САДГІРСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД МІСТА ЧЕРНІВЦІ
Справа № 726/1787/13-ц
Провадження №2/726/403/13
Категорія 19
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
08.10.2013 м. Чернівці
Садгірський районний суд м. Чернівців у складі: головуючого судді Мілінчук С. В., при секретарі Руснак Н.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Садгірського відділу державної виконавчої служби Чернівецького міського управління юстиції та товариства з обмеженою відповідальністю «Оцінка-Інформ» про визнання недійсним звіту про оцінку майна,
ВСТАНОВИВ :
Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовною заявою до ВДВС ЧМУЮ та ТзОВ «Оцінка-Інформ» про визнання недійсним звіту про оцінку майна в якій посилається на те, що відповідно до договору купівлі-продажу від 24.12.2007 року він купив однокімнатну квартиру під номером 60, загальною площею 27,2 кв.м., що знаходиться в місті Чернівці, по вулиці Хотинській в будинку під номером 49 А.
28.12.2007 року між позивачем та ВАТ «Банк «Фінанси та Кредит» був укладений іпотечний договір № 2126рv25-07 з метою забезпечення виконання зобов'язань на підставі кредитного договору від 28.12.2007 року, за яким він зобов'язався перед іпотекодержателем повернути кредитні кошти в розмірі 13900 Євро.
На підставі виконавчого напису виданого приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу ОСОБА_2 від 19.05.2009 року про звернення стягнення на квартиру № 60, по вул. Хотинській, 49 А в м. Чернівці державним виконавцем Садгірського відділу державної виконавчої служби Чернівецького міського управління юстиції ОСОБА_3 постановою про відкриття виконавчого провадження відкрито виконавче провадження по виконанню виконавчого напису. Вказаною постановою позивача зобов'язано добровільно виконати виконавчий напис № 1919 шляхом сплати заборгованості вимог ВАТ «Банк «Фінанси та Кредит» у сумі 150091,65 гривень.
Постановою про призначення експерта, суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання для участі у виконавчому проваджені 10.04.2012 року призначено Товариство з обмеженою відповідальністю «ОЦІНКА-ІНФОРМ».
Відповідно до звіту про оцінку майна - квартири АДРЕСА_1 виконаний ТзОВ «ОЦІНКА-ІНФОРМ» станом на 10.04.2013 рік початкова вартість вказаної квартири становить 126 970 гривень. Пунктом 5 звіту про оцінку майна «Вибір та обґрунтування методичних підходів» суб'єктом оціночної діяльності ТзОВ «ОЦІНКА-ІНФОРМ» використовувався при виконанні даної роботи порівняльний методичний підхід. Пунктом 6 звіту про оцінку майна «Оцінка об'єкта нерухомості порівняльним методичним підходом» на підставі таблиці № 2, об'єктом порівняння обрано три квартири, а саме, 1-кімнатна квартира по вулиці Хотинський площею 35,0 кв.м., розташована на 9-ому поверсі 9-поверхового цегляного будинку, 1-кімнатна квартира по вулиці Хотинській площею 34,0 кв.м., розташована на 4-ому поверсі 5-поверхового цегляного будинку, 1-кімнатна квартира по вулиці Заводській площею 37,0 м.кв., розташована на 4-ому поверсі 4-поверхового цегляного будинку де вартість 1 кв.м. кв. № 1 табл. 2 звіту становить 6942,90 грн.АДРЕСА_2 табл. 2 звіту становить 6176,50 грн.АДРЕСА_3 табл. 2 звіту становить 618,90 грн. Підставою для визначення ринкової ціни суб'єктом оціночної діяльності ТзОВ «ОЦІНКА-ІНФОРМ» взято копія сторінки 46 ділового видання Буковини «Від і До» № 14 (906) від 04.04.2013 року.
Вказує, що беручи до уваги копію сторінки 46 (яка знаходиться у звіті та в матеріалах виконавчого провадження) ділового видання Буковини «Від і До» № 14 (906) від 04.04.2013 року, розділ «Садгора» відповідно до оголошень ринкова вартість 1-кімнатної квартири по вулиці Хотинській та інших вулиць вказаного району становить від 210000 грн. - 280000 грн.. та копії сторінок інтернет-сайту, які також знаходяться в матеріалах звіту та виконавчого провадження, «м. Чернівці, р-н Садгора, АДРЕСА_4 000 грн.», є підстави вважати, що дана оцінка його майна є необ'єктивна, та ґрунтується на явно неправдивих вихідних даних, навмисно використаних оцінювачем для надання необ'єктивного висновку про вартість об'єкта оцінки.
18.07.2013 року позивач дізнався, що на підставі договору від 26.06.2013 року про надання послуг по організації і проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна (іпотека) філією 26 ПП «Нива-В.Ш.» оголошено прилюдні торги з реалізації арештованого майна, що належить йому на праві власності, а саме ЛОТ № 1 - однокімнатна квартира, загальною площею 27,20 кв.м., житловою площею 14,40 кв.м., що розташована на першому поверсі 9-ти поверхового житлового будинку, що знаходиться за адресою м. Чернівці, вул. Хотинська, 49-Б/60, та призначені на 29.07.2013 року. Стартова початкова ціна 126970,00 гривень, без врахування ПДВ.
Вважає, що початкову вартість вищезазначеного нерухомого майна, яке належить йому на праві власності, щодо якого здійснюється прилюдні торги суттєво занижено. Виходячи з викладеного просить суд ухвалити рішення, яким визнати звіт № 73/13 про оцінку майна-квартири № 60, розташованої в будинку № 49а по вул. Хотинській у м. Чернівці виконаний ТзОВ «ОЦІНКА-ІНФОРМ», як такий, що не відповідає вимогам нормативно-правовим актам з оцінки майна, є неякісним та не може бути використаний.
В судовому засіданні позивач дав пояснення аналогічні викладеним в позовній заяві.
Представник позивача у судовому засіданні, разом з іншими позовними вимогами, просив визнати оцінку вищевказаного майна недійсною.
Представник відповідача ВДВС ЧМУЮ надіслав до суду письмові заперечення проти позову в яких вказує, що 09.09.2009 року було відкрито виконавче провадження про звернення стягнення на квартиру № 60 у будинку № 49 а по вул. Хотинській у м. Чернівці, що належить позивачу в задоволення вимог ВАТ «Банк «Фінанси та кредит». 26.03.2012 року державним виконавцем було описано та накладено арешт на квартиру боржника.
Після цього, державним виконавцем винесено постанову про призначення експерта, суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання для участі у виконавчому провадженні, якою призначено ОСОБА_4 10.04.2013 року на адресу відділу надійшов звіт про оцінку майна, а саме квартири АДРЕСА_5.
Вказує, що 14.05.2013 року державним виконавцем надіслано повідомлення сторонам про вартість квартири АДРЕСА_5 згідно висновку експерта. Зазначає, що у разі заперечення однією із сторін проти результатів оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання, державний виконавець призначає рецензування звіту про оцінку майна. Витрати, пов'язані з рецензуванням звіту, несе сторона, яка заперечує проти результатів оцінки. У разі незгоди з оцінкою, визначеною за результатами рецензування, сторони мають право оскаржити її в судовому порядку в десятиденний строк з дня отримання відповідного повідомлення. 17.05.2013р. ОСОБА_5 отримав повідомлення про вартість майна, про що свідчить підпис. 17.06.2013р. арештоване майно передано на реалізацію(а.с.15).
У зв’язку із викладеним, представник ВДВС просить суд ухвалити рішення, яким відмовити позивачу у задоволенні позову.
В судовому засіданні представник відповідача дав пояснення аналогічні викладеним в запереченні проти позову, у задоволенні позову просив відмовити.
Директор ТОВ «Оцінка-Інформ» надіслала до суду письмові заперечення проти позову в яких вказує, що не погоджується із позовом, оскільки вважає, що оцінка була проведена відповідно до вимог чинного законодавства та без порушень. У випадку, якщо позивач вважає звіт про оцінку майна неякісним, такий факт повинен доводитись шляхом рецензування.
В судовому засіданні представник відповідача, директор ТОВ «Оцінка Інформ», дав пояснення аналогічні викладеним в запереченні проти позову, у задоволенні позову просив відмовити.
Суд заслухавши пояснення сторін, третіх осіб, дослідивши письмові докази по справі, приходить до висновку що позов є обґрунтованим та підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що між позивачем та ВАТ «Банк «Фінанси та Кредит» був укладений іпотечний договір № 2126рv25-07 за умовами якого, у разі невиконання зобов’язань, забезпечених іпотекою, іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки.(а.с. 33-36)
Встановлено, що позивач належним чином не виконав зобов’язання забезпечені іпотекою, внаслідок чого, на підставі виконавчого напису (зареєстрованого в реєстрі під № 1919), виданого приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу ОСОБА_2 від 19.05.2009 року запропоновано звернути стягнення на квартиру АДРЕСА_6 А у м. Чернівці та задовольнити вимоги ВАТ «Банк «Фінанси та Кредит» за рахунок коштів, отриманих від її реалізації. (а.с.6)
Вищевказана квартира належить позивачу на праві приватної власності, відповідно до договору купівлі продажу, як це вбачається із витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно. (а.с.38)
Пізніше, постановою від 09.09.2009 року було відкрите виконавче провадження та запропоновано позивачу добровільно виконати виконавчий напис № 1919 шляхом сплати заборгованості у строк до 16.09.2009 року (а.с.5)
В подальшому, вказана квартира була описана та арештована, та постановою про призначення експерта, суб’єкта оціночної діяльності – суб'єкта господарювання для участі у виконавчому провадження постановлено призначити ОСОБА_4 експертом для експертної оцінки вищевказаної квартири. (а.с.10, 14)
Відповідно до висновків звіту № 73/13 від 10.04.2013, ринкова вартість квартири АДРЕСА_7 становить 126 970 гривень. (а.с. 15-32) Як вбачається із звіту, при виконанні визначення вартості вказаного майна використовувався порівняльний методичний підхід. (а.с.23)
Пунктом 47 постанови Кабінету Міністрів від 10.09.2003 року № 1440 «Про затвердження Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" встановлено, що порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.
Всупереч п. 47 вказаної постанови, у ч. 6 п. 4 вищевказаного звіту визначено коригування вартості об’єктів порівняння замість коригування відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки, що суттєво занизило вартість об’єкта, що оцінюється. Так, якщо брати в розрахунок середню вартість об’єктів порівняння ( (243000 грн. + 210000грн. + 256000 грн) : 3 = 236333 грн.) та їхню середню площу ( (35м.кв + 34 кв.м. + 37 кв.м.) : 3 = 35,3 кв.м) і співставити з площею об’єкту оцінки (27,20 кв м.), то її середня вартість буде дорівнювати 182103 грн. ( (27,2 кв.м.* 236333 грн.) : 35,3 кв.м.).
Також, відповідно до вищевказаної постанови, за основу оцінки беруться ціни продажу та пропонування подібного майна у цілому (яке є об'єктом порівняння), а не вартості його одного квадратного метра або складової частини (як це зазначено у звіті та із чого і було вирахувано ринкову вартість оцінюваної квартири)
Таким чином у звіті необхідно було висвітлити коригування основних відмінностей між об’єктами порівняння та об’єктом оцінки, а не коригувати вартість одного квадратного метра приміщення.
Неналежне оформлення акту оцінки підтверджуєтьсяі тим, що в звіті відсутні фототаблиці об'єктів оцінки. Не міститься також зазначення наявності у оцінюваних обєктах нерухомості наявності оздоблень приміщень, можливості установлення автономного опалення, підключення до систем водопостачання, газопостачання та підведення системи електроживлення від міських електромереж, а також оздоблення автономною телефонною станцією з можливістю підключення до телефону.
Наведені вище факти, спростовують посилання відповідача на правильність складання звіту про оцінку майна.
Що стосується посилань позивача про пропуск позивачем строку для надання заперечень чи оскаржень результатів оцінки, то відповідно до ч. 3, 4 ст. 58 ЗУ «Про виконавче провадження» державний виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки, вони мають право подати державному виконавцю заперечення в десятиденний строк з дня надходження повідомлення.
У разі заперечення однією із сторін проти результатів оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання, державний виконавець призначає рецензування звіту про оцінку майна. Витрати, пов'язані з рецензуванням звіту, несе сторона, яка заперечує проти результатів оцінки. У разі незгоди з оцінкою, визначеною за результатами рецензування, сторони мають право оскаржити її в судовому порядку в десятиденний строк з дня отримання відповідного повідомлення.
Як вбачається із матеріалів справи, позивач пропустив десятиденний строк для подачі заперечень на результати оцінки майна, проте це не виключає у нього права на звернення до суду з позовною заявою про визнання оцінки недійсною.
Відповідно до ст. 3 ЦПК України, кожна особа має право в порядку встановленому цим Кодексом звернутись до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Згідно ст 16 ЦК України, кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Проте, відповідно до пункту 3 постанови Кабінету Міністрів від 10.09.2003 року № 1440 «Про затвердження Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" неякісною (недостовірна) оцінкою визнається оцінка, проведена з порушенням принципів, методичних підходів, методів, оціночних процедур та (або) на основі необґрунтованих припущень, що доводиться шляхом рецензування.
Зазначена норма вказує на те, що неякісність проведеної оцінки може бути доведена тільки шляхом рецензування, проведення якого не відбувалось.
Виходячи з викладеного, суд приходить до висновку, що у частині позовних вимог щодо визнання звіту оцінки майна таким, що не відповідає вимогам нормативно-правових актів, є неякісним та таким, що не може бути використаною слід відмовити.
Таким чином, беручи до уваги вищевикладене, оцінивши достовірність, давши належну оцінку та встановивши взаємний зв’язок доказів у їх сукупності, суд має можливість стверджувати про обґрунтованість позову та необхідності його задоволення в частині визнання звіту оцінки майна недійсним.
Керуючись постановою Кабінету Міністрів від 10.09.2003 року № 1440 «Про затвердження Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав», ст. ст. 58 ЗУ «Про виконавче провадження», ст.ст. 6, 13 ЦК України, ст.ст. 10,11, 88, 209, 212, 214-215, 218, ЦПК України, суд -
ВИРІШИВ :
Позов задовольнити частково.
Визнати недійсним звіт № 73/13 про оцінку майна – квартири № 60, розташованої в будинку № 49 а по вул. Хотинській у м. Чернівці виконаний ТОВ «ОЦІНКА - ІНФОРМ»
В інших позовних вимогах відмовити.
Рішення може бути оскаржено до Апеляційного суду Чернівецької області шляхом подання апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції протягом десяти днів з дня його проголошення.
Головуючий суддя ОСОБА_6