ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

 

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

 РІШЕННЯ 

      

     

від "18" грудня 2006 р.                                                       по справі  № 01/43-88

 

 за позовом виробничо-комерційної фірми «Домінанта», м.Луцьк

до суб'єкта підприємницької діяльності ОСОБА_1, м.Луцьк

про  зобов'язання до укладення договорів

                                                  Суддя  Якушева І.О.  

за участю представників:

від позивача: Фещенко С.Д. (дор. № 22/09 від 19.09.2006р.), Кондратюк В.В. (дов. № 10/10 від 31.10.2006р.)

від відповідача:н/з

 

                    В судовому засіданні з 6.12.2006р. по 18.12.2006р. було оголошено перерву.

                    Суть спору: позивач в позовній заяві на підставі ч.3 ст.182 Господарського кодексу України просив зобов'язати підприємця ОСОБА_1 укласти договір оренди земельної ділянки, на якій розташоване викуплене нею торгове приміщення та договір про надання послуг з утримання площ спільного користування та будівлі торгового центру «ІНФОРМАЦІЯ_1», що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

Відповідач у відзиві та в судовому засіданні позову не визнав, посилаючись на таке:

- на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 24.03.2005р. відповідач придбала у ВКФ „Домінанта" нежитлове приміщення, яке має загальну площу 17,4 кв.м, та складає 1/100 частину торгового центру, розташованого в АДРЕСА_1. Пунктом 6.1. вказаного договору передбачено, що у відповідності до ч.1 ст.120 Земельного кодексу України продавцем буде надано в оренду відповідну частину земельної ділянки покупцю, про що сторони укладуть договір оренди земельної ділянки.

Ст.13 Закону України "Про оренду землі" гласить, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно ст.14 ЗУ "Про оренду землі", типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Ст.15 Закону України "Про оренду землі" визначає істотні умови договору оренди землі, до яких відносяться: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);                                                          строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;  умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; мови і строки передачі земельної ділянки орендарю;  умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони,  яка несе ризик випадкового  пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Закон передбачає, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 ЗУ "Про оренду землі", є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з  відображенням  обмежень (обтяжень)   у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в  натурі  (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених ЗУ "Про оренду землі".

Відповідно до ст.18 ЗУ "Про оренду землі" договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, а не після підписання його сторонами.

Відповідно до ст.21 ЗУ "Про оренду землі", розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін. Позивач без згоди відповідача односторонньо визначив, що орендна плата становить 60 грн. за 1 кв.м.

Запропонований позивачем договір не відповідає передбаченим Законом вимогам.

Договір про надання послуг з утримання площ спільного користування та будівлі торгового центру „ІНФОРМАЦІЯ_1" від 01.03.2006 р. не може бути підписаний. Підприємець ОСОБА_1 не користується площами спільного користування та будівлями торгового центру „ІНФОРМАЦІЯ_1". В її торговий павільйон в торговому центрі „ІНФОРМАЦІЯ_1" існує окремий вхід з вулиці через гвинтову драбину. Однак 20 липня 2006 року ВКФ „Домінанта", без будь-яких погоджень з відповідачем демонтували дану драбину. З цього приводу відповідач звернулась до Луцького МВ УМВС України у Волинській області із заявою щодо крадіжки гвинтової драбини, однак постановою НОМЕР_1 в порушенні кримінальної справи було відмовлено із мотивацій, що відносини між підприємцем ОСОБА_1 та ВКФ „Домінанта" носять цивільно-правовий характер.         

В додаткових запереченнях на позов відповідач посилався на завищення позивачем розміру орендної плати за землю - 60 грн. за 1 кв.м., вказуючи, що за договором оренди землі із Луцькою міською радою ВКФ “Домінанта” платить 2 грн.19 коп. орендної плати.

Крім цього відповідач подав договір оренди торгового приміщення, укладений з підприємцем ОСОБА_2, згідно з яким вартість 1 кв.м. орендованого приміщення складає 75 грн. і включає в себе всі можливі платежі.

Представники позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримали, уточнивши їх: просять зобов'язати відповідача укласти договір оренди земельної ділянки, договір про участь в утриманні будівлі, прибудинкової території та сплаті комунальних послуг, обов'язкових платежів, виклавши їх в новій редакції ( клопотання від 15.11.2006р.)

З метою забезпечення відповідачу права на захист, ознайомлення із змістом проектів договорів, надання можливості подачі пояснень на запропоновані проекти, розгляд справи відкладався ( ухвала суду від 15.11.2006р.).

          Ознайомившись із змістом проектів договорів, відповідач запропонував:

- посилаючись на ст.901 ЦК України, викласти преамбулу проекту договору про участь в утриманні будівлі, прибудинкової території та сплаті комунальних послуг, обов'язкових платежів в редакції: "Виробничо-комерційна фірма „Домінанта" в особі Новачевської Зої Олександрівни, яка діє на підставі Статуту (далі - Виконавець), з однієї сторони, і фізична особа -підприємець ОСОБА_1, яка діє на підставі свідоцтва про державну реєстрацію НОМЕР_3, дата проведення державної реєстрації 18.08.1994року, номер запису про державну реєстрацію НОМЕР_4, вид.ОСОБА_3, державним реєстратором виконавчого комітету Луцької міської ради, є власником нежитлового приміщення, яке має загальну площу 17,4 кв.м. та складає 1/100 частину торгового центру, розташованого в АДРЕСА_1. (далі - Споживач)., з другої сторони, уклали цей договір про нижченаведене";

- п.1.1. договору розділу 1 "Предмет договору" викласти в редакції "1.1. Предметом договору є забезпечення виконавцем надання послуг з утримання будівлі торгового центру „ІНФОРМАЦІЯ_1" та прибудинкової території, а споживачем своєчасної оплати цих послуг за встановленим тарифом у строки та на умовах, передбачених договором", посилаючись на те, що зпропонована позивачем редакція визначає лише зобов'язання однієї сторони (підприємця) по відношенню до ВКФ „Домінанта";

- включити до договору пункти 1.2., 1.3. в редакції: "1.2. Невід'ємною частиною договору є копія рішення виконавчого комітету Луцької міської ради про відшкодування житлово-експлуатаційним організаціям вартості послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, орендарями орендованих, власниками викуплених вбудованих і прибудованих нежитлових приміщень.

1.3. Виконавець надає послуги відповідно до рішення виконавчого комітету Луцької міської ради про відшкодування житлово-експлуатаційним організаціям вартості послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, орендарями орендованих, рішення про структуру та вартість послуг, копія якого додається до договору.";

- виключити п.2.1.1. згідно з яким підприємець маю право самостійно здійснювати підприємницьку діяльність в межах чинного законодавства, посилаючись на те, що вона, як наділена таким правом з моменту набуття статусу суб'єкта підприємницької діяльності, а безпосередньо в торговому приміщенні торгового центру „ІНФОРМАЦІЯ_1" - з моменту виникнення права власності на торгове приміщення;

- розширити коло прав споживача, а тому п.2.1.2 договору розділу 2 "Права та обов'язки сторін" викласти в редакції: "Споживач має право: 1) користуватись комунальними послугами (вода, каналізація, теплопостачання, електропостачання в місцях загального користування і на території торгового центру „ІНФОРМАЦІЯ_1", прибудинковою територією, місцями загального користування, в т.ч. сходами, сходинковими клітками, коридорами та ін.); 2) отримання вчасно та відповідної якості послуг згідно із законодавством; 3) усунення виконавцем виявлених недоліків у наданні послуг у встановлені законодавством строки; 4) зменшення розміру плати за надані послуги у разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості, в порядку визначеному законодавством; 5) відшкодування збитків, заподіяних його майну та/або приміщенню, шкоди, заподіяної його життю чи здоров'ю внаслідок незадовільного санітарного утримання території або неналежного надання послуг; 6) своєчасне отримання інформації від виконавця про перелік складових послуг, структуру тарифу, загальну суму місячного платежу, норми споживання, режим надання послуг, їх споживчі властивості тощо; 7) зменшення розміру плати за перевищення строків проведення ремонтно-профілактичних робіт та отримання компенсації за перевищення встановлених строків проведення аварійно-відбудовних робіт у розмірі, встановленому законодавством; 8) внесення за погодженням з виконавцем у договір змін, що впливають на розмір плати за послуги.";

- виключити з договору п.2.2.5, посилаючись на те, що плата за проведення поточного і капітального ремонту вже входить до числа щомісячних платежів;

-  виключити п.2.2.6. згідно умов якого у разі виникнення або загрози виникнення надзвичайної ситуації, на вимогу працівників фірми підприємець повинна негайно згорнути торгівлю на шляхах проїзду автомобілів спеціального призначення (пожежної охорони, швидкої допомоги, аварійних служб та ін.), посилаючись на те, що торгове приміщення знаходиться на другому поверсі;

- розширити коло обов'язків виконавця, виклавши п.2.4. договору в редакції " Виконавець зобов'язаний: 1) забезпечувати вчасно та відповідної якості надання послуг згідно із законодавством; 2) надавати споживачу в установленому законодавством порядку необхідну інформацію про перелік складових послуг, структуру тарифу, загальну суму місячного платежу, норми споживання, режим надання послуг, їх споживчі властивості тощо; 3) утримувати внутрішньобудинкові мережі в належному технічному стані. здійснювати їх технічне обслуговування та ремонт, вживати своєчасних заходів до ліквідації аварійних ситуацій, усунення порушень у наданні послуг у строки, встановлені законодавством; 4) розглядати у визначений законодавством строк претензії та скарги споживача і проводити відповідний перерахунок розміру плати за послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження кількісних і якісних показників; 5) своєчасно за власний рахунок проводити роботи з усунення виявлених неполадок, пов'язаних з отриманням послуг, що виникли з його вини; 6) відшкодовувати споживачеві збитки, заподіяні його майну та/або приміщенню, шкоду, заподіяну життю чи здоров'ю споживача внаслідок незадовільного санітарного утримання території або неналежного надання послуг; 7) здійснювати контроль за технічним станом інженерного обладнання будівлі, торгового приміщення споживача; 8) своєчасно проводити підготовку будівлі і технічного обладнання до експлуатації в осінньо-зимовий період.";

- відповідач не згідна з умовою п.3.1. проекту запропонованого договору, яким визначено що розмір витрат на утримання будівлі ТЦ,  прибудинкової території, сплати комунальних послуг та обов'язкових платежів становить 1791 грн.. 16 коп. на місяць з врахуванням індексу інфляції за минулий місяць, які підприємець зобов'язана сплатити до 10 числа поточного місяця шляхом внесення готівкових коштів в касу фірми або шляхом перерахування коштів на рахунок фірми. Вважає цю умову договору необґрунтованою,  посилаючись на те, що відповідно до ст.1 Закону України "Про відповідальність суб'єктів підприємницької діяльності за несвоєчасне внесення плати за спожиті комунальні послуги та утримання прибудинкових територій " суб'єкти підприємницької діяльності, які використовують нежилі будинки і приміщення, належні їм на праві власності або орендовані ними на підставі договору, для провадження цієї діяльності сплачують комунальні послуги за тарифами, які у встановленому законодавством порядку відшкодовують повну вартість їх надання та пропорційну частку витрат на утримання прибудинкової території.

Порядок формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 12 липня 2005 року №560.

Згідно з п.1 вказаного Порядку він визначає механізм формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і поширюється на суб'єктів господарювання всіх форм власності, які надають зазначені послуги. Розрахунок усіх витрат по утриманню будинку і прибудинкової території проводиться за спеціальними формулами, які визначені вказаним Порядком, а не на власний розсуд, відповідно до калькуляції витрат, розробленої головним бухгалтером ВКФ „Домінанта".

Відповідно до п.3  Порядку під час формування тарифу на послуги, повинна забезпечуватися прозорість усіх його складових з визначенням вартості кожного з них з розрахунку на 1 кв.м. загальної площі торгового приміщення.

Відповідач вказує на те, що п.3.1. договору має бути викладений виконавцем послуг - ВКФ „Домінанта" у відповідності до вимог Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 липня 2005 року №560.

Зважаючи на те, що відповідно до п.6 зазначеного Порядку плановані трудовитрати не можуть перевищувати розміру, передбаченого нормами часу та нормами обслуговування для робітників і виробничого персоналу, встановленими центральним органом виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства, відповідачка пропонує взяти до уваги тарифи на послуги по утриманню будинку та прибудинкової території, затверджені рішенням виконавчого комітету Луцької міської ради "Про відшкодування житлово-експлуатаційним організаціям вартості послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, орендарями орендованих, власниками викуплених вбудованих і прибудованих нежитлових приміщень", яке рахувати невід'ємною частиною даного договору;

- доповнити договір п.3.3 у наступній редакції: "3.3. У разі ненадання послуг або надання їх не в повному обсязі, відхилення їх кількісних і якісних показників від нормативних, виконавець здійснює перерахунок розміру плати.";

- конкретизувати питання відповідальності виконавця. У зв'язку з цим п.4.2. розділу 4 "Відповідальність сторін" договору викласти в редакції: "Виконавець несе відповідальність за: 1) неналежне надання або ненадання послуги, що призвело до заподіяння збитків майну та/або торговому приміщенню споживача, шкоди його життю чи здоров'ю, шляхом відшкодування збитків; 2) зниження кількісних і якісних показників послуг або перевищення строків проведення ремонтно-профілактичних робіт - шляхом зменшення розміру плати. Якість надання послуг визначається відповідно до затвердженої органом місцевого самоврядування структури та періодичності проведення робіт; 3) перевищення встановлених строків проведення аварійно-відбудовних робіт - шляхом виплати споживачеві компенсації в розмірі 2% місячної плати за послугу за кожну добу її ненадання; 4) порушення зобов'язань, встановлених договором і законодавством.";

- доповнити договір п.4.3. у наступній редакції: "4.3.Порядок розв'язання спорів. У разі порушення виконавцем умов договору споживачем та представником виконавця складається акт-претензія із зазначенням у ньому строків, виду порушення, кількісних і якісних показників послуг тощо. Представник виконавця повинен з'явитися на виклик споживача для підписання акта-претензії не пізніше ніж протягом двох робочих днів. У разі неприбуття представника виконавця у визначений договором строк або необґрунтованої відмови від підписання акт-претензія вважається дійсним, якщо його підписали не менш як два споживачі. Акт-претензія подається виконавцю, який протягом трьох робочих днів вирішує питання про перерахунок платежів або видає споживачеві обґрунтовану письмову відмову в задоволенні його претензій. Спори між сторонами розв'язуються шляхом переговорів або у судовому порядку.";

- вважає, що умови договору про те, що не допускається розірвання договору в односторонньому порядку та про те, що договір набирає чинності з моменту його підписання і діє невизначений термін, суперечать вимогам законодавства. А тому пропонує пункти 6.1., 6.2. договору викласти в редакції: "6.1. Цей договір укладається терміном на один календарний рік і набирає чинності з дня його укладення. Договір вважається щороку продовженим, якщо за місяць до закінчення його строку однією із сторін не буде письмово заявлено про розірвання або необхідність перегляду. П.6.2. Договір може бути розірваний достроково у разі: переходу права власності (користування) на торгове приміщення до іншої особи; невиконання умов договору сторонами договору.";

- для повної характеристики об'єкта оренди  відповідно до умов Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України „Про затвердження Типового договору оренди землі", пропонує договір оренди землі доповнити п.п.2.4., 2.5., 2.6. в редакції:"2.4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка передається в оренду становить _____ грн. 2.5. Земельна ділянка, яка передається в оренду, має такі недоліки, що можуть перешкоджати її ефективному використанню ---  2.6. Інші особливості об'єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини ----- .";

- відповідно до умов Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України „Про затвердження Типового договору оренди землі" пропонує змінити п.3.1. "Строк дії договору", виклавши його в редакції:" Договір укладено на три роки. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за З0 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.";

- змінити п.4.1. договору, привівши його у відповідність до рішення Луцької міської ради НОМЕР_5 "Про врегулювання оренди нерухомого майна територіальної громади м. Луцька" та розрахувати розмір орендної плати відповідно до Методики, затвердженої вказаним рішенням. При цьому підприємець посилається на те, що орендна плата, встановлена позивачем у розмірі 60 грн. за 1 кв.м. площі, є дуже завищеною та необґрунтованою;

- відповідно до умов Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України „Про затвердження Типового договору оренди землі", відповідачка пропонує змінити п.4.3., виклавши його в наступній редакції: "Розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення пін. тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках передбачених законом;

- відповідно до умов Типового договору оренди землі пропонує включити до  розділу "Умови повернення земельної ділянки" пункти 7.4., 7.5. в редакції: " 7.4. Орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних внаслідок невиконання орендодавцем зобов'язань, передбачених цим договором. Збитками вважаються: фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати, які здійснив орендар або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права; доходи, які орендар міг би реально отримати в разі неналежного виконання орендодавцем умов договору. П.7.5. Розмір фактичних витрат орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних.";

- враховуючи вимогу Закону України „Про оренду землі" щодо обов'язковості державної реєстрації договору оренди пропонує змінити п.15.2., виклавши його в редакції: " Цей договір укладено у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря, третій в органі, який провів його державну реєстрацію. Невід'ємними частинами договору є: план або схема земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень у ЇЇ використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі; акт приймання-передачі об'єкта оренди".

                    Для дачі пояснень з питань, що виникали під час розгляду справи, в судове засідання на підставі ст.30 ГПК України викликались і були заслухані головний спеціаліст, юрист відділу державного кадастру та моніторингу Луцького міського управління земельних ресурсів,  юрист, інженер-землевпорядник ЗАТ НВП “Технічне бюро кадастру”, юрисконсульт Волинської регіональної філії ДП “Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах”.

               18.12.2006р. відповідач, представник відповідача подали клопотання про відкладення розгляду справи у зв'язку з неможливістю прибути в судове засідання. Клопотання відхилене з огляду на те, що відповідач подав письмові пояснення суду, усні пояснення відповідача по справі були заслухані в попередніх судових засіданнях, а тому господарський суд при таких обставинах вважає за можливе розгляд справи закінчити за відсутності відповідача, представника відповідача.                     

 

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

24.03.2005р. між виробничо-комерційною фірмою „Домінанта" і суб'єктом підприємницької діяльності ОСОБА_1 було укладено договір, згідно з п.1.1., 1.2. якого позивач зобов'язався передати у власність нежитлове приміщення площею 17,4 м.кв., яке складає 1/100 частину торгового центру “ІНФОРМАЦІЯ_1”, що розташований у АДРЕСА_1.

Відповідно до п.1.4. договору від 24.03.2005р. торговий центр належить позивачу - ВКФ "Домінанта" на праві власності та набуте ним у відповідності до Свідоцтва про право власності серії САА №333196, виданому виконкомом Луцької міської ради 15.01.2004р. на підставі рішення №553 від 30.12.2003р.

Як зазначено в п.6.1. договору, земельна ділянка, на якій розміщене відчужуване приміщення належить продавцю, тобто ВКФ “Домінанта”, на підставі Державного акта про право власності на земельну ділянку серії ВЛ №005213, виданому виконкомом Луцької міської ради 26.03.2003р.

В п.6.1. договору зазначено про те, що сторони погодили, що у відповідності до ч.1 ст.120 Земельного кодексу України продавцем буде надано в оренду покупцю відповідну частину земельної ділянки, про що сторони укладуть договір оренди земельної ділянки.

Крім цього, пунктом 6.3. договору встановлено обов'язок покупця, як співвласника будівлі, відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна, у сплаті податків, зборів (обов'язкових платежів), а також нести відповідальність перед третіми особами за зобов'язаннями, пов'язаними із спільним майном.

У відповідності із ст.187 Господарського кодексу України спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов'язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними  попереднього договору.

В даному випадку переддоговірний спір, що виник між сторонами у справі, розглядається господарським судом на підставі ст.187 ГК України, оскільки зобов'язання відповідача щодо укладення договору оренди земельної ділянки і зобов'язання щодо його участі у витратах на утримання спільного майна виникли з договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 24.03.2005р.

У відповідності із ч.2 ст. 11 Цивільного кодексу України підставою виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

У відповідності із ст.626, 628, 629 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на власний розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Отже, підписавши договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 24.03.2005р., сторони погодились на умови, які в ньому викладені.

Із змісту договору випливає, що, виявляючи власну волю, сторони домовились про укладення в подальшому відповідно до ч.1 ст.120 Земельного кодексу України договору оренди земельної ділянки, та закріпили обов'язок відповідача як співвласника будівлі брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна, у сплаті податків, зборів (обов'язкових платежів).

Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов'язання повинні виконуватись належним чином відповідно до умов договору, вимог Цивільного Кодексу України, інших актів цивільного законодавства.

Згідно ст. 525 ЦК України, одностороння відмова від виконання зобов'язання і одностороння зміна його умов не допускається.

З огляду на викладене, договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 24.03.2005р. є підставою виникнення обов'язку відповідача - підприємця ОСОБА_1 укласти з позивачем - ВКФ “Домінанта” договір оренди земельної ділянки, договір про участь в утриманні будівлі, прибудинкової території та сплаті комунальних послуг, обов'язкових платежів. Наведеним спростовуються доводи відповідача - підприємця ОСОБА_1 про те, що позивач у справі  - ВКФ “Домінанта”  змушує її до укладення договорів безпідставно (нав'язує їй укладення договорів). 

Не погоджуючись на укладення договору про участь в утриманні будівлі торгового центру «ІНФОРМАЦІЯ_1», що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, прибудинкової території та сплаті комунальних послуг, обов'язкових платежів, відповідач запропонував викласти ряд пунктів договору в іншій редакції, доповнити договір новими пунктами, виключити окремі пункти.

Заслухавши пояснення сторін на обґрунтування запропонованих ними умов договору про участь в утриманні будівлі ТЦ «ІНФОРМАЦІЯ_1», прибудинкової території та сплаті комунальних послуг, обов'язкових платежів, проаналізувавши норми законодавства, наведені ними на обґрунтування своїх доводів, господарський суд дійшов висновку:

- преамбулу договору про участь в утриманні будівлі ТЦ «ІНФОРМАЦІЯ_1», прибудинкової території та сплаті комунальних послуг, обов'язкових платежів викласти в редакції, запропонованій позивачем: "Виробничо-комерційна фірма "Домінанта" в особі директора Новачевської Зої Олександрівни, яка діє на підставі статуту, з однієї сторони, у подальшому фірма і суб'єкт підприємницької діяльності - підприємець ОСОБА_1, яка діє на підставі свідоцтва про державну реєстрацію, виданого виконкомом Луцької міської ради 21.05.1998р., надалі Підприємець, з другої сторони, уклали цей договір про таке:".

(При врегулюванні розбіжностей за договором про участь в утриманні будівлі ТЦ «ІНФОРМАЦІЯ_1», прибудинкової території та сплаті комунальних послуг, обов'язкових платежів  господарським судом взято за основу проект договору, запропонований позивачем 15.11.2006р. (а.с.64), із змістом якого відповідач був ознайомлений і 6.12.2006р. подав свої пояснення (а.с.81 - 86).

Відповідач пропонує преамбулу договору викласти в редакції: "Виробничо-комерційна фірма „Домінанта" в особі Новачевської Зої Олександрівни, яка діє на підставі Статуту (далі - Виконавець), з однієї сторони, і фізична особа -підприємець ОСОБА_1, яка діє на підставі свідоцтва про державну реєстрацію НОМЕР_3, дата проведення державної реєстрації 18.08.1994року, номер запису про державну реєстрацію НОМЕР_4, вид.ОСОБА_3, державним реєстратором виконавчого комітету Луцької міської ради, є власником нежитлового приміщення, яке має загальну площу 17,4 кв.м. та складає 1/100 частину торгового центру, розташованого в АДРЕСА_1. (далі - Споживач)., з другої сторони, уклали цей договір про нижченаведене".

Запропонована редакція преамбули договору відхилена з огляду на те, що правовідносини сторін щодо участі відповідача як власника торгового приміщення в ТЦ "ІНФОРМАЦІЯ_1" в утриманні будівлі, площ загального користування, сплаті комунальних послуг не є відносинами щодо надання послуг в розумінні ст.901 ЦК України. Обов'язок суб'єктів підприємницької діяльності приймати участь у витратах по утриманню будівлі в цілому  випливає із змісту положень Закону України "Про відповідальність суб'єктів підприємницької діяльності за несвоєчасне внесення плати за спожиті комунальні послуги та утримання прибудинкової території".

ВКФ "Домінанта" не є житлово-експлуатаційним підприємством, що надає комунальні послуги, а тому характер правовідносин щодо участі суб'єктів підприємницької діяльності  у витратах не є відносинами щодо надання комунальних послуг, у зв'язку з цим не можна погодитись з доводами відповідачки про те, що предметом договору є надання послуг. 

З огляду на викладене вище відхилено пропозицію відповідача про викладення п.1.1. договору розділу 1 "Предмет договору" в запропонованій ним редакції ( пояснення відповідача від 6.12.2006р.-а.с.81).

Враховуючи наведене п.1.1. договору слід викласти в редакції: "Підприємець, будучи власником нежитлового приміщення №40 площею17,4 кв.м. в торговому центрі по АДРЕСА_1 зобов'язується на умовах цього договору відшкодувати фірмі витрати по утриманню будівлі в цілому, утриманню прибудинкової території та сплаті комунальних послуг, обов'язкових платежів відповідно до частини його приміщення по відношенню до всієї будівлі".

Відповідач просив включити до договору пункти 1.2., 1.3. в редакції: "1.2. Невід'ємною частиною договору є копія рішення виконавчого комітету Луцької міської ради про відшкодування житлово-експлуатаційним організаціям вартості послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, орендарями орендованих, власниками викуплених вбудованих і прибудованих нежитлових приміщень.

1.3. Виконавець надає послуги відповідно до рішення виконавчого комітету Луцької міської ради про відшкодування житлово-експлуатаційним організаціям вартості послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, орендарями орендованих, рішення про структуру та вартість послуг, копія якого додається до договору.".

Згадане рішення виконавчого комітету Луцької міської ради НОМЕР_6 про відшкодування житлово-експлуатаційним організаціям вартості послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, орендарями орендованих, власниками викуплених вбудованих і прибудованих нежитлових приміщень (а.с.92-93) регулює відшкодування витрат житлово-експлуатаційним організаціям комунальної власності міста, пов'язаних з утриманням будинків, споруд та прибудинкової території житлового фонду, його дія не поширюється на участь у витратах в утриманні приміщень, які знаходяться в нежитлових будинках, що підтверджується відповіддю заступника Луцького міського голови НОМЕР_7.

З огляду на викладене пропозиція відповідача про доповнення договору п.п.1.2., 1.3. відхилена.

Відповідач пропонує виключити з договору п.п.2.1.1. п.2.1. "Підприємець має право", а саме: "Самостійно здійснювати підприємницьку діяльність в межах чинного законодавства.". Позивач з пропозицією погодився. Отже, п.п.2.1.1. п.2.1. договору слід вважати виключеним з договору.

Відповідач пропонує п.п.2.1.2  п.2.1. "Підприємець має право" викласти в редакції: "Споживач має право: 1) користуватись комунальними послугами (вода, каналізація, теплопостачання, електропостачання в місцях загального користування і на території торгового центру „ІНФОРМАЦІЯ_1", прибудинковою територією, місцями загального користування, в т.ч. сходами, сходинковими клітками, коридорами та ін.); 2) отримання вчасно та відповідної якості послуг згідно із законодавством; 3) усунення виконавцем виявлених недоліків у наданні послуг у встановлені законодавством строки; 4) зменшення розміру плати за надані послуги у разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості, в порядку визначеному законодавством; 5) відшкодування збитків, заподіяних його майну та/або приміщенню, шкоди, заподіяної його життю чи здоров'ю внаслідок незадовільного санітарного утримання території або неналежного надання послуг; 6) своєчасне отримання інформації від виконавця про перелік складових послуг, структуру тарифу, загальну суму місячного платежу, норми споживання, режим надання послуг, їх споживчі властивості тощо; 7) зменшення розміру плати за перевищення строків проведення ремонтно-профілактичних робіт та отримання компенсації за перевищення встановлених строків проведення аварійно-відбудовних робіт у розмірі, встановленому законодавством; 8) внесення за погодженням з виконавцем у договір змін, що впливають на розмір плати за послуги.";

Оскільки даний  договір не є договором про надання послуг, а тому не можна погодитись з пропозицією відповідача про включення до п.2.1.2. умов щодо вчасного та повного отримання послуг, відшкодування шкоди, заподіяної майну відповідачки, зменшення плати за перевищення строків проведення ремонтно-будівельних робіт та отримання компенсації за перевищення строків таких робіт. Щодо умови про внесення за згодою іншою сторони до договору змін, що впливають на розмір плати, то порядок внесення змін до договору встановлений законодавством, це не є безумовним правом однієї із сторін.

У зв'язку із виключенням підпункту 2.1.1. п.2.1.  підпункт 2.1.2. слід вважати підпунктом 2.1.1.

Враховуючи наведене вище, беручи до уваги, що відповідач як власник частки будівлі торгового центру є одночасно користувачем місць загального користування,  п.п.2.1.2. п.2.1. "Підприємець має право" слід викласти в редакції: " 2.1.1. Користуватись місцями загального користування на території торгового центру "ІНФОРМАЦІЯ_1" ( сходами, сходовими клітками, коридорами, прибудинковою територією, автопарковкою, водою, каналізацією, опаленням), електроосвітленням місць загального користування;  на усунення фірмою неполадок і порушень роботи механізмів, систем, конструкцій, які забезпечують утримання місць загального користування; на зменшення розміру плати за утримання місць загального користування у разі повної відсутності певних складових у витратах; на отриманні від фірми за письмовим запитом інформації про перелік складових витрат, загальну суму місячного платежу".

Відповідач просив виключити  п.2.2.5. договору, яким встановлено обов'язок підприємця відшкодувати фірмі відповідну частину ( пропорційно розміру його приміщення до всієї будівлі) витрат на проведення поточного і капітального ремонту будівлі ТЦ, встановлення додаткового обладнання та ін.,  посилаючись на те, що плата за проведення поточного і капітального ремонту вже входить до числа щомісячних платежів.

Оскільки вартість поточного ремонту включена до вартості витрат на утримання будівлі, тому п.п.2.2.5. договору слід викласти в редакції: "Відшкодувати фірмі відповідну частину (пропорційно розміру площі його приміщення до площі всієї будівлі) витрат на проведення капітального ремонту будівлі ТЦ, встановлення додаткового обладнання та ін."

Відповідач пропонувала виключити з договору п.п.2.2.6. п.2.2., згідно з яким у разі виникнення або загрози виникнення надзвичайної ситуації, на вимогу працівників фірми підприємець повинна негайно згорнути торгівлю на шляхах проїзду автомобілів спеціального призначення (пожежної охорони, швидкої допомоги, аварійних служб та ін.). Позивач з пропозицією про виключення погодився. Отже, п.п.2.2.6. п.2.2. договору слід вважати виключеним з договору.

Відповідач пропонує розширити коло обов'язків позивача як виконавця, виклавши п.2.4. договору в редакції " Виконавець зобов'язаний: 1) забезпечувати вчасно та відповідної якості надання послуг згідно із законодавством; 2) надавати споживачу в установленому законодавством порядку необхідну інформацію про перелік складових послуг, структуру тарифу, загальну суму місячного платежу, норми споживання, режим надання послуг, їх споживчі властивості тощо; 3) утримувати внутрішньобудинкові мережі в належному технічному стані. здійснювати їх технічне обслуговування та ремонт, вживати своєчасних заходів до ліквідації аварійних ситуацій, усунення порушень у наданні послуг у строки, встановлені законодавством; 4) розглядати у визначений законодавством строк претензії та скарги споживача і проводити відповідний перерахунок розміру плати за послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження кількісних і якісних показників; 5) своєчасно за власний рахунок проводити роботи з усунення виявлених неполадок, пов'язаних з отриманням послуг, що виникли з його вини; 6) відшкодовувати споживачеві збитки, заподіяні його майну та/або приміщенню, шкоду, заподіяну життю чи здоров'ю споживача внаслідок незадовільного санітарного утримання території або неналежного надання послуг; 7) здійснювати контроль за технічним станом інженерного обладнання будівлі, торгового приміщення споживача; 8) своєчасно проводити підготовку будівлі і технічного обладнання до експлуатації в осінньо-зимовий період.".

Оскільки позивач по справі згідно з мотивами, наведеними вище, не є надавачем послуг, а тому не можна погодитись з доводами відповідача   про включення до договору  обов'язку позивача щодо їх надання.

Обов'язок надавати інформацію кореспондується з правом на її отримання. У зв'язку з цим в договорі слід передбачити право на отримання інформації за письмовим запитом підприємця.

Відповідно до ч.1 ст.5, ч.1 ст. 7 ГПК України сторони застосовують заходи досудового врегулювання господарського спору у випадках, передбачених цим Кодексом, а також за домовленістю між собою, якщо це обумовлено договором.

Претензія підлягає розгляду в місячний строк, який обчислюється з дня одержання претензії.

А тому включення до обов'язків позивача розгляд претензій не суперечить вимогам законодавства.

Позивач не є надавачем послуг, а  тому не можна погодитись з доводами відповідача про закріплення за ним обов'язку про відшкодування збитків внаслідок неналежного надання послуг.

Разом з цим позивач погодився з пропозицією відповідача про включення до переліку його обов'язків здійснювати контроль за технічним станом інженерного обладнання будівлі, своєчасно проводити підготовку будівлі і технічного обладнання до експлуатації в осінньо-зимовий період.

Враховуючи наведене п.2.4. договору слід викласти в редакції: " 2.4. Фірма зобов'язується:

2.4.1. Забезпечити водопостачання та водовідведення до місць загального користування.

2.4.2. Забезпечити освітлення території загального користування, опалення, кондиціонування площ загального користування.

2.4.3. Утримувати будівлю в цілому, площі загального користування та прибудинкову територію у належному стані, проводити поточний ремонт будівлі ТЦ і благоустрій прибудинкової  території, обслуговувати внутрішньобудинкові системи та інженерні комунікації, електрогосподарство в місцях загального користування.

2.4.4. Забезпечити проведення дератизації та дезинсекції в місцях загального користування, вивезення сміття і снігу з прилеглої до будівлі території.

2.4.5. Забезпечити можливість проїзду транспорту підприємця до його приміщення для розвантаження і завантаження товару, парковка автомобіля згідно режиму роботи ТЦ.

2.4.6.  Надавати підприємцю у встановленому законодавством порядку необхідну інформацію про перелік витрат, їх вартість, загальну суму платежів за письмовим запитом.

2.4.7. Здійснювати технічне обслуговування та ремонт внутрішньобудинкових мереж, утримувати їх в належному технічному стані, вживати своєчасних заходів з ліквідації неполадок та аварійних ситуацій.

2.4.8. Здійснювати контроль за технічним станом інженерного обладнання будівлі.

2.4.9. Своєчасно проводити підготовку будівлі і технічного обладнання до експлуатації в осінньо-зимовий період.

2.4.10. Розглядати у визначений законодавством строк претензії підприємця." 

Відповідач не погоджується з умовою п.3.1. проекту запропонованого договору, яким визначено що розмір витрат на утримання будівлі ТЦ, прибудинкової території, сплати комунальних послуг та обов'язкових платежів становить 1791 грн.. 16 коп. на місяць з врахуванням індексу інфляції за минулий місяць, які підприємець зобов'язана сплатити до 10 числа поточного місяця шляхом внесення готівкових коштів в касу фірми або шляхом перерахування коштів на рахунок фірми.

ВКФ "Домінанта" до проекту договору про участь в утриманні будівлі ТЦ "ІНФОРМАЦІЯ_1", прибудинкової території та сплаті комунальних послуг, обов'язкових платежів додано калькуляцію на утримання 1.кв.м. торгової площі за кожним видом витрат.

Як встановлено в процесі судового розгляду, нежитлове приміщення на другому поверсі в ТЦ "ІНФОРМАЦІЯ_1" площею 17,4 м.кв. належить суб'єкту підприємницької діяльності ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 24.03.2005р. Це приміщення складає 1/100 торгового центру.

У відповідності із ст.ст.ст.355, 356, 358, 360 Цивільного кодексу України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).

Власність двох або більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.

Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.

Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю.

Співвласник відповідно до свої частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна, у сплаті податків, зборів (обов'язкових платежів), а також нести відповідальність перед третіми особами за зобов'язаннями, пов'язаними із спільним майном.

Відповідно до ст.1 Закону України "Про відповідальність суб'єктів підприємницької діяльності за несвоєчасне внесення плати за спожиті комунальні послуги та утримання прибудинкових територій" суб'єкти підприємницької діяльності, які використовують нежилі будинки і приміщення, належні їм на праві власності або орендовані ними на підставі договору, для провадження цієї діяльності сплачують комунальні послуги за тарифами, які у встановленому законодавством порядку відшкодовують повну вартість їх надання та пропорційну частку витрат на утримання прибудинкової території.

З огляду на викладене, відповідач, як співвласник будівлі ТЦ "ІНФОРМАЦІЯ_1", зобов'язаний відшкодовувати позивачу понесені ним витрати на управління, утримання та збереження будівлі торгового центру, на утримання прибудинкової території, витрати на оплату комунальних послуг, обов'язкових платежів відповідно до своєї частки у майні.

У відповідності із ст.ст.627, 628, 203 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Отже, суб'єкт господарювання і підприємець вправі вільно визначати умови договору з врахуванням вимог законодавства.

Зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Отже, сторони у справі як особи, які займаються комерційною діяльністю з метою отримання прибутку, вправі на власний розсуд з врахуванням вимог цивільного законодавства визначати умови договору, в тому числі розмір витрат на утримання будівлі, прибудинкової території, які знаходяться у їх спільному користуванні.

Посилання відповідача на підтвердження неправомірності визначення позивачем розміру витрат на утримання будівлі торгового центру та інших витрат на  Порядок формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 12 липня 2005 року №560, необгрунтоване.

Згідно з п.1 цей   Порядок  визначає  механізм  формування  тарифів  на послуги з утримання будинків і споруд та  прибудинкових  територій (далі  -  послуги)  і поширюється на суб'єктів господарювання всіх форм власності, які надають зазначені послуги.

Позивач у справі - ВКФ "Домінанта" не є суб'єктом господарювання, який надає послуги з утримання будинків і споруд та  прибудинкових  територій, а тому доводи відповідача про  невідповідність тарифів, за якими позивачем визначено розмір витрат на утримання будівлі, тарифам, встановленим  Порядком формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, безпідставні.

Інших обставин, які б давали підстави для висновку про невідповідність розміру витрат на утримання будівлі, прибудинкової території, вимогам законодавства не встановлено.

В якому розмірі він згідний нести витрати,  відповідач не вказав.

Відповідач при розрахунку розміру витрат пропонує взяти за основу Тарифи на послуги по утриманню будинку та прибудинкової території, затверджені рішенням виконавчого комітету Луцької міської ради НОМЕР_6 "Про відшкодування житлово-експлуатаційним організаціям вартості послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, орендарями орендованих, власниками викуплених вбудованих і прибудованих нежитлових приміщень", вважати невід'ємною частиною договору згадане рішення.

Проте як було зазначено вище, рішення виконавчого комітету Луцької міської ради НОМЕР_6 "Про відшкодування житлово-експлуатаційним організаціям вартості послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, орендарями орендованих, власниками викуплених вбудованих і прибудованих нежитлових приміщень" застосовується для відшкодування витрат житлово - експлуатаційноих організацій комунальної власності міста, пов'язаних з утриманням будинків, споруд та прибудинкової території житлового фонду, який обслуговується житлово-комунальними підприємствами міста і не поширюються на власників окремо розташованих будівель і споруд, які знаходяться у приватній власності..

Враховуючи наведене, п.3.1. договору слід викласти в редакції, запропонованій позивачем.

Пропозиція відповідача про доповнення договору п.3.3 у наступній редакції: "3.3. У разі ненадання послуг або надання їх не в повному обсязі, відхилення їх кількісних і якісних показників від нормативних, виконавець здійснює перерахунок розміру плати." не підлягає до задоволення оскільки договір, до якого пропонується внести цю пропозицію не є договором про надання послуг, а ВКФ "Домінанта" не є суб'єктом господарювання, який надає послуги з утримання будинків і споруд та  прибудинкових  територій.

З цих же підстав не підлягає до задоволення пропозиція відповідача про викладення п.4.2. розділу 4 "Відповідальність сторін" договору в редакції: "Виконавець несе відповідальність за: 1) неналежне надання або ненадання послуги, що призвело до заподіяння збитків майну та/або торговому приміщенню споживача, шкоди його життю чи здоров'ю, шляхом відшкодування збитків; 2) зниження кількісних і якісних показників послуг або перевищення строків проведення ремонтно-профілактичних робіт - шляхом зменшення розміру плати. Якість надання послуг визначається відповідно до затвердженої органом місцевого самоврядування структури та періодичності проведення робіт; 3) перевищення встановлених строків проведення аварійно-відбудовних робіт - шляхом виплати споживачеві компенсації в розмірі 2% місячної плати за послугу за кожну добу її ненадання; 4) порушення зобов'язань, встановлених договором і законодавством.".

Зважаючи на те, що позивач в даному випадку не є надавачем послуг, однак він бере за договором певні зобов'язання, враховуючи пропозицію відповідача, який пропонував внести умову щодо перерахунку суми плати до зобов'язань позивача,   п.4.2. договору слід викласти  в редакції:" У разі невиконання з вини фірми своїх зобов'язань строком більше як на три дні фірма зобов'язана провести перерахунок суми плати, яку вносить підприємець".

Відповідач пропонував доповнити договір п.4.3. у наступній редакції: "4.3.Порядок розв'язання спорів. У разі порушення виконавцем умов договору споживачем та представником виконавця складається акт-претензія із зазначенням у ньому строків, виду порушення, кількісних і якісних показників послуг тощо. Представник виконавця повинен з'явитися на виклик споживача для підписання акта-претензії не пізніше ніж протягом двох робочих днів. У разі неприбуття представника виконавця у визначений договором строк або необґрунтованої відмови від підписання акт-претензія вважається дійсним, якщо його підписали не менш як два споживачі. Акт-претензія подається виконавцю, який протягом трьох робочих днів вирішує питання про перерахунок платежів або видає споживачеві обґрунтовану письмову відмову в задоволенні його претензій. Спори між сторонами розв'язуються шляхом переговорів або у судовому порядку."

Договір, до якого вноситься пропозиція, не є договором про надання послуг, а тому пропозиція про доповнення відхилена з огляду на те, що вона зводиться до порядку фіксування неякісного надання послуг.

Відповідач пропонує пункти 6.1., 6.2. договору викласти в редакції: "6.1. Цей договір укладається терміном на один календарний рік і набирає чинності з дня його укладення. Договір вважається щороку продовженим, якщо за місяць до закінчення його строку однією із сторін не буде письмово заявлено про розірвання або необхідність перегляду. П.6.2. Договір може бути розірваний достроково у разі: переходу права власності (користування) на торгове приміщення до іншої особи; невиконання умов договору сторонами договору.", вважаючи, що умови договору про те, що не допускається розірвання договору в односторонньому порядку та про те, що договір набирає чинності з моменту його підписання і діє невизначений термін, суперечать вимогам законодавства.

У відповідності із п.1 ст.631 Цивільного кодексу України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.

Відповідач є власником нежитлового приміщення площею 17,4 м.кв., що складає 1/100 частину торгового центру “ІНФОРМАЦІЯ_1”. Право власності не обмежене будь-яким строком.

Доводів про те, що укладення договору на невизначений термін суперечить вимогам законодавства, відповідач не обґрунтував.

Відповідно до п.1 ст.188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Як передбачено п.1 ст.651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

З огляду на викладене пункти 6.1., 6.2. договору слід викласти в редакції:" 6.1. Даний договір набирає чинності з моменту його підписання і діє невизначений термін. 6.2. Розірвання цього договору в односторонньому порядку не допускається".

 

Позовна вимога ВКФ "Домінанта" про спонукання підприємця ОСОБА_1 укласти договір оренди земельної ділянки площею 13 кв.м., на якій розташоване викуплене нею торгове приміщення, до задоволення не підлягає.

У відповідності із ч.4 ст.15 Закону України “Про оренду землі” невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з  відображенням  обмежень (обтяжень)   у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в  натурі  (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим законом.

Позивачем подано: схему земельної ділянки площею 0,1299га, кадастровий план земельної ділянки площею 0,1299га;  акт про винесення меж земельної ділянки розміром 0,1299 га в натурі;схему земельної ділянки площею 0,2129 га, кадастровий план земельної ділянки площею 0,2129 га; акт про винесення меж цієї земельної ділянки в натуру.

Як встановлено в процесі судового розгляду земельна ділянка площею 0,1471 га, на якій розміщений ТЦ “ІНФОРМАЦІЯ_1”, належить ВКФ “Домінанта” на праві власності, що підтверджується Державним актом про право власності на земельну ділянку серії ВЛ №097887  від 19.08.2004р., а земельна ділянка площею 0,2129га, надана ВКФ "Домінанта" для будівництва та обслуговування торгового комплексу на пр.Соборності, 11а в м.Луцьку, належить позивачу на правах оренди на підставі договору оренди НОМЕР_8, укладеному між Луцькою міською радою і ВКФ “Домінанта”.

Отже, позивачем подано документи на земельні ділянки, які належать ВКФ "Домінанта" на праві власності та оренди. Згідно із ст.15 Закону України "Про оренду землі" при передачі земельної ділянки в оренду мають бути документи (плани, схеми) саме на ту земельну ділянку, яка передається в оренду. За проектом договору земельної ділянки, спонукати до укладення якого просить позивач, в оренду передається земельна ділянка площею 13 кв.м. Проте передбачених ст.13 згаданого Закону документів на земельну ділянку площею 13 кв.м. позивачем не подано.

Оскільки в позові частково відмовлено, понесені позивачем судові витрати 220 грн. (102 грн. + 118 грн.) слід розподілити порівну, відшкодувавши позивачу 110 грн., виходячи з розрахунку 102 : 2; 118 : 2.

 

Керуючись ст.ст.11, 203, 355, 356, 358, 360, 525, 526, 626, 627, 628, 629, 631, 651, 901 Цивільного кодексу України, ст.ст.187, 188 Господарського кодексу України, ст.1 Закону України ""Про відповідальність суб'єктів підприємницької діяльності за несвоєчасне внесення плати за спожиті комунальні послуги та утримання прибудинкових територій", ч.1 ст.120 Земельного кодексу України, ст.15 Закону України "Про оренду землі", ч.1 ст.5, ч.1 ст.7, ст.ст. 44, 49, 82 - 85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

в и р і ш и в:

 

1.          Позов задовольнити частково.

2.           Договір про участь в утриманні будівлі ТЦ «ІНФОРМАЦІЯ_1», прибудинкової території та сплаті комунальних послуг, обов'язкових платежів між виробничо-комерційною фірмою "Домінанта" і підприємцем ОСОБА_1, поданий позивачем 15.11.2006р., вважати укладеним.

3.          Спірні пункти договору про участь в утриманні будівлі ТЦ «ІНФОРМАЦІЯ_1», прибудинкової території та сплаті комунальних послуг, обов'язкових платежів між виробничо-комерційною фірмою "Домінанта" і підприємцем ОСОБА_1 викласти в редакції:

3.1. Преамбулу договору:"Виробничо-комерційна фірма "Домінанта" в особі директора Новачевської Зої Олександрівни, яка діє на підставі статуту, з однієї сторони, у подальшому фірма і суб'єкт підприємницької діяльності - підприємець ОСОБА_1, яка діє на підставі свідоцтва про державну реєстрацію, виданого виконкомом Луцької міської ради 21.05.1998р., надалі Підприємець, з другої сторони, уклали цей договір про таке:".

3.2. Пункт 1.1. договору: "Підприємець, будучи власником нежитлового приміщення №40 площею17,4 кв.м. в торговому центрі по АДРЕСА_1 зобов'язується на умовах цього договору відшкодовувати фірмі витрати по утриманню будівлі в цілому, утриманню прибудинкової території та сплаті комунальних послуг, обов'язкових платежів відповідно до частини його приміщення по відношенню до всієї будівлі".

3.3. Підпункт 2.1.2. п.2.1. "Підприємець має право": " 2.1.1. Користуватись місцями загального користування на території торгового центру "ІНФОРМАЦІЯ_1" ( сходами, сходовими клітками, коридорами, прибудинковою територією, автопарковкою, водою, каналізацією, опаленням), електроосвітленням місць загального користування;  на усунення фірмою неполадок і порушень роботи механізмів, систем, конструкцій, які забезпечують утримання місць загального користування; на зменшення розміру плати за утримання місць загального користування у разі повної відсутності певних складових у витратах; на отриманні від фірми за письмовим запитом інформації про перелік складових витрат, загальну суму місячного платежу".

3.4. Підпункт 2.2.5. п.2.2. "Підприємець зобов'язується": "Відшкодувати фірмі відповідну частину ( пропорційно розміру площі його приміщення до площі всієї будівлі) витрат на проведення капітального ремонту будівлі ТЦ, встановлення додаткового обладнання та ін."

3.5. Пункт 2.4. договору: " 2.4. Фірма зобов'язується: 2.4.1. Забезпечити водопостачання та водовідведення до місць загального користування. 2.4.2. Забезпечити освітлення території загального користування, опалення, кондиціонування площ загального користування.2.4.3. Утримувати будівлю в цілому, площі загального користування та прибудинкову територію у належному стані, проводити поточний ремонт будівлі ТЦ і благоустрій прибудинкової  території, обслуговувати внутрішньобудинкові системи та інженерні комунікації, електрогосподарство в місцях загального користування.2.4.4. Забезпечити проведення дератизації та дезинсекції в місцях загального користування, вивезення сміття і снігу з прилеглої до будівлі території.2.4.5. Забезпечити можливість проїзду транспорту підприємця до його приміщення для розвантаження і завантаження товару, парковка автомобіля згідно режиму роботи ТЦ. 2.4.6.  Надавати підприємцю у встановленому законодавством порядку необхідну інформацію про перелік витрат, їх вартість, загальну суму платежів за письмовим запитом. 2.4.7. Здійснювати технічне обслуговування та ремонт внутрішньобудинкових мереж, утримувати їх в належному технічному стані, вживати своєчасних заходів з ліквідації неполадок та аварійних ситуацій. 2.4.8. Здійснювати контроль за технічним станом інженерного обладнання будівлі. 2.4.9. Своєчасно проводити підготовку будівлі і технічного обладнання до експлуатації в осінньо-зимовий період. 2.4.10. Розглядати у визначений законодавством строк претензії підприємця." 

3.6. Пункт 3.1.:" Розмір витрат на утримання будівлі ТЦ,  прибудинкової території, сплати комунальних послуг та обов'язкових платежів становить 1791 грн.. 16 коп. на місяць з врахуванням індексу інфляції за минулий місяць, які підприємець зобов'язана сплатити до 10 числа поточного місяця шляхом внесення готівкових коштів в касу фірми або шляхом перерахування коштів на рахунок фірми.

3.7. Пункт 4.2. договору:" У разі невиконання з вини фірми своїх зобов'язань строком більше як на три дні фірма зобов'язана провести перерахунок суми плати, яку вносить підприємець".

3.8. Пункти 6.1., 6.2.:" 6.1. Даний договір набирає чинності з моменту його підписання і діє невизначений термін. 6.2. Розірвання цього договору в односторонньому порядку не допускається".

4.          Пропозиції відповідача про доповнення договору п.п.1.2., 1.3., 3.3., 4.3. відхилити.

5.          Виключити з договору підпункт 2.1.1. п.2.1.; підпункт 2.2.6. п.2.2.

6. В позові про спонукання підприємця ОСОБА_1 укласти з виробничо-комерційною фірмою "Домінанта" договір оренди земельної ділянки відмовити.

5. Стягнути з підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, код ЄДРПОУ НОМЕР_9) на користь виробничо-комерційної фірм "Домінанта" (м.Луцьк, вул.К.-Карого, 1А, код ЄДРПОУ 13361656) 51 грн. витрат, пов'язаних з оплатою держмита, 59 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

 

Суддя                                                                                                                        І.О.Якушева

 

Дата виготовлення повного тексту рішення: 25.12.2006р.