Справа № 22ц/1290/4081/12
Провадження № 22ц/1290/4081/12
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
12 грудня 2012 р. колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Луганської області
в складі: головуючого - судді Соловей Р.С.,
суддів Парінової І.К., Пащенко Л.В.
при секретарі Друпповій О.І.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Луганську справу
за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Ленінського районного суду міста Луганська від 24 грудня 2010 року
у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3, третя особа - Міське комунальне підприємство бюро технічної інвентаризації м. Луганська, - про визнання права власності на нерухоме майно,
В С Т А Н О В И Л А:
29 листопада 2010 р. позивачка ОСОБА_2 звернулась до суду з позовом, в якому просила визнати за нею право власності на житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, 2010 року будівництва, без акту вводу в експлуатацію, а також зобов'язати Міське комунальне підприємство бюро технічної інвентаризації м. Луганська зареєструвати за нею право власності на вказаний житловий будинок, без акту вводу в експлуатацію.
В мотивування позовних вимог позивачка зазначила, що 20.11.2010 р. між нею та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу (далі - Договір) у простій письмовій формі, за яким відповідач, як продавець, зобов'язався передати у її власність житловий будинок, що знаходиться за вказаною вище адресою, а вона (ОСОБА_2.), як покупець, - прийняти вказаний об'єкт нерухомого майна та сплатити за нього грошову суму, визначену пунктом 4 Договору. Пунктом 8 Договору обов'язок та витрати щодо нотаріального посвідчення Договору, кінцевий термін якого було встановлено 25.11.2010 р., було покладено на продавця. ОСОБА_3, як зазначила позивачка) ухиляється від нотаріального посвідчення Договору та не передає їй (позивачці) технічний паспорт на придбаний будинок. Посилаючись на норми ст. ст. 220 та 328 ЦК України та на домовленість сторін з усіх істотних умов договору, підтверджену відповідними письмовими доказами, вважає можливим визнання договору купівлі-продажу дійсним без наступного нотаріального посвідчення вказаного договору.
Оскаржуваним рішенням позовні вимоги ОСОБА_2 задоволено у повному обсязі. За нею визнано право власності на житловий будинок, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1, 2010 року будівництва, та зобов'язано Міське комунальне підприємство бюро технічної інвентаризації зареєструвати за ОСОБА_2 право власності на вказаний житловий будинок без акту вводу в експлуатацію.
ОСОБА_1, не погодившись з рішенням суду, подала апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким відмовити ОСОБА_2 у задоволенні позовних вимог. Вважає, що оскаржуване рішення є незаконним та необґрунтованим, ухваленим при неповному встановленні фактичних обставин справи, з порушенням норм матеріального та процесуального права. Апелянт зазначає, що вона не була учасником процесу, однак оскаржуване рішення безпосередньо зачіпає її права щодо користування та володіння частиною належної їй земельної ділянки, на якій частково розташоване домоволодіння, самовільно збудоване відповідачем у справі ОСОБА_3
Вона є власником домоволодіння, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 на приватизованій нею земельній ділянці. Її суміжним сусідом є ОСОБА_3, який у 2008 році придбав будинок НОМЕР_1 та зайняв частку її земельної ділянки, на якій самовільно збудував новий будинок. З приводу самозахоплення відповідачем земельної ділянки та незаконного будівництва вона (ОСОБА_1.) зверталась до Інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК) у Луганській області, в прокуратуру Ленінського району м. Луганська, якими було встановлено факт самовільного будівництва житлового будинку, у тому числі частково на приватизованій нею земельній ділянці. Вказаний факт підтверджується також актом комісії виконкому Ленінської районної в м. Луганську ради.
13.01.2011 р. вона (апелянт) звернулась до Ленінського районного суду міста Луганська з позовом про усунення перешкод у користуванні та володінні земельною ділянкою, що належить їй на праві приватної власності, під час розгляду якої судом було заборонено проведення дій ДАБК з введення будинку в експлуатацію та накладено заборону на будівництво будинку ОСОБА_3; рішення у вказаній справі до цього часу судом не прийнято.
Оскаржуваним рішенням суд визнав право власності на будинок як на закінчений об'єкт будівництва, між тим як будівництво продовжується до цього часу, і саме ОСОБА_3, що підтверджується документами, копії яких вона (апелянт) долучила до апеляційної скарги. Будинок новому власнику за спірним договором не переданий фактично, що свідчить про фіктивність укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 договору, і остання до цього часу не зареєструвала на своє ім'я право власності на вказаний будинок. На її (апелянта) думку, суд при ухваленні спірного рішення, фактично підмінив собою нотаріуса.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника апелянта, представника відповідача, дослідивши матеріали справи, розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги та позовних вимог, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до вимог ст. 213 ЦПК України рішення суду має бути законним та обґрунтованим, тобто суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, повинен вирішити справу згідно з законом, ухваливши рішення на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених доказами, дослідженими в судовому засіданні.
