Справа № 111/4764/2012

Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

17 грудня 2012 року смт Красногвардійське

Красногвардійський районний суд Автономної Республіки Крим у складі:

судді Шевченко І.В.,

при секретарі Лунгу Т.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4 та ОСОБА_5 про визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання особи такою, що втратила право користування жилим приміщенням, усунення перешкод у користуванні житловим приміщенням шляхом виселення та стягнення заборгованості по оплаті за житло,

в с т а н о в и в :

У жовтні 2012 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до відповідачів про визнання договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, дійсним та визнання за нею права власності.

Позовні вимоги мотивовані тим, що у грудні 2004 року між нею та відповідачкою ОСОБА_2, яка діяла в інтересах своєї родини, було досягнуто усної згоди про купівлю вказаної квартири за 3 000 доларів США. У рахунок майбутнього договору купівлі-продажу ОСОБА_1 виплатила відповідачам 1500 доларів США, про що ОСОБА_2 була надана відповідна розписка, решту суми вона повинна була сплатити при нотаріальному оформленні договору. Однак, договір нотаріально посвідчено не було, оскільки її мати ОСОБА_6, на ім'я якої ОСОБА_2 була видана нотаріальна довіреність на право розпорядження квартирою та укладення відповідних угод, тяжко захворіла та у лютому 2006 року померла. Також протягом останніх двох років відповідачі ухиляються від належного оформлення угоди. Просить визнати договір купівлі-продажу від 10.12.2004 року дійсним, визнати за нею право власності на вищезазначену квартиру та стягнути з неї на користь відповідачів 12 195 грн, що еквівалентно 1500 доларів США.

ОСОБА_2 звернулася до суду з позовною заявою до ОСОБА_1 про визнання такою, що втратила право користування квартирою АДРЕСА_1, усунути перешкоди у користуванні житлом шляхом виселення відповідачки із вказаної квартири, а також стягнути з ОСОБА_1 заборгованість по оплаті за житло у сумі, еквівалентній 5 600 доларів США, та комунальним послугам в сумі 10 125,73 грн. Вимоги мотивовані тим, що у грудні 2004 року нею в інтересах усієї родини був укладений усний договір оренди вказаної квартири з ОСОБА_1, яка відповідно до умов договору проживає у квартирі, сплачує комунальні послуги та орендну плату. У лютому 2005 року вона з ОСОБА_6 уклали усну угоду купівлі-продажу даної квартири за 3000 доларів США з відстрочкою половини платежу на три роки, ОСОБА_1 надала аванс у розмірі 1500 доларів США, про що було складену розписку. Однак, за спливом трирічного строку ані ОСОБА_6, ані ОСОБА_1 залишок суми не віддали, договір купівлі-продажу не укладено та нотаріально не посвідчено. За час проживання в квартирі ОСОБА_1 не сплачувала комунальні послуги, заборгованість по яким становить 10 125,73 грн, також не сплачувала обумовлену орендну плату у розмірі 100 доларів США на місяць, заборгованість по якій становить 5 600 доларів США.

Ухвалою суду від 14 листопада 2012 року дані позови об'єднані в одне провадження.

У судовому засіданні позивачка за первісним позовом - відповідачка за зустрічним позовом ОСОБА_1 підтримала позовні вимоги за первісним позовом, позовні вимоги ОСОБА_2 за зустрічним позовом визнала частково та пояснила, що наприкінці грудня 2004 року вона домовилася з ОСОБА_2, яка діяла в інтересах своєї родини, про купівлю квартири АДРЕСА_1 за 3000 доларів США. У рахунок майбутнього договору купівлі-продажу ОСОБА_1 виплатила відповідачам 1500 доларів США, про що ОСОБА_2 була видана розписка, решту суми вона повинна була сплатити при нотаріальному оформленні договору. На ім'я матері позивачки ОСОБА_6 відповідачі надали довіреності на продаж їхніх часток вказаної квартири. Довіреності з Росії чекали довго, отримали їх у 2005 році. Однак, у 2005 році ОСОБА_6 захворіла, в неї стався четвертий інсульт, у лютому 2006 року вона померла. Потім ОСОБА_1 знаходилася у скрутному фінансовому становищі та була не в змозі віддати залишок грошей. Вона неодноразово дзвонила ОСОБА_2, яка обіцяла приїхати та оформити угоду, але остання запропонувала сплатити за квартиру ще 5000 доларів США, а згодом - 8000 доларів США. Вважає, що договір купівлі-продажу був укладений в усній формі та підтверджується розпискою. При укладанні угоди була присутня ОСОБА_7, ОСОБА_6 з ОСОБА_2 не спілкувалася. Відносно зустрічного позову пояснила, що договору оренди даної квартири з ОСОБА_2 не укладала. В квартирі мешкає з серпня 2005 року, у зв'язку з тяжким фінансовим станом комунальні послуги за обслуговування квартири сплачувала не в повному обсязі. Просила первісний позов задовольнити у повному обсязі, зустрічний позов визнає в частині стягнення з неї заборгованості за оплату комунальних послуг, в іншій частині зустрічного позову просила відмовити.

