РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

33001 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 листопада 2013 року Справа № 906/1169/13

Рівненський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Василишин А.Р., суддя Крейбух О.Г. , суддя Юрчук М.І.

при секретарі Макаревич В.М.

за участю представників сторін:

від прокурора: Данилюк О.С.

від позивача: не з'явився

відповідача 1: не з'явився

від відповідача 2: Верчук М.В., Могильницький В.Ю.

від відповідача 3: не з'явився

від відповідача 4: не з'явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу відповідача 2: Товариства з обмеженою відповідальністю Торгівельна компанія "Полісся-Продукт" на рішення господарського суду Житомирської області від 11 жовтня 2013 року в справі № 906/1169/13 (суддя Машевська О.П.)

за позовом Заступника прокурора Житомирської області в інтересах державив

в особі Територіальної громади міста Житомир

в особі Житомирської міської ради

до відповідача 1: Комунального підприємства "Агенство з управління майном" Житомирської міської ради

до відповідача 2: Товариства з обмеженою відповідальністю Торгівельна компанія "Полісся-Продукт"

до відповідача 3: Виконавчого комітету Житомирської міської ради

до відповідача 4: Комунальна установа "Центральна дитяча міська лікарня"

про визнання недійсним пункту 7.1 рішення виконкому Житомирської міської ради від 22 квітня 2010 року № 294,

про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна № 1307 від 1 вересня 2011 року, зобов'язання вчинити дії

ВСТАНОВИВ:

Заступник прокурора Житомирської області (надалі - Прокурор) в інтересах держави в особі Територіальної громади міста в особі Житомирської міської ради (надалі - Позивач) звернувся в господарський суд Житомирської області із позовною заявою (том 1, а.с. 3-7) до Комунального підприємства «Агентство з управління майном» Житомирської міської ради (надалі - Відповідач 1), Товариства з обмеженою відповідальністю Торгівельна компанія «Полісся-Продукт» (надалі - Відповідач 2), Виконавчого комітету Житомирської міської ради (надалі - Відповідач 3), Комунальної установи «Центральна дитяча міська лікарня» (надалі - Відповідач 4) про: визнання недійсним пункту 7.1 рішення Відповідача 3; визнання недійсним договору № 1307 оренди нежилих приміщень вартістю 391656 грн. в будинку № 26 по вулиці 1 Травня м. Житомира, укладений 1 вересня 2011 року між Відповідачем 1 та Відповідачем 2; зобов'язання Відповідача 1, Відповідача 4 та Відповідача 2 підписати акт приймання - передачі нежилих приміщень вартістю 391656 грн. в будинку № 26 по вулиці 1 Травня м. Житомира, що перебували в оренді Відповідача 2 на підставі договору № 1307 від 1 вересня 2011 року.

Рішенням господарського суду Житомирської області від 11 жовтня 2013 року (том 1, а.с. 219-227) з підстав, вказаних у цьому рішенні, позов задоволено частково.

Відмовлено в позові до Відповідача 3 щодо визнання недійсним пункту 7.1 рішення Відповідача 3 від 22 квітня 2010року № 294 "Про оренду комунального майна та внесення змін в рішення міськвиконкому".

Визнано недійсним договір оренди нерухомого майна № 1307 від 1 вересня 2011 року, укладений між Відповідачем 1 та Відповідачем 2 з моменту його вчинення ( укладення).

Зобов'язано Відповідача 2 повернути нежитлове приміщення площею 151, 00 кв. м, вартістю 391656 грн., по вул. 1 Травня, 26 у м. Житомирі, що знаходиться на балансі Відповідача 4 за актом приймання - передачі Відповідачу 1 у п'ятиденний строк з дати набрання чинності рішенням суду.

Відмовлено в позові до Відповідача 4.

Крім того, судом, окрім позовних вимог визначених Прокурором у позові, додатково визнано недійсним пункт 1.3 договору № 4 від 14 квітня 2010 року про заміну боржника у зобов'язанні, що виникло за договором оренди нерухомого майна № 451 від 7 вересня 2007 року з моменту його вчинення ( укладення).

Не погоджуючись із винесеним рішенням господарського суду Відповідач 2, звернувся з апеляційною скаргою (том 2, а.с. 2-8) до Рівненського апеляційного господарського суду, в якій, з підстав, вказаних у цій апеляційній скарзі, просить рішення господарського суду Житомирської області від 11 жовтня 2013 року по справі № 906/1169/13 скасувати в частині: визнання недійсним Договору оренди нерухомого майна № 1307 від 1 вересня 2011 року, укладеного між Відповідачем 1 та Відповідачем 2 з моменту його вчинення (укладення); зобов'язання Відповідача 2 повернути нежитлове приміщення площею 151,00 кв. м, вартістю 391 656 грн., по вул. 1 Травня, 26 у м. Житомирі, що знаходиться на балансі Відповідача 4 за актом приймання - передачі Відповідачу 1 у п'ятиденний строк з дати набрання чинності рішенням суду; визнання недійсним пункту 1.3 Договору № 4 від 14 квітня 2010 року про заміну боржника у зобов'язанні, що виникло за Договором оренди нерухомого майна № 451 від 7 вересня 2007 року з моменту його вчинення ( укладення) та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позову в цій частині відмовити; покладено судові витрати на Відповідача 2.

Апеляційна скарга мотивована тим, що рішення суду прийняте з неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права та невідповідністю висновків суду, викладених у рішенні місцевого суду, обставинам справи. Крім того, Відповідач 2 зауважує, що єдиною підставою для визнання недійсним пункту 1.3 договору про заміну боржника у зобов'язанні згідно аргументації рішення місцевого господарського суду (том 1, а.с. 226) є лише визнання недійсним договору оренди нерухомого майна № 1307 недійсним в цілому.

