Справа № 2-4960 2008р.
Р І Ш Е Н Н Я
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
3 грудня 2008 р. Білоцерківський міськрайонний суд Київської області в складі судді Подрєзової Г.О., при секретарі Стець Я.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Білій Церкві цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю “Еліта” до ОСОБА_1, ОСОБА_2, Приватного нотаріуса Білоцерківського районного нотаріального округу ОСОБА_3, 3-я особа Терезинська селищна рада Білоцерківського району Київської області про переведення прав і обов”язків покупця за договором купівлі-продажу та зустрічним позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю “Еліта”, ОСОБА_2, 3-я особа Терезинська селищна рада Білоцерківського району Київської області про визнання договору оренди землі не дійсним;
В С Т А Н О В И В :
Позивач Товариство з обмеженою відповідальністю “Еліта” надало до суду позовну заяву до ОСОБА_1, ОСОБА_2, 3-ті особи приватний нотаріус Білоцерківського районного нотаріального округу ОСОБА_3., Терезинська селищна рада Білоцерківського району про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки, посилаючись на те, що 07.09.2006 року між фізичною особою ОСОБА_4., діючим від імені ОСОБА_2. та ОСОБА_1. був укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 1га., яка розташована на території Терезинської селищної ради, договір був засвідчений приватним нотаріусом Білоцерківського районного нотаріального округу. Посилаючись на зазначені обставини, а також на те, що договір укладений з порушенням чинного законодавства, оскільки орендар має переважне право на придбання земельної ділянки у власність у разі її продажу, а орендодатель зобов”язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та умов, на яких вона продається, а тому просив суд визнати цей договір недійсним.
В судовому засіданні представники позивача за довіреностями надали заяву про зміну предмету позову та просили суд перевести права та обов”язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки площею 1,0га для ведення особистого селянського господарства, що розташована в межах Терезинської селищної ради, укладеним 07.09.2006 року між ОСОБА_2. та ОСОБА_1. на Товариство з обмеженою відповідальністю “Еліта”, визнати за ним право власності на вказану земельну ділянку, припинити право власності ОСОБА_1. на цю земельну ділянку, визнати недійсним державний акт про право власності на земельну ділянку, що посвідчує право власності ОСОБА_1. на вказану земельну ділянку, присудити ОСОБА_1. грошові кошти в розмірі 14100 грн., що знаходяться на депозитному рахунку Білоцерківського міськрайонного суду та зобов”язати приватного нотаріуса Білоцерківського районного нотаріального округу ОСОБА_3. внести зміни до державного реєстру № 1554761 право чинів щодо особи покупця по договору купівлі-продажу земельної ділянки від 07.09.2006р. та замість ОСОБА_1. зареєструвати Товариство з обмеженою відповідальністю “Еліта”.
Відповідач ОСОБА_1. в судове засідання не з”явився, хоч про час і місце розгляду справи був повідомлений належним чином, а його представник за довіреністю в судовому засіданні позов не визнав повністю та надав зустрічну позовну заяву до ТОВ “Еліта” , ОСОБА_2., 3-я особа Терезинська селищна рада Білоцерківського району про визнання договору оренди землі недійсним та пояснив, що договір оренди від 05.01.2004 р. укладений між ОСОБА_2. та ТОВ “Еліта” обмежує його права як власника земельної ділянки, оскільки до нього переходять зобов”язання, які суперечать закону, також зазначив, що в договорі оренди відсутні істотні умови, передбачені діючим законодавством щодо дійсності договору оренди земельної ділянки, договір оренди суперечить діючому законодавству, при укладенні договору не дотримано порядку укладення договору.
Відповідачка ОСОБА_2. в судовому засіданні в задоволенні первісного позову не заперечувала, а зустрічний не визнала та пояснила, що при посвідченні договору купівлі-продажу земельної ділянки вона особисто повідомила приватного нотаріуса Білоцерківського районного нотаріального округу ОСОБА_3. про існування договору оренди між нею та ТОВ “Еліта”, на що отримала завірення що це вже її не стосується, а будучи юридично не обізнаною, не повідомила ТОВ “Еліта” про продаж земельної ділянки ОСОБА_1.
