Справа № 1007/6255/2012
Провадження № 2/1007/2228/2012
24.09.2012
Р І Ш Е Н Н Я
Іменем України
24 вересня 2012 року м. Бровари
Броварський міськрайонний суд Київської області в складі:
головуючої судді - Пухної О.М.,
при секретарі - Якименко А.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ», товариства з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 про визнання договору іпотеки частково недійсним, -
встановив:
ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ», Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 про визнання договору іпотеки частково недійсним.
В обґрунтування своїх вимог позивачка зазначила, що 17 грудня 2005 року уклала з відповідачем ТОВ «Укрпромінвестгруп»інвестиційний договір № 25 про будівництво житлового будинку, відповідно до умов якого ТОВ «Укрпромінвестгруп»зобов'язалось своїми або залученими силами та засобами збудувати будинок, розташований на ділянці НОМЕР_1 відповідно до умов договору, проектно-кошторисної документації, що будуються на території АДРЕСА_1 Відповідно до укладеного договору позивач зобов'язався забезпечити відповідне фінансування об'єкту інвестування та прийняти його у свою власність для особистого проживання.
Рішенням сесії Рожівської сільської ради Броварського району Київської області від 21 серпня 2009 року № 604 ХХУІ-У було змінено юридичну адресу оздоровчої зони «Озеро» в селі Рожівка, Броварського району, Київської області з назви вулиці «Броварська»на назву вулиці «Берегова».
Позивачка на виконання умов інвестиційного договору, у строки, передбачені розділом 4, а саме п. 4.2 даного договору, внесла 100 % вартості будинку, що є об'єктом інвестування і тому належним чином виконала всі свої зобов'язання за договором № 25 та набула право власності на майнові права на будинок. Виходячи з цього та відповідно ст. 331 Цивільного кодексу України вона є правовласником зазначеного будинку (об'єкту інвестування), та отримала право вимагати від відповідача ТОВ «Укрпромінвестгруп»здачі в експлуатацію будинку НОМЕР_1 площею 425 м2, місцезнаходження якого -АДРЕСА_1 оскільки набула права власності на майнові права на вищевказаний будинок.
Відповідачами ж ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ»і ТОВ «Укрпромінвестгруп»24 травня 2007 року було укладено договір іпотеки, зареєстрований у реєстрі за № 248-п. Відповідно до п. 1.2. цього договору, його предметом є майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене, а саме: на житлові будинки (котеджі), що будуються за адресою: АДРЕСА_1. Зокрема додатком № 1 до договору іпотеки передбачено, що в іпотеку передається будинок на ділянці НОМЕР_1.
Таким чином, як зазначає позивач, 24 травня 2007 року відповідач ТОВ «Укрпромінвестгруп»розпорядився майновими правами позивачки та передав їх в іпотеку відповідачу ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ».
Оскільки власником майнових прав є позивач, саме тому ОСОБА_1 вважає, що договір іпотеки укладено з порушенням вимог закону та її прав, що є підставою для визнання його частково недійсним, як такого, що порушує вимоги ст. 5 Закону Україну «Про іпотеку», оскільки майно (об'єкт будівництва), що передано в іпотеку іпотекодавцем (ТОВ «Укрпромінвестгруп»), на момент укладення договору іпотеки і додатку № 1 до нього, не було власністю ТОВ «Укрпромінвестгруп», а відповідно до ст.876 ЦК України та договору інвестування належало позивачу, як замовнику за договором НОМЕР_1.
Посилаючись на викладене позивач просила визнати недійсним договір іпотеки від 24 травня 2007 року, укладений між товариством з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп»(код ЄДРПОУ: 33212210) та публічним акціонерним товариством «Акціонерний комерційний банк «Київ»(код ЄДРПОУ: 14371869) в частині передачі в іпотеку майнових прав на нерухомість, будівництво якої незавершене, а саме: житловий будинок, що будується на земельній ділянці АДРЕСА_1, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 та зареєстрований у реєстрі за № 248-п.
В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_3 позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив їх задовольнити.
В судове засідання представник відповідача ТОВ «Укрпромінвестгруп»та ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ»не з'явилися, про час і місце судового розгляду повідомлялися належним чином.
Третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 в судове засідання не з'явилась, про час і місце судового розгляду повідомлялась належним чином, надала суду заяву, в якій просила слухати справу без її участі.
Зважаючи на викладене, суд вважає за можливе провести розгляд справи за даної явки сторін.
Заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку про задоволення позовних вимог з наступних підстав.
Частина 1 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»передбачає, що об'єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях та сферах народного господарства, цінні папери, цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об'єкти власності, а також майнові права.
Судом встановлено, що 17 грудня 2005 року позивач ОСОБА_1 та ТОВ «Укрпромінвестгруп»уклали інвестиційний договір НОМЕР_1 про будівництво житлового будинку, відповідно до умов якого ТОВ «Укрпромінвестгруп»зобов'язалось своїми або залученими силами та засобами збудувати будинок, розташований на ділянці НОМЕР_1 відповідно до умов договору, проектно-кошторисної документації, що входить до складу будинків, які будуються на території в АДРЕСА_1 (а.с.8-12).
Позивачем у строки, передбачені розділом 4, а саме п.п. 4.1, 4.2 договору було внесено 100% вартості будинку, який є об'єктом інвестування, що підтверджується довідкою від забудовника про повний розрахунок позивача ОСОБА_1 за інвестиційним договором НОМЕР_1 (а.с.13).
Рішенням сесії Рожівської сільської ради Броварського району Київської області від 21 серпня 2009 року № 604 ХХУІ-У було змінено юридичну адресу оздоровчої зони «Озеро» в селі Рожівка Броварського району Київської області з назви вулиці «Броварська»на назву вулиці «Берегова»(а.с.30).
Також судом з'ясовано, що 24.05.2007 року між публічним акціонерним товариством «Акціонерний комерційний банк «Київ»та товариством з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп»було укладено договір іпотеки (а.с.15-19). Пунктом 1.2. договору визначено, що предметом іпотеки є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершене, а саме на 37 житлових будинків, що вказані в додатку № 1 до цього договору, який є його невід'ємною частиною. У додатку № 1 до договору зазначено, що, окрім інших, в іпотеку передаються майнові права на житловий будинок за номером АДРЕСА_1
З Витягу № 26519094 від 16.03.2010 року про реєстрацію в Державному реєстрі іпотек (реєстрація змін), вбачається, що об'єктом обтяження є майнові права на двоповерховий житловий будинок підвищеної комфортності з гаражем на два автомобілі, загальною площею 403,29 кв.м.який будується на земельній ділянці АДРЕСА_1 (а.с.22-29).
Згідно з вимогами ст. 5 Закон України «Про іпотеку»(в редакції, що діяла на час укладення оспорюваного договору) предметом іпотеки може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.
Частиною 7 ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»передбачено, що іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої ще не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. Обтяження майнових прав іпотекодавця на такий предмет іпотеки підлягає реєстрації у встановленому законом порядку.
Зважаючи на викладене, суд приходить до висновку, що договір іпотеки від 24.05.2007 року, був укладений із порушенням вищенаведених законодавчих норм, оскільки майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене, що передані в іпотеку іпотекодавцем (ТОВ «Укрпромінвестгруп»), на момент укладення Договору іпотеки і додатку №1 до нього, не були власністю ТОВ «Укрпромінвестгруп», а відповідно до ст.876 ЦК України та договору були власністю позивача.
Також і під час розгляду справи відповідач ТОВ «Укрпромінвестгруп»не надав доказів, що документально підтверджують (або підтверджували у минулому) право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна -спірного будівництва - у майбутньому.
Відповідно до ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.
Вимогами ст.876 ЦК України передбачено, що власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт, є замовник, якщо інше не передбачено договором.
Згідно ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.
Відповідно до ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійснені. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Частиною 1 статті 215 ЦК України, визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Вимогами ч. 1 статті 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Згідно з ст. 217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.
Враховуючи вищевикладене суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню, так як позивачем, як інвестором будівництва у повному обсязі було виконано зобов'язання за договором, а саме сплачено грошова сума на інвестування будівництва житлового будинку.
Керуючись ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», ст.ст. 5, 18 Закону України «Про іпотеку», ст.ст. 4, 8 Закону України «Про інвестиційну діяльність», ст. 215, 227, 317, 319, 321 ЦК України, ст. ст. 214-215, 223 ЦПК України,-
вирішив:
позовні вимоги ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ», товариства з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 про визнання договору іпотеки частково недійсним - задовольнити.
Визнати частково недійсним договір іпотеки від 24 травня 2007 року укладений між товариством з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп», код ЄДРПОУ 33212210 та публічним акціонерним товариством «Акціонерний комерційний банк «Київ», код ЄДРПОУ 14371869 в частині передачі в іпотеку майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершене, а саме: на житловий будинок, що будується на земельній ділянці АДРЕСА_1, зареєстрований у реєстрі за № 248-п;
Рішення може бути оскаржене шляхом подачі апеляційної скарги через Броварський міськрайонний суд до Апеляційного суду Київської області протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.
Суддя О. М. Пухна