Справа № 121/2781/13-ц

2/121/1188/13

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 травня 2013 року Ялтинський міський суд Автономної Республіки Крим у складі: головуючій судді Кулєшовій О.І., при секретарі Зималєві В.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Ялті цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма «Консоль ЛТД» (далі - ТОВ фірма «Консоль ЛТД»), Публічного акціонерного товариства «Банк «Київська Русь» (далі - ПАТ «Банк «Київська Русь) про визнання частково недійсним договору іпотеки,

в с т а н о в и в:

Позивач через свого представника звернувся до суду з позовом, в якому просить суд визнати недійсним договір іпотеки від 14 серпня 2008 року, реєстровий № 7311, укладений між ТОВ фірма «Консоль ЛТД» та Акціонерним банком «Київська Русь» в частині передачі в іпотеку двокімнатної квартири стр. № 38 на 11 поверсі загальною проектною площею 77,6 кв.м. з обробкою згідно із Паспортом обробки, розташованої у житловому комплексі «Океан» по вул. Київська, 22 в м. Ялті АР Крим.

Вимоги мотивовані тим, що 14 лютого 2008 року між позивачем та ТОВ фірма «Консоль ЛТД» укладено договір № 0717/28-113 про сумісну діяльність з дольової участі в будівництві житлового будинку «Океан» по вул. Київській, 22 у м. Ялта. За умовами договору, сторони домовилися про спільну діяльність для досягнення спільної мети: будівництва та введення в експлуатацію зазначеного багатоквартирного житлового будинку. Сторони домовилися, що позивач повинен поетапно згідно графіку сплатити суму пайового внеску в розмірі еквівалентному 107 495,10 доларів США в гривнях за курсом НБУ на час оплати, відповідач зобов'язався завершити будівництво житлового будинку та виділити із спільної часткової власності позивачу його частку у комплексі, а саме: двохкімнатну квартиру стр. № 38 на 11 поверсі загальною проектною площею 77,6 кв.м. з обробкою відповідно до Паспорту обробки. 22.12.2011 року будівництво об'єкту було завершено та отримано Декларацію про готовність об'єкту до експлуатації. Позивач зробив пайовий внесок в повному обсязі. Однак, без урахування майнових прав позивача, без його повідомлення та без одержання його згоди, ТОВ «Консоль ЛТД» 14 серпня 2008 року передало незавершене будівництво цього об'єкту та право оренди земельної ділянки площею 0,2348 га, на якій розташований об'єкт нерухомості в іпотеку ПАТ «Банк «Київська Русь», з метою забезпечення виконання зобов'язань ТОВ фірма «Консоль ЛТД» перед Банком за кредитним договором від тої же дати. Іпотечний договір посвідчений приватним нотаріусом Сімферопольського міського нотаріального округу ОСОБА_2, якою накладена заборона на відчуження предметів іпотеки, чим порушуються права позивача, створені перешкоди в оформленні ним права власності на квартиру.

Представник позивача надала суду заяву про розгляд справи в її відсутність, позовні вимоги підтримує в повному обсязі, просить суд їх задовольнити.

Представник відповідача ТОВ фірма «Консоль ЛТД» надала суду заяву про розгляд справи в її відсутність, проти позову не заперечує.

Представник відповідача ПАТ «Банк «Київська Русь» в судове засідання не з’явився, надав суду заяву про розгляд справи в його відсутність, в задоволенні позову просить суд відмовити з врахуванням письмових заперечень.

Дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.

Статтею 203 Цивільного Кодексу України (далі - ЦК України) встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

Згідно із ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства.

Загальні підстави визнання правочинів недійсними і настання відповідних наслідків встановлені ст.ст. 215, 216 ЦК України.

Відповідно до ч. 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України (зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учаснику правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам і інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей).

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Судом встановлено, що 14 лютого 2008 року між позивачем та ТОВ фірма «Консоль ЛТД» укладено договір № 0717/28-113 про сумісну діяльність з дольової участі в будівництві житлового будинку «Океан» по вул. Київській, 22 у м. Ялта (а.с. 59-63).

За умовами договору, сторони домовилися про спільну діяльність для досягнення спільної мети: будівництва та введення в експлуатацію зазначеного багатоквартирного житлового будинку.

Сторони домовилися з врахуванням укладеної додаткової угоди до договору від 20 січня 2011 року (а.с. 58), що позивач повинен поетапно згідно графіку сплатити суму пайового внеску в розмірі еквівалентному 106 325,09 доларів США в гривнях за курсом НБУ на час оплати (при цьому еквівалент 70 000 доларів США зараховується на підставі додаткової угоди від 14 лютого 2008 року до договору № 2560/28-7(р) 29.07.2004 р.), а відповідач зобов'язався завершити будівництво житлового будинку та виділити із спільної часткової власності позивачу його частку у комплексі, а саме: двохкімнатну квартиру стр. № 38 на 11 поверсі загальною проектною площею 76,82 кв.м. з обробкою відповідно до Паспорту обробки.

Позивач зробив пайовий внесок в повному обсязі, що підтверджується наданими суду квитанціями.

За умови виконання зобов'язання, передбаченого п. 3.1. договору, пайовик повністю набуває право на пайову (часткову) участь у будівництві, а ТОВ фірма «Консоль ЛТД» втрачає право розпоряджатись зазначеною в договорі часткою пайовика інакше, як в інтересах та зі згоди пайовика (пункт 3.7. договору).

22.12.2011 року будівництво об'єкту було завершено та отримано Декларацію про готовність об'єкту до експлуатації (а.с. 40-45).

Судом також встановлено, що 14 серпня 2008 року між ТОВ фірма «Консоль ЛТД» та Акціонерним банком «Київська Русь», правонаступником якого є ПАТ «Банк «Київська Русь», було укладено кредитний договір № 10124-6/КЛу, відповідно до якого було надано з боку Банку на користь ТОВ фірма «Консоль ЛТД» грошові кошти.

З метою забезпечення виконання умов зазначеного кредитного договору, між вказаними сторонами було укладено іпотечний договір 14 серпня 2008 року реєстровий № 7311, з внесеними до нього змінами 21 грудня 2009 року, 12 лютого 2010 року, та 28 грудня 2010 рок, предметом якого є право оренди земельної ділянки загальною площею 0,2348 га та об'єкт незавершеного будівництва - багатоповерховий житловий будинок з магазином, паркінгом і дахової котельні, що знаходяться за адресою: АРК, м. Ялта, вул. Київська, 22 (а.с. 46-57).

У зв'язку із посвідченням цього договору накладена заборона на відчуження права оренди земельної ділянки та об'єкту незавершеного будівництва.

У відповідності із розділом 4 вказаного договору іпотеки у випадку невиконання ТОВ «Консоль» зобов'язань перед ПАТ «Київська Русь» за кредитним договором іпотекодержатель набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки, його реалізацію та має право за рахунок вирученої від реалізації суми в повному обсязі задовольнити свою вимогу.

Виникли між сторонами правовідносини регулюються нормами Цивільного Кодексу та Законами України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», « Про фінансово-кредитні механізми управління майном».

За змістом ч. 1, 3 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третій особи. Правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Згідно ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом іпотеки або застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернено стягнення.

Ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у попередній редакції, не визначала майнові права, як предмет іпотеки. З прийняттям Закону 25.12.2008р. «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» були внесені зміни до законодавчих актів, в тому числі Закону «Про іпотеку».

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном, як особливим об'єктом, вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначає поняття «майнові права», які пов'язані з майном та невід'ємні від права власності та є складовою частиною права власності (володіння, користування, розпорядження), а також інші специфічні права та вимоги.

За роз'ясненням Пленуму Верховного Суду України в ухвалі від 30.01.2013р. при перегляді справи з питань неоднакового застосування положень Закону «Про іпотеку» майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва (інвестування) не є речовими правами на чуже майно, оскільки об'єктом цих прав не є «чуже майно», водночас також не є правом власності, оскільки об'єкту інвестування не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не існує і права власності на нього. Таким чином, майнове право є «правом очікування», тобто обмеженим речовим правом власника майна, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме чи інше майно в майбутньому.

Ст. 5 Закону «Про іпотечне кредитування, операцій з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» встановлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки, в якому предметом іпотеки є незавершене будівництво, може бути забудовник, що споруджує нерухомість як для власних потреб, так й для передачі її у власність інших осіб, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (ч. 7 ст. 5 Закону).

Правовий аналіз цих норм свідчить про те, що майнове право, що є предметом іпотечного договору, це обумовлено право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно, яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними для набуття речового права.

За умовами Договору про пайову участь у будівництві, укладеному між сторонами, майнові права пайовика на квартиру виникають з моменту письмового укладення договору та повної виплати паю.

Довід представника відповідача ПАТ «Банк «Київська Русь» про те, що позивач не набув майнових прав, оскільки відсутні докази виконання обов'язків по оплаті паю, спростовані додаткового представленими суду копіями квитанцій.

За таких обставин позивач набув майнові права на квартиру стр. № 38 на 11 поверсі загальною проектною площею 76,82 кв.м. з обробкою відповідно до Паспорту обробки у будинку переданому в іпотеку до укладання іпотечного договору, тому забудовник не вправі був вчиняти дій, спрямованих на настання правових наслідків для інших осіб, що володіють правами на цю річ, без їх згоди.

При таких обставинах, обґрунтованим є довід позивача про те, що договір іпотеки, укладений без його згоди та відома, є незаконним.

Посилання у письмових запереченнях представника ПАТ «Банк «Київська Русь» на те, що позивач процесуально є неналежним, оскільки не є стороною в кредитному, іпотечному договорах, неспроможні, оскільки договір іпотеки безпосередньо зачіпає майнові права позивача.

Суд також не може погодитися із доводом про те, що предмет договору іпотеки не співпадає з предметом договору про сумісну діяльність. Твердження відповідача про те, що квартира позивача розташована в іншому будинку є голослівними. Даних про існування інших об'єктів будівництва за цією же адресою по справі не здобуто, до того ж, відповідач ТОВ фірма «Консоль ЛТД» визнав, що квартира, яка підлягає передачі позивачу, знаходиться у будинку, переданому в іпотеку.

Доводи представника ПАТ «Банк «Київська Русь» про те, що забудовник виділяє пайовикам квартири в інших об'єктах замість передбачених в договорах, та інші доводи не мають правового значення при вирішенні справи.

З урахуванням усіх обставин, суд приходить до висновку, що майнові права позивача зачіпаються спірним договором іпотеки, оскільки предмет іпотеки включає частку, яка повинна бути передана позивачу на праві власності з відповідною реєстрацією прав, тому позовні вимоги про визнання недійсним договору іпотеки в частині квартири позивача підлягають задоволенню.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 10, 11, 60, 88, 212-215 Цивільного процесуального кодексу України, ст. ст. 16, 190, 203, 215, 216, 575, 576 Цивільного кодексу України, ст. ст. 5, 7, 11-12, 18, 33, 35, 39, 40 Закону України “Про іпотеку”, Законами України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про фінансово-кредитні механізми управління майном»,

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_3 задовольнити.

Визнати недійсним договір іпотеки реєстровий № 7311 від 14 серпня 2008 року, укладений між Акціонерним банком «Київська Русь» та Товариством з обмеженої відповідальністю фірма «Консоль ЛТД» в частині передачі в іпотеку двокімнатної квартири стр. № 38 на 11 поверсі загальною проектною площею 77,6 кв.м. з обробкою відповідно до Паспорту обробки, розташованої у житловому комплексі «Океан» по вул. Київська, 22 в м. Ялті, АР Крим.

Рішення може бути оскаржено до Апеляційного суду АР Крим через Ялтинський міський суд АР Крим в порядку та строки, передбачені ст. ст. 294-296 ЦПК України.

Суддя