Відповідач Приватний нотаріус Білоцерківського районного нотаріального округу ОСОБА_3. в судовому засіданні позов про переведення прав та обов”язків покупця на ТОВ “Еліта” не визнав, а зустрічний -підтримав.
3-я особа Терезинська селищна рада Білоцерківського району Київської області в особі голови ради у задоволенні первісного позову про переведення прав і обов”язків покупця на ТОВ “Еліта” не заперечував а у зустрічному просив відмовити, пояснив, що договір оренди укладений між ТОВ “Еліта “ та ОСОБА_2. 05.01.2004 року був зареєстрований в Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок Терезинської селищної ради за № 585, оскільки на той час органи земельного кадастру перебували в стадії створення та не працювали.
Заслухавши пояснення сторін їх представників, роз”яснення спеціаліста Державного комітету України по земельних ресурсах ОСОБА_5., покази свідка ОСОБА_6.- начальника Управління земельних ресурсів Білоцерківського району, розглянувши матеріали справи, суд вважає, що позов про переведення прав і обов”язків за договором купівлі продажу земельної ділянки на ТОВ “Еліта” підлягає до задоволення, а зустрічний позов про визнання недійсним договору оренди - до задоволення не підлягає.
Так, в судовому засіданні встановлено, що 05.01.2004 року між фізичною особою ОСОБА_2. та ТОВ “Еліта” був укладений договір оренди земельної ділянки площею 1,0 га. вартістю 13120грн., на території Терезинської селищної ради Білоцерківського району, яка належала орендодавцеві на підставі державного акту на землю серії ІУ -КВ № 023594, виданого Білоцерківською районною державною адміністрацією 08.09.2003 р. та зареєстрованого в книзі записів актів на право власності на землю за № 05.
Відповідно до ст.93 ЗК України земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним особам і особам без громадянства, орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними органи, відносини, пов”язані з орендою землі регулюються законом.
ТОВ “Еліта” є юридичною особою, про що свідчить довідка №2404 з єдиного державного реєстру підприємств та організацій України (ЄДРПОУ).
Основним видом діяльності є вирощування культур у поєднанні з тваринництвом.
В судовому засіданні представник відповідача на підтвердження позовних вимог щодо визнання договору оренди землі від 05.01.2004р. недійсним послався на відсутність в договорі істотних умов договору, передбачених ст.15 Закону України “Про оренду землі”, але як встановлено в судовому засіданні ці твердження представника відповідача спростовуються дослідженими доказами.
Так, згідно з ст. 15 Закону України “Про оренду землі” зазначені істотні умови договору оренди землі, якими є: об”єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки), строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення, її перегляду, відповідальність за несплату, умови використання земельної ділянки та її цільове призначення, умови збереження її стану, умови і строки передачі ділянки орендарю, умови повернення земельної ділянки орендодавцеві, існуючи обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки, ризики випадкового пошкодження майна, відповідальність сторін.
Як вбачається з договору оренди від 05.01.2004 року він містить всі без виключення істотні умови, передбачені законодавством.
За договором оренди орендар набував право розпоряджатися, володіти і користуватися зазначеною земельною ділянкою на строк 5 років ( п. 7.1), з оплатою за домовленістю сторін в розмірі 1,5% вартості земельної ділянки за перший рік користування в сумі 196,80грн.(п.4.2) та з перерахунком оплати в послідуючи роки (п.4.3), з визначенням цільового призначення земельної ділянки - виключно за сільськогосподарським призначенням (п.2.3), з визначенням зобов”язань сторін, а саме орендар зобов”язаний передати належну йому на праві власності земельну ділянку в оренду та не втручатися в виробничу діяльність орендаря та не створювати йому перешкод по користуванню (п.3.1) та зобов”язаннями орендаря - прийняти, використовувати земельну ділянку не знижуючи її родючості та з оплатою в строк і на умовах договору (п.3.2), з визначенням відповідальності сторін - несуть відповідальність згідно чинного законодавства (п.5.1), усі суперечки між сторонами вини вирішують у судовому порядку, згідно з чинним законодавством (,п.5.2), особливі умови договору на час неврожаю та інших обставин (п.6.2), умови набуття чинності договором (п.7.8).
Заперечуючи позовні вимоги по зустрічному позову представник ТОВ “Еліта” в судовому засіданні зазначила, що договір оренди відповідає Типовому договору оренди, затвердженому Наказом Держкомзему України від 17.01.2000р. №5 та зареєстрованому в Міністерстві юстиції України від 23.02.2000 р. № 101/4322 яким передбачено складання договору в двох примірниках та його реєстрацію в книзі записів реєстрації договорів оренди відповідно ради. Оспорюваний договір дійсно зареєстрований в Терезинській селищній раді і цей факт сторонами не оспорюється.
Також спеціалістом Державного комітету України по земельних ресурсах викликаному в судове засідання для дачи роз”яснень вимог земельного законодавства, в судовому засіданні підтверджено, що станом на початок кінець 2003р. органи земельного кадастру знаходилися в стадії створення, а тому реєстрацію продовжували здійснювати сільські, селищні ради, згідно з постановою КМ України №2073.
Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності право чину є недодержання в момент вчинення право чину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частиною першою -третьою, п”ятою та шостою статті 203 цього кодексу.
Відповідно до ч.1 ст. 203 ЦК України зміст право чину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Згідно з ч.3 -волевиявлення учасника право чину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі ч.5 -правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
В судовому засіданні встановлено, що на підставі договору оренди орендар ТОВ “Еліта” протягом більше 2-х років використовувало земельну ділянку ОСОБА_2. за цільовим призначенням - виключно для сільськогосподарського використання, що відповідало його статуту та зареєстрованим видам діяльності за КВЕД: (перший-основний) -вирощування культур у поєднані з тваринництвом (змішане сільське господарство), сплачувало орендну плату за користування.
Так, згідно з картою розрахунків ТОВ “Еліта” здійснювало нарахування орендної плати за користування земельною ділянкою ОСОБА_2. за 2004-2006 року та її виплату на користь ОСОБА_2., згідно видаткових касових ордерів за цей період, що також підтвердила відповідачка ОСОБА_2.
Суд враховує також і те, що жодного припису з боку уповноважених органів земельних ресурсів до Терезинської селищної ради щодо передачі книг по реєстрації договорів оренди до управління земельних ресурсів станом на кінець 2003р. початок 2004 р. не було. А допитаний в якості свідка заступник начальника управління земельних ресурсів Білоцерківського району ОСОБА_6. показав, що станом на початок 2004 року журнали по реєстрації договорів оренди велися селищними радами, а органами Державного земельного кадастру почалася реєстрація договорів оренди з квітня 2005р..
Таким чином, суд приходить до висновку, що при укладенні договору оренди від 05.01.2004р.були додержані вимоги закону щодо істотних умов договору, а відсутність додатків до договору оренди в тому числі плану -схеми земельної ділянки, кадастрового плану, акту визначення меж в натурі, акту прийомки-передачи землі, законом не пов”язане з визнання його недійсним.
В судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_1. також зазначив, що за своїм юридичним статусом ТОВ “Еліта” не має права використовувати земельну ділянку, що належала ОСОБА_2. на праві власності та мала цільове призначення - для ведення особистого селянського господарства, з посиланням на Закону України “Про особисте селянське господарство” згідно з ст. 1 якою передбачено, що це господарська діяльність, яка проводиться без створення юридичної особи фізичною особою індивідуально або особами, які перебувають у сімейних чи родинних відносинах і спільно проживають, з метою задоволення особистих потреб шляхом виробництва, переробки і споживання сільськогосподарської продукції.
Дійсно зазначеним Законом та ст. 22 ЗК України передбачено, що землі сільськогосподарського призначення, як категорії землі згідно ст. 19 ЗК України, передаються громадянам для ведення особистого селянського господарства, ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Також згідно з Указом Президента України “Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки” (1529/99) запроваджено обов”язкове укладення підприємствами, установами, організаціями, які використовують землю для сільськогосподарських потреб, договорів оренди земельної частки (паю), майнового паю з власниками цих часток (паїв) з виплатою орендної плати в натуральній або грошовій формах. Предметом договору між громадянином -орендодавцем може бути як земельна частка (пай), право на яку підтверджено сертифікатом, так і конкретна земельна ділянка, право на яку підтверджується державним актом на право приватної власності на землю.
Крім цього, відповідно до листа Державного комітету України по земельних ресурсах від 27.12.2006р. № 14-17-7/9942 - якщо земельна ділянка була надана для розміщення об”єкту чи для використання в межах будь-якої категорії відповідно до ст. 19 ЗК України, але через якийсь час там було розташовано інший об”єкт чи вона використовується по іншому, але в межах тієї категорії, що була першочергово надана, то використання земельної ділянки не за цільовим призначенням в цьому випадку відсутнє.
Суд також враховує і вимогу ст. 210 ЦК України, згідно з якою право чин підлягає державній реєстрації лише у випадках встановлених законом, такий право чин є вчиненим з моменту його державної реєстрації, перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюється законом.
На думку суду, не підтверджені і позовні вимоги по зустрічному позову в частині порушення цим договором прав і законних інтересів ОСОБА_1.
Згідно з ст. 3 ЦПК України кожна особа, має право звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Суд виходить з того, що при укладенні договору оренди від 05.01.2004р. ОСОБА_1. не був стороною цього договору, договір купівлі-продажу з ОСОБА_2. ним укладено лише 07.09.2006р., тобто значно пізніше, а тому підстави вважати порушеними права ОСОБА_1. оспорюваним договором - відсутні.
В судовому засіданні також встановлено, що 07.09.2006р. між ОСОБА_2. та ОСОБА_1. був укладений договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки.
Однією з підстав для засвідчення цього договору приватним нотаріусом Білоцерківського районного нотаріального округу ОСОБА_3. стала довідка Білоцерківського районного відділу земельних ресурсів від 06.09.2006р. №06-15-3222 щодо відсутності сервітуту земельної ділянки ОСОБА_2.
По перше перевірено лише обтяження у вигляді сервітуту, а по друге, відсутня інформація щодо перевірки відсутності обтяження у вигляді оренди.
В судовому засіданні свідок ОСОБА_6. - заступник начальника управління земельних ресурсів Білоцерківського району, не зміг пояснити : чому при зверненні ОСОБА_2. за довідкою, яка вимагалася приватним нотаріусом для засвідчення право чину з участю належної їй земельної ділянки, не було перевірено обтяження у вигляді оренди, в тому числі не витребувана книга реєстрації договорів оренди станом на 2006р. з Терезинської селищної ради, в якій містилася зазначена інформація. Суд враховує при цьому і твердження відповідачки ОСОБА_2. з приводу інформування нотаріуса про існування договору оренди з ТОВ “Еліта”, що підтверджується її добросовісним виконанням своїх зобов”язань за договором оренди та відсутністю будь-якої заінтересованості в питанні визначення майбутнього власника її земельної ділянки, хоч згідно з ч.2 ст. 777 ЦК України наймач , який належно виконує свої обов”язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
Відповідно до ст.8 ЦК України, якщо цивільні правовідносини не врегульовані ЦК України, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини. Згідно з ст. 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності, співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу. У разі продажу частки з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред”явити до суду позов про переведення на нього прав та обов”язків покупця, з одночасним внесенням на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором повинен оплатити покупець.
Враховуючи вищенаведене, суд вважає, що права ТОВ “Еліта” на першочергове придбання земельної ділянки, що належала ОСОБА_2. та відчужена нею на користь ОСОБА_1., дійсно порушені цим договором, а тому підлягають судовому захисту передбаченому діючим законодавством.
Так, згідно з постановою Пленуму ВС України від 22.12.1995р. № 20 із змінами і доповненнями, внесеними постановою Пленуму ВС України від 25.05.1998р. №15 “ Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності” судовий захист права приватної власності здійснюється шляхом розгляду справ, зокрема за позовами - про переведення прав і обов”язків покупця за договором купівлі-продажу.
Таким чином, суд вважає, що позовні вимоги ТОВ “Еліта” дійсно знайшли своє обґрунтування належними доказами по справі і підлягають до задоволення.
Крім цього, суд вважає за можливе задовольнити і позовну вимогу щодо визнання права власності на спірну земельну ділянку за позивачем ТОВ “Еліта” та припинення права власності ОСОБА_1. на цю земельну ділянку, визнавши недійсним Державний акт на право власності на землю серії ЯА № 948759 від 18.12.2006р. , зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю за № 010601000509.
Також необхідно передбачити перерахунок коштів ТОВ “Еліта” в сумі 14100 грн., що покладені на депозитний рахунок № 37314001001321 Білоцерківського міськрайонного суду в Білоцерківській філії РайффайзенБанк Аваль на користь ОСОБА_1. та зобов”язання приватного нотаріуса Білоцерківського районного нотаріального округу внести зміни до державного реєстру право чинів за договором купівлі-продажу, зареєстрованим в реєстрі № 1554761 від 07.09.2006р.та заміст покупця ОСОБА_1. зареєструвати покупцем ТОВ “Еліта”, в задоволенні зустрічного позову про визнання договору оренди недійсним - відмовити.
Керуючись ст.ст. 15,60,212-215,218, 223 ЦПК України, ст.ст.15 ч.2, 203,210,215, 777 ЦК України, суд-
В И Р І Ш И В :
Позов ТОВ “Еліта” до ОСОБА_1, ОСОБА_2, Приватного нотаріуса Білоцерківського районного нотаріального округу, 3-я особа Терезинська селищна рада Білоцерківського району - про переведення прав та обов”язків покупця за договором купівлі-продажу - задовольнити.
Перевести права та обов”язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки, що розташована на території Терезинської селищної ради Білоцерківського району, площею 1 га., за договором купівлі-продажу від 07.09.2006 року укладеним між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 та зареєстрованим приватним нотаріусом Білоцерківського районного нотаріального округу ОСОБА_3. в реєстрі №4577 на ТОВ “Еліта”.
Визнати за ТОВ “Еліта” право власності на земельну ділянку 1га, кадастровий № 3220455500:06:006:0012 для ведення особистого селянського господарства на території Терезинської селищної ради Білоцерківського району.
Припинити право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку кадастровий № 3220455500:06:006:0012, площею 1га., для ведення особистого селянського господарства на території Терезинської селищної ради Білоцерківського району, яке посвідчено Державним актом на землю серії ЯА №948759 від 18.ю12.2006р. та зареєстрованим в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю за № 010601000509 та визнати його недійсним.
Перерахувати кошти ТОВ “еліта” в сумі 14100грн., що знаходяться на депозитному рахунку № 37314001001321 Білоцерківського міськрайонного суду в Білоцерківській філії Райффайзен Банк Аваль на користь ОСОБА_1.
Приватному нотаріусу Білоцерківського районного нотаріального округу ОСОБА_3 внести зміни до державного реєстру право чинів за договором купівлі-продажу , зареєстрованим в реєстрі № 1554761 від 07.09.2006р. та замість покупця ОСОБА_1. зареєструвати покупцем -ТОВ “Еліта”.
В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 до ТОВ “Еліта”, ОСОБА_2, 3-я особа Терезинська селищна рада Білоцерківського району про визнання договору оренди землі не дійсним - відмовити.
Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду Київської області через Білоцерківський міськрайонний суд протягом 10 днів з дня його постановлення шляхом подачі заявви та протягом 20 днів, після подачі заяви, шляхом подачі апеляційної скарги.
Суддя: