№ справи:121/4823/13-ц Головуючий суду першої інстанції:Берещанський Ю.В.

№ провадження:22-ц/190/6373/13Доповідач суду апеляційної інстанції:Кузнєцова О. О.

________________________________________________________________________________

УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"28" жовтня 2013 р. колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду Автономної Республіки Крим у складі:

головуючого судді:Кузнєцової О.О.

суддів:Кірюхіної М.А. Новікова Р.В.

при секретарі:Таранець О.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Апеляційного суду АР Крим цивільну справу за позовом ОСОБА_6 до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Консоль ЛТД", Публічного акціонерного товариства "Банк "Київська Русь", третя особа приватний нотаріус Сімферопольського міського нотаріального округу АР Крим - ОСОБА_7 про визнання договору іпотеки недійсним та зобов'язання вчинити певні дії,

за апеляційною скаргою Публічного Акціонерного товариства "Банк "Київська Русь" на рішення Ялтинського міського суду АР Крим від 27.08.2013 року,

в с т а н о в и л а :

ОСОБА_6 звернулася до суду із позовом про визнання недійсним договору іпотеки № 7311 від 14.08.2008 року укладеним між АТ "Київська Русь" і ТОВ "Консоль ЛТД" в частині передачі в іпотеку однокімнатної квартири АДРЕСА_1; зобов'язання приватного нотаріуса Сімферопольського міського нотаріального округу АР Крим - ОСОБА_7 зняти заборону відчуження об'єкту незавершеного будівництва, накладеного відповідно до іпотечного договору від 14.08.2008 року, в частині однокімнатної квартири АДРЕСА_1

Позовні вимоги мотивовано тим, що 22.07.2005 року між нею та ТОВ фірмою "Консоль ЛТД" укладено договір № 2617/28-62 (р) пайової участі у будівництві житлового комплексу "Океан" по АДРЕСА_2 та 26.05.2007 року додаткову угоду до нього, за умовами якого частка пайовика після завершення будівництва підлягала виділенню йому в натурі у вигляді однокімнатної квартири № 51 на 14 - му поверсі загальною площею 51,4 м2 з обробкою згідно Паспорту обробки. На виконання вказаних угод ОСОБА_6 у повному обсязі було сплачено пайовий внесок, однак у порушення її майнових прав, без її повідомлення та без одержання її згоди ТОВ "Консоль ЛТД" 14.08.2008 року у забезпечення виконання своїх зобов'язань за кредитним договором передало об'єкт незавершеного будівництва в іпотеку АБ "Київська Русь". Враховуючи, що за умовами договору іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем зобов'язань за кредитним договором іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок предмету іпотеки, то передача спірного майна в іпотеку порушує права позивача, оскільки вона позбавлена можливості реально отримати у власність майно, вартість якого сплатила ТОВ фірмі "Консоль ЛТД" та зареєструвати своє право на це майно.

Рішенням Ялтинського міського суду АР Крим від 27.08.2013 року позов ОСОБА_6 задоволено частково. Визнано недійсним договір іпотеки від 14.08.2008 року за реєстровим № 7311 укладеним між АБ "Київська Русь" і ТОВ "Консоль ЛТД" в частині передачі в іпотеку однокімнатної квартири № 51 на 14-му поверсі загальною площею 51,4 м2 з обробкою згідно із Паспортом обробки, розташованої у житловому будинку "Океан" по АДРЕСА_2 У задоволенні решти позовних вимог відмовлено. Вирішено питання по розподілу судових витрат.

В апеляційній скарзі АБ "Київська Русь" просить рішення суду скасувати з підстав його незаконності і необґрунтованості, порушення норм матеріального і процесуального права та невідповідності висновків суду фактичним обставинам у справі.

Обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення суду не підлягає скасуванню з наступних правових підстав.

Частково задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_6, суд першої інстанції, з висновками якого погоджується колегія суддів, правильно виходив з того, що укладеним договором іпотеки порушуються майнові права позивача, оскільки предмет іпотеки включає частку, яка повинна бути передана у її власність як учаснику спільної діяльності за договором пайової участі у будівництві житлового комплексу.

Статтями 3 ЦПК України, ст. 16 ЦК України передбачено право кожної особи на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання правочину недійсним.

Разом з тим, визнання правочину недійсним може бути способом захисту порушеного права, якщо за наслідками визнання договору недійсним право позивача буде поновлено.

Відповідно до ст. ст. 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладені договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності і справедливості договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України недодержання стороною (сторонами) в момент вчинення правочину вимог, встановлених ст. 203 ЦК України, у тому числі, якщо зміст цього правочину суперечить Цивільному кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, є підставою недійсності правочину із настанням відповідних наслідків встановлених статтями 215, 216 ЦК України.

Згідно зі ст. 575 ЦК України іпотека є окремим видом застави нерухомого майна.

Закон України "Про іпотеку" є спеціальним законом, який регулює відносини у сфері застави нерухомого майна - іпотеки.

З матеріалів справи вбачається, що 22.07.2005 року між ОСОБА_6 та ТОВ фірмою "Консоль ЛТД" було укладено договір № 2617/28-62 (р) (далі - Договір) про спільну діяльність по пайовій участі у фінансуванні будівництва житлового комплексу "Океан" по АДРЕСА_2.

За умовами Договору (п.3.2) ТОВ фірмою "Консоль ЛТД" (далі Фірма) зобов'язалася завершити будівництво і передати пайовику однокімнатну квартиру стр. № 44 на 13-му поверсі, загальною проектною площею 50,76 м2 в строк до 1 кварталу 2008 року (п.3.4. Договору), а пайовик - у якості свого вкладу за договором внести гроші в сумі, що еквівалентно 32 500 доларів США в національній валюті України за курсом НБУ на момент оплати, визначеними сумами та у строки встановлені Договором (п. 3.1).

26.05.2007 року між сторонами укладено додаткову угоду до Договору, за умовами якої внесено зміни в п. 3.1, п. 3.2 договору № 2617/28-62 (р) від 22.07.2005 року, зокрема, що загальна сума паю складає 34 800 доларів США в національній валюті України за курсом НБУ на момент оплати визначений до 30.12.2007 року; днем виконання грошового зобов'язання за вказаним договором є день внесення грошового вкладу до каси Фірми та його зарахування на рахунок Фірми. Окрім того, зазначено що долею пайовика за укладеним Договором є однокімнатна квартира №51 на 14-му поверсі, загальною площею 51,4 м2 побудована у відповідності до вимог ДБН з обробкою згідно Паспорту обробки (а.с.12).

Декларацією про готовність об'єкта до експлуатації, зареєстрованою у Інспекції ДАБК в АР Крим за № КР143111169 відносно багатоповерхового житлового будинку з магазином та даховою котельною за адресою: АДРЕСА_2 загальною площею 8656, 1м2 зазначено про закінчення будівництва об'єкту та його готовності до експлуатації (а.с. 38-43).

Пунктом 3.7 Договору (а.с. 10-11), встановлено, що за умови внесення пайовиком грошового внеску, зазначеного в п. 3.1 Договору, пайовик повністю набуває право на пайову (дольову) участь у будівництві об'єкту, а фірма втрачає право розпорядження зазначеним в договорі об'єктом, зазначено, що доля пайовика вважається прийнятою після підписання Акту про виконання договору Фірмою (п. 3.9).

Згідно платіжних доручень від 28.07.2005 року, від 06.10.2005 року та від 07.12.2005 року ОСОБА_6 внесено на розрахунковий рахунок ТОВ фірми "Консоль ЛТД" відповідно 50 000 грн., 50 000 грн. та 40 400 грн. із зазначенням про призначення платежу - сплата пайового внеску згідно договору 2617/28-62 (р) від 22.07.2005 року за курсом НБУ 5,05 без ПДВ (а.с. 35, 36, 37) та, окрім того, згідно довідки ТОВ фірми "Консоль ЛТД" від 06.06.2013 року ОСОБА_6 було проведено повну оплату пайового внеску у розмірі 34 802 долари США (а.с. 33).

Тобто ОСОБА_6 вчинено дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва.

Відповідно до акту від 06.06.2012 року Фірма виконала свої договірні обов'язки і надала приміщення, квартиру № 51 (по БТІ) загальною площею 51,4 м2 /житловою площею 26,4 м2 на АДРЕСА_2, який своїм підписом завірила ОСОБА_6 (а.с. 34).

Разом з тим, згідно матеріалів справи 14.08.2008 року між ТОВ фірма "Консоль ЛТД" та АБ "Київська Русь" було укладено іпотечний договір (зі змінами, внесеними згідно договорів про внесення змін до іпотечного договору від 21.12.2009 року за реєстровим № 6721, від 12.02.2010 року за реєстровим № 501 та від 28.12.2010 року за реєстровим №5 798 (а.с. 19-24)), посвідчений приватним нотаріусом Ялтинського міського нотаріального округу АР Крим - ОСОБА_7, реєстровий № 7311, відповідно до умов якого ТОВ фірма "Консоль ЛТД" передало АБ "Київська Русь" в іпотеку право оренди земельної ділянки загальною площею 0,2348 га та об'єкт незавершеного будівництва - багатоповерховий житловий будинок з магазином, паркінгом і даховою котельнею (без дахової котельної, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2).

14.08.2008 року приватним нотаріусом Ялтинського міського нотаріального округу ОСОБА_7 накладено заборону відчуження права оренди земельної ділянки та об'єкту незавершеного будівництва, які належать ТОВ "фірма "Консоль ЛТД" до припинення іпотечного договору.

За змістом ст. 5 Закону України "Про іпотеку" у редакції, чинної на час укладення договору іпотеки, предметом іпотеки могли бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Предметом іпотеки також міг бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець міг документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Частина об'єкта нерухомого майна могла бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширювалася на частину об'єкта нерухомого майна, яка не могла бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Таким чином за положеннями Цивільного кодексу України, Закону України "Про іпотеку" та Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" виконання грошових зобов'язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об'єкта інвестування, свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об'єкт.

Розпорядження цими правами будь-ким, крім особи - інвестора, що вчинив дії щодо набуття права власності на об'єкт будівництва або без його згоди на передачу майнових прав у заставу, порушує права інвестора й не відповідає вимогам ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України "Про іпотеку" в редакції, чинної на час виникнення спірних правовідносин.

Враховуючи положення договору про сумісну діяльність по дольовій участі у будівництві, та в силу положень ст. 331 ЦК України, ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень", момент виникнення права власності пов'язується саме з моментом реєстрації нерухомого майна, як офіційного визнання і підтвердження факту виникнення права власності, у зв'язку із чим, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що позивач на час укладення оспорюваного договору іпотеки мав майнові права на свою частку у спільній частковій власності, не зважаючи на що в іпотеку іпотекодавцем передано і частку, яка не стане власністю ТОВ фірма "Консоль ЛТД" після завершення будівництва, оскільки буде передана у власність позивача.

Зазначене узгоджується із правовою позицією Верховного Суду України, викладеною у постанові від 30.01.2013 року у справі №6-168 цс 12 за наслідками розгляду заяви про перегляд судового рішення з мотивів неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, яка в силу статті 3607 ЦПК України є обов'язковою для всіх судів, відповідно до якої, згідно з ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

Таким чином колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про обґрунтованість вимог ОСОБА_6 в частині визнання недійсним договору іпотеки щодо передачі в іпотеку частини незавершеного будівництва у вигляді квартири, що переходить у її власність як окремий об'єкт права власності, яку ТОВ фірма "Консоль ЛТД" неправомірно передало в іпотеку, та яка не могла бути предметом іпотеки, а тому договір іпотеки, який укладено без згоди позивача на передачу спірної квартири в іпотеку, є недійсним в силу ст. ст. 203, 215 ЦК України, як такий, що укладений з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України "Про іпотеку" у редакції, чинної на час укладення договору іпотеки.

Доводи апеляційної скарги про те, що при укладанні договору іпотеки саме ТОВ фірма "Консоль ЛТД" належало право на об'єкт незавершеного будівництва, та з документів наданих при посвідченні оскаржуваного договору не вбачається що дане майно є спільною дольовою власністю або існують підстави вважати, що частина об'єкту буде належати після його будівництва позивачу, колегія суддів не приймає до уваги, тому що спірне приміщення у будівництві в цілому, становиться самостійним окремим об'єктом нерухомості, а тому не може бути передано в іпотеку без дотримання вимог ст. 5 Закону України "Про іпотеку" у зазначеній редакції.

Оцінивши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що вони висновків суду не спростовують та на їх правильність не впливають.

За таких обставин встановивши, що оскаржуване судове рішення ухвалено з дотриманням норм матеріального і процесуального права, є законним та обґрунтованим, колегія суддів дійшла висновку про те, що підстав для його скасування за апеляційною скаргою немає.

На підставі наведеного та, керуючись ст. ст. 303, 304, 307, 308, 313-315 Цивільного процесуального кодексу України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Апеляційного суду АР Крим,

у х в а л и л а :

Апеляційну скаргу Публічного Акціонерного товариства «Банк «Київська Русь» відхилити.

Рішення Ялтинського міського суду АР Крим від 27.08.2013 року залишити без змін.

Судове рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту проголошення та може бути оскаржено у касаційному порядку протягом двадцяти днів безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Судді:

Кірюхіна М.А. Кузнєцова О.О. Новіков Р.В.