ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

08.07.2013 Справа № 901/1403/13

За позовом Сакської міської ради

до відповідача - Приватного підприємства «Полтава-Аргон»

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

Суддя Гаврилюк М.П.

Представники:

від позивача - Коваль М.І., головний спеціаліст відділу правового забезпечення та експертизи документів, представник за довіреністю №04.1-06/22 від 04.01.2013.

від відповідача - Бурлак В.М., представник за довіреністю №56 від 11.03.2013.

СУТЬ СПОРУ:

Позивач, Сакська міська рада, звернувся до Господарського суду Автономної Республіки Крим із позовною заявою до Приватного підприємства «Полтава-Аргон», в якій просить суд внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 07.04.2006, зареєстрований від 18.05.2006 №040601500067, який укладено між Сакською міською радою та Приватним підприємством «Полтава-Аргон», відносно земельної ділянки загальною площею 3 000,00 кв.м. за адресою: вул. Євпаторійське шосе, 86, м.Саки, а саме: викласти п.2.3.1. договору оренди земельної ділянки в новій редакції «орендна плата за використання земельної ділянки, кадастровий номер 0111400000000090037, яка розташована за адресою: вул. Євпаторійське шосе, вноситься в грошовій формі на спеціальний бюджетний рахунок, та її розмір становить 4% від нормативної грошової оцінки 18 981, 60 грн. на рік, відповідно 1 581, 80 грн. на місяць. Грошова оцінка земельної ділянки відповідно інформації №3534/01.1-23 від 28.11.2012, виданої міжрайонним управлінням Держкомзему в м.Саки і Сакському районі Автономної Республіки Крим з урахуванням індексації і складає 474 540 грн.»; доповнити договір оренди пунктом 8.8 наступного змісту: «передача в заставу і внесення в статутний фонд права оренди, а також, продаж права оренди земельної ділянки не допускається. Державну реєстрацію внесення змін до договору оренди землі здійснити відповідному органу у порядку, встановленому законодавством.»

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач відмовляється від внесення змін до договору оренди земельної ділянки, які, в свою чергу, обумовлені прийняттям Сакською міською радою рішення щодо затвердження ставок орендної плати на землю, а саме у розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Відповідач заперечує за мотивами викладеними у відзиві (а.с. 68-69), зокрема вказує на те, що у спірному договорі оренди земельної ділянки не зазначено право орендодавця вимагати відповідного збільшення орендної плати в разі зміни нормативної вартості земельної ділянки. Крім того, безпідставними є посилання позивача на приписи п.288.5 Податкового кодексу України, яким встановлено ставку орендної плати за землю в межах 3-12% від нормативної грошової оцінки, оскільки вказаний Кодекс вступив в силу з 01.01.2011, а тому не застосовується до договорів, які були укладені до 01.01.2011. Також, відповідач заперечує проти доповнення договору оренди землі пунктом 8.8 щодо недопущенні передачі в заставу і внесення в статутний фонд права оренди, а також, продаж права оренди земельної ділянки.

Ухвалою від 03.06.2013 у відповідності з частиною 3 статті 69 Господарського процесуального кодексу України за клопотанням представника відповідача строк розгляду спору був продовжений на п'ятнадцять днів, а саме до 09.07.2013.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши представлені докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

На підставі рішення 37 сесії 4 скликання від 28.07.2005 №18/4 Сакської міської ради «Про надання земельної ділянки Приватному підприємству «Полтава-Аргон» під будівництво виробничого корпусу та розміщення служб підприємства для передачі в оренду по вул. Євпаторійське шосе,86 в м. Саки» 07 квітня 2006 року між Сакською міською радою (Орендодавець за договором) та Приватним підприємством «Полтава - Аргон» (Орендар за договором ) було укладено договір оренди земельної ділянки., зареєстрований у Сакському відділі Кримської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Книзі записів державної реєстрації землі зроблено запис від 18 травня 2006 року за №04060150067.

Згідно умов договору Орендодавець передає, а Орендар приймає у володіння та користування на визначений строк земельну ділянку площею 3000кв.м., що знаходиться за адресою м. Саки, вул. Євпаторійське шосе,86.

Відповідно до п.2.1. договору цільове призначення і мета використання земельної ділянки - 1.10.5 землі промислового призначення для будівництва виробничого корпусу і розміщення служб підприємства.

Строк договору оренди земельної ділянки визначений у п.2.2.1. договору, а саме земельна ділянка передана в оренду строком на 45 років з моменту його державної реєстрації.

Пунктом 2.3.1. договору передбачено, що орендна плата за користування земельною ділянкою вноситься в грошовій формі на спеціальний бюджетний рахунок, і її розмір становить 3670,80грн. в рік, а в місяць відповідно 305,90грн. Грошова оцінка складає 183540,00 грн.

Розмір орендної плати може переглядатися за згодою сторін один раз за рік у випадках та з моменту, зокрема підвищення цін та тарифів, у тому числі інфляційних процесів, збільшення ставок земельного податку та в інших випадках, передбачених законодавством України і рішеннями органів місцевого самоврядування (п. 2.3.4. договору).

Рішенням 25 сесії 5 скликання Сакської міської ради №36 від 19.02.2008 «Про внесення змін в рішення міської ради 5-ого скликання (5 сесія) від 30.08.2006 №8 «Про затвердження ставок орендної плати за користування земельними ділянками у м. Саки» вирішено порядок розрахунку ставок орендної плати за користування земельними ділянками визначеного функціонального користування по земельно-оціночним районам м. Саки читати в нової редакції, відповідно до Додатку.

Додатком до рішення від 19.02.2008 №36 є Порядок розрахунку орендної плати за користування земельними ділянками, а саме функціональне використання земельної ділянки - землі промислового призначення: змінені ставки орендної плати, у відсотках від нормативно грошової оцінки на 19.01.2008 - 4%.

08.02.2012 Сакською міською радою було прийнято рішення №40 «Про затвердження технічної документації по нормативної грошової оцінці земель, розташованих в межах м. Саки».

Через зміну ставки орендної плати за землю та нову нормативну грошову оцінку землі, позивач листом від 19.12.2012 за вих..№ 011-06/448 направив на адресу відповідача додаткову угоду про внесення змін в договір оренди землі в наступній редакції:

« 1. Пункт 2.3.1 орендна плата за використання земельної ділянки, кадастровий номер 0111400000000090037, яка розташована за адресою: вул. Євпаторійське шосе, вноситься в грошовій формі на спеціальний бюджетний рахунок, та її розмір становить 4% від нормативної грошової оцінки 18 981, 60 грн. на рік, відповідно 1 581, 80 грн. на місяць. Грошова оцінка земельної ділянки відповідно інформації №3534/01.1-23 від 28.11.2012, виданої міжрайонним управлінням Держкомзему в м. Саки і Сакському районі АР Крим з урахуванням індексації і складає 474 540 грн.»;

2. Доповнити договір оренди пунктом 8.8 наступного змісту: «передача в заставу і внесення в статутний фонд права оренди, а також, продаж права оренди земельної ділянки не допускається».

3. Дана угода вступає в силу після її підписання сторонами, реєстрації його в Сакської міської раді, та обов'язкової реєстрації в міськрайонному управлінні Держкомзему в м. Саки і Сакському районі Автономної Республіки Крим. У відповідності з ч.3 ст. 631 Цивільного кодексу України оплата по додаткової угоді до договору оренди проводиться з моменту реєстрації його в Сакської міської раді.

Проте, відповідач письмово відмовився від укладення додаткової угоди.

Посилаючись на те, що відповідач відмовляється від внесення змін до договору оренди земельної ділянки, які, в свою чергу, обумовлені прийняттям Сакською міською радою рішення щодо затвердження ставок орендної плати на землю, а саме у розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, позивач просить суд внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 07.04.2006, зареєстрований від 18.05.2006 №040601500067, який укладено між Сакською міською радою та Приватним підприємством «Полтава-Аргон», відносно земельної ділянки загальною площею 3 000, 00 кв.м. за адресою: вул. Євпаторійське шосе, 86, м. Саки, а саме: викласти п.2.3.1. договору оренди земельної ділянки в новій редакції «орендна плата за використання земельної ділянки, кадастровий номер 0111400000000090037, яка розташована за адресою: вул. Євпаторійське шосе, вноситься в грошовій формі на спеціальний бюджетний рахунок, та її розмір становить 4% від нормативної грошової оцінки 18 981, 60 грн. на рік, відповідно 1 581, 80 грн. на місяць. Грошова оцінка земельної ділянки відповідно інформації №3534/01.1-23 від 28.11.2012, виданої міжрайонним управлінням Держкомзему в м. Саки і Сакському районі АР Крим з урахуванням індексації і складає 474 540 грн.»; доповнити договір оренди пунктом 8.8 наступного змісту: «передача в заставу і внесення в статутний фонд права оренди, а також, продаж права оренди земельної ділянки не допускається». Державну реєстрацію внесення змін до договору оренди землі здійснити відповідному органу у порядку, встановленому законодавством.

Суд вважає, що позовні вимоги є такими, що підлягають задоволенню частково, а саме задоволенню підлягає вимога про внесення змін в п.2.3.1 в договір оренди земельної ділянки з огляду на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи спірні відносини між сторонами виникли у зв'язку з недосягненням згоди щодо зміни умов договору оренди земельної ділянки

За приписами статті 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Статтею 15 зазначеного Закону передбачено, що підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Відповідно до статті 18 цього Закону нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років

За таких обставин суд вважає, що позивач є органом місцевого самоврядування, уповноваженим законом один раз на 5-7 років приймати рішення щодо проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення.

Так, 08.02.2012 Сакською міською радою було прийнято рішення №40 «Про затвердження технічної документації по нормативної грошової оцінці земель, розташованих в межах м. Саки».

Згідно зі статтею 144 Конституції України та статтею 73 Закону України «Про місцеве самоврядування» рішення органів місцевого самоврядування є обов'язковими для виконання на відповідній території.

В силу статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, Законом України «Про оренду землі», іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За приписами статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі.

Згідно з ч. 1 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Відповідно до статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У визначених законом випадках застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, зокрема, порядок нарахування плати за земельні ділянки державної та комунальної власності встановлений розділом ХІІІ Податкового кодексу України.

Відповідно до п.п. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України плата за землю - загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Згідно із п.п. 14.1.136. п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності є обов'язковим платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Пунктом 288.1 ст. 288 Податкового кодексу України визначено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

За приписами ст. 271.1. Податкового кодексу України базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом.

Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки землі, яка є базою оподаткування для плати за землю, змінюється річна сума податкового зобов'язання по земельному податку та орендній платі за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Пунктом 2.3.4. договору оренди земельної ділянки від 18.05.2006 сторони передбачили, що розмір орендної плати може переглядатися за згодою сторін один раз за рік у випадках та з моменту, зокрема підвищення цін та тарифів, у тому числі інфляційних процесів, збільшення ставок земельного податку та в інших випадках, передбачених законодавством України і рішеннями органів місцевого самоврядування.

На підставі викладеного, суд вважає, що у позивача існують обґрунтовані та законні підстави для перегляду розміру орендної плати і внесення змін до договору оренди землі.

Відповідно до п. 4.1. договору зміна умов договору оренди землі можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

Відповідно до частини другої статті 20 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

За приписами статті 651 Цивільного кодексу України, частини 1 статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

При цьому, внесення змін до договору оренди землі у разі зміни ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів уповноваженим органом повинно здійснюватися з дотриманням порядку, визначеного статтею 188 Господарського кодексу України.

Так, відповідно до зазначеної норми сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі, якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) або у разі неодержання відповіді у встановлений строк, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

З наведеного слід зробити висновок, що сторона договору не позбавлена права під час дії договору скористатись своїм правом щодо внесення змін до договору, надіславши іншій стороні відповідну пропозицію. Зокрема, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом.

Як вбачається із матеріалів справи, відповідача неодноразово було попереджено про необхідність укладення додаткової угоди щодо приведення у відповідність розміру орендної плати в зв'язку з прийняттям позивачем рішень №36 від 19.02.2008, № 40 від 08.02.2012, які є обов'язковими для виконання.

При цьому, сторонами в договорі оренди земельної ділянки від 18.05.2006 передбачена можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору оренди землі.

Рішенням 25 сесії 5 скликання Сакської міської ради №36 від 19.02.2008 «Про внесення змін в рішення міської ради 5-ого скликання (5 сесія) від 30.08.2006 №8 «Про затвердження ставок орендної плати за користування земельними ділянками у м. Саки» встановлені і затверджені коефіцієнти до ставок земельного податку для розрахунку розміру орендної плати по земельно-оціночним районам м. Саки, згідно додатку якого до земельної ділянки наданої відповідачу повинен прийматися коефіцієнт 4.

Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №2929/03-22 від 05.07.2013 Міськрайонного управління Держземагенства в м. Євпаторії, Саках і Сакському районі Автономної Республіки Крим нормативно грошова оцінка земельної ділянки для будівництва виробничого корпусу і розміщення служб підприємств на території Автономної Республіки Крим, м. Саки, вул. Євпаторійське шосе,86, кадастровий номер земельної ділянки 0111400000000090037 складає 474540,00 грн.

Таким чином, ставка орендної плати за земельну ділянку, яка надана відповідачу в оренду складає 4 % від нормативно-грошовій оцінки земельної ділянки в розмірі 18981,60 грн. на рік, та відповідно 1581,80 грн. на місяць.

Враховуючи те, що розмір орендної плати за землю був законодавчо змінений, а умовами договору передбачено внесення змін до нього у разі зміни розміру земельного податку і розміру орендної плати, суд дійшов висновку про наявність підстав для внесення змін у пункт 2.3.1. до договору оренди землі від 07.04.2006 р., зареєстрованого 18.05.2006 за № 040601500067.

Аналогічна правова позиція щодо законодавчої зміни розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, передбаченої умовами договору оренди землі, викладена у постановах Верховного Суду України від 06.12.2010 р. № 2-1/10068-2008, від 27.12.2010 р. № 27/15-10).

Посилання відповідача на те, що у спірному договорі оренди земельної ділянки не зазначено право орендодавця вимагати відповідного збільшення орендної плати в разі зміни нормативної вартості земельної ділянки суд вважає необґрунтованим, оскільки в п. 2.3.3. договору оренди земельної ділянки від 07.04.2006, зареєстрованого 18.05.2006 сторони передбачили можливість збільшення розміру орендної плати при зміні розміру земельного податку.

Стосовно вимог позивача стосовно доповнення спірного договору пунктом 8.8. щодо не допущення передачі в заставу і внесення в статутний фонд права оренди, а також, продаж права оренди земельної ділянки, суд вважає необхідним зазначити наступне.

Згідно зі статтею 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Відповідно до частини першої статті 641 Цивільного кодексу України пропозиція щодо зміни істотних умов договору повинна містити істотні умови договору.

Проте, позивачем не доведено наявність передбачених статтею 652 Цивільного кодексу України умов, необхідних для внесення цих зміни до договору.

Прийняття Кабінетом Міністрів України Постанови «Про затвердження Типового договору оренди землі» не може бути підставою для внесення змін до діючого договору за рішенням суду.

Відповідно до частини 5 статті 188 Господарського кодексу України якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Тому вимоги позивача про доповнення договору реченням щодо здійснення державної реєстрації внесення змін до договору оренди землі відповідним органом задоволенню не підлягають.

Отже позовні вимоги підлягають задоволенню частково.

У відповідності зі ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судовій збір покладається на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Повне рішення складено 12.07.2013

На підставі вищевикладеного та керуючись ст.ст. 49, 82-84 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 07.04.2006, зареєстрований від 18.05.2006 №040601500067, який укладено між Сакською міською радою та Приватним підприємством «Полтава-Аргон», відносно земельної ділянки загальною площею 3 000,00 кв.м. за адресою: вул.Євпаторійське шосе, 86, м.Саки, а саме: викласти п.2.3.1. договору оренди земельної ділянки в новій редакції: «орендна плата за використання земельної ділянки, кадастровий номер 0111400000000090037, яка розташована за адресою: вул. Євпаторійське шосе, вноситься в грошовій формі на спеціальний бюджетний рахунок, та її розмір становить 4% від нормативної грошової оцінки 18 981, 60 грн. на рік, відповідно 1 581, 80 грн. на місяць. Грошова оцінка земельної ділянки відповідно інформації №3534/01.1-23 від 28.11.2012, виданої міжрайонним управлінням Держкомзему в м. Саки і Сакському районі Автономної Республіки Крим з урахуванням індексації і складає 474 540 грн.».

3. Стягнути з Приватного підприємства «Полтава-Аргон» на користь Сакської міської ради судовий збір у розмірі 573,50 грн.

4. У задоволенні позовних вимог стосовно доповнення договору оренди земельної ділянки пунктом 8.8. - відмовити.

Суддя М.П. Гаврилюк