КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
01025, м.Київ, пров. Рильський, 8 т. (044) 278-46-14
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
20.02.2007 № 3/439
Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Губенко Н.М.
суддів: Барицької Т.Л.
Ропій Л.М.
при секретарі: Дегтярюк Л.О.
За участю представників:
від позивача - Богомаз А.К. (довіреність № 18-1776/11 від 26.12.2006)
від відповідача - ОСОБА_1 - СПД, ОСОБА_2. (довіреність № 6437 від 06.02.2007)
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Суб"єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1
на рішення Господарського суду м.Києва від 09.11.2006
у справі № 3/439 (Хілінська В.В.)
за позовом Комунального підприємства по утриманню житлового господарства Печерського району м. Києва "Печерськжитло"
до Суб"єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1
про дострокове розірвання договору оренди та виселення
ВСТАНОВИВ:
Рішенням Господарського суду м.Києва від09.11.2006 у справі №3/439 позов задоволено повністю. Розірвано договір оренди № 56/605 від 07.10.2006, укладений між Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Печерського району м. Києва ”Печерськжитло” та Суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_1. Виселено Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичну особу ОСОБА_1з нежитлового приміщення, що знаходиться в АДРЕСА_1, загальною площею 30,9 кв. м. та повернуто зазначене приміщення Комунальному підприємству по утриманню житлового господарства Печерського району м. Києва ”Печерськжитло”. Стягнуто з Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1на корить Комунального підприємства по утриманню житлового господарства Печерського району м. Києва ”Печерськжитло” 85 грн. витрат по сплаті держмита та 118 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Не погоджуючись з прийнятим рішенням, відповідач подав до Київського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу та уточнення до апеляційної скарги, в яких просить скасувати рішення Господарського суду м. Києва від 09.11.2006 повністю та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову повністю, оскільки вважає, що господарським судом першої інстанції оскаржуване рішення прийняте при неповному з'ясуванні обставин, що мають значення для справи та при неправильному застосуванні норм матеріального та процесуального права.
Доводи апеляційної скарги обґрунтовуються наступним.
Строк дії договору оренди встановлений до 05.10.2006. Разом з тим, після закінчення строку дії договору оренди сторони продовжували виконувати свої зобов'язання за договором оренди, а саме: позивач виставляв рахунки на оплату за оренду приміщення, а відповідач належним чином їх оплачував. Таким чином, на підставі ч. 2 ст. 17 Закону України ”Про оренду державного та комунального майна” та ст. 764 ЦК України договір оренди вважається пролонгованим на новий строк.
Договір суборенди б/н від 12.12.2005 не є чинним правочином, оскільки не був спрямований на настання певних прав та обов'язків, а також на настання правових наслідків, що підтверджується відсутністю акту приймання-передачі приміщення та тим, що зобов'язання сторонами за договором суборенди не виконувались, а відповідно до ч. 5 ст. 203 ЦК України правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Акт перевірки використання нежитлового приміщення є недійсним, оскільки в акті не зазначено яким чином був встановлений факт передачі приміщення в суборенду, відсутній підпис відповідача або запис про те, що відповідач відмовився від його підписання. Комісія не могла встановити факт передачі приміщення в суборенду, оскільки приміщення в суборенду не передане і ТОВ ”Туристична агенція ”Егіда” не має офісу за адресою: АДРЕСА_1
Також, відповідач вказує на те, що 14.12.2006 представники позивача в присутності відповідача провели обстеження приміщення, в процесі якого встановили, що в кімнаті площею близько 8 кв. м. стоїть швейна машина та меблі, в кімнаті площею близько 18,0 кв. м. розміщені весільні сукні (зразки), аксесуари до весільного вбрання та вечірні сукні, що свідчить про те, що орендоване відповідачем приміщенні за адресою: АДРЕСА_1в суборенду ТОВ ”Туристична агенція ”Егіда” не передавалось.