Згідно із ст. 303 ЦПК України, під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції. Апеляційний суд не обмежений доводами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення.
Подання у даній справі апеляційної скарги апелянтом ОСОБА_1, яка не брала участі у справі, відповідає змісту частини 1 статті 292 ЦПК України, оскільки є підстави вважати, що оскаржуване рішення може впливати на її права та обов'язки щодо володіння, користування та розпорядження належною їй на праві приватної власності земельною ділянкою. З доданих до апеляційної скарги копій документів вбачається, що до Ленінського районного суду міста Луганська ОСОБА_1 подано позов до ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні та володінні на праві приватної власності земельною ділянкою (а. с. 43 - 45); ухвалою Ленінського районного суду від 11.05.2011 р. у справі за вказаним позовом ОСОБА_3 заборонено проводити будь-які будівельні роботи по земельній ділянці, розташованій за адресою АДРЕСА_1; ухвалою від 24.10.2010 р. у тій же справі - заборонено інспекції ДАБК проведення дій щодо введення в експлуатацію будівництва, розташованого на земельній ділянці за адресою АДРЕСА_1 (а. с. 73, 74); рішення у справі за вказаним позовом, як встановлено з пояснень представників сторін, до цього часу не прийнято.
З копії адміністративного позову ОСОБА_3 від 15.11.2011 р. про визнання протиправним рішення Ленінської районної у м. Луганську вбачається, що він отримав рішення Ленінської районної у м. Луганську ради від 25.03.2009 р. №303/5 про передачу йому у власність земельної ділянки шляхом приватизації, а в грудні 2010 р. ОСОБА_1 звернулась до Ленінського районного суду м. Луганська з позовом до нього (ОСОБА_3.) про вирішення спору щодо меж земельних ділянок. 30.06.2011 р. було прийнято рішення Ленінської районної у м. Луганську ради № 99 «Про внесення змін до рішення Ленінської районної у м. Луганську ради від 24.12.2010 р. № 26 «Про передачу в оренду терміном на 10 років гр. ОСОБА_1 земельної ділянки під ведення городництва», з яким він не згоден (а. с. 79 - 80).
Крім того спірність питання щодо меж земельних ділянок під будинками НОМЕР_1 та АДРЕСА_2 між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 підтверджується наданими апелянтом копіями листів-відповідей Інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю у Луганській області, Прокуратури Ленінського району м. Луганська, виконавчого комітету Ленінської районної в м. Луганську ради, Актом обстеження земельних ділянок за адресами АДРЕСА_2 та АДРЕСА_1, Актом перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 26.05.2011 р. головним спеціалістом - державним інспектором сектору Державної інспекції з контролю за використання та охороною земель Управління Держкомзему у м. Луганську, висновком Луганського комунального землевпорядного підприємства (а. с. 63 -67, 72, 75 - 76, 88 - 89, 92).
Згідно із ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Судом у справі встановлено, що 30.05.2008 р. ОСОБА_3 придбав житловий будинок з господарськими і побутовими будівлями та спорудами АДРЕСА_1, розташований на земельній ділянці загальною площею 392 кв. м згідно з договором купівлі-продажу, посвідченим приватним нотаріусом Луганського міського нотаріального округу ОСОБА_4 та зареєстрованим у реєстрі за № 1385. Право власності на вказаний будинок було зареєстровано Міським комунальним підприємством бюро технічної інвентаризації м. Луганська на ім'я ОСОБА_3 02.06.2008 р. (а. с. 26 - 28).
Земельна ділянка за адресою АДРЕСА_1 площею 0,0376 га була передана ОСОБА_3 для будівництва та обслуговування житлового будинку за рішенням Ленінської районної у місті Луганську ради № 303/5 від 25.03.2009 р. у власність шляхом її приватизації; для встановлення меж земельної ділянки в натурі та оформлення акту на право власності на землю ОСОБА_3 цим рішенням запропоновано звернутися до землевпорядної організації (а. с. 24).
ОСОБА_3 отримав проект індивідуального житлового будинку за вказаною адресою, виконаний СМП «Новий дім» та узгоджений з Головним управлінням архітектури та містобудування (а. с. 25).
З договору купівлі-продажу від 20.11.2010 р., укладеного у простій письмовій формі, вбачається, що продавець ОСОБА_3 зобов'язався передати у власність покупця ОСОБА_2 житловий будинок, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1, загальною площею 126,2 кв. м, дата будівництва якого - 2010 рік. Пунктом 8 договору передбачено, що обов'язок та витрати, пов'язані з укладенням та нотаріальним посвідченням цього договору, кінцевий термін якого встановлено до 25.11.2010 р., покладається на продавця (а. с. 6).
З акту приймання - передачі житлового будинку від 25.11.2010 р. вбачається, що продавець ОСОБА_3 на виконання договору купівлі - продажу від 20.11.2010 р. передав, а покупець ОСОБА_2 прийняла у власність житловий будинок загальною площею 126,2 кв. м, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 на земельній ділянці загальною площею 0,0392 га (а. с. 7).
Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_2, суд виходив з положень ч. 1 ст. 328, ст. 657 та ч. 2 ст. 220 ЦК України, керуючись якими дійшов висновку про обґрунтованість вимог позивачки. Обґрунтовуючи своє рішення положеннями закону про те, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів, враховуючи, що сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, відбулося часткове виконання договору, та одна із сторін - продавець, який є відповідачем у справі, ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд в оскаржуваному рішенні дійшов висновку, що суд за таких обставин може визнати такий договір дійсним, і наступне нотаріальне посвідчення договору в такому разі не вимагається.
Однак колегія суддів не може погодитись з висновками суду в оскаржуваному рішенні через порушення норм матеріального права, яке призвело до неправильного вирішення справи.
Однією з основних вимог чинності правочину, відповідно до положень норм цивільного права, є дотримання встановленої законом форми його вчинення. Тобто, якщо законом визначена конкретна форма, в якій обов'язково має вчинятися певний правочин, то її необхідно дотримуватися.
Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Згідно з пунктом 35 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої Наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 р. N 20/5 (z0283-04 ), нотаріуси посвідчують правочини, нотаріальне посвідчення яких передбачено законом, зокрема, договори про відчуження (купівля-продаж, міна, дарування, пожертва, рента, довічне утримання (догляд), спадковий договір) нерухомого майна.
Необхідною умовою укладення окремих договорів є їх державна реєстрації. Згідно з приписами ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Реєстрації, зокрема, підлягають договори купівлі продажу нерухомого майна.
Як вбачається з матеріалів справи договір, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 нотаріально не посвідчений, а є укладеним у простій письмовій формі. При тому спору як такого між сторонами у справі не вбачається, відповідач, як видно з його письмових пояснень, визнав вимоги позивачки, та зазначив, що не має грошових коштів для нотаріального посвідчення вказаного договору купівлі-продажу будинку.
Як встановлено приписами ст. 15 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
В даному випадку відповідачем ОСОБА_3 право позивачки ОСОБА_2 не порушується, не оспорюється і визнається. Отже, підстави для захисту цивільного права в даному випадку відсутні. Відсутність грошових коштів у відповідача для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу не може бути підставою для того, щоб суд підміняв собою дії нотаріуса.
Крім того, частиною 2 статті 331 ЦК України передбачено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
З пояснень самого відповідача ОСОБА_3 вбачається, що він продав позивачці ОСОБА_2 не той будинок, що сам придбав, а збудований ним новий будинок, який, як вбачається з матеріалів справи, не був прийнятий до експлуатації відповідним органом. Прийняття до експлуатації жилого будинку за законом є обов'язковим, тим більше, якщо йдеться про самочинне будівництво.
Суд не перевірив, чи мав взагалі право відповідач продавати новостворений будинок, на який сам не мав правовстановлюючих документів, та на порушення вимог закону зобов'язав бюро технічної інвентаризації зареєструвати право власності без акту вводу в експлуатацію, навіть не перевіривши можливість прийняття будинку в експлуатацію.
Виходячи з викладеного, доводи апелянта ОСОБА_1, спірні питання якої з відповідачем ОСОБА_3 щодо порушення меж земельних ділянок у зв'язку з будівництвом останнім вказаного вище будинку до цього часу не вирішені, колегія суддів вважає обґрунтованими та такими, що спростовують висновки суду першої інстанції в оскаржуваному рішенні щодо порушення норм матеріального права. Колегія суддів не вбачає підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_2 з підстав, викладених вище.
Відповідно до вимог ст. 309 ЦПК України, порушення норм матеріального права є підставою для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення апеляційний судом нового рішення.
Оскільки у оскаржуваному рішенні допущено порушення норм матеріального права, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити, оскаржуване рішення скасувати, та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог позивачки ОСОБА_2
Керуючись ст. ст. 303, 304, 307, 309, 313, 314, 319 ЦПК України,
В И Р І Ш И Л А:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.
Рішення Ленінського районного суду міста Луганська від 24 грудня 2010 року скасувати.
Ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання права власності на будинок АДРЕСА_1 та зобов'язання БТІ
м. Луганська зареєструвати за ОСОБА_2 право власності на вказаний будинок без акту вводу в експлуатацію відмовити.
Рішення апеляційного суду набирає чинності з моменту проголошення, та може бути оскаржено у касаційному порядку протягом двадцяти днів безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ.
Головуючий:
Судді: