеним господарський суд правомірно визнав безпідставним.
Згідно ч.ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Статтею 654 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Отже, враховуючи все вищевикладене, а також те, що відповідний позов подано у період дії Договору від 01.03.2011 року оренди, суд першої інстанції, дійшов вірного висновку про обґрунтованість вимоги позивача, щодо внесення змін до Договору оренди відповідно до ст. 17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна", шляхом внесення змін до п. 10.1. Договору, та визнав її такою, що підлягає задоволенню.
На підставі вищенаведеного, колегія суддів дійшла висновку, що судом першої інстанції у повному обсязі досліджено фактичні обставини справи та надана їм належна правова оцінка, підстав для зміни чи скасування оскарженого рішення не вбачає.
Керуючись ст.ст. 91, 99, 101-105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд,
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу відповідача КП "Готельно-гуртожитковий комплекс" залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Київської області від 21.01.2014 р № 911/4466/13 залишити без змін.
Постанова Київського апеляційного господарського суду від 26.05.2014р. № 911/4466/13 набирає законної сили з дня її прийняття.
Постанова Київського апеляційного господарського суду від 26.05.2014р. № 911/4466/13 може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України у 20-денний термін.
Матеріали справи № 927/577/13 повернути до Господарського суду Київської області.
Головуючий суддя Т.В. Ільєнок
Судді Г.В. Корсакова
Л.В. Кропивна