ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
РІШЕННЯ
"26" червня 2006 р. | Справа № 6/363-05-12035 |
За позовом: Управління охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації
До відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Кагран»;
Треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:
1) Управління обласної ради з майнових відносин Одеської обласної Ради
2) Одеська обласна Рада
Про дострокове розірвання охоронно-орендного договоору
Суддя Демешин О.А.
Представники сторін:
Від позивача Запольський О.А. - довіреність
Від відповідача Крюков Т.У. -довіреність
Від третіх осіб:
1) Управління обласної ради з майнових відносин Одеської обласної Ради –
Добровольський О.В. - довіреність
2) Одеської обласної Ради –Слабенко-Ванжула В.В. - довіреність
Суть спору: Управлінням охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної Ради (далі-Позивач) надано позов до товариства з обмеженою відповідальністю «Кагран»(далі-Відповідач) про дострокове розірвання охоронно-орендного договору від 15.11.2002р. № 3-Є\12 з доповненнями від 01.12.2002р. та змінами від 01.01.2005р., укладеного між Управлінням охорони об`єктів культурної спадщини облдержадміністрації та ТОВ «Кагран».
Позивач позов підтримує у повному обсязі.
Відповідач з позовом не згоден з підстав, викладених у відзиві.
Ухвалою господарського суду Одеської області від 10.04.2006р. до участі в справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача залучено Управління обласної ради з майнових відносин Одеської обласної Ради.
З письмових пояснень вказаної третьої особи, наданих в судовому засіданні 26.04.2006р. вбачається, що Управління вважає за необхідне позовні вимоги задовольнити та вищевказаний договір розірвати достроково.
Ухвалою господарського суду Одеської області від 26.04.2006р. до участі в справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача залучено Одеську обласну Раду, з пояснень по суті спору якої, наданих в судовому засіданні 22.05.2006р., вбачається, що Одеська обласна Ради, також, підтримує позов і просить розірвати спірний договір.
Розглянувши матеріали справи, суд встановив:
15.11.2002р. між Управлінням охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації та ТОВ «Кагран»було укладено Охоронний договір №3-Є\12 на орендне користування пам`яткою культурної спадщини.
Відповідно до умов вказаного Договору позивач передав, а відповідач прийняв в орендне користування на 10 років (з15.12.2002р. до 15.12.2012р.) нежитлові приміщення загальною площею 2154кв.м., що знаходится за адресою: м.Одеса, пров.Чайковського, 12 в будівлі колишнього ресторану у складі комплексу готелю «Северный», яка Рішенням Виконавчого комітету Одеської обласної Ради народних депутатів від 11.08.1987р. № 392 «Про затвердження додаткового списку пам`яток архітектури місцевого значення»була прийнята під охорону держави, як пам`ятка архітектури місцевого значення.
01.12.2002р. до вказаного договору між сторонами укладено Додаткову угоду, а 01.02.2005р. до договору сторонами внесено зміни, згідно яких Договір викладено в новій редакції і визначено як «Договір оренди на надання в користування об`єкта культурної спадщини, що є пам`яткою».
Позивач, посилаючись на порушення відповідачем умов договору, а саме –здійснення на об`єкті оренди ремонтно-будівельних робіт без отримання на це дозволу Управління охорони об`єктів культурної спадщини та без погодження з останнім проектної документації на здійснення ремонтних робіт –просить у відповідності з вимогами ст.651 Цивільного Кодексу України - достроково розірвати Охоронний договір від 15.11.2002р. № 3-Є\12.
Відповідач, заперечуючи проти позову, посилається на те, що за умов спірного договору позивачем надано згоду на проведення ремонтних робіт на об`єкті оренди. Тому, на думку відповідача, порушень умов договору ним допущено не було.
Крім того, у відзиві на позов відповідач посилається на порушення позивачем встановленого статтею 188 Господарського Кодексу України порядку зміни та розірвання господарських господарських договорів.
Однак, суд вважає, що при вирішенні спору слід керуватись вимогами ст.651 Цивільного Кодексу України, на яку посилається позивач у позовній заяві, оскільки підставою для дострокового розірвання договору, як це вбачається з позову, є істотне порушення умов цього договору відповідачем. Статтею 188 ГК України не врегульовані питання розірвання договору з підстав порушення його умов однією із сторін.
Заслухавши пояснення сторін та третіх осіб, дослідивши матеріали справи та додатково надані докази, суд вважає, що у задоволенні позову слід відмовити у повному обсязі, виходячи з наступного:
Частинами першою та другою статті 651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно новій редакції Договору оренди на надання в користування об`єкта культурної спадщини, що є пам`яткою від 01.02.2005р. орган охорони (у справі - позивач) надав, а користувач (у справі - відповідач) прийняв в строкове платне користування (оренду) вищезазначений об`єкт культурної спадщини, вартість якого становить 1818953грн. згідно з незалежною оцінкою вартості будівлі, яку виконано НВЦ «Екострой»15.11.2002р.
Орендна плата згідно пункту 3.1. нової редакції Договору, була встановлена в розмірі 15658,15грн. за один місяць.
Пунктом 5.7. передбачено обов`язок відповідача, у разі припинення або розірвання Договору, повернути позивачу орендовану будівлю у належному стані –не гіршому ніж на момент її передачі в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу.
Таким чином, виходячи з положень частини другої статті 651 ЦК України, істотним порушенням з боку відповідача умов спірного договору, мала бути шкода, яка значною мірою позбавила позивача того, на що він розраховував при укладенні договору –а саме –на отримання щомісячної орендної плати та повернення відповідачем об`єкта оренди в разі припинення договору в стані не гіршому ніж він був на момент передачі його в оренду. Погіршенням стану об`єкту оренди, в даному випадку, слід вважати зменшення його вартості та завдання йому змін, які заборонені статтею 22 Закону України «Про охорону культурної спадщини».
Позивачем не надано доказів істотних порушень відповідачем умов договору, якими є несплата орендних платежів та зменшення вартості орендованої будівлі.
27.02.2006р. представником відповідача в судовому засіданні надано Висновок №200 від 29.08.2005р. Науково-дослідного інституту пам`яткоохоронних досліджень Міністерства культури і мистецтв України щодо будівлі-пам`ятки по пров.Чайковського, 12 м.Одеси та проведення на ній робіт (а.с.67).
З вказаного Висновку вбачається, що проведені на об`єкті оренди проти аварійні та реставраційні роботи сприяють збереженню пам`ятки архітектури і ліквідації тих пошкоджень, яких пам`ятка зазнала у ті часи, коли її не експлуатували. На сьогоднішній день пам`ятка не знищена, не зруйнована і не пошкоджена. Вона також не зазнала тих змін, які заборонені статтею 22 Закону України «Про охорону культурної спадщини», тобто предмет охорони збережений.
З позовної заяви вбачається, що підставами для дострокового розірвання, на думку позивача є здійснення відповідачем ремонтно-будівельних робіт на об`єкті без дозволу Управління охорони об`єктів культурної спадщини та без погодження проектної документації.
Як зазначено вище, виходячи з вимог статті 651 ЦК України –порушення вказаних вимог не можна віднести до істотних порушень відповідачем умов договору, оскільки ці порушення не позбавляють позивача того на що він розраховував при укладенні договору.
Крім того, в позовній заяві позивач посилається на порушення ТОВ «Кагран» підпункту 4.2.2. Договору щодо зобов`язань відповідача проводити реставраційні, ремонтні та інші роботи відповідно до науково-проектної та експертної документації, затвердженої в установленому порядку, за письмовим дозволом позивача, а також –підпункту 4.2.6. договору щодо зобов`язань утримувати територію пам`ятки упорядженою, не робити будь-яких прибудов, не переробляти пам`ятку як зовні так і в середині, а також не вести будь-яких земляних робіт на території без спеціального письмового дозволу органу охорони (позивача).
Однак, на момент подання позову, вказаних зобов`язань на які посилається позивач, умовами договору не передбачено, оскільки з 01.02.2005р. спірний договір викладено в новій редакції і підпункти 4.2.2., 4.2.6. в ньому відсутні.
Тільки підпунктом 6.3. нової редакції Договору передбачено, що з письмового дозволу органу охорони та після погодження органом охорони відповідної проектної документації.
Порушення цих вимог, як умовами самого договору, так і чинним законодавством не зумовлює дострокового розірвання Договору.
Пунктом 5.10. Договору в новій редакції встановлено, що у разі самовільного проведення ТОВ «Кагран» робіт, пов`язаних з перебудовою чи переробленням, які призвели до спотворення пам`ятки, її території чи охоронних зон, їх наслідки повинні бути усунуті відповідачем.
Приписи, що надавались позивачем відповідачу містили тільки вимоги про припинення робіт до погодження проектної документації, але не містили підтвердження спотворення пам`ятки проведеними роботами. З вимогами про усунення наслідків самовільного проведення робіт, позивач до відповідача не звертався.
Крім того, не можна вважати, що позивачем не надавалось згоди на проведення ремонтних робіт об’єкту оренди. Підпунктом 5.4. нової редакції Договору, підписаного позивачем, встановлено зобов`язання відповідача своєчасно здійснювати капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого об`єкту культурної спадщини.
А підпунктом 6.6. Договору безпосередньо зазначено, що Управління охорони об`єктів культурної спадщини надає згоду на здійснення користувачем (ТОВ «Кагран») за рахунок власних або залучених коштів поліпшень пам`ятки, в тому числі –поліпшень вартість яких буде складати 25 і більше відсотків залишкової вартості пам`ятки.
При цьому, згідно пункту 3.4. Договору –на період проведення ремонтно-реставраційних робіт на об`єкті за власні кошти відповідача було зменшено розмір орендної плати до 7829,08грн. на місяць.
За таких обставин, суд вважає, що у задоволенні позову слід відмовити.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 44 49, 75, 82-84 ГПК України, -
В И Р І Ш И В :
У задоволенні позову Управління об`єктів культурної спадщини Одеської обласної
державної адміністрації до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кагран»про дострокове розірвання Охоронного договору на орендне користування пам`яткою культурної спадщини від 15.11.2002р. №3-Є\12 з доповненнями від 01.12.2002р. та змінами від 01.02.2005р., укладеного між Управлінням об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації і Товариством з обмеженою відповідальністю «Кагран»- відмовити у повному обсязі.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення 10-денного строку
з дня його прийняття.
Суддя Демешин О.А.