АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА
Справа № 22-12099 Головуючий у1-й інстанції - Букіна О.М.
Доповідач - Пікуль А.А.
Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
24 жовтня 2013 року. Колегія суддів Судової палати в цивільних справах Апеляційного суду м. Києва в складі:
головуючого Пікуль А.А.
суддів Невідомої Т.О.
КрижанівськоїГ.В.
при секретарі Телятник І.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_3, ОСОБА_4 на рішення Солом'янського районного суду м. Києва від 10 липня 2013 року
у справі за позовом Публічного акціонерного товариства "Трест "Київміськбуд-2" до ОСОБА_3, ОСОБА_4 про стягнення заборгованості
та за зустрічним позовом ОСОБА_3, ОСОБА_4 до Публічного акціонерного товариства "Трест "Київміськбуд-2" про визнання недійсним договору оренди (найму) житла та додатків до нього, визнання заборгованості такою, що не підлягає сплаті, -
в с т а н о в и л а:
Рішенням Солом'янського районного суду м.Києва від 10 липня 2013 року частково задоволені позовні вимоги Публічного акціонерного товариства "Трест "Київміськбуд-2" (далі: ПАТ "Трест "Київміськбуд-2") до ОСОБА_3, ОСОБА_4 про стягнення заборгованості.
Суд стягнув з ОСОБА_3 на користь ПАТ "Трест "Київміськбуд-2" заборгованість у розмірі 13 860 грн., 3% річних у розмірі 34 грн. 74 коп., пеню у розмірі 174 грн. 46 коп.
В іншій частині позову ПАТ "Трест "Київміськбуд-2" відмовлено.
Суд стягнув з ОСОБА_3 на користь ПАТ "Трест "Київміськбуд-2" судовий збір у розмірі 229 грн. 40 коп.
У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_3, ОСОБА_4 до Публічного акціонерного товариства "Трест "Київміськбуд-2" про визнання недійсним договору оренди (найму) житла та додатків до нього, визнання заборгованості такою, що не підлягає сплаті, відмовлено (т.1, а.с.216-223).
Не погодившись з рішенням суду, відповідачі ОСОБА_3 та ОСОБА_4 подали апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неповне з'ясування обставин, які мають суттєве значення для правильного вирішення справи, невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи, порушення та неправильне застосування норм матеріального і процесуального права, що призвело до постановлення незаконного та необґрунтованого рішення, просять рішення суду скасувати у повному обсязі та ухвалити нове рішення по суті позовних вимог за зустрічним позовом ОСОБА_3 та ОСОБА_4 до ПАТ "Трест "Київміськбуд-2" (т.1, а.с.227-229).
Заслухавши доповідь судді Пікуль А.А., пояснення учасників судового розгляду: відповідачів та їх представників, які підтримали подану апеляційну скаргу та просили суд її задовольнити, представника ПАТ "Трест "Київміськбуд-2" - Сизоненко С.В., яка заперечувала проти задоволення апеляційної скарги, з'ясувавши обставини справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія приходить до висновку про те, що апеляційну скаргу слід задовольнити частково з таких підстав.
При ухваленні рішення суд першої інстанції вважав встановленими наступні обставини.
ВАТ "Трест "Київміськбуд-2" є власником гуртожитку за адресою: АДРЕСА_1, що підтверджується свідоцтвом серія ЖБ № 23479 від 18 вересня 1998 року про право власності на жилий будинок виданим Головним управлінням житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації на підставі наказу №558-С/ЖБ від 16 вересня 1998 року (т.1, а.с.13).
1 січня 2010 року між позивачем та ОСОБА_3 був укладений Договір №37Ф найму (оренди) житла, за умовами якого ПАТ "Трест "Київміськбуд-2" передав ОСОБА_3 майно, а саме: ліжко-місця у кількості 3 (три) шт., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, згідно акту передачі-приймання, а відповідач зобов'язався здійснювати щомісячно плату за найм одного ліжко-місця у розмірі 409 грн. 22 коп.
Відповідна плата за найм житла є договірною, та відповідно до п.3.2., 3.4. Договору, підлягала корегуванню а зміні, шляхом письмового повідомлення наймача та укладання Додаткової угоди (т.1, а.с.8-11).
ОСОБА_3 значиться зареєстрованим у спірному гуртожитку з 15 листопада 2007 року, перереєстрація була здійснена 13 листопада 2008 року (т.1, а.с.16).
