ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

18.03.13р. Справа № 904/607/13-г

За позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м. Запоріжжя

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кінотеатр «Валентина»,

м. Дніпропетровськ

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача:

Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя

про визнання дійсним договору

Суддя Золотарьова Я.С.

Представники:

від позивача: ОСОБА_2 - представник ( дов. від. 21.01.2013р.)

від відповідача: Данканич Є.І. - представник (дов. від 01.01.2013р.)

від третьої особи: не з'явився

СУТЬ СПОРУ:

Позивач звернувся до господарського суду Дніпропетровської області з позовом до відповідача про визнання дійсним договору суборенди №08/01, укладеного 23.12.2005р. між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "Кінотеатр "Валентина" в особі філії «Кіносистема-Запоріжжя», на підставі якого ТОВ"Кінотеатр "Валентина" передав, а фізична особа-підприємець ОСОБА_1 прийняла в платне користування строком до 15.09.2019 р. включно нежитлове приміщення, площею 10,0 кв.м., розташоване в приміщенні кінотеатру ім. «Маяковського», розташованого за адресою: АДРЕСА_1.

04.02.2013 року від позивача до суду надійшла заява про уточнення предмету позову, в якій він просить: визнати дійсним договір суборенди 08/01, укладеного 23.12.2005р. між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю "Кінотеатр "Валентина" в особі філії «Кіносистема-Запоріжжя», на підставі якого ТОВ"Кінотеатр "Валентина" передав, в фізична особа-підприємець ОСОБА_1 прийняла в платне користування строком до 15.09.2019 р. включно нежитлові приміщення, загальною площею 42,7 кв.м., розташовані в приміщенні кінотеатру ім. «Маяковського», за адресою: АДРЕСА_1. Заяву про уточнення предмету позову прийнято судом.

Підстави з якими позивач пов'язує свої вимоги - відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору суборенди №08/01 від 23.12.2005року. На підтвердження своєї позиції посилається:

- на лист №73 від 29.07.2011 року та лист №1 від 04.01.2013 року, якими пропонував відповідачу прибути до приватного нотаріуса ОСОБА_4 для нотаріального посвідчення Договору, як на доказ ухилення відповідача від нотаріального посвідчення Договору;

- на ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України, в якій передбачено, що якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 05.02.2013 року було задоволено клопотання позивача та залучено в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Управління житлового господарства Запорізької міської ради як орендодавця приміщення.

Ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 19.02.2013 року замінено третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача з Управління житлового господарства Запорізької міської ради (орендодавця що вибув) на Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (орендодавець).

Відповідач в своєму відзиві на позов заперечує проти позовних вимог, посилаючись на наступне:

- спірний договір повинен бути не тільки нотаріально посвідчений, а й зареєстрований, відповідно до ч. 2 п.1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами підлягає обов'язковій державній реєстрації;

- приписи ч.2 ст. 220 Цивільного кодексу України не застосовуються щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст. 210 Цивільного кодексу України, пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін. Оскільки договір суборенди підлягає і нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, то до нього не можуть бути застосовані норми ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України, на яку посилається позивач, а тому спірний договір не може бути визнано дійсним в судовому порядку;

- за приписами ч. 1 ст. 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків. За ст. 236 Цивільного кодексу України нікчемний правочин є недійсним з моменту його вчинення, а отже посилання позивача на те, що з моменту укладання договору по теперішній час суборендар користується об'єктом суборенди належним чином та своєчасно сплачує орендну плату, не можуть бути підставою для задоволення позову;

- позивач взагалі не звертався до нотаріуса з проханням посвідчити договір, в противному випадку йому б повідомили, що спірний договір не може бути нотаріально посвідчений та зареєстрований, тому що всі нотаріальні дії вчиняються нотаріусом у день подачі всіх необхідних для цього документів та оплати нотаріальних послуг, що ним зроблено не було;

- позивач не не з'явився для нотаріального посвідчення договору суборенди №08/01 від 23.12.2005 року, що засвідчено в акті про небуття представників приватного підприємця ОСОБА_1 (а.с. 67);

- в свідоцтві приватного нотаріуса ОСОБА_4 від 10.01.2013 року, засвідчений факт прибуття до нотаріальної контори лише представника відповідача;

- за своєю правовою природою договір суборенди №08/01 від 23.12.2005 року не спрямований на забезпечення господарського використання майна та не обумовлений будь-якою доцільністю для господарської діяльності відповідача (укладений на невигідних умовах).

Позивач у своїх письмових поясненнях від 05.03.2013 року, зазначає, що з 01.01.2013 року (у зв'язку із відміною державної реєстрації договорів) положення ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України можуть бути застосовані до договорів оренди, укладених на строк більше, ніж 3 роки, тобто таки договори з 01.01.2013 року можуть бути визнані дійсними на підставі рішення суду не залежно від дати їх укладення.

Від третьої особи 22.02.2013 року надійшла заява, в якій зазначає, що при вирішенні питання щодо наявності правових підстав для задоволення позовних вимог покладається на розсуд суду.

Ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 05.03.2013року було витребувано у приватного нотаріуса ОСОБА_4 письмові пояснення, щодо факту звернення ОСОБА_1 та прибуття її до нотаріальної контори 31.08.2011р., для нотаріального посвідчення Договору суборенди.

14.03.2013 року на адресу суду від приватного нотаріуса ОСОБА_4 надійшов лист №34/01-16 від 13.03.2013 року, в якому повідомляється, що ОСОБА_1 не зверталася до нотаріальної контори за наданням нотаріальних послуг.

В судовому засіданні 18.03.2013 року оголошено вступну та резолютивну частини судового рішення.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши докази, що містяться в матеріалах справи, господарський суд ,-

ВСТАНОВИВ:

23.12.2005р. між філією «Кіносистема-Запоріжжя» ТОВ "Кінотеатр "Валентина" (Орендар), фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (Суборендар) та Управлінням житлового господарства Запорізької міської ради (Орендодавець) укладено договір суборенди №08/01 (надалі «Договір»).

Відповідно до п.1.1. Договору орендар передає, а суборендар приймає в строкове платне користування частину холу площею 10 кв.м., розташоване в приміщенні кінотеатру ім. «Маяковського», за адресою: АДРЕСА_1.

23.12.2005 року між сторонами підписаний Акт прийому-передачі нежитлового приміщення, розташованого за адресою: 69000, АДРЕСА_1.

Додатковою угодою №2 від 01.03.2008 року було внесено зміни до Договору, зокрема, змінено загальну площу орендованого приміщення, яка складає 39,8.

01.03.2008 року року між сторонами підписаний Акт прийому-передачі нежитлового приміщення, розташованого за адресою: 69000, АДРЕСА_1.

Додатковою угодою №3 від 22.07.2008 року було внесено зміни до Договору, зокрема, змінено загальну площу орендованого приміщення, яка складає 42,7 кв.м.

22.07.2008 року між сторонами підписаний Акт прийому-передачі нежитлового приміщення, розташованого за адресою: 69000, АДРЕСА_1.

Передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором (ч.1 ст. 795 Цивільного кодексу України).

Згідно з п.2.1. суборендар вступає у строкове платне користування об'єктом суборенди у термін указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами акту прийому-передачі.

Відповідно до п.3.1. Договору орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Окремо від орендної плати, визначеної п.3.1., суборендар сплачує орендарю до 10 числа місяця, наступного за звітним, плату за комунальні платежі, пов'язані з експлуатацією об'єкту суборенди, згідно діючим тарифам відповідно рахунків орендаря (п.4.1. Договору).

В ч.6 ст.283 Господарського кодексу України, передбачено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.

Згідно п.3 ст.774 Цивільного кодексу України, до договору піднайму застосовуються положення про договір найму.

У п.10.1. Договору встановлено, що Договір діє з моменту державної реєстрації суборендаря і до 15 вересня 2019 р. включно.

Відповідно до ст. 793 Цивільного кодексу України (в редакції, що діяла на момент укладення Договору) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

В порушення ст. 793 Цивільного кодексу України, Договір підписаний сторонами не було нотаріально посвідчено.

Позивач звернувся з позовом до господарського суду 17.01.2013 року. На моменту звернення до суду ст. ст. 793, 794 Цивільного кодексу України діяли в наступній редакції:

"стаття 793 Цивільного кодексу України: договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

стаття 794 Цивільного кодексу України: право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону".

Суд не погоджується з твердженням відповідача, про те, що по даній судовій справі суд не може визнати дійсним договір, оскільки він підлягає не тільки нотаріальному посвідченню, а ще й державній реєстрації, відповідно до ч. 2 ст. 220 Цивільного кодексу України, виходячи з наступного.

Відповідно до п. 1. ч. 2 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" від 01.07.2004 року (в редакції яка діє з 01.01.2013 року), обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном.

Згідно п.1 ч.5 ст. 19 цього Закону, державна реєстрація прав проводиться на підставі, зокрема, рішень судів, що набрали законної сили.

Таким чином, з огляду на вищевикладене, в Законі України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції яка діє з 01.01.2013 року), передбачено, що державній реєстрації підлягають не договори найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), а саме право користування цими об'єктами. А також, передбачено, що державна реєстрація може проводитись не тільки на підставі договорів, а й на підставі рішень судів. Тому на день подання позовної заяви до спірних правовідносин ч. 2 ст. 210 Цивільного кодексу України не застосовується.

З матеріалів справи вбачається, що Договір виконувався сторонами, про що свідчить факт передачі відповідачем об'єкту суборенди в користування позивачу та систематична оплата позивачем орендної плати за користування об'єктом оренди, що не заперечується відповідачем.

Дослідивши докази, надані сторонами, суд вбачає, що позивачем не доведено, що він намагався здійснити нотаріальне посвідчення договору, а відповідач ухилявся від такого посвідчення. Лист №73 від 29.07.2011 року та лист №1 від 04.01.2013 року не є належними доказами, оскільки в матеріалах справи наявний лист №34/01-16 від 13.03.2013 року від приватного нотаріуса ОСОБА_4, з якого вбачається, що сам позивач не вчиняв жодних дій, спрямованих на нотаріальне посвідчення спірного договору, а саме не звертався до нотаріальної контори для посвідчення договору. А отже, посилання позивача на те, що тільки відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору, є безпідставними та необґрунтованими.

З матеріалів справи вбачається, що жодна із сторін договору з моменту підписання договору та до моменту звернення позивача до суду не вчиняла достатніх дій, які б свідчили про волевиявлення привести договір у відповідність до ст. 793 Цивільного кодексу України, щодо його нотаріального посвідчення.

Відповідно до ст. 220 Цивільного кодексу України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Отже, визнання договору судом дійсним можливе лише, якщо одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення. В тому випадку, коли обидві сторони не вчиняли дій, направлених на виконання вимог ст. 793 Цивільного кодексу України, у суду відсутні підстави для задоволення позову про визнання такого договору дійсним.

З врахуванням встановлених обставин, суд не вбачає підстав для задоволення позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 1, 33, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Судові витрати по справі покласти на позивача.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено 21.03.2013 року

Суддя Я.С. Золотарьова