Представник відповідачів за первісним позовом - представник позивачки за зустрічним позовом ОСОБА_8 у судовому засіданні вимоги за первісним позовом не визнав, позовні вимоги за зустрічним позовом підтримав у повному обсязі та пояснив, що у грудні 2004 року ОСОБА_2 уклала усний договір оренди квартири АДРЕСА_1, з ОСОБА_1, яка повинна була сплачувати комунальні послуги та орендну плату за квартиру. У лютому 2005 року ОСОБА_6 запропонувала ОСОБА_2 послуги з продажу квартири. За усною домовленістю ОСОБА_1 надала аванс за квартиру у розмірі 1500 доларів США, про що було складену розписку, решту платежу повинна була виплатити на протязі трьох років. Однак ОСОБА_1 прострочила виплату решти коштів. ОСОБА_2 відмовилася від договору купівлі-продажу квартири та бажає розірвати з відповідачкою ОСОБА_1 договір оренди даної квартири. За час мешкання ОСОБА_1 у квартирі, остання комунальні послуги не сплачувала, утворилися борги, була відключена електроенергія. Вважає, що розписка лише фіксує факт передачі грошей, але не являється договором купівлі-продажу та не свідчить про дійсні наміри сторін. Просив у первісному позові відмовити, зустрічний позов задовольнити.

Вислухавши пояснення позивачки за первісним позовом - відповідачки за зустрічним позовом та представника відповідачів за первісним позовом - представника позивачки за зустрічним позовом, дослідивши письмові докази, суд прийшов до висновку про відсутність підстав для задоволення первісного позову та про часткове задоволення зустрічного позову, виходячи з наступного.

Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини.

Матеріалами справи установлено, що ОСОБА_1 (а.с.10) є донькою ОСОБА_6 (а.с. 12-13), померлої ІНФОРМАЦІЯ_4 (а.с. 9).

Відповідачі за первісним позовом ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_5 та ОСОБА_4 є співвласниками квартири АДРЕСА_1 (а.с. 46-51), ОСОБА_2 у грудні 2004 року отримала від ОСОБА_1 1500 доларів США у рахунок оплати купівлі-продажу квартири, повна вартість якої становить 3000 доларів США (а.с.6, 57).

У відповідності до копій довіреностей ОСОБА_3, ОСОБА_4 та ОСОБА_2 уповноважили ОСОБА_6 продати належні їм частки квартири АДРЕСА_1 (а.с.7-8, 53).

Згідно з довідками, станом на жовтень 2012 року по даній квартирі рахується заборгованість з оплати комунальних послуг: за послуги теплопостачання - 5120,76 грн, за утримання будинку - 3606,18 грн, за утримання будинку, водопостачання та водовідведення - 1398,79 грн (а.с. 58-60, 97).

Згідно із ст.11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до ЦПК України, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, які розпоряджаються своїми правами щодо предмету спору на власний розсуд.

У відповідності до ч.3 ст.10 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Судом установлено, що у грудні 2004 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, яка є співвласницею квартири АДРЕСА_1 та фактично діяла від імені інших співвласників, було досягнуто усної домовленості про купівлю ОСОБА_1 даної квартири за 3000 доларів США та ОСОБА_1 було сплачено частково вартість квартири у розмірі 15000 доларів США, про що ОСОБА_2 було надано розписку. ОСОБА_2, її чоловіком ОСОБА_3 та сином ОСОБА_4 на ім'я матері ОСОБА_1 - ОСОБА_6 було видано нотаріально посвідчені довіреності на право продажу належних їм часток спірної квартири.

При цьому суд критично оцінює доводи представника відповідачки за первісним позовом ОСОБА_8 щодо відсутності домовленості між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про купівлю-продаж квартири та про те, що така домовленість була досягнута між ОСОБА_6 та ОСОБА_2, оскільки це суперечить матеріалам справи, а саме - розписці від 10.12.2004 року. Довіреності на право продажу квартири були видані на ім'я матері позивачки з метою подальшого оформлення права власності на квартиру саме на ім'я ОСОБА_1.

Стосовно вимог про визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним та визнання права власності.

Згідно з ч.4 ст.203 ЦК України правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Відповідно до положень ст.657 ЦК України договір з купівлі-продажу житлового будинку (квартири) укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Згідно зі ст.334 ч.3 ЦК України, право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації (ст.334 ч.4 ЦК України).

Вимог Закону щодо форми договору купівлі-продажу квартири сторонами дотримано не було.

Відповідно до ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 року № 1952-ІV, який регулює відносини, пов'язані з держаною реєстрацією правочинів щодо нерухомості, державна реєстрація договору є офіційним визнанням і підтвердженням державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно.

Правило статті 220 ЦК України, на яку позивачка посилається в обґрунтування своїх вимог, не поширюється на правочини, які підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, оскільки момент вчинення такого правочину відповідно до статей 210, 640 ЦК України пов'язується з державною реєстрацією, тому він є неукладеним і таким, що не породжує для сторін прав і обов'язків.

Крім того, як встановлено під час судового розгляду, сторонами не досягнуто згоди зі всіх суттєвих умов договору купівлі-продажу, яким є ціна квартири, та його не виконано у повному обсязі.

Умовою задоволення позову про визнання права власності на майно є наявність у позивача доказів, що підтверджують його право власності на майно.

Таким чином, суд вважає, що підстави для визнання договору купівлі-продажу квартири та визнання права власності на неї відсутні.

Стосовно вимог щодо визнання особи такою, що втратила право користування жилим приміщенням.

В обґрунтування своїх вимог позивачка за зустрічним позовом ОСОБА_2 посилається на положення ст.71 ЖК України.

У відповідності до ч.1 ст.71 ЖК Української РСР при тимчасовій відсутності наймача або членів його сім'ї за ними зберігається жиле приміщення протягом шести місяців.

Судом установлено, що відповідачка за зустрічним позовом ОСОБА_1 проживала в квартирі ОСОБА_2 зі згоди одного зі співвласників - ОСОБА_2, тобто ОСОБА_1 являється наймачем спірної квартири. При цьому, ОСОБА_1, заселившись до квартири у серпні 2005 року, на час розгляду справи продовжує в ній проживати, фактів непроживання ОСОБА_1 у даній квартирі суду не надано, а тому посилання позивачки ОСОБА_2 на положення ст.71 ЖК Української РСР є неспроможними.

На підставі вищевикладеного, суд вважає, що підстав для задоволення позову в частині визнання відповідачки ОСОБА_1 такою, що втратила право користування квартирою АДРЕСА_1 у відповідності до положень ст.71 ЖК Української РСР, немає.

Стосовно вимог щодо усунення перешкоду у користуванні квартирою шляхом виселення відповідача.

Позивачка ОСОБА_2 в обґрунтування своїх вимог посилається на положення ч.1 ст.116 ЖК Української РСР, яка передбачає, що якщо наймач, члени його сім'ї або інші особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил соціалістичного співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи в одному будинку, а заходи запобігання і громадського впливу виявились безрезультатними, виселення винних на вимогу наймодавця або інших заінтересованих осіб провадиться без надання іншого жилого приміщення.

Суду не надано жодного доказу порушення відповідачкою ОСОБА_1, або особами, які з нею проживають, руйнування, псування чи використання не за призначенням вищезазначеної квартири, або систематичним порушенням правил співжиття та застосування до неї заходів громадського впливу, тому суд не знаходить підстав для виселення відповідачки у відповідності до положень ст.116 ЖК Української РСР. До того ж, положення ст.116, як і 71 ЖК Української РСР застосовуються до наймачів будинків чи квартир, які знаходяться у державній чи комунальній власності, а не приватній власності фізичних осіб.

Разом з тим, суд вважає, що право власності ОСОБА_2 підлягає захисту.

Згідно з ч.1 ст.316, ч.1 ст.319 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб; власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Як було зазначено судом вище, відповідачка ОСОБА_1 являється наймачем квартири АДРЕСА_1 та у відповідності до ч.1 ст.158 ЖК Української РСР користується жилим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, відповідно до договору найму жилого приміщення.

Частиною 4 статті 168 ЖК Української РСР передбачено, що договір найму жилого приміщення, укладений як на визначений так і на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо наймач або особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил соціалістичного співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку, а також у разі систематичного невнесення наймачем квартирної плати і плати за комунальні послуги.

У відповідності до ч.1 ст.391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Як було встановлено судом та зазначено вище, доказів протиправної поведінки відповідачки ОСОБА_1 по відношенню до квартири або порушення правил співжиття суду не надано, однак, як вбачається з довідок підприємств, які надають житлово-комунальні послуги, за квартирою, в якій ОСОБА_1 проживає з серпня 2005 року, рахується заборгованість у загальному розмірі 10 125,73 грн. З роздруківки заборгованості по оплаті послуг з обслуговування будинку та прибудинкової території вбачається, що за період з серпня 2005 року по лютий 2012 року нею було оплачено один раз суму 100 грн.

Таким чином, судом установлено, що відповідачка проживає в квартирі, власники якої не бажають продовжувати з нею договір найму, при цьому систематично не вносить плату за комунальні послуги, а тому позовні вимоги в частині усунення перешкод у користуванні власністю шляхом виселення підлягають задоволенню.

Стосовно вимог щодо стягнення орендної плати та заборгованості за комунальні послуги.

У відповідності до частин 1-2 статті 162 ЖК Української РСР плата за користування жилим приміщенням в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, встановлюється угодою сторін; плата за комунальні послуги береться крім квартирної плати за затвердженими в установленому порядку тарифами.

Позивачка за первісними позовом стверджує, що на усною домовленістю між нею та відповідачкою ОСОБА_1, остання зобов'язалася сплачувати орендну плату у розмірі 100 доларів США за кожен місяць користування квартирою, проте доказів цього суду не надано.

Згідно з ч.1 ст.811, ч.1 ст.820 ЦК України договір найму житла укладається у письмовій формі, розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла.

Судом установлено, що між сторонами склалися відносини, що випливають з фактичних договірних відносин з найму жилого приміщення, письмовий договір з цього приводу не складався, доказів визначення розміру плати за користування житлом суду не надано, тому суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позову в частині стягнення заборгованості з орендної плати у розмірі, еквівалентному 5 600 доларів США.

При визначені суми заборгованості з комунальних послуг, суд виходить з того, що за час проживання відповідачки ОСОБА_1 в спірній квартирі та користування нею житлово-комунальними послугами, дані послуги нею не сплачувалися у повному обсязі, що призвело до створення заборгованості: за послуги з теплопостачання за період з квітня 2007 року по 30 березня 2012 року у розмірі 5 120,76 грн; за послуги з обслуговування будинку та прибудинкової території за період з 01 серпня 2005 року по лютий 2012 року - у розмірі 3097,71 грн (без урахування заборгованості, що створилася станом на 01.08.2005 року); за послуги з утримання будинку, водопостачання та водовідведення за період з лютого по 15 жовтня 2012 року - у розмірі 1 398,79 грн, а всього - 9 617,26 грн. Дана сума підлягає стягненню з відповідачки на користь ОСОБА_2

Оцінюючи за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на безпосередньому, всебічному, повному та об'єктивному дослідженні, належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення первісного позову та про часткове задоволення зустрічного позову.

У відповідності до ст.88 ЦПК України судові витрати позивачки за первісним позовом не відшкодовуються, судові витрати позивачки за зустрічним позовом підлягають відшкодуванню пропорційно до задоволеної частини позовних вимог, тобто лише за вимоги майнового характеру.

Керуючись ст.ст.220, 317, 391, 638, 655, 657 ЦК України, ст.ст.158-159,168-169 ЖК України, ст.ст.10, 11, 88, 209, 212, 214-215 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4 та ОСОБА_5 про визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним відмовити.

Зустрічну позовну заяву ОСОБА_2 задовольнити частково.

Усунути перешкоди у користуванні ОСОБА_2 квартирою АДРЕСА_1 шляхом виселення ОСОБА_1 без надання іншого житла.

Стягнути з ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_5, уродженки м.Сімферополя, громадянки України, ідентифікаційний номер НОМЕР_1, на користь ОСОБА_2, ІНФОРМАЦІЯ_3, уродженки м. Красноярськ, громадянки Російської Федерації, ідентифікаційний номер НОМЕР_2, заборгованість за оплату комунальних послуг у розмірі 9 617,26 грн (дев'ять тисяч шістсот сімнадцять гривень 26 копійок), судові витрати у розмірі 214,60 грн (двісті чотирнадцять гривень 60 копійок), а всього - 9 831,86 грн (дев'ять тисяч вісімсот тридцять одну гривню 86 копійок).

В інший частині позову відмовити.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Апеляційного суду АР Крим через Красногвардійський районний суд АР Крим шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня його проголошення.

Суддя І.В.Шевченко