Ухвалою апеляційного господарського суду від 6 листопада 2013 року (том 2, а.с. 1), апеляційну скаргу було прийнято до провадження та призначено до розгляду на 27 листопада 2013 року об 15 годині 10 хвилин .

В. о. голови Рівненського апеляційного господарського суду, своїм розпорядженням від 26 листопада 2013 року (том 2, а.с. 35), з підстав вказаних у ньому, вніс зміни до складу колегії суддів, окрім заміни головуючого судді, визначив колегію в складі: головуючий суддя Василишин А.Р., судді Юрчук М.І., судді Крейбух О.Г..

Прокурор подав відзив на апеляційну скаргу (том 2, а.с. 36-39) в якому, з підстав вказаних у даному відзиві, просить суд залишити рішення господарського суду першої інстанції без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Позивач та Відповідачі 2, 3, 4 не скористалися правом подачі письмового відзиву на апеляційну скаргу, що у відповідності частини 2 статті 96 Господарського процесуального кодексу України не перешкоджає перегляду рішення суду.

Представник Позивача та представники Відповідачів 2, 3, 4 в судове засідання від 27 листопада 2013 року не з'явилися. Про дату, час та місце розгляду справи Позивач, Відповідачі 2, 3, 4 належним чином повідомлені, про що свідчать повідомлення про вручення поштового відправлення (том 2, а.с. 28, 29, 31, 33, 34). Причини неявки своїх представників Позивач та Відповідачі 2, 3, 4 не повідомили. Жодних клопотань від Позивача і Відповідачів 2, 3, 4 щодо відкладення розгляду справи до господарського суду апеляційної інстанції не надходило. В той же час, в ухвалі про прийняття апеляційної скарги до провадження (том 2, а.с. 1) відсутні вимоги щодо обов'язкової явки представників сторін.

Враховуючи вищеописане та приписи статті 101, частини 2 статті 102 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів визнала за можливе здійснити розгляд апеляційної скарги за відсутності представників Позивача, Відповідачів 2, 3, 4 за наявними у справі матеріалами.

Представники Відповідача 1 в судовому засіданні від 27 листопада 2013 року підтримали доводи апеляційної скарги, з підстав, висвітлених в апеляційній скарзі.

В судовому засіданні від 27 листопада 2013 року Прокурор заперечив проти доводів апеляційної скарги, з підстав, вказаних у відзиві на апеляційну скаргу.

Рівненський апеляційний господарський суд, заслухавши пояснення представників Відповідача 1, Прокурора, розглянувши доводи апеляційної скарги, відзив Прокурора на апеляційну скаргу, дослідивши наявні матеріали справи, перевіривши повноту встановлення обставин справи та їх юридичну оцінку, проаналізувавши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Рівненського апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційну скаргу Відповідача 2 слід задоволити, рішення господарського суду першої інстанції скасувати частково в частині: визнання недійсним Договору оренди нерухомого майна № 1307 від 1 вересня 2011 року, укладеного між Відповідачем 1 та Відповідачем 2 з моменту його вчинення (укладення): зобов'язання Відповідача 2 повернути нежитлове приміщення площею 151,00 кв. м, вартістю 391 656 грн., по вул. 1 Травня, 26 у м. Житомирі, що знаходиться на балансі Відповідача 4 за актом приймання - передачі Відповідачу 1 у п'ятиденний строк з дати набрання чинності рішенням суду; визнання недійсним пункту 1.3 Договору № 4 від 14 квітня 2010 року; покладення судового збору на Комунальне підприємство «Агентство з управління майном» Житомирської міської ради та Товариство з обмеженою відповідальністю Торгівельна компанія «Полісся-Продукт». При цьому, колегією суду прийнято в цій частині нове рішення яким відмовити в задоволенні позову. В решті рішення місцевого господарського суду залишено без змін. Постановляючи таке судове рішення апеляційний господарський суд виходив з наступного.

Рівненським апеляційним господарським судом встановлено, що рішенням Відповідача 3 від 9 серпня 2007 року № 609 "Про оренду комунального майна" (том 1, а.с. 141) вирішено надати дозвіл на передачу в оренду, відповідно з орендною платою за 1 кв.м без ПДВ за базовий місяць розрахунку, терміном на 2 роки 11 місяців, Товариству з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "ПродСоюз" (надалі - первісний боржник) нежилих приміщень Відповідача 4 загальною площею 163,7 кв.м (за адресою вул. 1 Травня, 26 під офіс) з орендною платою 39 грн. за результатами конкурсу на право укладення договору оренди. Пунктом 4 рішення № 609, було вирішено Відповідачу 1 укласти договори оренди з первісним боржником на термін, вказаний в пунктах 1-2, які втрачають чинність у разі не укладання орендарем договору оренди протягом місяця.

7 вересня 2007 року між Відповідачем 1 та первісним боржником було укладено договір № 451 оренди нерухомого майна (надалі Договір № 451; том 1, а.с. 37), а саме нежилого приміщення в будинку № 26 по вул. 1 Травня, загальною площею 163,70 м кв., що знаходиться на балансі Відповідача 4 під офіс.

Пунктом 1.2 Договору № 451 сторони погодили, що первісний боржник використовує орендоване приміщення тільки за прямим призначенням, обумовленим пунктом 1.1 даного Договору, тобто, тільки під офіс.

За умовами змісту пункту 3.4 Договору № 451 встановлено, що останній укладено на конкурсних засадах.