Крім того, відповідач зазначає, що в АДРЕСА_1, де відповідач орендує спірне приміщення, також знаходиться квартира за № 77, що належить на праві приватної власності відповідачу, підтвердженням чого є договір дарування квартири від 09.07.2004. Саме цю квартиру відповідач мав намір здавати в оренду ТОВ ”Туристична фірма ”Егіда”, беззаперечним доказом чого є візитки ТОВ ”Туристична фірма ”Егіда” та рекламні проспекти, на яких зазначено адресу: АДРЕСА_1
Відповідач не мав змоги брати участь в судових засіданнях, оскільки позивачем в позовній заяві не вірно було вказано адресу знаходження відповідача і відповідач не отримував повісток. Так, в позовній заяві позивачем вказана адреса відповідача: АДРЕСА_2, тоді як відповідач знаходиться за адресою: АДРЕСА_3
Позивач надав відзив на апеляційну скаргу, в якому просить рішення господарського суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. При цьому позивач зазначає, що доказом порушення відповідачем п. п. 3.3.2, 3.4.8. та 6.6. договору оренди є договір суборенди б/н від 12.12.2005, укладений між відповідачем та ТОВ ”Туристична агенція ”Егіда” в п. 1.2. якого є посилання на те, що приміщення передається в суборенду на підставі договору оренди, укладеного між позивачем та відповідачем.
При розгляді апеляційної скарги колегією суддів були заслухані пояснення представників сторін, досліджені матеріали справи та встановлено наступне.
Позивач подав до господарського суду першої інстанції позов про розірвання, укладеного з відповідачем, договору № 56/605 оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Печерського району м. Києва за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 30,9 кв. м. та виселення відповідача з орендованого ним приміщення.
Рішенням господарського суду першої інстанції позов задоволено повністю, з посиланням на те, що матеріалами справи підтверджується порушення відповідачем умов договору, оскільки орендодавцем та органом, уповноваженим управляти майном не надавалась згода відповідачу на передачу об'єкта оренди в суборенду, що є підставою для дострокового розірвання договору на підставі ч. 3 ст. 26 Закону України ”Про оренду державного та комунального майна”; з розірванням договору відповідач втрачає статус орендаря і, оскільки інших доказів щодо підтвердження права користування спірними приміщеннями не має, то вимога позивача про виселення відповідача з орендованого приміщення підлягає задоволенню.
Апеляційний господарський суд погоджується із вказаним висновком господарського суду першої інстанції з огляду на наступне.
Як вбачається із матеріалів справи, 07.10.2005 між позивачем та відповідачем було укладено договір № 56/605 оренди нерухомого майна (нежилих будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Печерського району м. Києва (далі договір оренди), за умовами якого позивач, як орендодавець, на підставі розпорядження Печерської районної у місті Києві ради № 1396 від 25.10.2004 (орган, уповноважений управляти майном) передав, а відповідач, як орендар, прийняв в орендне користування нежиле приміщення, будівлю, споруду за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 30,9 кв. м. для розміщення ательє по пошиттю та лагодженню одягу (п. 1.1.). Відповідач зобов'язаний використовувати об'єкт оренди тільки за призначенням, обумовленим в п. 1.1. цього договору (п. 3.4.5.).
Договір набуває чинності з дати підписання його сторонами і діє з 07.10.2005 до 05.10.2006 (п. 9.1. договору оренди).
Відносини щодо оренди майна, що перебуває у комунальній власності регулюються Законом України ”Про оренду державного та комунального майна”.
Оскільки жодна із сторін не звернулась до іншої із заявою про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, то згідно із п. 2 ст. 17 Закону України ”Про оренду державного та комунального майна” договір оренди № 56/605 вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України ”Про оренду державного та комунального майна” договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Вказана норма не визначає, невиконання яких саме зобов'язань є підставою для розірвання договору оренди.
Згідно із ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути достроково розірваний на вимогу однієї із сторін з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму в порядку, встановленому статтею 188 цього кодексу.
Частиною 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Згідно із п. 9.4.2. договору оренди дострокове розірвання договору можливе на вимогу однієї із сторін за рішенням суду, в разі невиконання сторонами своїх зобов'язань по цьому договору та додатків до нього та з інших підстав, передбачених чинним законодавством України, у тому числі, зокрема, при неузгодженій з позивачем та Печерською районною у м. Києві радою передачі об'єкту оренди частково або повністю в суборенду, на умовах спільної діяльності чи інших умовах стороннім юридичним або фізичним особам.
Відповідно до п. 3.3.2 договору оренди відповідач має право за письмовим погодженням з позивачем та за рішенням Печерської районної у м. Києві ради, зокрема, надавати частину об'єкту оренди в суборенду та під спільну діяльність з іншими юридичними та фізичними особами.
Згідно із п. 3.4.8 договору оренди відповідач зобов'язаний без згоди позивача та рішення Печерської районної у м. Києві ради не передавати об'єкт оренди повністю або частково в суборенду та не укладати будь-яких договорів з іншими юридичними і фізичними особами, предметом яких є використання об'єкту оренди.
Укладення договору суборенди необхідно погоджувати з позивачем і термін його дії не може перевищувати терміну дії договору оренди (п. 6.6. договору оренди).
Позивач в позовній заяві просить розірвати договір оренди з підстав порушення відповідачем умов договору оренди, зокрема, п. 3.3.2., п. 3.4.8. та п. 6.6. договору оренди, оскільки відповідачем орендоване приміщення передано в суборенду за договором суборенди нежилого приміщення від 12.12.2005 без згоди позивача та рішення Печерської районної у м. Києві ради.
До матеріалів справи залучено договір суборенди нежилого приміщення від 12.12.2005, укладений відповідачем з ТОВ ”Туристична агенція ”Егіда”, відповідно до умов якого відповідач передає ТОВ ”Туристична агенція ”Егіда”, а ТОВ ”Туристична агенція ”Егіда” приймає у тимчасове володіння та користування приміщення за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 20,9 кв. м.
В підтвердження передачі відповідачем в суборенду ТОВ ”Туристична агенція ”Егіда” вищевказаного приміщення позивачем також надано акт перевірки використання нежитлового приміщення в житловому АДРЕСА_1складений 20.07.2006 представниками КП УЖГ ”Печерськжитло” (позивача), а саме: інженера відділу по роботі з орендарями і майстра технічної дільниці ЖЕО-605, за участю представника ТОВ ”Туристична агенція ”Егіда” (суборендаря) в особі генерального директора, в якому зазначено, що приміщення, яке орендує ПП ОСОБА_1 (відповідач) здано в суборенду ТОВ ”Туристична агенція ”Егіда” для розміщення офісу.
Відповідно до п. п. 3.3.2., 3.4.8., 6.6. договору оренди відповідач має право передати орендоване ним приміщення в суборенду за згодою позивача та за рішенням Печерської районної у м. Києві ради. Однак, докази надання позивачем та Печерською районною у м. Києві радою згоди на передачу відповідачем об'єкту оренди в суборенду в матеріалах справи відсутні, не надав їх відповідач і в ході розгляду апеляційної скарги.
Враховуючи, що відповідач порушив умови договору оренди в частині надання об'єкту оренди без згоди позивача та Печерської районної у м. Києві ради в суборенду, то відповідно до ч. 2 ст. 783 ЦК України, яка передбачає, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі, позивач має право вимагати розірвання договору оренди.
Статтею 188 ГК України встановлено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
У зв'язку з невиконанням відповідачем умов договору позивач відповідно до вимог ст. 188 ГК України направив відповідачу 31.08.2006 пропозицію про розірвання договору оренди.
Відповідь відповідача на вказану пропозицію в матеріалах справи відсутня.
На підставі викладеного, апеляційний господарський суд вважає обґрунтованим висновок господарського суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення вимоги позивача про дострокове розірвання договору оренди.
Відповідно до ч. 1 ст. 26 Закону України ”Про оренду державного та комунального майна” у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.
Із змісту п. 5.5. договору оренди вбачається, що при достроковому припиненні договірних орендних відносин відповідач має передати об'єкт оренди за актом приймання-передачі представникам позивача у належному технічному та санітарному стані з урахуванням усіх здійснених відповідачем поліпшень, які неможливо відокремити від об'єкта оренди без заподіяння йому шкоди.
Таким чином, з розірванням договору оренди у відповідача відсутні правові підстави користування спірним приміщенням, а тому господарський суд першої інстанції правомірно задовольнив вимогу позивача про виселення відповідача із спірного приміщення.
Твердження відповідача в апеляційній скарзі про те, що договір суборенди б/н від 12.12.2005 не є чинним правочином, оскільки не був спрямований на настання певних прав та обов'язків, а також на настання правових наслідків, що підтверджується відсутністю акту приймання-передачі та тим, що зобов'язання сторонами за договором суборенди не виконувались, а відповідно до ч. 5 ст. 203 ЦК України правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, апеляційний господарський суд не приймає до уваги, оскільки відповідно до ст. 234 ЦК України правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином є фіктивним; фіктивний правочин визнається судом недійсним. Тобто, про визнання договору суборенди б/н від 12.12.2005 нечинним має бути відповідне рішення суду. Відповідач, стверджуючи про те, що договір суборенди б/н від 12.12.2005 не був спрямований на настання правових наслідків, тобто, є нечинним правочином в порушення ч. 3 ст. 129 Конституції України та ст. 33 ГПК України доказів існування відповідного рішення суду про визнання вказаного договору суборенди недійсним не надав.
Крім того, апеляційний господарський суд зазначає, що хоч акт приймання-передачі відповідачем та ТОВ ”Туристична агенція ”Егіда” не підписувався, але факт передачі відповідачем в суборенду ТОВ ”Туристична агенція ”Егіда” приміщення за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 20,9 кв. м. підтверджується актом перевірки використання нежитлового приміщення складеного 20.07.2006 представниками позивача та генеральним директором ТОВ ”Туристична агенція ”Егіда” (суборендаря).
Щодо посилання відповідача на те, що акт перевірки використання нежитлового приміщення від 20.07.2006 є недійсним, оскільки складений позивачем в односторонньому порядку і в акті відсутній підпис відповідача або запис про те, що відповідач відмовився від його підписання апеляційний господарський суд зазначає, що вказаний акт підписаний представниками позивача та генеральним директором ТОВ ”Туристична агенція ”Егіда” (суборендаря), якому відповідач передав в суборенду спірне приміщення, а тому не є одностороннім.
Твердження відповідача про те, що в АДРЕСА_1, де відповідач орендує спірне приміщення також знаходиться квартира за № 77, що належить на праві приватної власності відповідачу і саме ця квартира здавалась відповідачем в оренду ТОВ ”Туристична фірма ”Егіда” також не заслуговують на увагу, оскільки в договорі суборенди від 12.12.2005 вказано, що відповідач передав ТОВ ”Туристична агенція ”Егіда” у тимчасове володіння та користування нежиле приміщення за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 20,9 кв. м., яке було передане відповідачу позивачем за договором оренди № 56/605 від 07.10.2005.
Посилання відповідача на те, що орендоване ним приміщенні за адресою: АДРЕСА_1не передавалось в суборенду ТОВ ”Туристична агенція ”Егіда”, підтвердженням чого є проведене 14.12.2006 представниками позивача в присутності відповідача обстеження приміщення, в процесі якого встановлено, що в кімнаті площею близько 8 кв. м. стоїть швейна машина та меблі, в кімнаті площею близько 18,0 кв. м. розміщені весільні сукні (зразки), аксесуари до весільного вбрання та вечірні сукні, апеляційний господарський суд не приймає до уваги, оскільки вказаний акт було складено після прийняття (09.11.2006) рішення господарським судом першої інстанції.
Щодо тверджень відповідача в апеляційній скарзі про те, що відповідач не мав змоги брати участь в судових засіданнях, оскільки позивачем в позовній заяві невірно було вказано адресу знаходження відповідача: АДРЕСА_2, тоді як відповідач знаходиться за адресою: АДРЕСА_3апеляційний господарський суд зазначає, що з тексту позовної заяви вбачається, що позивачем зазначено адресу відповідача: АДРЕСА_3, як стверджує сам відповідач він знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 Таким чином, не вбачається обставин, які б свідчили про те, що позивачем в позовній заяві було невірно вказано адресу відповідача, а тому вказані твердження апеляційний господарський суд не бере до уваги.
Враховуючи викладене, немає підстав визнати доводи відповідача, викладені в апеляційній скарзі, переконливими та такими, що спростовують докази позивача, надані в обґрунтування своїх позовних вимог, а тому апеляційний господарський суд вважає, що при прийнятті рішення господарський суд першої інстанції вірно встановив фактичні обставини справи, ретельно дослідив наявні докази, дав їм належну оцінку та прийняв законне та обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального та процесуального права.
Керуючись ст. ст. 99, 101, 103, 105 ГПК України, суд -
ПОСТАНОВИВ:
Рішення Господарського суду м.Києва від 09.11.2006 у справі № 3/439 залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.
Матеріали справи № 3/439 повернути до Господарського суду м. Києва.
Головуючий суддя Губенко Н.М.
Судді Барицька Т.Л.
Ропій Л.М.