У кімнаті №153 гуртожитку по АДРЕСА_1 проживає відповідач ОСОБА_3 та його дружина - відповідач по справі ОСОБА_4, проте за вказаною адресою остання зареєстрованою не значиться, що підтверджується службовою запискою від 21 червня 2012 року та не заперечується відповідачами по справі (т.1, а.с.34).
Відповідачі проживають у спірному гуртожитку відповідно до Договору найму (оренди) житла №37ф від 1 січня 2010 року.
Відповідно до заяви ОСОБА_3, останній просив укласти договір оренди житла на проживання в гуртожитку з 1 січня 2010 року разом із сім'єю, оплату гарантував та гарантував звільнення з приміщення за першою вимогою адміністрації підприємства (т.1, а.с.14).
Відповідачі не перебувають у трудових відносинах з позивачем.
Доказів того, що адміністрація підприємства приймала спільне з профспілковим комітетом рішення про надання ОСОБА_3 та ОСОБА_4 жилої площі в гуртожитку, та на підставі цього рішення видавала спеціальний ордер, суду не надано.
Місце проживання ОСОБА_3 було зареєстроване в гуртожитку лише 15 листопада 2007 року не на підставі ордеру про надання житлового приміщення у гуртожитку, а на підставі Договору найму (оренди) житла, який був укладений між ДП "Житлоексплуатація" ВІАТ "Трест "Київміськбуд-2" та ПП "СК "Рембуд", згідно якого ПП "СК "Рембуд" орендував три ліжко-місця у гуртожитку по АДРЕСА_1 у м. Києві (т.1, а.с.167-168).
Згідно акту передачі-приймання від 1 січня 2010 року позивач передав, а ОСОБА_3 прийняв у строкове платне користування майно у відповідності до умов Договору найму (оренди) житла №37ф.
Відповідно до п.2.3. Договору, термін його дії визначено з 1 січня 2010 року до 31 грудня 2010 року.
Відповідно до п. 10.6 Договору, строк дії договору продовжується на наступний рік у випадку, якщо наймачем не порушуються та виконуються умови договору, а зі сторони наймодавця, протягом одного місяця до закінчення строку його дії немає заперечень щодо його продовження.
Згідно п.10.5 Договір буде вважатися припиненим після виконання сторонами своїх зобов'язань за договором та проведення остаточних взаєморозрахунків.
У п.3.1 Договору сторони погодили щомісячну плату за оренду майна у розмірі 1227 грн. 66 коп., в т.ч. ПДВ (три ліжко-місця). Плата за найм житла є договірною та складається з оплати за надання комунальних послуг та оплати за надання послуг з утримання будинків та прибудинкової території.
Згідно п.3.5. Договору, відповідач зобов'язаний здійснити оплату не пізніше п'ятого числа поточного (звітного) місяця.
Відповідно до п.4 Договору, ОСОБА_3 зобов'язався своєчасно та в повному обсязі сплачувати позивачу орендну плату.
Між ПАТ "Трест "Київміськбуд-2" та ОСОБА_3 були укладені чотири Додаткові угоди, які є невід'ємною частиною Договору найму (оренди) житла №37ф від 1 січня 2010 року (т.1, а.с.22-25).
Додатковими угодами №1 від 1 лютого 2010 року , №2 від 1 листопада 2010 року, №3 від 1 січня 2011 року та №4 від 1 березня 2011 року між сторонами досягнуто згоди щодо плати за найм житла трьох ліжко-місць у гуртожитку.
Відповідно до умов п.3.1. Додаткової угоди №4 від 1 березня 2011 року плата за найм трьох ліжко-місць у гуртожитку з 1 квітня 2011 року склала 1605 грн. (535 грн. х 3=1605 грн.).
Спірний договір найму (оренди) житла №37ф від 1 січня 2010 року був укладений між ПАТ "Трест "Київміськбуд-2" та ОСОБА_3 У договорі відсутнє посилання на осіб, які проживають разом з наймачем ОСОБА_3 Відповідної угоди щодо солідарного зобов'язання за найм спірного житла відповідачів, сторонами не надано.
За встановлених обставин суд прийшов до висновку про відмову у задоволенні вимог ПАТ "Трест "Київміськбуд-2" до ОСОБА_4 повністю.
ОСОБА_3 порушив умови, визначені Договором найму (оренди) житла №37ф від 1 січня 2010 року щодо сплати орендної плати та плати за комунальні послуги, розмір якої було встановлено Додатковою угодою №4 від 1 березня 2011 року, внаслідок чого утворилася заборгованість перед позивачем.
З січня 2012 року ОСОБА_3 сплачує орендну плату у розмірі 450 грн. на місяць.
При визначенні розміру спірної заборгованості суд виходив з умов визначених Додатковою угодою №4 від 1 березня 2011 року до Договору найму (оренди) житла №37ф від 1 січня 2010 року, відповідно до якої плата за найм трьох ліжко-місць в гуртожитку становила 1605 грн.
При вирішенні позовних вимог за зустрічним позовом ОСОБА_3 та ОСОБА_4 до ПАТ "Трест "Київміськбуд-2", суд першої інстанції виходив з наступного.
Оспорюваний відповідачами договір найму (оренди) житла №37ф від 1 січня 2010 року та додатки до нього містять всі суттєві умови, що ставляться до даного виду правочину. Даний договір, з огляду на його зміст, предмет, права та обов'язки, відповідальність. Порядок припинення, дає можливість відрізнити його від інших правочинів, зокрема, договору утримання житла.
Позивач, як власник цього житла, мав право на укладання договору найму (оренди) належного йому майна і відповідної ліцензії на здійснення такого правочину не вимагалось. Підписання договору та додатків до нього відповідало волевиявленню сторін договору. плата за користування житлом є договірною, що не суперечить положенням ч.1 ст. 820 ЦК України.
За встановлених обставин суд першої інстанції прийшов до висновку про відсутність правових підстав для задоволення зустрічного позову.
Виходячи з наявних у матеріалах справи та досліджених судом першої інстанції письмових доказів суд апеляційної інстанції приходить до висновку про те, що суд першої інстанції правильно визначився із характером правовідносин сторін,
Висновки суду щодо відсутності підстав для задоволення зустрічних позовних вимог відповідають обставинам справи та положенням матеріального закону.
Норми матеріального права відповідно до спірних правовідносин у цій частині застосовані правильно.
Доводи апеляційної скарги про те, що при вирішенні зустрічних позовних вимог судом проведена неправильна оцінка доказів та невірно застосовані норми матеріального права, що призвело до неправильного вирішення справи, не можуть бути прийняті судом апеляційної інстанції в якості підстав для скасування оскаржуваного рішення враховуючи наступне.
Всі висновки суду першої інстанції щодо необґрунтованості зустрічного позову повно та послідовно викладені у мотивувальній частині оскаржуваного рішення (т.1, а.с.221-222).
Обставин, які б дали суду апеляційної інстанції підстави для спростування указаних висновків суду, апеляційна скарга не містить, в ході апеляційного розгляду відповідачі та їх представники також не навели таких обставин.
Посилання апеляційної скарги на те, що договір найму (оренди) житла №37ф від 1 січня 2010 року є недійсним, як вчинений під впливом обману з боку ПАТ " Трест "Київміськбуд-2", не можуть бути прийняті судом в якості підстав для скасування оскаржуваного рішення виходячи з наступного.
Відповідно до п.3 ч.1 ст. 3 ЦК України однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору.
Частиною першою ст. 820 ЦК України визначено, що встановлення законом максимального розміру плати за користування житлом, таке положення закону буде імперативним, відступлення від якого в бік підвищення ціни на підставі ч.3 ст. 6 ЦК будуть неприпустимими. На даний час відсутні будь-які законодавчі положення , які б в будь-який спосіб обмежували права сторін договору, на який поширюється чинність ст. 810-826 ЦК України, на свій розсуд вирішувати питання про розмір плати за користування житлом.
В даному конкретному випадку сама назва договору, його умови, які передбачають предмет договору, права та обов'язки сторін, чітко і однозначно вказують на суть договору, а тому виключають обман з боку наймодавця, про який указують відповідачі - укладення договору найму (оренди) житла під виглядом договору про надання послуг з утримання будинку та прибудинкової території.
Крім того, оспорюваний договір укладений відповідно до заяви ОСОБА_3 про укладення договору оренди майна на проживання у гуртожитку з сім'єю (т.1, а.с. 14). Тобто, ОСОБА_3, який не перебуває у трудових відносинах із власником гуртожитку та є зареєстрованим у даному житловому приміщенні один, на підставі договору оренди фактично орендує житло для своєї сім'ї, що дає йому можливість займати окрему кімнату, а це було б неможливим на підставі ст.ст.127-131 ЖК України та Примірного положення про гуртожитки. З урахуванням указаних обставин немає жодних підстав вважати, що ОСОБА_3 був введений в оману щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін.
Посилання апеляційної скарги на те, що оспорюваний договір найму (оренди) житла №37ф від 1 січня 2010 року укладений з боку наймодавця не уповноваженою особою, також не можуть бути прийняті судом апеляційної інстанції виходячи з наступного.
З наявних у справі письмових доказів вбачається, що ВАТ "Трест "Київміськбуд-2" є власником гуртожитку за адресою: м. Київ, вул. Борщагівська 171/18, що підтверджується свідоцтвом серія ЖБ № 23479 від 18 вересня 1998 року про право власності на жилий будинок виданим Головним управлінням житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації на підставі наказу №558-С/ЖБ від 16 вересня 1998 року (т.1, а.с.13).
Договір від імені наймодавця - ВАТ "Трест "Київміськбуд-2", підписаний заступником генерального директора, підпис якого посвідчений печаткою підприємства.
При цьому, ПАТ "Трест "Київміськбуд-2" прерогативою якого є оспорювання дійсності договору по розпорядженню майном підприємства у разі укладення такої угоди не уповноваженою на це особою, підтверджує повноваження заступника генерального директора на укладення даного виду договорів, надані йому дорученням № 0764 від 25 червня 2009 року із терміном дії до 25 червня 2012 року (т.1, а.с. 247).
Враховуючи викладене, апеляційний суд приходить до висновку про те, що судом першої інстанції при вирішенні зустрічних позовних вимог дана належна оцінка доводам сторін у сукупності з наданими сторонами доказами, висновки суду відповідають обставинам справи, доводи, викладені у апеляційній скарзі, не спростовують їх, тому підстав для скасування оскаржуваного рішення в цій частині немає.
Однак, висновки суду щодо підстав для задоволення позовних вимог на суму основного боргу у розмірі 13 860 грн., 3% річних у розмірі 34 грн. 74 коп. та суму пені у розмірі 174 грн. 46 коп. не в повній мірі відповідають обставинам справи та положенням матеріального закону, оскільки судом невірно визначений характер правовідносин сторін у період з 1 квітня 2012 року по грудень 2012 року та невірно застосовані до спірних правовідносин норми матеріального права.
Вказані обставини, враховуючи положення ст. 309 ЦПК України, дають суду апеляційної інстанції підстави для зміни оскаржуваного рішення виходячи з наступного.
Задовольняючи позовні вимоги про стягнення з відповідача на користь ПАТ " Трест "Київміськбуд-2" суми основного боргу у розмірі 13 860 грн., 3% річних у розмірі 34 грн. 74 коп., пені у розмірі 174 грн. 46 коп., розрахованих на указану суму основного боргу, суд першої інстанції виходив з того, що ОСОБА_3 в період з січня 2012 року по грудень 2012 року в порушення умов укладеного між сторонами договору найму (оренди) житла не сплачував орендну плату в повному обсязі, внаслідок чого утворилась заборгованість, що є також підставою для стягнення з наймача пені, передбаченої п.8.2. договору найму (оренди) житла, та 3% річних.
Заперечуючи проти цього ОСОБА_3 вказує на те, що ним з січня 2012 року не підписувалися додаткові угоди щодо орендної плати, тому договір є розірваним, про що зазначено у самому договорі, і наймодавець не має права вимагати від нього виконання договору, який припинив свою дію.
Відповідно до вимог п.1 ч.1 ст. 611 ЦК України уразі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
За правилом ч. 1 ст. 651 ЦК України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір відповідно є розірваним або зміненим (ч.4 ст. 651 ЦК).
Укладеним між сторонами договором найму (оренди) житла №37ф від 1 січня 2010 року встановлене право кожної із сторін достроково розірвати договір в односторонньому порядку у разі порушення однією із сторін своїх обов'язків за даним договором та умов даного договору (п.10.3 Договору).
В даному конкретному випадку наймодавець 28 березня 2012 року направив ОСОБА_3 вимогу про повернення заборгованості за договором № 37ф від 01.01.2010 р. та повернення майна (т.1, а.с. 30-32), у якій повідомив наймача, що з 01.04.2012 р. Договір найму (оренди) житла №37ф від 1 січня 2010 року є розірваним з боку ПАТ "Трест "Київміськбуд-2" на підставі п.7.1., 10.3. Договору.
Таким чином, після розірвання договору внаслідок односторонньої відмови наймодавця від договору, право на яку встановлено договором, ПАТ " Трест "Київміськбуд-2" не вправі вимагати від наймача - ОСОБА_3, сплату передбаченої договором орендної плати з 1 квітня 2012 року по грудень 2012 року.
Прийняті судом першої інстанції посилання наймодавця на те, що договір фактично не був розірваним, оскільки зобов'язання сторін діє до повного виконання та проведення остаточних взаєморозрахунків, є безпідставними.
Враховуючи положення ч.2 ст. 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються, крім тих, які пов'язані із розірванням договору (повернення речі, сплата заборгованості, що виникла до моменту розірвання договору, тощо).
Отже, вимоги про стягнення орендної плати за період, що передував моменту розірвання договору є обґрунтованими, оскільки ці зобов'язання можуть бути припинені лише належним виконанням.
Таким чином, за період з січня 2012 року по березень 2012 року відповідно до умов договору ОСОБА_3 повинен був сплатити 4 815 грн. Фактично відповідачем за означений період сплачено 1 350 грн. Недоплата становить 3 465 грн. (4815 - 1350). Розмір передбаченої п. 8.2. договору пені на указану суму становить 44 грн. 85 коп., 3% річних на указану суму складає 8 грн. 84 коп.
Главою 58 ЦК України визначені загальні положення про найм (оренду), главою 59 ЦК України урегульовано найм (оренду) житла.
Статтею 826 ЦК України передбачені правові наслідки розірвання договору найму житла.
Відповідно до встановленого ст. 11 ЦПК принципу диспозитивності цивільного судочинства суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
В рамках даної справи вимоги, зокрема, про відшкодування збитків внаслідок розірвання договору, чи про стягнення з ОСОБА_3 неустойки у зв'язку з невиконанням останнім свого обов'язку щодо повернення речі у разі припинення договору найму, чи про стягнення з відповідача оплати за надання комунальних послуг та послуг з утримання будинку і прибудинкової території (відповідно до зареєстрованих осіб - однієї особи), чи про виселення, ПАТ " Трест "Київміськбуд-2" заявлені не були.
Враховуючи викладене, апеляційний суд приходить до висновку про те, що рішення суду підлягає зміні шляхом зменшення розміру сум, які підлягають стягненню з відповідача на користь ПАТ " Трест "Київміськбуд-2" за договором № 37 ф від 1 січня 2010 року найму (оренди) житла.
Керуючись ст.303, 307-309, 313-316 ЦПК України, колегія суддів
В И Р І Ш И Л А :
Апеляційну скаргу ОСОБА_3, ОСОБА_4 задовольнити частково.
Рішення Солом'янського районного суду м. Києва від 10 липня 2013 року в частині вирішення позовних вимог Публічного акціонерного товариства "Трест "Київміськбуд-2" до ОСОБА_3 змінити.
Зменшити розмір стягнення з ОСОБА_3 на користь Публічного акціонерного товариства "Трест "Київміськбуд-2" за договором № 37 ф від 1 січня 2010 року найму (оренди) житла:
- в частині суми основного боргу - з 13 860 грн. до 3 465 грн. (Три тисячі чотириста шістдесят п'ять грн.);
- в частині 3% річних - з 34 грн. 74 коп. до 8 грн. 84 коп. (Вісім грн. 84 коп.).
- в частині суми пені - з 174 грн. 46 коп. до 44 грн. 85 коп. (Сорок чотири грн. 85 коп.).
Зменшити розмір стягнення з ОСОБА_3 на користь Публічного акціонерного товариства "Трест "Київміськбуд-2" в рахунок відшкодування судових витрат по сплаті судового збору з 229 грн. 40 коп. до 55 грн. 11 коп. (П'ятдесят п'ять грн. 11 коп.)
В решті рішення суду залишити без змін.
Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення, може бути оскаржене в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.
Головуючий: А.А. Пікуль
Судді: Т.О. Невідома
Г.В. Крижанівська