Пунктом 3.3 Договору № 451 визначено, що розмір орендної плати за місяць без ПДВ становить 6384 грн. 30 коп..

У пунктах 6.6 та 6.17 Договору № 451 первісний боржник взяв на себе зобов'язання використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням та не передавати обов'язки по договору іншим організаціям без дозволу (рішення) виконавчого комітету міської ради.

Відповідно до пунктів 8.1, 8.4, 8.6, 8.8 Договору № 451: даний Договір № 451 діє з 7 вересня 2007 року по 7 серпня 2010 року; заявка первісного боржника на продовження договору повинна бути надана Відповідачу 1 за два місяці до закінчення строку Договору № 451; дія Договору № 451 припиняється внаслідок, зокрема, закінчення строку, на який він був укладений, використання об'єкта оренди не за цільовим призначенням, у тому числі, у випадку незаконної його передачі в суборенду; взаємовідносини, не врегульовані даним Договором № 451, регламентуються чинним законодавством України.

Договір № 451 укладено з первісним боржником на підставі Типового договору оренди нерухомого майна комунальної власності, в редакції рішення № 289.

Відповідно до вимог частини 4 статті 179 Господарського кодексу України визначення змісту договору на основі типового договору, зобов'язує сторін не відступати від змісту типового договору, а лише наділяє правом конкретизувати його умови.

Обов'язки первісного боржника визначені у пунктах 6.6-6.19 Договору № 451, а тому обов'язок внесення орендної плати своєчасно і у повному обсязі - це один із тих, що визначені у Договорі № 451.

Поряд з тим, пунктом 6.17 Договору № 451 первісний боржник взяв на себе зобов'язання не передавати обов'язки по договору іншим організаціям без дозволу (рішення) Відповідача 3 (даний пункт повністю відтворює типову умову договору оренди нерухомого майна комунальної власності).

За умовами пункту 2.3, 10.1 Договору № 451: приміщення вважається повернутим Відповідачу 1 з моменту підписання акту прийому - передачі між Відповідачем 4 та первісним боржником; обов'язок щодо складання акта приймання-передачі при поверненні об'єкта оренди покладається на первісного боржника.

Водночас, за актом приймання - передачі від 7 вересня 2007 року (том 1, а.с. 40) Відповідач 4 передав, а первісний боржник прийняв орендоване приміщення. В той же час, за актом приймання - передачі від 1 вересня 2011 року первісний боржник повернув останнє Відповідачу 4 (том 1, а. с. 41).

14 квітня 2010 року між Відповідачем 1, Відповідачем 2 та первісним боржником було укладено договір № 4 про заміну боржника у зобов'язанні, що виникло за Договором № 451 (надалі Договір № 4; том 1, а.с. 42-43), відповідно до умов котрого первісний боржник передав всі без винятку зобов'язання по сплаті заборгованості по орендній платі за Договором № 451 щодо нежилого приміщення в будинку № 26 по вул. 1-го Травня, в м. Житомирі, що належить до комунальної власності міста та знаходиться на балансі Відповідача 4 (загальною площею 163,7 кв.м.).

За умовами пункту 1.2 Договору № 4 первісний боржник та Відповідач 1 погодилися та зобов'язалися в майбутньому, протягом 3 (трьох) календарних днів з моменту виконання зобов'язань Відповідачем 2 по сплаті заборгованості по орендній платі первісного боржника за Договором № 451, укласти угоду про розірвання за згодою сторін Договору № 451.

Колегія суду звертає увагу, що пунктом 1.3 Договору № 4 передбачено, що за умови вчасного відповідно до пунктів 2.1 та 2.2 цього договору та повного виконання Відповідачем 2 прийнятих на себе зобов'язань по сплаті заборгованості по орендній платі первісного боржника перед Відповідачем 1 за Договором № 451 у розмірі 229566 грн. 85 коп., протягом 10 календарних днів з моменту проведення повного розрахунку та підписання акту звіряння розрахунків між Відповідачем 1 та Відповідачем 2 за цим договором та укладання угоди про розірвання, яка передбачена пунктом 1.2 Договору № 4, сторони зобов'язуються укласти договір оренди нежилого приміщення в будинку № 26 по вул. 1-го Травня, в м. Житомирі, що належить до комунальної власності міста та знаходиться на балансі Відповідача 4, загальною площею 163,7 кв.м. на умовах визначених Типовим договором оренди нерухомого майна, який затверджений рішенням Житомирської міської ради від 30 листопада 2006 року № 127 із змінами відповідно до рішення Житомирської міської ради від 1 серпня 2007 року № 289 та з розміром орендної плати, який буде визначатися відповідно до Положення про оренду та методику розрахунку та порядок використання плати за оренду майна комунальної власності територіальної громади м. Житомира, яке затверджене рішенням Житомирської міської ради від 18 березня 2009 року № 877 (том 2, а.с. 143-150).

Пунктом 2.1 Договору № 4, Відповідач 1 та Відповідач 2: погодили порядок виконання Відповідачем 2 прийнятого зобов'язання по сплаті заборгованості по орендній платі первісного боржника перед Відповідачем 1, за Договором № 451 у розмірі 229 566 грн. 85 коп.; обумовили, що Відповідач 2 сплачує Відповідачу 1 суму орендної плати, яка буде донарахована з 1 червня 2010 року по момент укладання угоди про розірвання в порядку передбаченому пунктом 1.2 Договору № 4 та виставлена йому до оплати на умовах основного Договору.

Відповідно до пункту 2.3 Договору № 4 розрахунок здійснюється шляхом перерахування Відповідачем 2 грошових коштів у сумах та в строки, визначені в пунктах 2.1 - 2.2 Договору № 4, на розрахунковий рахунок Відповідача 1.

