ун. № 2608/8959/12
пр. № 2/2608/4741/12
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
18 жовтня 2012 року
Святошинський районний суд м. Києва в складі: головуючого судді - Макаренко В.В.,
при секретарі - Кузьменко М.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за первісним позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Інвестиційний альянс» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Екобуд», Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк «Київ», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 про визнання договору іпотеки частково недійсним та за зустрічним позовом Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк «Київ»до ОСОБА_1, ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Інвестиційний альянс», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 про визнання правочину недійсним, -
в с т а н о в и в:
ОСОБА_1, ОСОБА_2, Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Інвестиційний альянс» 28 травня 2012 року звернулися до Святошинського районного суду м. Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Екобуд», Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк «Київ», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 про визнання договору іпотеки частково недійсним. Позовні вимоги позивачі обґрунтовують тим, що 30 березня 2007 року між ТОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційний альянс» та ТОВ «Екобуд» укладено Договір про участь у будівництві яким за ТОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційний альянс» закріплюються майнові права на об'єкти фінансування, що входять до складу житлового будинку АДРЕСА_1, яка на цей час належить ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на підставі договору купівлі - продажу квартири від 09 квітня 2012 року, однак 18 вересня 2007 року між ТОВ «Екобуд» та АКБ «Київ», правонаступником якого є ПАТ АКБ «Київ», неправомірно укладено договір іпотеки, яким передано ПАТ АКБ «Київ» майнові права на нерухоме майно, що стане власністю іпотекодавця в майбутньому, а саме майнові права на квартири, в тому числі на АДРЕСА_1
Позивачі вказують, що ТОВ «Екобуд» не мав права укладати договір іпотеки майнових прав, оскільки редакція Закону України «Про іпотеку» на момент виникнення спірних правовідносин не передбачала передачу в іпотеку майнових прав та спірна квартира належала ТОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційний альянс», оскільки вказане підприємство було замовником будівництва. Таким чином позивачі вважають, що іпотечний договір суперечить актам цивільного законодавства, в зв'язку з чим є недійсним в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру НОМЕР_1 - ПАТ АКБ «Київ».
Представник відповідача ПАТ АКБ «Київ» не погоджуючись із первісним позовом, 25 червня 2012 року звернувся до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Інвестиційний альянс», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 про визнання правочину недійсним, посилаючись на те, що між ТОВ «Екобуд» та АКБ «Київ», правонаступником якого є ПАТ АКБ «Київ», укладено кредитний договір від 12 вересня 2007 року № 76/07. З метою забезпечення умов кредитного договору 18 вересня 2007 року між ТОВ «Екобуд» та ПАТ АКБ «Київ» укладено іпотечний договір майнових прав, за умовами якого іпотекодавець передав в іпотеку майнові права на отримання у власність нерухомості, яка будується, а саме майнові права на квартири, зокрема на спірну квартиру НОМЕР_1, однак 09 квітня 2012 року між ТОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційний альянс» та ОСОБА_1, ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу квартири НОМЕР_1, спірна квартира входить в перелік квартир, які забезпечені договором іпотеки, в зв'язку з викладеним представник позивача за зустрічним позовом просив визнати недійсним договір купівлі-продажу спірної квартири.
У судовому засіданні позивачі за первісним позовом позовні вимоги підтримали, а проти зустрічного позову заперечували та просили відмовити в його задоволенні, надали відповідні пояснення посилаючись на обставини викладені в позовній заяві.
Представник відповідача за первісним позовом ПАТ АКБ «Київ» проти позову заперечував, зустрічний позов просив задовольнити, надав відповідні пояснення посилаючись на обставини викладені в зустрічній позовній заяві.
Відповідач ПН КМНО ОСОБА_3 надіслала до суду заяву про розгляд справи у її відсутність та заперечення проти первісного позову.
Відповідач ТОВ «Екобуд» повідомлений належним чином про дату, час і місце розгляду справи, докази чого містяться в матеріалах справи, свого представника до суду не направив, заперечень та пояснень суду не надав, про причини неявки суд не повідомив.
Представник третьої особи ПН КМНО ОСОБА_4 за зустрічним позовом проти задоволення позову заперечував.
Заслухавши думку учасників судового розгляду, суд вважає за можливе розглянути справу у відсутність представника відповідача ТОВ «Екобуд».
Заслухавши пояснення учасників судового розгляду, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що первісний позов підлягає задоволенню, а в задоволенні зустрічного позову необхідно відмовити з наступних підстав.
Відповідно до ст.60 ЦПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Згідно з ст. 876 ЦК України власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.
Судом встановлено, що 30 березня 2007 року між ТОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційний альянс» та ТОВ «Екобуд» укладено Договір про участь у будівництві № 3003/09/69б, згідно умов якого за ТОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційний альянс» закріплюються майнові права на об'єкти фінансування, що входять до складу житлового будинку АДРЕСА_1 (а.с. 6-14).
Пунктом 2.2 вказаного договору передбачено, що інвестор - ТОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційний альянс», закріплює за собою об'єкти фінансування, що входять до складу житлового будинку за умови здійснення фінансування на початковому етапі в розмірі не менше 10 відсотків від загального обсягу фінансування об'єктів фінансування, згідно умовам даного договору (а.с. 6).
Відповідно до акту приймання-передачі від 30 березня 2007 року згідно Договору про участь у будівництві № 3003/09/69-б від 30 березня 2007 року, інвестор - ТОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційний альянс» приймає майнові права на об'єкти інвестування, що входять до складу житлового будинку, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 15).
Пунктом 2.1 Договору про участь у будівництві № 3003/09/69б передбачено, що забудовник передає, Інвестор приймає на себе виконання функцій Замовника по будівництву Житлового будинку, забезпечує повне фінансування Об'єктів фінансування своїми або залученими коштами, а забудовник зобов'язується збудувати належної якості об'єкти інвестування, що входять до складу житлового будинку, забезпечити введення його в експлуатацію та набуття Інвестором прав власності на збудовані об'єкти інвестування, що входять до складу Житлового будинку при виконанні Інвестором умов цього договору.
Згідно свідоцтва на право власності (бланк серії САЕ № 586537), виданого Головним управлінням житлового забезпечення Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 23 січня 2012 року на підставі наказу Головного управління житлового забезпечення від 18 січня 2012 року № 92-С/Ю АДРЕСА_1, загальною площею 113,50 кв.м належить ТОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційний альянс» (а.с. 103).
Відповідно до витягу про державну реєстрацію прав від 30 січня 2012 року № 33013152 вказана квартира зареєстрована в КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна» за ТОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційний альянс» (а.с. 104).
Також витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно від 30 січня 2012 року № 33013171 підтверджується право власності на спірну квартиру за ТОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційний альянс» (а.с. 105).
Отже, суд приходить до висновку, що власником об'єкта будівництва правомірно став замовник - ТОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційний альянс», оскільки вказані правовстановлюючі документи відповідачем ПАТ АКБ «Київ» не оскаржувалися.
Як зазначає позивач за зустрічним позовом, 12 вересня 2007 року між ТОВ «Екобуд» та АКБ «Київ», правонаступником якого є ПАТ АКБ «Київ», укладено кредитний договір № 76/07, за умовами якого кредитор надав позичальнику кредит в сумі 58 785 925,73 грн. та 2 600 000,00 доларів США, з кінцевим терміном користування 09 жовтня 2009 року, зі сплатою за користування кредитом у національній валюті - 25% річних, в іноземній валюті - 19,7% річних.
В зустрічній позовній заяві зазначено, що пунктом 2.1 Кредитного договору Кредитодавець надає Позичальнику кредит на поповнення обігових коштів для здійснення статутної діяльності, пов'язаної з будівництвом нерухомості.
З метою забезпечення Кредитного договору 18 вересня 2007 року між ТОВ «Екобуд» та ПАТ АКБ «Київ» укладено іпотечний договір майнових прав за умовами якого іпотекодавець передав в іпотеку майнові права на отримання у власність нерухомості, яка будується, а саме майнові права на квартири, загальною площею 5 914,73 кв. м, що розташовані по АДРЕСА_1, вказаний договір посвідчено ПН КМНО ОСОБА_3 та зареєстровано в реєстрі за № 371д і накладено заборону на об'єкти (майнові права), які є предметом іпотеки. Відповідні заборони на відчуження зареєстровані в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна за № 6875739 (а.с. 23-25).
Згідно змісту ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Судом встановлено, що майнові права, а в подальшому право власності на спірну квартиру згідно договору про участь у будівництві № 3003/09/69-Б належить та зареєстровано за позивачем первісного позову ТОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційний альянс», що підтверджується матеріалами справи, а саме свідоцтвом про право власності.
