КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      

01025, м.Київ, пров. Рильський, 8                                                            т. (044) 278-46-14

 

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

 

 24.07.2008                                                                                           № 30/5

 Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

 головуючого:          Зеленіна  В.О.

 суддів:            Рєпіної  Л.О.

          Синиці  О.Ф.

 при секретарі:           Волуйко Т.В.

 За участю представників:

 Від позивача - Новаковський І. І. - по довіреності, Ковальчук С. М. -по довіреності.

 Від відповідача - Костенко В. М. - по довіреності, Соболевський Ю. В. - по довіреності.

 Від третьої особи 1 - не з'явився.

 Від третьої особи 2 - не з'явився.

 Від третьої особи 3 - Виниченко С. М. - по довіреності.

 

 розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Колективного підприємства (КП) "Райдужний"

 на рішення Господарського суду м.Києва від 27.05.2008 р.

 у справі № 30/5 (Ващенко Т.М.)

 за позовом                               КП "Райдужний"

 до                                                   Комунального підприємства (КП) "Фінансово-розрахунковий центр "Дніпровський"

 третя особа відповідача           Дніпровська районна у м. Києві рада

         ОСОБА_1

           Комунальне підприємствопо утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва

                       

 про                                                  зобов"язання вчинити дії.

 

ВСТАНОВИВ:

 

Рішенням Господарського суду м. Києва від 27.05.2008 р. у справі № 30/5 КП “Райдужний” було відмовлено в задоволенні позовних вимог щодо зобов'язання КП “Фінансово-розрахунковий центр “Дніпровський” продовжити на той самий термін договір оренди нежилого приміщення комунальної власності територіальної громади Дніпровського району м. Києва, яке знаходиться в м. Києві, по вул. Райдужна, 6, площею 307,7 кв. м., укладений з КП “Райдужний” 31.01.2005 р. за № 1756.

Зустрічний позов КП “Фінансово-розрахунковий центр “Дніпровський” був задоволений повністю: виселено КП “Райдужний” з нежилого приміщення, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Райдужна, 6, площею 314,9 кв. м., яке було передано йому в оренду згідно договору оренди нежитлового приміщення за № 1756 від 31.01.2005 р., а також стягнуто з КП “Райдужний” на користь КП “Фінансово-розрахунковий центр “Дніпровський” 85 грн. витрат по сплаті державного мита та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Рішення суду першої інстанції ґрунтується на тому, що між позивачем та відповідачем закінчився строк дії договору оренди, в зв'язку з чим орендар зобов'язаний повернути орендодавцю нежиле приміщення, що було предметом договору оренди, оскільки останній не має передбаченого Законом переважного права на продовження терміну дії договору, оскільки не дотримався вимог рішення Дніпровської районної ради щодо строків та порядку звернення із заявою про реалізацію ним переважного права на продовження терміну дії договору.

В апеляційній скарзі позивач наголошує на тому, що судом першої інстанції порушено вимоги чинного законодавства України, при цьому суд першої інстанції не в повному обсязі з'ясував обставини справи, які мають значення для правильного вирішення господарського спору, неправильно та неповно дослідив докази, що призвело до невідповідності висновків суду обставинам справи, а також скаржник стверджує, що суд першої інстанції невірно застосував норми як матеріального, так і процесуального права, що потягло за собою неправильне вирішення господарського спору.

Зокрема, позивач в поданій ним апеляційній скарзі вказує на те, що суд першої інстанції безпідставно та необґрунтовано застосував Положення про порядок надання дозволу на передачу в оренду нерухомого майна комунальної власності територіальної громади Дніпровського району м. Києва, затвердженого рішенням Дніпровської районної в м. Києві ради від 27.10.2006 р. за № 42 “Про питання оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності Дніпровського району м. Києва”, яке не може бути застосоване до спірних правовідносин, а зміст його положень, на які посилається суд першої інстанції, суперечить вимогам ст. 777 ЦК України, ст. 285 ГК України та ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”. Крім того, суд першої інстанції, як зазначає позивач в поданій ним апеляційній скарзі, не вірно надав оцінку спірним правовідносинам в частині відсутності у позивача переважного права на продовження терміну дії договору, а також судом не вірно застосовано положення ст. 118 Закону України “Про державний бюджет України на 2007 рік”.         