Згідно з пунктами 4.1 - 4.2 Договору № 4: Договір № 4 набирає чинності з моменту прийняття Відповідачем 3 відповідного рішення про його затвердження; якщо Відповідачем 3 в строк до 22 квітня 2010 року не буде прийняте відповідне рішення про затвердження даного Договору, то останній вважається таким, що не укладений.

Договір № 4 підписано Відповідачем 1 та Відповідачем 2, а також первісним боржником за Договором № 451 та скріплено їхніми печатками.

Рішенням Відповідача 3 від 22 квітня 2010 року № 294 "Про оренду комунального майна та внесення змін в рішення міськвиконкому" (надалі Рішення № 294; том 1, а.с. 31), а саме підпунктом 7.1 пункту 7 даного рішення, з метою раціонального використання комунальної власності м. Житомира вирішено затвердити договори про заміну боржника у зобов'язанні, що виникло за договором оренди нерухомого майна, а саме Договір № 4 від 14 квітня 2010 року, підписаний між Відповідачем 1, первісним боржником та Відповідачем 2 щодо нежилих приміщень за адресою вул. 1 Травня, 26.

На виконання вищевказаного Договору № 4 між Відповідачем 1 та Відповідачем 2 було укладено договір № 1307 оренди вищевказаного нерухомого майна вартістю 391656 грн. та відповідно підписано акт приймання-передачі даного приміщення між Відповідачем 1, Відповідачем 2 та Відповідачем 4.

Колегія суду зазначає, що з позовної заяви вбачається, що Прокурор звернувся до суду з вимогою про визнання недійсним даного Договору оренди нерухомого майна за № 1307, в зв'язку з його невідповідністю діючим нормам законодавства та з огляду на те, що конкурс визначення орендаря нерухомості не проводився, з огляду на що, колегія суду зазначає наступне.

1 вересня 2011 року між Відповідачем 1 та Відповідачем 2 було укладено Договір оренди нерухомого майна № 1307 (надалі Договір № 1307; том 1, а.с. 32-34).

Колегія суду, дослідивши даний договір звертає увагу, що в правому верхньому куті наявний запис "надано дозвіл на оренду нерухомого майна рішенням міськвиконкому від 22 квітня 2010 року № 294 (том 1, а.с. 32).

За предметом Договору № 1307, визначеним розділом 1, Відповідач 1 передав, а Відповідач 2 прийняв в строкове платне користування нежитлове приміщення під розміщення торговельного об'єкту з продажу продовольчих товарів, що здійснюють продаж товарів підакцизної групи (за адресою: м. Житомир, вул. 1 Травня, 26), що знаходиться на балансі Відповідача 4, вартість якого визначена шляхом проведення незалежної оцінки станом на 31 серпня 2011 року і становить 391 656 грн. без ПДВ площею 151,00 кв.м з орендною платою у розмірі 38 грн. 91 коп. за 1 кв.м без ПДВ за базовий місяць розрахунку.

Пунктами 2.1 та 2.3 Договору № 1307 визначено, що: вступ Відповідача 2 у користування приміщенням настає одночасно з підписанням сторонами даного договору та акту приймання-передачі об'єкта оренди; приміщення вважається повернутим Відповідачу 1 та Відповідачу 4 з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі.

За умовами пункту 8.1 Договору № 1307, даний Договір № 1307 діє з 1 вересня 2011 року по 1 серпня 2014 року.

Розділом 9 «Додатки» визначено, що: акт приймання - передачі об'єкта оренди є невід'ємною і складовою частиною Договору № 1307; обов'язок щодо складання акта приймання-передачі при передачі об'єкта в оренду покладається - на Відповідача 4, а при поверненні об'єкта оренди - на Відповідача 1.

При цьому, колегія суду звертає увагу, що пунктом 10.1 Договору № 1307 обумовлено, що його укладено у відповідності до пункту 1.3 Договору № 4 (Договір про заміну боржника у зобов'язанні, що виникло за Договором № 451, затвердженого рішенням Відповідача 3 № 294 від 22 квітня 2010 року; том 1, а с. 34).

З наявної в матеріалах справи копії акта приймання - передачі від 1 вересня 2011 року (том 1, а.с. 36) вбачається, що Відповідачем 1 та Відповідачем 4 передано для Відповідача 2 об'єкт оренди - нежитлове приміщення під розміщення торговельного об'єкту з продажу продовольчих товарів, які здійснюють продаж товарів підакцизної групи (за адресою м. Житомир , вул. 1 Травня, 26, площею 151,00 грн.), що знаходиться на балансі Відповідача 4.

Відповідач 2 продовжує користуватися об'єктом оренди як орендар і по даний час, що підтверджується доданими ним до матеріалів справи копіями платіжних доручень (в котрих зазначено призначення платежу «за оренду» відповідного місяця) та актом звірки станом на 1 жовтня 2013 року (том 1, а.с. 164-174).

Регулювання орендних відносин щодо майна комунальної власності здійснюється, зокрема, за правилами Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України.

На дату прийняття Відповідачем 3 рішення про затвердження Договору № 451 (про заміну боржника у зобов'язанні) строк його дії ще не закінчився.

Частиною 1 статті 631 Цивільного кодексу України передбачено, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору.

Однак, частина 1 статті 527 Цивільного кодексу України зобов'язує боржника виконати свій обов'язок, а кредитора - прийняти виконання особисто, однак і містить диспозитивне правило про те, що інше може бути встановлено договором.

Так, за приписами частини 1 статті 528 Цивільного кодексу України виконання обов'язку може бути покладено боржником на іншу особу, якщо з умов договору, вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства або суті зобов'язання не випливає обов'язок боржника виконати зобов'язання особисто. У цьому разі кредитор зобов'язаний прийняти виконання, запропоноване за боржника іншою особою.

За приписами статті 520 Цивільного кодексу України: боржник у зобов'язанні може бути замінений іншою особою (переведення боргу) лише за згодою кредитора, якщо інше не передбачено законом.

З огляду на зазначене, за Договором № 4 первісний боржник передав всі без винятку зобов'язання по сплаті заборгованості по орендній платі за Договором № 451 Відповідачу 2, і таку передачу, погодив Відповідач 4.

Рівненський апеляційний господарський суд наголошує на тому, що пунктом 2.12 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 11 «Про деякі питання визначення правочинів недійсними» визначено, що у разі вирішення спору про недійсність правочину, зміст якого містить елементи різних договорів, то у випадку відсутності в законі застереження щодо виду договору, господарюючі суб'єкти вправі самостійно визначати свої взаємовідносини через договори, що містять елементи різних договорів, і навіть таких, що не передбачені законодавством, але оптимально регулюють їх права та обов'язки; у таких випадках господарському суду необхідно дати оцінку усім умовам договору, з'ясувати законність застосування актів законодавства, елементи яких складають зміст договору, та обставини справи їх виконання, і приймаючи рішення, застосувати законодавство, яке відповідає умовам договору та діям сторін й вирішити питання щодо законності частин договору за правилами, що стосуються визнання правочинів недійсними.

Колегія суддів звертає увагу на той факт, що пунктом 4.1 Статуту Відповідача 1, затвердженого рішенням Позивача № 124 від 30 листопада 2006 року (що був чинним на момент укладення договорів; том 1, а.с. 89-95), йому надано право від свого імені укладати договори та угоди з юридичними і фізичними особами, в установленому законодавством порядку, оскільки, відповідно до пункту 2.3 Статуту предметом діяльності Відповідача 1 є укладення з суб'єктами підприємницької діяльності договорів оренди нерухомого майна.

З огляду на зазначене, колегія суду зауважує, що пунктом 3.4 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» від 29 травня 2013 року визначено, що наступне схвалення юридичною особою правочину, вчиненого від її імені представником, який не мав належних повноважень, унеможливлює визнання такого правочину недійсним.

Колегія суду дослідивши докази наявні у справі в розрізі з вказівками визначеними у вищевказаному Пленумі приходить до висновку, що підтвердженням щодо схвалення Договору № 4 та наміру укласти в майбутньому договір оренди є рішення Відповідача 3, котрим затверджено Договір № 4 в цілому, а не окрема його частина.

Поряд з тим, Рівненський апеляційний господарський суд констатує, що пунктом 10.1 Договору № 1307 передбачено, що даний договір укладено у відповідності до пункту 13 Договору № 4 (дійсність котрого ніким не оскаржувалася і котрий є чинний на час винесення постанови).

Поряд з тим, Рівненський апеляційний господарський суд зауважує, що підставою недійсності правочину за частиною 1 статті 203 Цивільного кодексу України є невідповідність змісту правочину цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

З огляду на усе наведене вище, колегія суду зауважує, що зміст Договору № 1307 не суперечить чинному законодавству України, оскільки всі його умови відповідають тим, що визначені у Типовому договорі оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади міста Житомира, затвердженого рішенням Житомирської міської ради 5 сесії 6 скликання від 14 липня 2011 року № 150 (том 1, а.с. 194-197).

При цьому, нова форма Типового договору у верхньому правому куті містить гриф погодження наступного змісту «надано дозвіл на оренду нерухомого майна рішенням міськвиконкому від _ №_», дане й знайшло своє відображення в укладеному Договорі № 1307.

Водночас, колегія суду констатує, що станом на дату укладення Договору № 4 діяла редакція пункту 7 статті 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 20 травня 1999 року, котрим передбачено, що лише за наявності заяв про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу (за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу) або заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності заяви бюджетної установи, організації) від двох або більше фізичних чи юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на конкурсних засадах.

Відповідно до частини 2 статті 5 Цивільного кодексу України: акт цивільного законодавства не має зворотної сили. Таким чином, акти цивільного законодавства діють на майбутній час і не застосовуються до тих відносин, які виникли до набрання ним чинності.

Колегія суду зауважує, що рішенням Житомирської міської ради 35 сесії 5 скликання від 18 березня 2009 року № 877 затверджено Положення про оренду, методику розрахунку та порядок використання плати за оренду майна комунальної власності територіальної громади м. Житомира (далі - Положення про оренду № 877; том 1, а.с. 143-150), котре на дату вчинення (укладення) Відповідачами 1 та 2 Договору № 1307 передбачало такі основні умови: пунктом 1.2 визначено, що орендодавцем нерухомого майна, незалежно від загальної площі, що передається в оренду, є Відповідач 1; пунктом 1.5 визначено, що у випадку прийняття Відповідачем 3 позитивного рішення щодо надання дозволу на право оренди нерухомого майна, Відповідач 1 укладає з орендарем договір нерухомого майна згідно типової форми, затвердженої міською радою; пунктом 1.7 визначено, що передача в оренду комунального майна територіальної громади міста Житомира здійснюється виключно на конкурсних засадах, за винятком окремих орендарів; після закінчення строку дії договору оренди об'єкту комунального майна, питання його подальшого використання вирішується згідно чинного законодавства.

Рівненський апеляційний господарський суд звертає увагу, на те що наступним рішенням прийнятим на даній сесії Позивача (35 сесії 5 скликання від 18 березня 2009 року) було рішення № 878, котрим і було затверджено Порядок проведення конкурсу на право оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Житомира (том 1, а.с.136 -138).