09 квітня 2012 року між ТОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційний альянс» та ОСОБА_1, ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу АДРЕСА_1, посвідчений ПН КМНО ОСОБА_4 (а.с. 16-19).
Проте титульне право власності позивачів на володіння АДРЕСА_1 порушено відповідачами, в зв'язку із укладанням Договору іпотеки на спірне нерухоме майно.
Відповідно до ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
В силу ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені в тому числі ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України.
Судом встановлено, що на момент укладання іпотечного договору між ТОВ «Екобуд» та ПАТ АКБ «Київ» майнові права на спірну квартиру належали ТОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційний альянс», а тому у ТОВ «Екобуд» не виникало належних правових підстав для укладення договору іпотеки на спірне майно із ПАТ АКБ «Київ».
Крім того, відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку», в редакції чинній на час укладення оспорюваного договору іпотеки, предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.
Згідно з ч. 3 ст. 5 Закону України "Про іпотеку", в редакції чинній на час укладення оспорюваного договору іпотеки, частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.
Пунктом 2.1 Іпотечного договору майнових прав передбачено, що на забезпечення виконання основного зобов'язання Іпотекодавець передає в іпотеку Іпотекодержателеві належні йому майнові права на отримання у власність нерухомості, яка будується, а саме майнові права на квартири, загальної площею 5 914,73 кв. м, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1, визначені додатком № 1, який є невід'ємною частиною даного договору, в тому числі до вказаного додатку входили майнові права на кв. НОМЕР_1.
Здійснюючи нормативно-правовий аналіз, Закону України «Про іпотеку», в редакції чинній на момент укладення договору іпотеки 18 вересня 2007 року, майнові права на об'єкти незавершеного будівництва не могли бути предметом договору іпотеки, а із спірного договору іпотеки вбачається, що його предметом є майнові права на квартири, у тому числі на квартиру АДРЕСА_1, суд приходить до висновку, що вказаний договір укладений щодо об'єкту, який не був передбачений в Законі України «Про іпотеку», в якості предмета іпотеки.
Враховуючи, що спірна АДРЕСА_1 належить на праві приватної власності ТОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційний альянс», товариство на законних підставах уклало Договір купівлі-продажу із ОСОБА_1, ОСОБА_2, який посвідчений ПН КМНО ОСОБА_4
Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що позивачам ОСОБА_1 та ОСОБА_2 правомірно перейшло право власності на квартиру АДРЕСА_1, згідно договору купівлі-продажу квартири, але зареєструвати право власності у встановленому законом порядку позивачі - ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не мають можливості, оскільки згідно договору іпотеки накладено заборону на спірну квартиру, про яку позивачі довідались при здійсненні реєстрації нерухомого майна, а тому суд вважає що у ПАТ АКБ «Київ» відсутні правові підстави для визнання договору купівлі-продажу недійсним та відсутні правові підстави для отримання у свою власність квартиру АДРЕСА_1.
Укладення іпотечного договору ТОВ «Екобуд» з ПАТ АКБ «Київ» щодо квартири АДРЕСА_1 за відсутності майнових прав у ТОВ «Екобуд» на дане майно суперечить положенням ч. 2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку», в редакції чинній на час укладення оспорюваного договору іпотеки та ст. 876 ЦК України, оскільки власником спірної квартири по завершенню будівництва стало ТОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційний альянс», яка в подальшому спірну квартиру продала позивачам за первісним позовом - ОСОБА_1 та ОСОБА_2.
Вказана позиція суду узгоджується з позицією Верховного суду України, згідно роз'яснень пп. 3 п. 5 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» Вимога про застосування наслідків недійсності правочину може бути заявлена як одночасно з вимогою про визнання оспорюваного правочину недійсним, так і у вигляді самостійної вимоги в разі нікчемності правочину та наявності рішення суду про визнання правочину недійсним. Наслідком визнання правочину (договору) недійсним не може бути його розірвання, оскільки це взаємовиключні вимоги.
Таким чином, спірний договір іпотеки в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 укладений між ТОВ «Екобуд» та ПАТ АКБ «Київ» за відсутності на те правових підстав.
Враховуючи, що майнові права на об'єкт незавершеного будівництва на момент укладення спірного іпотечного договору не могли бути предметом іпотеки, позовні вимоги щодо визнання договору недійсним в частині передачі в іпотеку ПАТ АКБ «Київ» майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню, а позовні вимоги позивача за зустрічним позовом ПАТ АКБ «Київ» є безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню, оскільки на момент укладення договору купівлі - продажу вказаної квартири право власності належало продавцю на законних підставах.
Крім того, оцінюючи обґрунтованість тверджень відповідача за первісним позовом ПН КМНО ОСОБА_3 про наявність зловмисної домовленості представника однієї сторони позивача ТОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційний альянс» з другою стороною відповідачем ТОВ «Екобуд» під час укладення Договору про участь у будівництві від 30 березня 2007 № 3003/09/69-б, суд виходить з того, що факт наявності вказаної домовленості між сторонами не є доведеним, доказів існування родинного зв'язку між названими особами відповідачем не надано. Посилання відповідача про обізнаність ТОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційний альянс», щодо наявних судових спорів між власниками квартир в АДРЕСА_1, в зв'язку з чим вказаний позивач порушив п. 7 Договору купівлі-продажу спірної квартири, судом не приймаються до уваги, оскільки це не стосуються предмету спору та є правом осіб на звернення до суду. Звідси суд вважає заперечення відповідача безпідставними.
Стосовно тверджень відповідача про наявність заборони на відчуження спірного нерухомого майна, а саме АДРЕСА_1, вказані доводи спростовуються доказами наданими представником третьої особи ПН КМНО ОСОБА_4 - ОСОБА_5, а саме витягом з Державного реєстру іпотек від 09 квітня 2012 року № 35593161 (а.с. 102).
Відповідно до ст. 88 ЦПК України з відповідачів за первісним позовом підлягає стягненню в солідарному порядку сплачений позивачами судовий збір в сумі 107,30 грн.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 203, 215, 391 Цивільного кодексу України, ст. 5 Закону України «Про іпотеку», ст.ст. 10, 11, 57, 60, 209, 212-215, ЦПК України, суд, -
в и р і ш и в:
Первісний позов ОСОБА_1, ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Інвестиційний альянс» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Екобуд», Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк «Київ», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 про визнання договору іпотеки частково недійсним - задовольнити.
Визнати недійсним договір іпотеки, що був укладений між товариством з обмеженою відповідальністю «Екобуд» та публічним акціонерним товариством Акціонерний комерційний банк «Київ», посвідчений ОСОБА_3, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 18 вересня 2007 року та зареєстрований в реєстрі за № 371д, в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, площею 114,45 кв. м.
Зобов'язати приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 вчинити нотаріальну дію - зняти заборону відчуження нерухомого майна з майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 накладену у зв'язку з посвідченням договору іпотеки, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрований в реєстрі за № 371д від 12 вересня 2007 року.
Зобов'язати приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 вилучити запис з єдиного державного реєстру заборон відчуження нерухомого майна (Номер обтяження № 6875739) - з майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, накладену у зв'язку з посвідченням договору іпотеки, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрований в реєстрі за № 371д від 12 вересня 2007 року.
Зобов'язати приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 змінити запис в Державному реєстрі іпотек про обтяження майна іпотекою (запис зареєстрований за № 5680999), виключивши інформацію про обтяження іпотекою майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, (інформація внесена у зв'яку з посвідченням договору іпотеки, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрований в реєстрі за № 371д від 12 вересня 2007 року)
Стягнути солідарно з Товариства з обмеженою відповідальністю «Екобуд» (код ЄДРПОУ 31482028), Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк «Київ» (код ЄДРПОУ 14371869), приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1, ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Інвестиційний альянс» (код ЄДРПОУ 33600574) судові витрати по сплаті судового збору в сумі 107 (сто сім) гривень 30 копійок.
В задоволенні зустрічного позову Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк «Київ»до ОСОБА_1, ОСОБА_2, Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Інвестиційний альянс», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 про визнання правочину недійсним - відмовити.
Рішення суду може бути оскаржене до Апеляційного суду м. Києва шляхом подання через Святошинський районний суд м. Києва апеляційної скарги протягом десяти днів з дня проголошення рішення, а у разі, якщо рішення було проголошено без участі особи, яка його оскаржує, апеляційна скарга подається протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.
Рішення набирає законної сили після закінчення зазначених вище строків або після розгляду справи в апеляційному порядку Апеляційним судом м. Києва, якщо воно не буде скасоване.
СУДДЯ: