КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
06.08.2008 № 16/67-3/104
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Корсака В.А.
суддів:
при секретарі:
За участю представників:
від позивача - Винниченко С.М. (за довір.),
від відповідача - Стоян М.М., Танєєва З.В. (за довір.),
від третьої особи 1: Костенко В.М. (за довір.),
від третьої особи 2: не з’явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Сім"
на рішення Господарського суду м.Києва від 27.03.2008
у справі № 16/67-3/104
за позовом Комунального підприємства по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сім"
третя особа відповідача
третя особа позивача Комунальне підприємство Дніпровського району м. Києва "Фінансово-розрахунковий центр "Дніпровський"
Дніпровська у м. Києві рада
про розірвання договору оренди від 24.11.2003 р. та виселення
за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Сім"
до Комунального підприємства Дніпровського району м. Києва "Фінанс
про визнання недійсним п.7.8. додаткової угоди від 27.07.05 р. до договору оренди не житлового приміщення та визнання недійсною додаткової угоди від 27.07.05 р. до договору оренди не житлового приміщення
ВСТАНОВИВ:
На розгляд господарського суду передані вимоги про дострокове розірвання договору № 228 від 24.11.2003 оренди нежитлового приміщення, загальною площею 315,54 кв. м., розташованого на вул.. Стальського, 24 у м. Києві, укладеного між позивачем та ТОВ “Сім”, про виселення відповідача із приміщення площею 315,54 кв. м., розташованого на вул.. Стальського, 24 у м. Києві, та зустрічні вимоги ТОВ “Сім” до Комунального підприємства по утриманню житлового господарства Дніпровського району міста Києва про визнання недійсним п. 7.8 додаткової угоди від 27.07.2005 до договору оренди нежитлового приміщення № 228 від 24.11.2003, виключення з тексту додаткової угоди від 27.07.2005 до договору оренди нежитлового приміщення від 24.11.2003 № 228 пункту 7.8 та визнання дійсною додаткової угоди від 27.07.2005 до договору оренди нежитлового приміщення від № 228 від 24.11.2003.
Рішенням господарського суду м. Києва від 27.03.2008 р. у справі №16/67-3/104 первісний позов задоволено повністю, зустрічний – частково: визнано недійсним п. 7.8 додаткової угоди від 27.07.2005 до договору оренди нежитлового приміщення № 228 від 24.11.2003 р., в частині визнання додаткової угоди від 27.07.2005 до договору оренди нежитлового приміщення № 228 від 24.11.2003 дійсною провадження у справі припинено.
Відповідач, не погоджуючись з прийнятим рішенням, оскаржив його до суду апеляційної інстанції з мотиву порушення та неправильного застосуванням судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права.
В апеляційній скарзі відповідач посилається на недоведеність позивачем фактів порушення відповідачем як орендарем умов договору оренди, зокрема факту нецільового використання орендованого приміщення. Вважає, що прийняті судом до уваги акти обстежень приміщення ЖРЕО-409 є неналежним чином оформлені, а також не можуть вважатися належними доказами, оскільки посвідчують лише факт знаходження в приміщенні ігрових автоматів, які зокрема, належать третім особам, а не відповідачу, та не засвідчують факт нецільового використання відповідачем орендованого приміщення.
Крім того, відповідач стверджує, що господарським судом під час прийняття рішення не було досліджено питання щодо зміни власника орендованого майна, що відбулося в 2007 р. в зв’язку із реформуванням житлово-комунального господарства, та укладення між ТОВ «Сім» та КП «Фінансово-розрахунковий центр «Дніпровський» від імені власника приміщення - територіальної громади у Дніпровському р-ні м. Києва в особі Дніпровської районної ради договору (додаткову угоду) до діючого договору оренди у частині зміни орендодавця - КП по УЖГ Дніпровського р-ну на КП «Фінансово-розрахунковий центр «Дніпровський» у відповідності до положень ст.ст.154-155 ЦК УРСР. За таких обставин відповідач вважає, що позивач в даному випадку втратив право виступати в якості власника майна в орендних відносинах та не є належним позивачем у справі.
Позивач проти поданої апеляційної скарги повністю заперечує, вважає її доводи необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню. Оскаржуване судове рішення вважає законним, а тому просить залишити його без змін.
В обгрунтування власної позиції позивач посилається на порушення відповідачем умов укладеного договору оренди (п.1.1.,п.6.1., п.7.8.), зокрема, використання орендованого приміщення не за призначенням, несвоєчасне та не в повному обсязі сплата орендних платежів, що призвело до накопичення значної заборгованості, а також передача частини орендованих приміщень в суборенду іншим особам без згоди орендодавця. Враховуючи вищевикладені обставини, позивач вважає, що господарський суд обґрунтовано задовольнив первісні позовні вимоги та розірвав між сторонами договір оренди.
Третьою особа-1 надано пояснення, що у відповідності до Рішення № 129 від 25.06.2007 Дніпровської районної в місті Києві ради Комунальне підприємство Дніпровського району м. Києва “Фінансово-розрахунковий центр” Дніпровський було визнано єдиним орендодавцем нежитлових приміщень Дніпровського району. У серпні 2007 року КП по УЖГ Дніпровського району передало до КП “ФРЦ “Дніпровський”копії договорів оренди. Починаючи з серпня 2007 року КП “ФРЦ “Дніпровський”почало повідомляти орендарів про необхідність переукласти договори оренди. ТОВ “СІМ” лист про необхідність переукладання договору оренди в частині зміни орендодавця було направлено помилково. Відповідно до цього листа від 30.08.2007 та від 07.09.2007 ТОВ “СІМ” було повідомлено про залишення без розгляду їх питання стосовно переукладання договору оренди. Таким чином, твердження ТОВ “СІМ” про договірні відносини з ними помилкові, так як ніяких відносин та договорів між нашим підприємством та ТОВ “СІМ” не існує та на сьогоднішній день договір не укладався. Вважає, що на сьогоднішній день стороною по справі залишається КП по УЖГ Дніпровського району м. Києва.
09.06.2008 р. третьою особою-1 подано письмове клопотання про скасування оскаржуваного відповідачем рішення суду, в якому представник третьої особи-1 також зазначає, що з відповідачем проводяться переговори з приводу заміни орендодавця та умов договору оренди, а відповідач як орендар на сьогоднішній день не може сплачувати належним чином орендну плату та накопичив заборгованість з орендних платежів.
Ухвалою від 09.06.2008 р. до участі у справі в якості третьої особи-2 залучено Дніпровську у м. Києві раду, якій зобов’язано сторін надати копії позовів, оскаржуваного рішення суду та поданої апеляційної скарги.
Як свідчать матеріали справи, учасники процесу були належним чином повідомлені про час та місце судових засідань (в матеріалах справи наявні поштові повідомлення про вручення ухвали суду), однак, третя особа-2, наданими їй процесуальними правами щодо прийняття участі в судових засіданнях не скористалася, повноважного свого представника в судове засідання від 06.08.2008 р. не направила, про причини своєї неявки суд не повідомила.
Розглянувши у судовому засіданні апеляційну скаргу, дослідивши матеріали справи та зібрані у ній докази, заслухавши пояснення представників сторін, судова колегія приходить до висновку, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованих висновків та правомірно задовольнив первісні позовні вимоги, та частково задовольнив зустрічний позов, виходячи з наступного.
Під час розгляду спору господарським судом було встановлено, що між сторонами КП по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва та ТОВ „Сім” 24.11.2003 р. було укладено договір № 228 оренди нежилого приміщення, за умовами якого, КП УЖГ Дніпровського району м. Києва згідно розпорядження № 1404 від 24.11.2003 Дніпровської районної у м. Києві державної адміністрації надало на строк з 04.10.2003 р. по 04.10.2006 р., а ТОВ “Сім” прийняло в строкове платне користування нежиле приміщення (будинок) за адресою: вул. Стальського, 24 загальною площею 315,54 кв. м. для розміщення продовольчого магазину –87,5 кв. м. та складу –228,04 кв. м. (п. 1.1 договору).
27.07.2005 р. ті ж сторони уклали додаткову угоду до договору № 228 оренди нежилого приміщення від 24.11.2003 р., за умовами якої, позивач на підставі розпорядження № 1404 від 24.11.2003 р. та № 943 від 25.07.2005 р. Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації передав, а відповідач прийняв в строкове платне користування (з 04.10.2003 по 04.10.2009 р.) нежиле приміщення (будівлю), далі –об’єкт, за адресою: м. Київ, вул. Стальського, 24-а для розміщення продовольчого магазину –87,5 кв. м. та складу 228,04 кв .м. (п. 1.1 додаткової угоди).
В ході судового розгляду було з’ясовано, що відповідач здійснював використання орендованого нежилого приміщення не за цільовим призначенням, передбаченим п.1.1 договору оренди № 228 (продовольчий магазин та склад). Як вбачається з актів комісійних обстежень ЖРЕО-409 від 29.06.2006 та від 19.09.2006, в орендованому приміщенні продовольчого магазину (87,5 кв. м.) було розташовано 11 ігрових автоматів, які були підключені до мережі та функціонували, а в приміщенні під склад (228,04 кв. м.) розташований був більярдний клуб та кафе.
Позивачем також були надані суду в якості належних доказів допущеного порушення відповідачем як орендарем п. 6.1 договору оренди щодо заборони суборенди приміщення, матеріали перевірки господарської діяльності ТОВ “Сім”, проведеної Відділом боротьби з економічною злочинністю Дніпровського РУ ГУ МВС України в м. Києві, які свідчать про порушення товариством п. 6.1 договору оренди № 228 від 24.11.2003 шляхом передачі частини орендованих приміщень в суборенду іншим особам без згоди орендодавця.
Згідно п. п. 1, 2 ст. 783 ЦК України користування річчю всупереч договору, а також передача наймачем речі у користування іншій особі без дозволу наймодавця є окремими підставами для розірвання договору оренди на вимогу орендодавця.
Натомість судовою колегією не може бути прийнята до уваги в якості належної підстави для розірвання договору оренди твердження позивача щодо накопичення відповідачем значної заборгованості з орендних платежів, оскільки ст. 783 ЦК України встановлено вичерпний перелік підстав для розірвання договору найму на вимогу наймодавця, серед яких відсутні такі підстави, як невнесення орендної плати протягом трьох місяців підряд чи її несвоєчасне внесення або внесення не в повному обсязі.
Колегія погоджується із висновком господарського суду та вважає, що в даному випадку невиконання умов договору щодо внесення орендних платежів не може бути підставою для його розірвання в судовому порядку. Посилання позивача на ч.2 ст.651 ЦК України, як на підставу розірвання в судовому порядку договору у зв’язку з несплатою орендних платежів, є неправомірним, оскільки ч.3 цієї статті так само як і ст.782 ЦК України встановлює для таких випадків право наймодавця на відмову від договору найму.
Згідно вимог ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.
Відповідачем в даному випадку не доведено надання згоди орендодавця на зміну цільового використання орендованого приміщення, а також на передачу цього приміщення у суборенду зі зміною його цільового використання, а тому первісні позовні вимоги про розірвання договору оренди № 228 від 24.11.2003 р., підлягають задоволенню з підстав порушення відповідачем п.1.1.,п.6.1. укладеного між сторонами договору оренди.
Враховуючи відсутність у відповідача достатньої правової підстави для продовження користування нежитловим приміщенням, розташованим на вул. Стальського, 24 у м. Києві, колегія визнає обґрунтованою і вимогу позивача про виселення відповідача із з вказаного приміщення.
Як свідчать матеріали справи, п. 7.8 договору було передбачено, що договір укладений на 1 рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації відповідно до чинного законодавства в місячний термін з моменту підписання цього договору. Обов’язок по нотаріальному посвідченню та державній реєстрації договору, а також витрати пов’язані з цими діями, покладено на відповідача ТОВ “Сім”.
Розглянувши зміст укладеного між сторонами договору № 228 та прийнятих змін до нього від 27.07.2005 р., судова колегія погоджується із висновком суду першої інстанції та вважає, що реалізація сторонами положення додаткової угоди про продовження строку дії договору оренди не може залежати від дотримання сторонами процедури нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору оренди, оскільки обов'язковість вчинення зазначених дій була запроваджена Цивільним кодексом України, який не має зворотної дії до договорів оренди нерухомого майна, укладених до 01.01.2004 р.
Відповідно до ч.1 ст. 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.
При цьому положення ст. 257 Цивільного кодексу УРСР, чинного на момент укладення договору оренди від 24.11.2003 р. № 228, вимагали від юридичних осіб укладати договори найму майна лише у письмовій формі без покладання на сторін додаткових обов’язків щодо нотаріального посвідчення чи державної реєстрації таких договорів.
Зі змісту основного договору оренди та укладених до нього змін вбачається, що зміни до договору були внесені шляхом викладення його в новій редакції, істотні умови договору залишилися незмінними. Додаткова угода від 27.07.2005 р. не містить будь-яких вказівок щодо припинення основного договору оренди № 228 від 24.11.2003 чи його переукладення на новий строк.
Тому враховуючи вищевикладене, колегія вважає обґрунтованим висновок господарського суду про те, що врегульоване додатковою угодою від 27.07.2005 р. обов’язок орендаря щодо необхідності нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору оренди від 24.11.2003 № 228 (в редакції додаткової угоди від 27.07.2005) суперечить вимогам ч. 1 ст. 58 Конституції України та є підставою для визнання пункту 7.8 додаткової угоди від 27.07.2005 недійсним в цілому.
Крім того, з матеріалів справи вбачається, що сторонами не оскаржувалася дійсність додаткової угоди від 27.07.2005 р. до договору оренди від 24.11.2003 № 228, а тому суд першої інстанції правомірно провадження у справі в частині позовної вимоги за зустрічним позовом про визнання вказаної додаткової угоди дійсною припинив за відсутністю предмету спору на підставі п. 1-1 ст. 80 ГПК України.
З приводу доводів відповідача щодо прийняття участі в якості позивача неналежної сторони у спорі, враховуючи укладення договору оренди з новим власником комунального майна – третьою особою-1, судова колегія вважає за необхідне зазначити наступне.
Як свідчать матеріали справи, ще під час розгляду спору господарським судом першої інстанції ТОВ „Сім” було подано клопотання про заміну відповідача за зустрічним позовом КП УЖГ у Дніпровському районі м. Києва належним відповідачем –КП Фінансово-розрахунковий центр “Дніпровський”, яке було мотивовано тим, що на час розгляду справи єдиним уповноваженим у відповідності до ст.ст.237-239 ЦК України представником Дніпровської РДА з питань оренди є комунальне підприємство Фінансово-розрахунковий центр “Дніпровський”, з яким ТОВ “Сім” уклало додаткову угоду до договору оренди в частині зміни орендодавця - КП по УЖГ у Дніпровському районі м. Києва на комунальне підприємство Фінансово-розрахунковий центр “Дніпровський”. За таких обставин, відносини щодо оренди приміщення по вул. Стальського, 24 у м. Києві між КП по УЖГ у Дніпровському районі м. Києва та ТОВ “Сім”, на думку відповідача, припинилися, а сторонами спірного договору оренди стали КП Фінансово-розрахунковий центр “Дніпровський”(орендодавець) та ТОВ “Сім”(орендар).
Відповідно до ч. 3 ст. 24 ГПК України господарський суд, встановивши до прийняття рішення, що позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, може за згодою позивача, не припиняючи провадження у справі, допустити заміну первісного відповідача належним відповідачем.
Оскільки матеріали справи не містять доказів переукладення договору оренди №228 від 24.11.2003 з КП Дніпровського району міста Києва “Фінансово-розрахунковий центр “Дніпровський”, відповідно орендодавцем нежитлового приміщення, переданого ТОВ “Сім” в строкове орендне користування, на момент розгляду справи залишається саме позивач, то господарський суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що позивач за первісним позовом є належним відповідачем у даній справі, а тому обґрунтовано відмовив відповідачу в задоволенні заявленого клопотання.
З огляду до вищевикладеного, судова колегія приходить до висновку про обґрунтованість вимог первісного позову, та вважає, що господарський суд правомірно задовольнив первісний позов та частково задовольнив зустрічний.
Дослідивши обставини справи, колегія приходить до висновку, що оскаржуване рішення відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам справи та зібраним у справі доказам на час його прийняття, підстав для його скасування або зміни не вбачається. Скаржником доводів первісного позову не спростовано, належних доказів в обґрунтування власної позиції суду не надано, тому апеляційна скарга визнається необгрунтованою, і задоволенню не підлягає.
Керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд, -
ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю „СІМ” залишити без задоволення.
2. Рішення господарського суду м. Києва від 27.03.2008 р. у справі №16/67-3/104 залишити без змін.
3. Матеріали справи №16/67-3/104 повернути до Господарського суду м. Києва.
Головуючий суддя
Судді