Справа 2- 1935/11р.
Р І Ш Е Н Н Я
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
18 травня 2011 року Хмельницький міськрайонний суд
Хмельницької області в складі:
головуючого-судді Мазурок О.В.
при секретарі Івасюк Т.П.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Хмельницькому справу за позовом Закритого акціонерного товариства «Хмельницьклегпром»до товариства з обмеженою відповідальністю «Центр незалежної оцінки Проскурів -експерт», ОСОБА_1, третя особа відділ державної виконавчої служби Хмельницького міського управління юстиції Хмельницької області про визнання недійсним звіту про оцінку майна, -
В С Т А Н О В И В:
Закрите акціонерне товариство «Хмельницьклегпром»звернулося до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Центр незалежної оцінки Проскурів -експерт», ОСОБА_1, третя особа відділ державної виконавчої служби Хмельницького міського управління юстиції Хмельницької області про визнання недійсним звіту про оцінку майна вказавши, що державним виконавцем Державної виконавчої служби Хмельницького міськрайонного управління юстиції ОСОБА_2 постановою від 11 червня 2010 року призначено експерта ОСОБА_1 для проведення оцінки незавершеного будівництва багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1. Даний будинок є предметом іпотеки за іпотечним договором від 20 лютого 2006 року між АКБ «Укрсоцбанк» та ЗАТ «Хмельницьклегпром», що виступають сторонами виконавчого провадження.
Згідно звіту №199 про оцінку майна - незавершеного будівництва десятиповерхового житлового будинку з вбудованим будинком моделей загальною площею 6825 кв.м., вартістю предмету оцінки становить за витратним підходом 13135818 гривень, за порівняльним підходом -13741988 гривень.
З висновком експерта ОСОБА_1 про вартість предмету оцінки вони не згідні, оскільки експерт, як вбачається в тексті звіту, не оцінює 10 поверховий багатоквартирний будинок як єдиний майновий об'єкт, а квартири, що в ньому знаходяться. При цьому поза увагою експерта залишаються усі площі загального користування, офісні приміщення, будинок моделей, цокольний та технічні поверхи, котельна, надсучасний ліфт, насосна станція, а також уся прибудинкова територія, яка відведена для обслуговування даного будинку та призначена для проведення дозвілля його жителями. Експерт не врахував, що на дату оцінки, будинок не введений в експлуатацію і має правовий режим створеного, цілісного, єдиного майна з усіма площами, що у нього входять і підлягає розподілу на квартири до того часу поки кожна квартира не буде виділена в натурі та не оформлено на кожну з них право власності. У п. 3.1 звіту «Аналіз ринку нерухомості»зазначено, що інформація про продаж аналогічних об'єктів нерухомості в місцевих періодичних виданнях та веб-сайтах відсутня, тому він проводить порівняння по наявній інформації продажу аналогічних квартир Але це рішення експерта-оцінювача є неправомірним, так як суперечить п. 16 Постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав». У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об'єкта оцінки.
Крім того експерт не спілкувався з власником будівлі та не пригодив для огляду вказаної будівлі. Відповідно до звіту -загальна площа квартир становить 3890 кв.м., а відповідно довідки БТІ від 22 грудня 2009 року, загальна площа 60-ти квартир 10-ти поверхового багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 становить 4505,80 кв.м.
Також у звіті ОСОБА_1 використовує лише два методичні підходи: порівняльний та витратний, при цьому ним не випростовується дохідний підхід та в самому звіті оцінювач не обґрунтовує про незастосування дохідного підходу.
Представники позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримали.
Представник відповідача товариства з обмеженою відповідальністю «Центр незалежної оцінки Проскурів -експерт»в судовому засіданні позовні вимоги не визнав повністю.
Відповідач ОСОБА_1 в судовому засіданні позовні вимоги не визнав повністю.
Представник третьої особи в судовому засіданні вказав, що вважає позовні вимоги такими, що задоволенню не підлягають.
Заслухавши пояснення учасників процесу, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позовна заява підлягає задоволенню з наступних підстав: судом об'єктивно встановлено, що державним виконавцем Державної виконавчої служби Хмельницького міськрайонного управління юстиції ОСОБА_2 постановою від 11 червня 2010 року призначено експерта ОСОБА_1 для проведення оцінки незавершеного будівництва багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1, даний будинок є предметом іпотеки за іпотечним договором від 20 лютого 2006 року між АКБ «Укрсоцбанк»та ЗАТ «Хмельницьклегпром», що виступають сторонами виконавчого провадження.
Згідно звіту №199 про оцінку майна -незавершеного будівництва десятиповерхового житлового будинку з вбудованим будинком моделей загальною площею 6825 кв.м., вартістю предмету оцінки становить за витратним підходом 13135818 гривень, за порівняльним підходом -13741988 гривень, загальна площа тридцяти двохкімнатних квартир становить 1920 кв.м., вартість
30-ти двохкімнатних квартир визначена порівняльним підходом складає 6956371 гривня, загальна площа тридцяти двохкімнатних квартир становить 910 кв.м., вартість 10-ти трьохкімнатних квартир визначена порівняльним підходом складає 2947972 гривні.
Вказаний звіт позивачем було отримано 08.11.2010 року та 18.11.2010 року був поданий позов до Господарського суду Хмельницької області.
Ухвалою Господарського суду Хмельницької області від 30.11.2010 року справа припинена у зв'язку з підстав непідвідомчості. Вказана ухвала була отримано позивачем 03.12.2001 року.
В частині 4 ст.57 Закону України «Про виконавче провадження»вказано, що державний виконавець про оцінку арештованого майна повідомляє сторони, які мають право оскаржити оцінку майна до суду в 10-денний строк з дня отримання повідомлення.
Відповідно до ст.7ч.1 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" оцінка майна проводиться у випадках, встановлених законодавством України, міжнародними договорами, на підставі договору, а також на вимогу однієї з сторін угоди та за згодою сторін.
Згідно ст. 12 цього ж Закону звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб"єктом оціночної діяльності - суб"єктом господарювання відповідно до Договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна і скріплюється печаткою та підписом суб"єкта оціночної діяльності.
Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями( національними стандартами) оцінки майна.
Статтею 13 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" передбачено, що рецензування звіту про оцінку майна( акта оцінки майна) здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників ( платників) оцінки майна, судів та інших осіб, які мають заінтересованість у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб"єкта оціночної діяльності. Підставою для проведення рецензування є письмовий запит до осіб, які відповідно до цієї статті мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна.
Із матеріалів справи вбачається, що Звіт про оцінку майна боржника було виконано суб"єктом оціночної діяльності у відповідності з Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".
Голова правління ЗАТ «Хмельницьклегпром»звернувся з заявою до Голови Ради Українського товариства оцінювачів ОСОБА_4 про рецензування звіту ОСОБА_1 №199.
Відповідно до рецензії на звіт про оцінку незавершеного будівництва (не введеного в експлуатацію) десятиповерхового житлового будинку з вбудованим будинком моделей, загальною площею в 6825,0 кв.м., що розташований за адресою АДРЕСА_1 від 23 грудня 29010 року -звіт про оцінку незавершеного будівництва (не введеного в експлуатацію) десятиповерхового житлового будинку з вбудованим будинком моделей, загальною площею в 6825,0 кв.м., що розташований за адресою АДРЕСА_1 станом на 30 вересня 2010 року , що виконаний ТОВ «Центр незалежної оцінки «Проскурів -Експерт»оцінювачем ОСОБА_1 не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків.
Вказані недоліки звіту ОСОБА_1. не виправлені, про що зазначив у судовому засіданні відповідач ОСОБА_1
Відповідно до повідомлення заступника Голови Фонду Державного майна України від 16.02.2001 року -рекомендовано ФДМУ попередити суб'єкта оціночної діяльності ТОВ «Центр незалежної оцінки «Проскурів-Експерт»щодо недопущення у подальшому порушень вимог нормативноправових актів з оцінки майна (враховуючи, що порушення не мають систематичного характеру).
Встановлені судом обставини є підставою для задоволення позовів, оскільки звіт є необ'єктивним з вищевикладених мотивів.
Керуючись , ст.ст, 10. ,52, 57 Закону України "Про виконавче провадження", Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", Методикою оцінки майна, затвердженою Постановою КМУ від 10 грудня 2003 року за №1891 та Національним стандартом №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженим Постановою КМУ №1440 від 10 вересня 2003 року, ст..ст.. 10, 11, 60, 212,213, 214, 215, ЦПК України, суд-
В И Р І Ш И В:
Позов задоволити.
Визнати недійсним звіт №199 складений 19.10.2010 року товариством з обмеженою відповідальністю «Центр незалежної оцінки «Проскурів -експерт» оцінювач ОСОБА_1 -про оцінку майна -незавершеного будівництвом (не введений в експлуатацію) десятиповерховий житловий будинок з вбудованим будинком моделей загальною площею 6825 кв.м., за адресою АДРЕСА_1
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Хмельницького апеляційного суду через суд першої інстанції шляхом подачі в 10 денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги.
Суддя: