Справа № 2-387/2008 р.
Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
25 липня 2008 року Печерський районний суд м. Києва в складі:
головуючого - судді Волкової С.Я.
при секретарі Луценко К.Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3до Фонду приватизації комунального майна Печерського району м. Києва, ТОВ “Рекламне агентство “LITNLT ONE”, треті особи: Печерська районна у м. Києві рада, ОСОБА_4, про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежилих приміщень,
в с т а н о в и в :
Позивачі ОСОБА_1., ОСОБА_2., ОСОБА_3. звернулися до суду із зазначеними вимогами, які в судовому засіданні уточнили. В заяві зазначили, що є власниками відповідно квартир №№25, 29 та 27 будинку поАДРЕСА_1. 17.09.2004 р. між Фондом приватизації комунального майна Печерського району м. Києва та ТОВ “Рекламне агентство “LITNLT ONE” було укладено договір купівлі-продажу, за яким нежилі приміщення загальною площею 175,6 кв.м., що складає 24/100 частин від нежилих приміщень площею 720,8 кв.м. у жилому будинку за адресою: АДРЕСА_1 перейшло у власність цього товариства. Позивачі вважають, що зазначений договір купівлі-продажу не відповідає вимогам закону та порушує їх права. Так, в 2001 р. ТОВ “Рекламне агентство “LITNLT ONE” зверталося до власників квартир будинку за дозволом приватизувати це підвальне приміщення, однак згоди власники квартир не надавали ані на оренду приміщення, ні на його відчуження. В лютому 2004 р. позивачі за власні кошти відремонтували під'їзд, де мешкають, і вирішили привести в порядок підвал будинку. Одночасно звернулися до Комунального підприємства по утриманню житлового господарства Печерського району м. Києва “Печерськжитло”, просили надати дозвіл на приватизацію цих приміщень, якими вони користувалися. 25.02.2004 р. отримали відповідь, в якій повідомлялося, що власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, а тому не відсутні підстави для їх приватизації. Проте, як їм стало відомо з листа за підписом заступника голови Печерської районної у м. Києві ради С.Сущенка №м-2257 від 28.07.2005 р. на ім'я ОСОБА_5., мешканця кв.№25 в будинку, де мешкають позивачі, нежиле приміщення підвалу було продане товариству “Рекламне агентство “LITNLT ONE”, що відчуження відбулося на виконання рішення сесії та на підставі свідоцтва про право власності територіальної громади Печерського району м. Києва на нежилі приміщення, виданого Головним управлінням комунальної власності м. Києві згідно наказу №185-В від 25.02.2004 р. Під рішенням сесії в даному випадку малося на увазі рішення Печерської районної у м. Києві ради №29 від 27.11.2003 р. в частині приватизації нежилих приміщень площею 175,6 кв.м. в АДРЕСА_1. При цьому, як з'ясувалося згодом, зазначені документи на момент укладення договору купівлі-продажу були неправомірними, а відтак і не породжували будь-яких правових підстав для сторін договору. Так, постановою Печерського районного суду м. Києва від 18.06.2007 р., яка залишена в силі ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 19.11.2007 р., визнано неправомірним та скасовано рішення Печерської районної у м. Києві ради №29 від 27.11.2003 р. в частині приватизації нежилих приміщень площею 175,6 кв.м. у АДРЕСА_1, визнано неправомірним та скасовано наказ Головного управління комунальної власності м. Києва №185-В від 25.02.2004 р. та визнано неправомірним й скасовано свідоцтво про право власності на нежилі приміщення у АДРЕСА_1, виданого територіальній громаді Печерського району м. Києва. Позивачі просять постановити рішення, яким визнати недійсним зазначений договір купівлі-продажу нежилих приміщень, виселити товариство, а також всіх інших пов'язаних з ним осіб, з цих приміщень.
В судовому засіданні представники позивачів ОСОБА_6., ОСОБА_7. підтримали вимоги ОСОБА_1., ОСОБА_2., ОСОБА_3., посилаючись на обставини, викладені в позовній заяві.
В судовому засіданні представники відповідача Фонду приватизації комунального майна Печерського району м. Києва Опря Н.М., Лісун І.В. заперечували проти задоволення позовних вимог ОСОБА_1., ОСОБА_2., ОСОБА_3., посилаючись на необґрунтованість їх вимог.
В судовому засіданні представник відповідача ТОВ “Рекламне агентство “LITNLT ONE” Мильцев С.М. заперечував проти задоволення позовних вимог ОСОБА_1., ОСОБА_2., ОСОБА_3., посилаючись на необґрунтованість їх вимог.
В судове засідання третя особа: Печерська районна у м. Києві рада не з'явилася, про час і місце судового розгляду оповіщена у встановленому порядку, від третьої особи надійшла заява про розгляд справи за її відсутності.
В судовому засіданні представник третьої особи: Кравчука В.В. Дубовик Д.А. заперечувала проти задоволення позовних вимог ОСОБА_1., ОСОБА_2., ОСОБА_3.
Встановлено, що предметом спору є нежилі приміщення загальною площею 175,6 кв.м., що складає 24/100 частин від нежилих приміщень площею 720,8 кв.м. у жилому будинку за адресою: АДРЕСА_1; згідно свідоцтва про право власності, виданого Головним управлінням комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), серії САА №933644 від 25.02.2004 р. на підставі наказу Головного управління комунальної власності м. Києва №185-В від 25.02.2004 р., належали територіальній громаді Печерського району м. Києва.
З наданого суду договору купівлі-продажу нежилих приміщень №696 від 17.09.2004 р., посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_8., вбачається, що Фонд приватизації комунального майна Печерського району м. Києва (продавець) продав, а ТОВ “Рекламне агентство “LITNLT ONE” (покупець) купив нежилі приміщення загальною площею 175,6 кв.м., що складає 24/100 частин від нежилих приміщень площею 720,8 кв.м. у жилому будинку за адресою: АДРЕСА_1, договір зареєстровано в Київському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна.
Відповідно до ч.2 ст.382 ЦК України власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.
Відповідно до ст.1 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибулі, перехідні шлюзи, поза квартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні катери та інші технічні приміщення).
Положенням про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затвердженим наказом Державного комітету з питань житлово-комунального господарства України №56 від 15.09.1992 р., встановлено, що приміщення, через які прокладені комунікації, є допоміжними приміщеннями жилих будинків.
Згідно додатку 1 КДП-204/12 Україна 193-91 “Положення про систему технічного обслуговування, ремонту, та реконструкції жилих будівель в містах і селищах України”, затвердженого наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству №135 від 31.12.1991 р. і який втратив чинність із введенням в дію “Правил утримання жилих будинків та прибудинкової території”, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України №76 від 25.08.2005 р., зареєстрованих в МЮ України 25.08.2005 р. за №927/11207, допоміжними приміщеннями є приміщення жилого будинку, призначені для забезпечення експлуатації будинку чи побутового і культурного обслуговування населення за місцем проживання. До допоміжних приміщень жилого будинку відносяться сходові клітини, вестибулі, перехідні шлюзи, поза квартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, піонерські кімнати та інші аналогічні приміщення.
Належність приміщення спірного підвалу до допоміжних приміщень, які забезпечують функціонування та обслуговування будинку по АДРЕСА_1 підтверджується листом Комунального підприємства по утриманню та експлуатації житлового фонду “Липкижитлосервіс” №322/6 від 4.06.2007 р., із якого вбачається, що через підвальне приміщення проходять транзитні мережі тепло-водо- та каналізації, які обслуговують житлові квартири будинкуАДРЕСА_1. Функціонування загальнобудинкових мереж та комунікацій тепло-водо-каналізації частини будинку без мереж і комунікацій, розташованих в даному підвальному приміщенні не можливо. Тобто без даного підвального приміщення забезпечення експлуатації житлового будинку неможливе.
Зазначене не спростовується висновком Київського НДІ судових експертиз №1112 від 14.03.2008 р., в якому відсутній висновок про те, що спірне підвальне приміщення не є допоміжним, а також таким, що не призначене для побутового обслуговування мешканців будинку. А висновок експерта для суду не є обов'язковим і оцінюється судом за правилами, встановленими ст.212 ЦПК України.
Згідно ст.19 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку” спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку і не підлягає відчуженню, загальне майно - у спільній частковій власності. Власники приміщень володіють, користуються і у встановлених цим законом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном.
Згідно ч.1 ст.1 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” суть приватизації державного житлового фонду полягає у відчуженні квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т.ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.
Відповідно до п.2 ст.10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т.ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Конституційним Судом України дано офіційне тлумачення положенням даного пункту зазначеної статті у його рішенні №4-рп/2004 від 2.03.2004 р. В даному рішенні зазначається, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткової дії, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правових режим власності. В такий спосіб Конституційний суд України встановив та офіційно розтлумачив, що, зокрема підвали в багатоквартирних будинках: по-перше, відносяться до категорії допоміжних приміщень, по-друге, є об'єктами права спільної сумісної власності громадян - власників квартир у багатоквартирних будинках, по-третє, будь-які питання щодо вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень вирішуються відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
Оскільки відповідно до ст.150 Конституції України рішення Конституційного Суду України є обов'язковим до виконання на території України, остаточним і не може бути оскаржене, наведені положення цього судового рішення щодо підвалів багатоквартирного будинку повинні дотримуватися всіма суб'єктами, незалежно від їх статусу та підпорядкування, при вчиненні ними будь-яких дій. Тому відповідачі, як сторони договору купівлі-продажу, при його вчиненні повинні були дотримуватися норм чинного законодавства щодо розпорядження об'єктами сумісної власності, а саме: ст.369 ЦК України, відповідно до якої співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою співвласників. Згода всіх співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.
Позивачі стверджують, що своєї згоди Фонду державного майна України на відчуження приміщення підвалу ніколи не надавали.
Відповідно до ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити вимогам ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ст.203 ЦК України, відповідно ст.215 ЦК України, є підставою визнання правочину недійсним.
Так підставою для укладення відповідачами договору були свідоцтво про право власності територіальної громади Печерського району м. Києва на нежилі приміщення, видане Головним управлінням комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) згідно наказу №185-В від 25.02.2004 р. та рішення сесії Печерської районної у м. Києві ради №29 від 27.11.2003 р. Зазначені документи на момент укладення договору купівлі-продажу були неправомірними, а тому не породжувати будь-яких правових наслідків для сторін цього договору. Так, постановою Печерського районного суду м. Києва від 18.06.2007 р., залишеною в силі ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 19.11.2007 р., визнано неправомірним та скасовано рішення Печерської районної у м. Києві ради №29 від 27.11.2003 р. в частині приватизації нежилих приміщень площею 175,6 кв.м. у будинку поАДРЕСА_1, визнано неправомірним та скасовано наказ Головного управління комунальної власності м. Києва №185-В від 25.02.2004 р. й визнано неправомірним та скасовано свідоцтво про право власності на нежилі приміщення в будинку поАДРЕСА_1 від 25.02.2004 р., виданого територіальній громаді Печерського району м. Києва.
Відповідно до ст.254 Кодексу адміністративного судочинства України постанова суду першої інстанції в адміністративній справі набирає законної сили після закінчення апеляційного розгляду справи в разі подання апеляційної скарги. Ухвала суду апеляційної інстанції за наслідками перегляду набирає законної сили з моменту перегляду.
Суд вбачає, що зазначеною вище постановою Печерського районного суду м. Києва від 18.06.2007 р. встановлено, що позивачі ОСОБА_1., ОСОБА_2., ОСОБА_3., як власники квартир, є відповідно співвласниками допоміжних приміщень загального користування будинку поАДРЕСА_1 у відповідності до ст.1, ч.2 ст.10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”; спірні підвальні приміщення мають статус допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку поАДРЕСА_1, в яких знаходяться інженерні мережі гарячого та холодного водопостачання, каналізації та опалення всього житлового будинку, що необхідно для технічного обслуговування квартир мешканців цього будинку.
Відповідно до ст.61 ЦПК України обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.
В наведеній адміністративній справі брали участь як позивачі, так і відповідачі, інтереси громади району представляла Печерська районна у м. Києві рада.
При таких обставинах вимоги позову в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу нежилих приміщень №696 від 17.09.2004 р., в судовому засіданні доведені, оскільки позивачів було незаконно позбавлено належної їм власності.
При цьому в задоволенні вимог в частині виселення ТОВ “Рекламне агентство “LITNLT ONE”, а також всіх інших пов'язаних з ним осіб, із зазначеного нежилого приміщення слід відмовити, оскільки в судовому засіданні не знайшло свого підтвердження, що ОСОБА_4 ., якому протягом розгляду справи спірне нежиле приміщення було відчужене, є особою, яка пов'язана з цим товариством.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст.1,4,41 Конституції України, ст.ст.1,10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, ст.ст.1,19 Закону України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”, рішення Конституційного Суду України №4-рп/2004 від 2.03.2004 р., ст.ст.203,215,216,236,369,382,391 ЦК України, ст.ст.3,4,10,11,60,169,209,212-215 ЦПК України, суд
в и р і ш и в :
Позов - задовольнити частково.
Визнати недійсним договір №696 купівлі-продажу нежилих приміщень загальною площею 175,6 кв.м., що складає 24/100 частин від нежилих приміщень площею 720,8 кв.м. у жилому будинку за адресою:АДРЕСА_1, укладений 17.09.2004 р. між Фондом приватизації комунального майна Печерського району м. Києва та ТОВ “Рекламне агентство “LITNLT ONE”, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_8., зареєстровано в реєстрі за №7616.
В задоволенні іншим вимог ОСОБА_1., ОСОБА_2., ОСОБА_3. - відмовити.
Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду м. Києва через районний суд. Заяву про апеляційне оскарження рішення може бути подано протягом десяти днів з дня проголошення рішення. Апеляційна скарга на рішення подається протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження.
СУДДЯ