ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
73000, м.Херсон, вул. Горького, 18
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
01.12.2006 Справа № 15/359-АП-06
Господарський суд Херсонської області у складі судді Клепай З.В. при секретарі О.С.Бєловій, розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом Приватного підприємця ОСОБА_1
3-я особа: ПП ОСОБА_2
до Новокаховської міської Ради
про скасування рішення
за участю представників сторін:
від позивача: ОСОБА_3 - зав. юр. відділу, дор. ОСОБА_4
від відповідача- ОСОБА_1 - паспорт, НОМЕР_1
від 3-ої особи: ОСОБА_2 - паспорт НОМЕР_2
Засідання проводилось з перервою від 30.11.06р. до 01.12.06р. на підставі ст.77 ГПК України.
Приватний підприємець ОСОБА_1 звернувся з позовом, в якому просить скасувати рішення Новокаховської міської Ради НОМЕР_3 "Про викуп земельної ділянки несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності" та зобов'язати Новокаховську міську раду повторно розглянути питання продажу земельної ділянки на черговій сесії міської ради.
Третя особа підтримала позов.
Відповідач в засіданні повідомив, що не може обгрунтувати підстав підвищення ціни на земельну ділянку, яку він вирішив продати позивачу та третій особі.
Розглянувши матеріали справи та вислухавши представників сторін, суд-
в с т а н о в и в:
22.09.06р. відповідачем прийнято рішення НОМЕР_3 про викуп земельної ділянки несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності приватним підприємцем ОСОБА_2 та ОСОБА_1.
Відповідно до п.1 цього рішення затверджено технічну документацію по складанню державного акту на право власності на земельну ділянку площею 3144кв.м., що розташована по АДРЕСА_1 для розміщення та обслуговування магазину та затверджена грошова оцінка цієї земельної ділянки. П.3 оскаржуваного рішення вирішено примінити при продажу земельної ділянки підвищуючий коефіцієнт 2 до експертної оцінки та встановити її ціну 290631,36грн. без урахування ПДВ, в розрахунку за один квадратний метр земельної ділянки - 92,44грн., з чим не погоджується позивач.
Розглядаючи це питання господарський суд виходить із того, що відповідно до ст.120 Земельного кодексу України при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди. Позивачем прийнято рішення передати позивачу та третій особі земельну ділянку на праві власності. До компетенції міської ради відповідно до статті 12 Земельного кодексу України відноситься розпорядження землями територіальних громад, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб та інше. Відповідно до статті 127 Земельного кодексу України органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень здійснюють продаж земельних ділянок комунальної власності громадянам та юридичним особам, які мають право на набуття земельних ділянок у власність. Продаж земельних ділянок комунальної власності громадянам та юридичним особам здійснюється на конкурентних засадах (аукціон конкурс), крім викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок. Рішення міської ради, про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Вартість земельної ділянки визначається на підставі її грошової експертної оцінки, яка проводиться за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок" від 11 жовтня 2002 року № 1531. А саме, при оцінці забудованих земельних ділянок чистий операційний дохід визначається на основі очікуваного доходу на ринку від оренди землі або забудованої земельної ділянки (земельних поліпшень) за умови її найбільш ефективного використання. Чистий операційний дохід розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів, які можуть бути отримані протягом року, та операційних витрат, пов'язаних з утриманням та експлуатацією земельної ділянки і її поліпшеннями, що склалися на ринку.
При оцінці забудованих земельних ділянок визначення витрат на земельні поліпшення здійснюється на основі ринкових витрат, пов'язаних із спорудженням будинків, будівель та споруд, що розташовані в межах земельної ділянки (включаючи підземний простір), за умови її найбільш ефективного використання. Зазначені витрати складаються з витрат на відведення та підготовку земельної ділянки під забудову (включаючи витрати на знесення існуючих будівель і виплати передбачених законодавством, сум компенсації), вартості будівництва, облаштування та озеленення, оплати послуг з проектування, сум місцевих зборів, вартості фінансування і прибутку забудовника. При співставленні цін продажу подібними визначаються забудовані земельні ділянки, що мають: однакову функцію використання землі і характер земельних поліпшень (будівлі, споруди, багаторічні насадження, водойми); спільний район розташування; близькі фізичні характеристики (розмір, конфігурація, ухил поверхні, стан грунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, фізичний стан об'єктів нерухомого майна). На вартість забудованої земельної ділянки може впливати: правовий режим земельної ділянки; умови продажу та пов'язане з ним фінансування; дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана із зміною ринкових цін на нерухомість); особливості місця розташування; фізичні характеристики земельної ділянки та стан забудови; умови та обмеження щодо використання земельної ділянки.
Вартість землі у складі об'єктів нерухомості, що оцінюються на основі їх прибутковості (готелі, ресторани, автозаправні станції, комерціалізовані медично-оздоровчі та спортивні заклади тощо), визначається шляхом розподілу загальної суми ринкової вартості цих об'єктів між землею, будівлями та іншими матеріальними активами.
Вартість землі може бути від'ємною величиною у випадках, коли сума витрат на ліквідацію непридатних для використання будівель або екологіч небезпечних об'єктів, розміщених у їх межах, перевищує вартість забудованої земельної ділянки.
Позивач та третя особа відповідно до норм чинного земельного законодавства представили експертну грошову оцінку земельної ділянки, в якій враховано всі вказані умови. За вказаною експертною грошовою оцінкою земельної ділянки її грошова оцінка складає 145316грн. із розрахунку за 1кв.м. - 46грн. 22коп. і ця оцінка повинна була бути врахована відповідачем при вирішені питання про вартість земельної ділянки. Чинне законодавство не передбачає можливості застосування підвищуючих коефіцієнтів, оскільки всі властивості земельної ділянки враховані в експертній грошовій оцінці цієї земельної ділянки, тому в цій частині позов підлягає задоволенню.
Разом з тим, господарський суд враховує той факт, що позивач в описовій частині позову не погоджується лише з п.3 оскаржуваного рішення, а просить скасувати рішення відповідача у повному обсязі. Зважаючи на те, що ні позивач ні відповідач не ставлять під сумнів затвердження технічної документації та затвердження експертної грошової оцінки земельної ділянки, а також те, що цим рішенням не лише вирішено питання про застосування підвищуючого коефіцієнту, а й затверджена технічна документація, затверджена грошова оцінка, на підставі якої позивач просить скасувати п.3 рішення, а також вирішені питання щодо механізму укладення договору купівлі- продажу земельної ділянки, що ніяким чином не порушує права позивача, то підстав для скасування рішення відповідача у повному обсязі, не вбачається.
За таких умов позов задовольняється частково, в частині застосування відповідачем підвищуючого коефіцієнту, тобто п.3 рішення, та в частині терміну укладення договору, оскільки цей термін залежить від можливості сплати вартості земельної ділянки у встановленому чинним законодавством розмірі, тобто п.4 рішення.
Щодо другої вимоги позивача про зобов'язання відповідача повторно розглянути питання продажу земельної ділянки, то в цій частині позов також задовольняється частково, оскільки це питання відповідачем вже вирішено. Господарський суд з урахуванням того, що скасуванню підлягають п.3,4 оскаржуваного рішення зобов'язує відповідача повторно розглянути на сесії міської ради питання про вартість земельної ділянки, що підлягає продажу, та строки представлення позивачем нотаріально - посвідченого договору купівлі - продажу земельної ділянки.
На підставі викладеного та керуючись ст. 157, 160, 161 КАСУ, суд-
постановив:
1.Позов задовольнити частково.
2.Скасувати п.3 та п.4 рішення НОМЕР_3 Новокаховської міської ради "Про викуп земельної ділянки несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності приватним підприємцем ОСОБА_2 та ОСОБА_1, як такі, що прийняті з порушенням норм земельного законодавства.
3.Зобов'язати Новокаховську міську раду повторно, на першій сесії, що настане після винесення господарським судом рішення, розглянути питання щодо вартості земельної ділянки, яка є об'єктом договору купівлі - продажу між ним та приватним підприємцем ОСОБА_2 та ОСОБА_1, та питання строку укладання договору.
4.Стягнути з Новокаховської міської ради, Херсонська область, м. Нова Каховка, пр. Дніпровський, 23, р.р. 31517947600012 Банк УДК в Херсонській області, МФО 852010, код 24103977, БК 33010102 на користь приватного підприємця ОСОБА_1, АДРЕСА_2, ідентифікаційний код НОМЕР_5 - 6грн. 80коп. витрат по сплаті судового збору.
5.В частині скасування п.п.1, 2, 5, 6, 7, 8, 9 оскаржуваного рішення та зобов'язання розглянути повторно у повному обсязі (за винятком п.3,4) рішення відмовити.
6.Постанову надіслати сторонам по справі.
Постанова набирає законної сили з 18.12.06.
Заява про апеляційне оскарження постанови суду першої інстанції подається протягом десяти днів з дня її проголошення, а в разі складення постанови у повному обсязі відповідно до статті 160 КАС України з дня складення в повному обсязі. Апеляційна скарга на постанову суду першої інстанції подається протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження. Апеляційна скарга може бути подана без попереднього подання заяви про апеляційне оскарження, якщо скарга подається у строк, встановлений для подання заяви про апеляційне оскарження.
Суддя З.В. Клепай