При цьому, суд зауважує, що пунктом 2.6 рішення № 878 передбачено, що у випадку надання документів для участі в конкурсі тільки одним заявником, конкурс не проводиться, а конкурсна комісія приймає протокольне рішення з рекомендацією про укладення договору оренди відповідно до вимог законодавства з єдиним заявником.

Поряд з тим, колегія суду звертає увагу, що Рішенням Позивача (сьома сесія шостого скликання) від 24 жовтня 2011 року № 232 (том 1, а.с. 140) було вирішено внести зміни в Рішення № 878, висвітливши підпункт 1.3 в наступній редакції: конкурс на право оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Житомира проводиться за ініціативою виконавчого комітету міської ради або за пропозицією комісії у справах використання нежилих приміщень комунальної власності міста, або за наявності двох і більше заяв на оренду від потенційних орендарів за умови відсутності заяви від особи, яка відповідно до законодавства має право на отримання відповідного комунального майна в оренду без проведення конкурсу.

Крім того, з врахуванням приписів частини 5 статті 16, підпункту 1 пункту "а" статті 29 і частини 5 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування", абзацу 3 статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", право орендодавця самостійно, без відповідного рішення ради, передавати в оренду майно, належне до комунальної власності, визначається положенням про такого орендодавця, затвердженого у встановленому порядку радою (в даному випадку це Статут Відповідача 1, затверджений рішенням Позивача, з котрого вбачається надання такого права саме Відповідачу 1). При цьому орендодавець здійснює свої повноваження тільки за наявності рішення ради і не наділений повноваженнями самостійно приймати рішення про передачу об'єктів комунальної власності в оренду, якщо інше не передбачено положенням про нього (пункт 2.3 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29 травня 2013 року № 12 " Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду ( найм ) майна").

Окрім того, відповідно до абзацу 4 роз'яснення Вищого арбітражного суду України від 25 лютого 2000 року «Про деякі питання практики застосування Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що акти, прийняті після укладення договору оренди, які погіршують становище орендаря, не поширюються на взаємини останнього з орендодавцем за раніше укладеним договором.

Як вбачається з протоколу засідання комісії у справах використання нежилих приміщень комунальної власності м. Житомира № 7 від 13 квітня 2010 року (том 1, а.с. 85-87), на які й було затверджено відповідний договір про заміну боржника у зобов'язанні, інші претенденти на оренду приміщень за адресою м. Житомир, вул. 1 Травня - відсутні.

Відповідно до частини 4 статті 179 Господарського кодексу України, при укладенні господарських договорів сторони можуть визначити зміст договору на основі типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови.

Колегія суду звертає увагу, що саме пунктом 1.3 Договору № 4 Відповідач 2 та Відповідач 1, за умови вчасного (відповідно до пунктів 2.1-2.2 Договору) та повного виконання Відповідачем 2 прийнятих на себе за цим Договором зобов'язань по сплаті заборгованості по орендній платі первісного божника перед Відповідачем 1 у розмірі 229 566 грн. 85 коп. протягом десяти календарних днів з моменту проведення повного розрахунку та підписання акту звіряння розрахунків між Відповідачем 1 та Відповідачем 2 за цим Договором, укладення угоди про розірвання (котра передбачена пунктом 1.2 даного Договору) сторони погодили укласти договір оренди щодо нежилого приміщення (яке знаходиться за адресою м. Житомир, вул. 1 Травня, 26) на умовах визначених Типовим договором оренди нерухомого майна, який затверджений рішенням Житомирської міської ради від 30 листопада 2006 року № 127 (з подальшими змінами та з розміром орендної плати, який буде визначатися відповідно до Положення про оренду та методику розрахунку та порядок використання плати за оренду майна комунальної власності територіальної громади м. Житомира, котре затверджене рішенням Житомирської міської ради від 18 березня 2009 року № 877).

Водночас колегія суду констатує факт того, що рішенням № 294 схвалені дії Відповідача 2 щодо виконання зобов'язання з погашення боргу з орендної плати в сумі 229 566 грн. 85 грн. та додатково в сумі 35 049 грн. 24 коп. за первісного боржника (як це було передбачено пунктами 2.1 та 2.2 Договору № 4).

Натомість, колегія суду констатує, що заперечення Прокурором правомірності оскарженого Рішення Відповідача 3 ставить під сумнів правові підстави зарахування сплачених Відповідачем 2 коштів до міського бюджету, що в свою чергу суперечить інтересам територіальної громади міста Житомира.

З огляду на вищезазначене, колегія суду зауважує, що заборгованість з орендної плати в сумі 229 566 грн. 85 коп. була повністю погашена Відповідачем 2, і ним по даний час здійснює користування даним орендованим майном та сплачуються кошти за користування орендованим майном, що в свою чергу сприяє зменшенню поточної заборгованості з орендної плати за користування комунальним майном м. Житомира та збільшенню надходжень до місцевого бюджету для подальшого використання їх із зменшенням збитків від кризи соціальної та економічної сфери життєдіяльності регіону.

Все вищевказане, на переконання колегії Рівненського апеляційного господарського суду, свідчить про безпідставність вимог Прокурора.

Крім того, колегія суду зазначає, що приймаючи рішення місцевий господарський суд застосував вимоги пункту 1 частини 1 статті 83 Господарського процесуального кодексу України та визнав недійсним пункт 1.3 Договору № 4 з моменту його вчинення (укладання), в зв'язку з чим колегія суду зауважує наступне.

Відповідно до пунктів 1-2 частини 1 статті 83 Господарського процесуального кодексу України: суд, приймаючи рішення, має право визнати недійсним повністю чи у певній частині пов'язаний з предметом спору договір, який суперечить законодавству; господарський суд, приймаючи рішення, має право виходити за межі позовних вимог, якщо це необхідно для захисту прав і законних інтересів позивачів або третіх осіб з самостійними вимогами на предмет спору і про це є клопотання заінтересованої сторони.

Право суду визнати договір недійсним у певній частині грунтується на приписах статті 217 Цивільного кодексу України як норми матеріального права та застосовується з врахуванням її змісту. Недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Однак, у позовній заяві Прокурор посилається на те, що вимога визнати недійсним Договір № 4 не заявлялася, оскільки останній припинив свою дію.

Колегія суду зауважує, що пункт 10.1 спірного Договору № 1307 дійсно містить умову про те, що він укладений у відповідності до пункту 1.3 Договору № 4 (про заміну боржника у зобов'язанні, що виникло за Договором № 451, затвердженого рішенням виконавчого комітету Житомирської міської ради № 294 від 22 квітня 2010 року).

В зв'язку з чим місцевим господарським судом (пунктом 3 резолютивної частини) спочатку було визнано недійсним Договір № 1307, і лише пунктом 6 резолютивної частини було визнано недійсним пункт 1.3 Договору № 4 (котрим і було передбачено укладання договору оренди на майбутнє за умови виконання зобов'язань, взятих на себе Відповідачем 2 за Договором № 4).

В той же час, колегія суду зауважує, що визнання недійсним договору, пов'язаного з предметом спору, повністю або у певній його частині є саме правом господарського суду, а не обов'язком. В даному випадку обов'язковою умовою є пов'язаність предмету спору з договором що визнається недійсним.

Тобто, у випадку, коли визнання недійсним договору не є предметом позову (тобто позовна вимога не полягає у визнанні договору чи його частини недійсним), Договір повинен бути лише пов'язаним із предметом спору, (позовна вимога ґрунтується на договорі, що його суд може визнати недійсним з власної ініціативи).

Ще однією обов'язковою умовою застосування пункту 1 статті 83 Господарського процесуального кодексу України є переконлива мотивація суду необхідності виходу за межі позовних вимог та відходу від принципу змагальності сторін.

В даному випадку (в справі № 906/1169/13), позовні вимоги про визнання недійсним Договору № 1307 не ґрунтувалась на пункті 1.3 Договору № 4 який місцевий господарський суд визнав недійсним, що вказує на безпідставність використання місцевим господарським судом права визначеного пунктом 1 частини 1 статті 83 Господарського процесуального кодексу України.

Крім того, давши оцінку невідповідності вказаного пункту Договору вимогам закону, місцевий господарський суд не навів мотивів виходу за межі позовних вимог (зазначивши при цьому лише те, що судом було визнано Договір № 1307 недійсним в цілому, тому умова пункту 10.1 Договору № 4 є недійсною).

З огляду на зазначене, колегія суду, звертає увагу, що постановою Пленуму Вищого господарського суду України від 29 травня 2013 року № 11 "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними" визначено, що якщо вирішуючи господарський спір, суд встановить, що зміст договору, пов'язаного з предметом спору, суперечить законодавству, чинному на момент укладення договору, він, керуючись пунктом 1 частини 1 статті 83 Господарського процесуального кодексу України, вправі за власною ініціативою визнати цей договір недійсним повністю або у певній частині із застосуванням за необхідності й наслідків визнання недійсним нікчемного правочину (абз. 2 ч.5 ст. 216 ЦК України).

При цьому, застосування даної статті господарським судом при прийнятті рішення можливе у разі одночасної наявності таких умов: пов'язаність оспорюваного договору з предметом спору та суперечність вказаного договору законодавству.

З огляду на це, колегія суду зауважує, що Договір № 4 під час його укладення відповідав всім вимогам діючого законодавства. Про даний факт свідчить саме те, що він був затверджений Рішенням Відповідача 3 від 22 квітня 2010 року № 294, про що і міститься відмітка в правому верхньому куті Договору № 1307, адже у разі невідповідності його нормам законодавства такого затвердження не відбулося б, Прокурор завчасно знав про наявність такого договору і його змісту (щодо укладання в майбутньому договору оренди).

При цьому, колегія суду наголошує на тому, що дане рішення є чинним і ніким в судовому порядку не оспорене (не скасовано).

Водночас, Позивач не підтримав вимоги Прокурора щодо невідповідності пункту 7.1 Рішення № 294 Відповідача 3 (котрим й було затверджено Договір № 4 в цілому) нормам діючого законодавства (така відповідність закону була підтверджена Позивачем належними доказами) в зв'язку з чим суд першої інстанції відмовив в позові щодо визнання недійсним Рішення № 294.

В той же час Рівненський апеляційний господарський суд констатує той факт, що позовні вимоги про визнання недійсним пункту 1.3 Договору № 4, а ні Прокурором, а ні іншою особою не заявлялися. Заяв Позивача чи Прокурора про зміну предмету та підстав позову матеріали справи не містять.

Натомість, господарський суд першої інстанції, вийшов за межі позовних вимог без клопотання заінтересованої сторони, та фактично змінив предмет позову, винісши рішення про визнання недійсним пункту 1.3 Договору № 4.

Проте, апеляційний господарський суд констатує, що господарський суд може реалізувати це право за наявності таких умов: необхідності цього для захисту прав і законних інтересів позивачів або третіх осіб з самостійними вимогами на предмет спору; наявності клопотання заінтересованої сторони.

При цьому, необхідністю є наявність двох зазначених умов одночасно.

Приписи вказаної норми не надають господарському суду права змінювати предмет позову, а також розглядати позовні вимоги, які не були заявлені позивачем.

Таким чином, визнавши недійсним пункт 1.3 Договору № 4, за відсутністю клопотання заінтересованої сторони про це (та з огляду на вищеописаний висновок апеляційного господарського суду про безпідставність застосування місцевим господарським судом пункту 1 частини 1 статті 83 Господарського процесуального кодексу України), місцевий господарський суд вийшов за межі позовних вимог. Відтак, Відповідачі були позбавлені права подання відзиву по даній вимозі та вчинення інших процесуальних дій наданих нормами господарського процесуального кодексу України (в тому числі й щодо подачі заяви про застосування строку позовної давності).

Отже, визнаючи недійсним пункт 1.3 Договору № 4 місцевий господарський суд по суті позбавив Відповідачів права на захист, передбачений Конституцією України та нормами діючого законодавства.

З огляду на неможливість скористатися своїм правом в суді першої інстанції Відповідача 2 подав апеляційному господарському суду заяву про застосування строку позовної давності (том 2, а.с. 17-18).

Проте, Рівненський апеляційний господарський суд враховуючи, що встановлені вище обставини відсутності законних підстав для задоволення позовних вимог є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову, а також те, що в судовому рішенні неможливо поєднати підстави для відмови в задоволенні позову, як по суті так і по строку, колегія суду приходить до висновку про відмову в задоволенні позовних вимог не з підстав пропуску строку позовної давності, а в силу їх безпідставності (оскільки, при прямій відмові по суті, суд не застосовує строк позовної давності, навіть враховуючи його реальний пропуск) .

Відповідно, дослідивши фактичні обставини справи, оцінивши докази на їх підтвердження, надавши правову кваліфікацію відносинам сторін і виходячи з фактів, встановлених у процесі розгляду справи, правових норм, які підлягають застосуванню, та матеріалів справи, судова колегія дійшла висновку щодо безпідставності визнання місцевим господарським судом недійсним пункту 1.3 Договору № 4 .

Усе вищевказане у даній судовій постанові, вказує на неповне з'ясування місцевим господарським судом всіх обставин справи, про невідповідність висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи, та про порушення господарським судом першої інстанції норм процесуального права - що в силу дії пунктів 1, 3, 4 частини 1 статті 104 Господарського процесуального кодексу України є підставами для скасування оскарженого рішення господарського суду Житомирської області.

Враховуючи усе вищевказане у даній судовій постанові, Рівненський апеляційний господарський суд приходить до висновку, що апеляційну скаргу слід задоволити, рішення господарського суду першої інстанції скасувати частково в частині: визнання недійсним Договору оренди нерухомого майна № 1307 від 1 вересня 2011 року, укладеного між Відповідачем 1 та Відповідачем 2 з моменту його вчинення (укладення); зобов'язання Відповідача 2 повернути нежитлове приміщення площею 151,00 кв. м, вартістю 391 656 грн., по вул. 1 Травня, 26 у м. Житомирі, що знаходиться на балансі Відповідача 4 за актом приймання - передачі Відповідачу 1 у п'ятиденний строк з дати набрання чинності рішенням суду; визнання недійсним пункту 1.3 Договору № 4 від 14 квітня 2010 року; покладення судового збору на Комунальне підприємство «Агентство з управління майном» Житомирської міської ради та Товариство з обмеженою відповідальністю Торгівельна компанія «Полісся-Продукт». При цьому, апеляційний господарський суд приймає в цій частині нове рішення яким відмовляє в задоволенні позову. В решті Рівненський апеляційний господарський суд залишає без змін рішення господарського суду Житомирської області.

Судові витрати, у відповідності до статті 49 Господарського процесуального кодексу України, суд покладає на Позивача.

Керуючись статтями 49, 99, 101, 103 - 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Торгівельна компанія "Полісся-Продукт" - задоволити.

2. Рішення господарського суду Житомирської області від 11 жовтня 2013 року в справі № 906/1169/13 скасувати частково, в частині:

визнання недійсним договору оренди нерухомого майна № 1307 від 1 вересня 2011 року;

зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю Торгівельна компанія "Полісся-Продукт" повернути нежитлове приміщення площею 151 кв.м. по вул. 1-го Травня 26 у м. Житомирі;

визнання недійсним пункту 1.3 договору № 4 від 14 квітня 2010 року;

покладення судового збору на Комунальне підприємство "Агенство з управління майном" Житомирської міської ради та Товариство з обмеженою відповідальністю Торгівельна компанія "Полісся-Продукт".

3. Прийняти в цій частині нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.

4. Стягнути з Житомирської міської ради (10014, м. Житомир, майдан ім. С.П. Корольова, 4/2, код 13576954) в доход державного бюджету України 10 127 грн. 12 коп. судового збору за розгляд позовної заяви.

5. Стягнути з Житомирської міської ради (10014, м. Житомир, майдан ім. С.П. Корольова, 4/2, код 13576954) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Торгівельна компанія "Полісся-Продукт" (10001, Житомирська область, м. Житомир, Корольовський район, вул. Кооперативна, буд. 12, код 32265298) - 5 063 грн. 56 коп. судового збору за розгляд апеляційної скарги.

6. Доручити господарському суду Житомирської області видати відповідні накази.

7. В решті рішення господарському суду Житомирської області - залишити без змін.

8. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

9. Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня набрання постановою апеляційного господарського суду законної сили.

10. Справу №906/1169/13 повернути господарському суду Житомирської області.

Головуючий суддя Василишин А.Р.

Суддя Крейбух О.Г.

Суддя Юрчук М.І.