З підстав викладених вище, позивач просить суд апеляційної інстанції рішення Господарського суду м. Києва від 27.05.2008 р. у справі № 30/5 - скасувати, прийняти нове, яким задовольнити первісний позов КП “Райдужний”, зобов'язавши КП “Фінансово-розрахунковий центр “Дніпровський” продовжити на той самий термін договір оренди нежилого приміщення комунальної власності територіальної громади Дніпровського району м. Києва, яке знаходиться в м. Києві, по вул. Райдужна, 6, площею 307,7 кв. м., укладений з КП “Райдужний” 31.01.2005 р. за № 1756.     

Відповідач надав відзив на апеляційну скаргу, в якому просить залишити оскаржуване рішення без змін, а апеляційну скаргу без задоволення, оскільки вважає, що воно було винесене у відповідності до вимог норм матеріального та процесуального права, що позивач не мав переважного права на продовження терміну дії договору оренди нежилих приміщень

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 02.07.2008 р. у справі № 30/5 апеляційну скаргу КП “Райдужний” було прийнято до провадження, розгляд справи був призначений на 10.07.2008 р.

10.07.2008 р. розгляд даної справи був відкладений на 24.07.2008 р. у зв'язку з неявкою представників позивача та третьої особи 2.

24.07.2008 р.          представники третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Дніпровської районної в м. Києві ради та фізичної особи - підприємця - ОСОБА_1в судове засідання не з'явились, хоча про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином.

Згідно ст. 75 ГПК України, справа переглядається за наявними в ній матеріалами.

Дослідивши матеріали справи, розглянувши апеляційну скаргу та відзив КП “Фінансово-розрахунковий центр “Дніпровський” на неї, заслухавши пояснення присутніх представників сторін, Київським апеляційним господарським судом встановлено наступне.          Як вбачається з матеріалів справи, між Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва (правонаступником якого на момент розгляду справи в суді першої інстанції було КП “Фінансово-розрахунковий центр “Дніпровський”) - орендодавцем, та КП “Райдужний” 31.01.2005 р. був укладений договір оренди нежилого приміщення № 1756, на підставі якого орендодавець передав орендарю, а орендар прийняв у тимчасове платне користування нежиле приміщення комунальної власності, загальною площею 314,9 кв. м., яке знаходиться в м. Києві, по вул. Райдужній, 6.

Строк дії договору оренди, у відповідності до п. 5.12. Договору, встановлений з 31.01.2005 р. по 06.06.2007 р., після настання якого договір оренди припиняється. 

Комунальне підприємство по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва надіслав поштовим відправленням на адресу позивача претензію від 16.03.2007 р. № 73-733/2 про припинення дії договору оренди нежилого приміщення 06.06.2007 р. та необхідності передати вказані приміщення за актом приймання-передачі орендодавцю. В цій же претензії орендодавець повідомив орендаря про те, що для продовження терміну дії договору йому необхідно звернутися в Дніпровську районну у            м. Києві державну адміністрацію.

15.05.2007 р. КП “Райдужний” звернулося до Голови Дніпровської районної в                м. Києві державної адміністрації з листом за № 124 щодо продовження строку дії договору оренди нежилого приміщення від 31.01.2005 р. № 1756 на новий термін.

Пізніше, 02.07.2007 р. на адресу КП “Райдужний” від КП по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва поштовим відправленням надійшов лист від 26.06.2007 р. № 73-1870 та додаткова угода до договору оренди нежилого приміщення від 31.01.2005 р. № 1756, яку орендодавець вимагав підписати та скріпити печатками.

Вказана вище додаткова угода до договору оренди нежилих приміщень не була підписана позивачем у справі з тих підстав, що останній вважав відсутність законних підстав для її підписання та скріплення печаткою. В зв'язку з цим, КП “Райдужне” 24.08.2007 р. звернулось до КП по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва з листом за № 130 в якому виклав мотиви відмови від підписання додаткової угоди.

11.09.2007 р. відбулось засідання Комісії з питань надання в оренду нерухомого майна комунальної власності територіальної громади Дніпровського району м. Києва, на якому було прийнято протокольне рішення, яким рекомендувалось Дніпровській районній в м. Києві раді передати нежиле приміщення, яке знаходиться в м. Києві, по вул. Райдужній, 6, площею 307,7 кв. м., в користування шляхом укладання договору оренди, орендар за яким буде визначений на підставі проведеного конкурсу на право оренди і одночасно відмовлено у передачі в оренду цього приміщення КП “Райдужний”.

Дніпровська районна в м. Києві рада, 10.10.2007 р. прийняла рішення “Про затвердження переліків об'єктів нерухомого майна комунальної власності Дніпровського району, що підлягають наданню в оренду” № 176, до п. 52 його додатку було включено нежиле приміщення, площею 307,7 кв. м., яке знаходиться в м. Києві, по вул. Райдужна, 6, що є об'єктом нерухомого майна комунальної власності територіальної громади Дніпровського району, яке підлягає переданню в оренду.

30.11.2007 р. був призначений та проведений конкурс на право оренди нежилого приміщення, площею 307,7 кв. м., яке знаходиться в м. Києві, по вул. Райдужна, 6, за результатами якого, переможцем було визначено фізичну особу - підприємця ОСОБА_1

Пізніше, 18.12.2007 р. між КП “Фінансово-розрахунковий центр “Дніпровський” та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1був укладений договір оренди № 180, предметом якого було нежиле приміщення, площею 314,9 кв. м., яке знаходиться в м. Києві, по вул. Райдужна, 6.         

Згідно ч. 3 ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.

Згідно ст. 285 ГК України, орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Також, як передбачено ст. 777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. 

Вищим Арбітражним судом України було надано роз'яснення “Про деякі питання практики застосування Закону України “Про оренду державного та комунального майна”” від 25.05.2000 р., в п. 12 якого суд вказав на деякі практичні аспекти застосування вказаного вище Закону, в частині терміну договору оренди та переважного права на його продовження пояснивши, що ч. 2 ст. 17 Закону встановлено місячний термін, протягом якого орендодавець або орендар можуть заявити про припинення або зміну умов договору після закінчення його строку. Таку заяву заінтересована сторона може також подати і до закінчення строку дії договору оренди. За усіх умов після закінчення терміну дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право продовження договору оренди на новий термін. Отже, якщо після закінчення строку дії договору оренди орендодавець передав спірне майно в оренду іншій особі, орендар за попереднім договором має право звернутися до господарського суду із заявою про спонукання орендодавця продовжити дію цього договору на новий термін та про визнання договору з новим орендарем недійсним.

Крім того, п. 2 Оглядового листа Вищого арбітражного суду України “Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з орендними правовідносинами” від 12.04.2001 р. № 01-8/442 передбачено, що за загальним правилом якщо після закінчення строку дії договору оренди орендодавець передасть спірне майно в оренду іншій особі, орендар за попереднім договором має право звернутися до арбітражного суду із заявою про спонукання орендодавця продовжити дію цього договору на новий термін та про визнання договору з новим орендарем недійсним. Водночас, якщо не буде подано доказів того, що орендодавець уклав чи укладає договір оренди з іншою особою, а натомість буде встановлено, що він має намір використовувати майно для власних потреб, то підстави для задоволення позову про спонукання до продовження дії договору оренди відсутні.

З матеріалів справи вбачається, що Дніпровська районна в м. Києві рада та КП “Фінансово-розрахунковий центр “Дніпровський” мали намір і в подальшому здавати вказане приміщення в оренду третім особам - суб'єктам господарювання з метою отримання прибутків від даного виду діяльності.

Необґрунтованим є посилання відповідача на те, що Дніпровська районна в м. Києві рада мала на меті використовувати нежилі приміщення, які були передані позивачу на підставі договору від 31.01.2005 р. № 1756 в користування, для власних потреб, оскільки відповідач не надав відповідних доказів, які підтвердили б вказані обставини.

Крім того, твердження відповідача щодо використання нежилих приміщень, які були предметом договору оренди для власних потреб, спростовуються такими доказами та обставинами як включення до п. 52 додатку до рішення Дніпровської районної у м. Києві ради від 10.10.2007 р. № 176 спірного нежилого приміщення, проведенням конкурсу на право оренди цього нежилого приміщення, який відбувся 30.11.2007 р. та договором оренди від 18.12.2007 р. за № 180 нежилих приміщень, укладеного з фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1

Судом встановлено, що КП “Райдужний” як орендар за договором оренди нежилих приміщень комунальної власності від 31.01.2005 р. № 1756, належним чином виконував свої обов'язки за вказаним договором, вчасно та в повному обсязі сплачував орендну плату, встановлену договором оренди та додатковими угодами до нього та не порушував інших умов договору. Зокрема, позивачем, як орендарем були підписані додаткові угоди від 27.09.2005 р. та від 10.01.2006 р. на підставі яких було збільшено розмір орендної плати за користування нежилим приміщенням комунальної власності. Крім того, позивач майже 24 роки орендує вказане вище приміщення, належним чином виконуючи всі зобов'язання, передбачені попередніми договорами оренди.

Відповідач не надав належних та допустимих доказів на підтвердження того, що позивач протягом строку дії договору оренди нежилих приміщень комунальної власності від 31.01.2005 р. № 1756 неналежним чином виконував свої договірні зобов'язання, порушував їх або ж не виконував взагалі.

Суд вважає необґрунтованим посилання відповідача на те, що позивач неналежним чином виконав свої договірні зобов'язання, оскільки відмовився підписати додаткову угоду до договору оренди, яка була надіслана 26.06.2007 р. на адресу КП “Райдужний” поштовим відправленням та отримана останнім 02.07.2007 р., про що в матеріалах справи міститься копія зворотного повідомлення про вручення поштового відправлення.                  

Як було встановлено судом під час розгляду справи в апеляційному суді, вказана вище додаткова угода була надіслана орендодавцем орендарю після закінчення терміну дії договору, тобто після 06.06.2007 р., в той час як строк дії нової додаткової угоди, яку необхідно було підписати позивачу, становив до 06.06.2007 р.

Таким чином, у орендаря були відсутні будь-які правові підстави для підписання нової додаткової угоди до договору оренди нежилого приміщення, оскільки на момент її отримання від орендодавця строк дії додаткової угоди минув. Вказана угода не стосувалась змін умов договору оренди нежилого приміщення від 31.01.2005 р. № 1756  у зв'язку із продовженням терміну його дії. Крім того, орендарем вже була сплачена орендна плата за період часу починаючи з 01.01.2007 р. до 06.06.2007 р. у відповідності до договору оренди від 31.01.2005 р. № 1756. Таким чином, додаткова угода, що надіслана орендарю орендодавцем була спрямована на отримання додаткової орендної плати у підвищеному розмірі за минулий період часу з 01.01.2007 р. до 06.06.2007 р., в той час як орендарем була вже сплачена орендна плата у відповідності до договору оренди нежилого приміщення.

Крім того, як було встановлено судом, позивач 15.05.2007 р. звернувся із листом (заявою) за № 124 щодо продовження строку дії договору оренди нежилого приміщення від 31.01.2005 р. за № 1756 на новий термін до Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації. Звернутися саме до Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації з відповідним листом щодо продовження терміну дії договору вказало у своїй претензії від 16.03.2007 р. № 73-733/2 КП по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва. В зв'язку з цим, вказана вище вказівка була виконана КП “Райдужний”, який і звернувся з відповідним листом до Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації.  

Заява позивача від 15.05.2007 р. № 124 містила прохання продовжити термін дії договору оренди на новий строк. Тобто, позивач мав намір користуватись нежилими приміщеннями на умовах оренди вкотре, продовживши термін дії договору оренди на новий строк.

Відповідач не спростував те, що на момент звернення позивача із заявою про продовження строку дії договору оренди на новий термін, були подані інші заяви третіх осіб про надання спірних нежилих приміщень в оренду.   

Таким чином, позивач, на момент звернення з відповідним листом, був єдиним претендентом на продовження терміну дії договору оренди нежилих приміщень на новий строк.

Виходячи з обставин викладених вище, суд апеляційної інстанції не погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що лист орендаря за № 124 від 15.05.2007 р. не може бути сприйнятий судом як повідомлення про намір скористатися переважним правом на рівних умовах на укладання договору, оскільки адресований не орендодавцю та містить прохання про продовження терміну дії договору на наступний період.

Враховуючи вище викладене, колегія дійшла висновку про те. що позивач з підстав передбачених ст. 285 ГК України, ст. 777 ЦК України та ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” має переважне право на продовження терміну дії договору оренди нежилих приміщень комунальної власності від 31.01.2005 р. № 1756, оскільки останній належним чином виконував свої зобов'язання за вказаним договором оренди, а відповідач в свою чергу не мав на меті використовувати спірні нежилі приміщення для власних потреб.

Однак, орендодавець не запропонував орендарю продовжити термін дії договору оренди на тих самих умовах чи змінених, не подав на розгляд позивачу свої пропозицій щодо всіх істотних умов договору оренди, в такий спосіб позбавивши права орендаря скористатись своїм переважним правом на продовження терміну дії договору оренди та реалізувати його в установленому законом порядку.                

Суд приходить до висновків, що якщо не змінилися умови оренди комунального майна, визначені договором оренди між позивачем - орендарем, та відповідачем - орендодавцем, та якщо орендар належним чином виконував свої обов'язки, згідно з договором, такий орендар має переважне право на продовження договору оренди на новий строк, незалежно від наявності та кількості бажаючих орендувати об'єкт. У разі зміни істотних умов договору оренди чи інших його умов, і орендарем прийняті такі умови, договір оренди майна з ним також продовжується на новий строк.

При таких обставинах, суд вважає, що КП “Фінансово-розрахунковий центр “Дніпровський” порушило переважне право КП “Райдужний” на продовження терміну дії договору оренди від 31.01.2005 р. № 1756, предметом якого було нежиле приміщення комунальної власності, загальною площею 314,9 кв. м., яке знаходиться в м. Києві, по          вул. Райдужній, 6.

В зв'язку наведеними вище обставинами, апеляційний суд вважає, що суд першої інстанції помилково у своєму рішенні послався на п. п. 4.3. - 4.5. Положення, як на обов'язкову умову наявності висновку комісії з питань надання в оренду об'єктів нерухомого майна про надання орендодавцеві дозволу на подовження дії договору оренди на тих же умовах, що є підставою для видачі відповідного розпорядження Дніпровської районної державної адміністрації.

Відповідно до ч. 1 та ч. 10 ст. 47 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні”, постійні комісії ради є органами ради, що обираються з числа її депутатів, для вивчення, попереднього розгляду і підготовки питань, які належать до її відання, здійснення контролю за виконанням рішень ради, її виконавчого комітету. За результатами вивчення і розгляду питань постійні комісії готують висновки і рекомендації.

При таких обставинах, висновки та рекомендації комісії не є правовим актом, що мають обов'язковий характер і як наслідок - не підлягають виконанню будь-яким органом чи особою, а лише рекомендують вчинити ті чи інші дії або ж прийняти те чи інше рішення.

Крім того, суд апеляційної інстанції не погоджується з висновками суду першої інстанції в частині застосування до спірних правовідносин щодо наявності у позивача переважного права на продовження строку дії договору оренди на новий термін, п. 4.1. Положення про порядок надання дозволу на передачу в оренду нерухомого майна комунальної власності територіальної громади Дніпровського району м. Києва, затвердженого рішенням Дніпровської районної в м. Києві раді від 27.10.2006 р. № 42 “Про питання оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності Дніпровського району м. Києва”, яким передбачено, що орендар, який має намір продовжити дію договору оренди, повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення дії договору оренди звернутися до відділу з питань майна Дніпровської РДА із відповідною заявою.

В зв'язку з цим, суд апеляційної інстанції вважає, що місцевий господарський суд, застосовуючи до спірних правовідносин п. 4.1. вказаного вище положення, не врахував вимоги ст. 285 ГК України, ст. 777 ЦК України та ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, що полягає в наступному.    

Згідно ст. 4 ЦК України, основу цивільного законодавства України становить Конституція України. Основним актом цивільного законодавства України є Цивільний Кодекс України. Актами цивільного законодавства є також інші закони України, які приймаються відповідно до Конституції України та Цивільного Кодексу України. Цивільні відносини можуть регулюватись актами Президента України у випадках, встановлених Конституцією України. Актами цивільного законодавства є також постанови Кабінету Міністрів України. Інші органи державної влади України, органи влади Автономної Республіки Крим можуть видавати нормативно-правові акти, що регулюють цивільні відносини, лише у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом.

Згідно ч. 3 ст. 24 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні”, органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачених Конституцією і законами України.

Таким чином, жодним актом цивільного законодавства України, в тому числі і Законом України “Про місцеве самоврядування в України” до компетенції органів місцевого самоврядування не віднесено повноважень щодо регулювання договірних правовідносин в сфері оренди комунального майна, які, у випаду їх прийняття, були б обов'язковими для осіб, які орендують майно комунальної власності.

Тим більше, рішення органів місцевого самоврядування не є актами цивільного законодавства, а тому не можуть бути обов'язковими та регулювати договірні правовідносини в сфері оренди комунального майна, крім випадків прямо передбачених актами законодавства України. Проте, таких випадків чинне законодавство України не містить, а тому Дніпровська районна рада приймаючи рішення про врегулювання договірних правовідносин, перевищила свої повноваження, і як наслідок це рішення не може бути обов'язковим до застосування іншими суб'єктами, яким є позивач у справі.

Також, у відповідності до ст. 3 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Проте, органи місцевого самоврядування, у відповідності до ст. 73 Закону України “Про місцеве самоврядування”, приймають акти, і не наділені повноваженнями приймати нормативно-правові акти, що виключає можливість регулювання, згідно ст. 3 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” відносин щодо оренди комунального майна.

Більш того, умова п. 4.1. вказаного вище Положення, суперечить вимогам ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ст. 285 ГК України та ст. 777 ЦК України, зокрема.

Як було зазначено вище, законодавець в ст. 777 ЦК України, не визначає конкретного строку протягом якого орендар зобов'язаний звернутись із заявою про продовження терміну дії договору оренди на новий строк, і надає це право сторонам врегулювати на власний розсуд саме в договорі оренди, а не шляхом прийняття рішення органами місцевого самоврядування, в якому встановлюється двомісячний строк, при тому що в самому договорі оренди нежилих приміщень, укладеного між позивачем та відповідачем, не встановлено жодних строків, що є підставою для застосування положення ст. 777 ЦК України в частині розумного строку до закінчення терміну дії договору, в наслідок чого позивач у справі і звернувся 15.05.2007 р. із відповідним листом про продовження терміну дії договору оренди.

Статтею 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” та          ст. 285 ГК України взагалі не передбачено жодних строків звернення із заявою про продовження терміну дії договору на новий строк, що надає можливість або ж встановити такий строк в договорі оренди, або ж орендар має повне право в будь-який час до закінчення терміну дії договору, або навіть після закінчення строку дії договору оренди, звернутись з відповідною заявою.

Крім того, положення вказаних вище норм Законів, як і договір оренди, укладений між позивачем та відповідачем, взагалі не вказують на необхідність звернення із відповідною заявою про продовження терміну дії договору, оскільки з їх змісту вбачається, що у випадку наявності інших претендентів на отримання в оренду нежилих приміщень, орендодавець зобов'язаний реалізувати переважне право попереднього орендаря, порівняно з третіми особами, які є претендентами на оренду, та передати попередньому орендарю нежилі приміщення, продовживши термін дії договору.

Вказане вище Положення не було доведено до відома позивача у справі під час дії договору оренди і більш того, встановлює порядок погодження питань щодо оренди виключно між органами місцевого самоврядування, постійними комісіями, органами місцевої державної влади та створеними ними юридичними особами, які уповноважені радою на укладання договорів оренди, який є внутрішнім порядком взаємодії суб'єктів, і не поширює свою дію на позивача у справі.    

Також, апеляційний суд приходить до висновків, що суд першої інстанції не вірно застосував положення ст. 118 Закону України “Про державний бюджет України на 2007 рік” від 19.12.2006 р.   

Частиною 1 ст. 118 Закону України “Про державний бюджет України на 2007 рік” від 19.12.2006 р. встановлено, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах.

Водночас, ч. 3 ст. 118 вказаного вище законодавчого акту передбачено, що договори оренди державного та комунального майна, укладені до 01.01.2007 р. (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

Тобто, аналізуючи наведені вище положення Закону, законодавець чітко встановив перелік комунального майна стосовно якого у випадку передання його в оренду застосовується конкурсний порядок визначення орендаря, і зробив виключення, яке полягає в тому, що договори оренди комунального майна дата укладання яких відбулась до 01.01.2007 р. не підлягають передачі в оренду на конкурсних засадах, а лише підлягають перегляду.    

Отже, конкурсний відбір орендаря, передбачений ст. 118 Закону України “Про державний бюджет України на 2007 рік” проводиться, якщо об'єкт оренди передається в оренду вперше, декілька претендентів виявили бажання орендувати його та подали заяви, або орендар, чий договір оренди закінчився, не прийняв змінених, нових умов оренди майна.

Однак, у випадку закінчення терміну дії договору оренди, орендар має переважне право на продовження терміну дії договору, а не укладання нового договору оренди нежилих приміщень комунальної власності, як передбачено у випадку прийняття участі в конкурсі на право оренди, який передбачає укладання абсолютно нового договору оренди. 

Продовженням терміну дії договору вважається, що сторони перебували в договірних правовідносинах, пов'язаних з орендою майна, при яких орендодавцем вже було передано приміщення орендарю, а орендар після закінчення терміну дії договору, фактично володіє та користується ними і сплачує орендну плату, при цьому не відбулось повернення майна за актом приймання-передачі від орендаря до орендодавця. Також, не відбувається передання майна в оренду у випадку продовження терміну дії договору, оскільки орендар фактично володіє ним та має можливість реалізувати свої права пов'язані з наслідками закінчення терміну дії договору, в частині продовження його на новий строк. У разі виявлення бажання однієї із сторін, змінюються істотні умови, і лише якщо орендар не погодиться на нові умови запропоновані орендодавцем переважне право орендаря втрачається, будь-які правовідносини між сторонами припиняються і останній зобов'язаний повернути майно. В такому випадку, орендодавець має право визначити орендаря шляхом проведення конкурсу на право оренди нежилих приміщень комунальної власності, оскільки майно не обтяжене правами попереднього орендаря, тобто є вільним від будь-яких прав, в тому числі і зобов'язань третіх осіб.   

Згідно п. 1 ст. 83 ГПК України, господарський суд, приймаючи рішення, має право визнати недійсним повністю чи у певній частині пов'язаний з предметом спору договір, який суперечить законодавству.  

В зв'язку з тим, що відповідач зобов'язаний був реалізувати переважне право позивача на продовження терміну дії договору оренди, колегія вважає, що з підстав передбачених ст. 285 ГК України, ст. 777 ЦК України та ст. 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” відповідач не мав права укладати договір оренди нежилих приміщень комунальної власності району, загальною площею 314,9 кв. м., які знаходяться в м. Києві, по вул. Райдужній, 6. з фізичною особою - підприємцем  ОСОБА_1

Тому, апеляційний суд користуючись правами передбаченими п. 1 ст. 83 ГПК України, на підставі ст. ст. 203, 215 ЦК України, вважає за необхідне визнати недійсним договір оренди від 18.12.2007 р. № 180, укладений між КП “Фінансово-розрахунковий центр “Дніпровський” та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1, предметом якого було нежиле приміщення, площею 307,7 кв. м., яке знаходиться в м. Києві, по вул. Райдужна, 6, оскільки не відповідає вимогам актів законодавства України.

За таких умов, колегія суддів вважає, що рішення Господарського суду м. Києва від 27.05.2008 р. у справі № 30/5 підлягає скасуванню. 

Оскільки первісний позов КП “Райдужний” підлягає задоволенню шляхом зобов'язання КП “Фінансово-розрахунковий центр “Дніпровський” продовжити на той самий термін договір оренди нежилого приміщення комунальної власності територіальної громади Дніпровського району м. Києва, яке знаходиться в м. Києві, по вул. Райдужна, 6, площею 307,7 кв. м., укладений з КП “Райдужний” 31.01.2005 р. за № 1756, то в зустрічному позові КП “Фінансово-розрахунковий центр “Дніпровський” щодо виселення КП “Райдужний” з нежилого приміщення, що знаходиться за адресою: м. Київ,                  вул. Райдужна, 6, площею 314,9 кв. м., яке було передано йому в оренду згідно договору оренди нежитлового приміщення за № 1756 від 31.01.2005 р. - відмовити.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103-105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -

 

ПОСТАНОВИВ:

 

1.          Апеляційну скаргу Колективного підприємства “Райдужний” на рішення Господарського суду м. Києва від 27.05.2008 р. у справі № 30/5 - задовольнити.

2.          Рішення Господарського суду м. Києва від 27.05.2008 р. у справі  № 30/5 - скасувати.

Прийняти нове рішення, яким первісний позов Колективного підприємства “Райдужний” - задовольнити.

Зобов'язати Комунальне підприємство “Фінансово-розрахунковий центр “Дніпровський” продовжити на той самий термін договір оренди нежилого приміщення комунальної власності територіальної громади Дніпровського району м. Києва, яке знаходиться в м. Києві, по вул. Райдужна, 6, площею 307,7 кв. м., укладений з Колективним підприємством “Райдужний” 31.01.2005 р. за  № 1756.      

Визнати недійсним договір оренди від 18.12.2007 р. за № 180, укладений між Комунальним підприємством “Фінансово-розрахунковий центр “Дніпровський” та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1, предметом якого було нежиле приміщення, площею 307,7 кв. м., що знаходиться в м. Києві, по вул. Райдужна, 6.

Зустрічний позов Комунального підприємства “Фінансово-розрахунковий центр “Дніпровський” - залишити без задоволення.

3.          Стягнути з Комунального підприємства “Фінансово-розрахунковий центр “Дніпровський” (02002, м. Київ, вул. Челябінська, 9-Г; код ЄДРПОУ 34806193) на користь Колективного підприємства “Райдужний” (02218, м. Київ, вул. Райдужна, 6; код ЄДРПОУ 21563523) 85 (вісімдесят п'ять) грн. витрат по сплаті державного мита, 42,5 (сорок дві гривні п'ятдесят копійок) грн. витрат по сплаті державного мита за подану апеляційну скаргу та 118 (сто вісімнадцять) грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. Видати наказ.

4.               Матеріали справи № 30/5 повернути Господарському суду              м. Києва для видачі наказу.    

     

 Головуючий суддя                                                                      Зеленін  В.О.

 

 Судді                                                                                          Рєпіна  Л.О.

 

                                                                                          Синиця  О.Ф.

 

 30.07.08 (відправлено)