ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"21" лютого 2012 р. Справа № 18/1453/11
Колегія суддів у складі:
головуючий суддя Черленяк М.І., суддя Білоконь Н.Д., суддя Ільїн О.В.,
при секретарі Голозубовій О.І.,
за участю представників:
першого позивача –ОСОБА_1, ОСОБА_2
другого позивача - ОСОБА_3
першого відповідача –Погаєв О.К.
другого відповідача –Момот Л.І.
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивачів (вх. № 477 П/1-12) на рішення господарського суду Полтавської області від 3 жовтня 2011 року у справі № 18/1453/11
за позовом 1. Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, м.Миргород Полтавської області
2. Фізичної особи - підприємця ОСОБА_6, м. Миргород Полтавської області
до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Євразія Трейдінг ЛТД", м. Київ
2. Миргородської міської ради, м. Миргород Полтавської області
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору,
ВСТАНОВИЛА:
Фізична особа - підприємець ОСОБА_1 (далі –перший позивач) та фізична особа - підприємець ОСОБА_6 (далі –другий позивач) звернулись до господарського суду Полтавської області з позовом про визнання незаконним та скасування рішення Миргородської міської ради від 27.03.2009 р. про продаж ТОВ "Євразія Трейдінг ЛТД" (далі –перший відповідач) земельної ділянки площею 229 кв. м., в АДРЕСА_1 та визнання недійсним укладеного між відповідачами на підставі вищевказаного рішення договору купівлі-продажу земельної ділянки від 10.07.2009 р. (кадастровий номер 5310900000:50:002:0206).
Рішенням господарського суду Полтавської області від 3 жовтня 2011 року у справі № 18/1453/11 (суддя Кульбако М.М.) у задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.
Позивачі із рішенням суду першої інстанції не погодились та подали до Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу, в якій просять скасувати рішення господарського суду Полтавської області від 3 жовтня 2011 року у справі № 18/1453/11 та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.
В обґрунтування апеляційної скарги позивачі посилаються на незаконність судового рішення та прийняття його з порушенням норм матеріального і процесуального права, при неповному з'ясуванні судом обставин, що мають значення для справи. Крім того, зазначають, що спірне рішення прийняте без урахування того, що на земельній ділянці знаходиться належне позивачам нерухоме майно, чим порушуються їх права та інтереси.
Перший відповідач надав відзив на апеляційну скаргу позивачів, в якому зазначає, що вважає оскаржуване рішення законним, прийнятим у відповідності до норм чинного законодавства та при повному з’ясуванні судом обставин справи, в зв’язку з чим просить залишити рішення господарського суду Полтавської області від 03.10.2011 р. без змін.
Другий відповідач письмового відзиву на апеляційну скаргу позивачів не надав.
Представники позивачів у судовому засіданні підтримали апеляційну скаргу та просили її задовольнити.
Представники відповідачів просили рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Дослідивши матеріали справи, а також викладені в апеляційній скарзі доводи позивачів, заслухавши у судовому засіданні пояснення уповноважених представників сторін, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, та повторно розглянувши справу у відповідності до вимог ст. 101 ГПК України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, зважаючи на наступне.
Предметом позову у даній справі є визнання незаконним та скасування рішення Миргородської міської ради від 27.03.2009 р. про продаж ТОВ "Євразія Трейдінг ЛТД" земельної ділянки площею 229 кв. м., в АДРЕСА_1 та визнання недійсним укладеного між відповідачами на підставі вищевказаного рішення договору купівлі-продажу земельної ділянки від 10.07.2009р. (кадастровий номер 5310900000:50:002:0206).
Як вбачається із матеріалів справи, 24 червня 1996 року між представництвом Фонду державного майна України по м. Миргород (продавець) та ТОВ "Євразія Трейдінг ЛТД" (покупець) укладено договір купівлі-продажу державного майна на аукціоні № 57, відповідно до умов якого продавець передав у власність покупця державне майно цілісного майнового комплексу м. Миргород –підприємство-магазин «Люкс», яке складається з приміщення загальною площею 184,1 кв. м., яке містить 9 приміщень: площадка сходів 6,0 кв. м., площадка сходів 33,4 кв. м. –в загальному користуванні, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1 а. с. 138-140).
Згідно договору купівлі-продажу від 14.12.1998 р., укладеного між товариством покупців членів трудового колективу бару "Лель" та ОСОБА_1, першим позивачем придбано нерухоме майно –бар «Лель», який складається із чотирьох приміщень, крім того площадки сходів 6,0 кв. м. в загальному користуванні, загальною площею 64.8 кв. м., що розташовані в АДРЕСА_1 (т. 1 а. с. 30). Зазначене приміщення знаходиться в підвалі вищезазначеної будівлі під приміщеннями ТОВ «Євразія Трейдінг ЛТД», в яких розміщений магазин «Комп'ютери».
Згідно договору купівлі-продажу приміщення від 06.01.2000 р., укладеного між Фондом комунального майна м. Миргорода та ОСОБА_6, другим позивачем придбано нежитлове КПРТ «ІНФОРМАЦІЯ_1»загальною площею 218,7 кв. м. по АДРЕСА_1 (т. 1 а. с. 30-34). До ОСОБА_6 перейшло право власності на приміщення на другому поверсі будівлі, що розташовані над приміщеннями ТОВ «Євразія Трейдінг ЛТД»і в яких розміщений магазин «Меблі», а також - на площадки сходів площею 33,4 кв.м і 33,7 кв.м., що використовуються ним спільно з іншими власниками нежитлових приміщень будівлі.
Таким чином, зазначені приміщення в будівлі по вул. Гоголя, 116 в м.Миргороді належать різним особам, у тому числі позивачам і першому відповідачу. При цьому, межі земельної ділянки під будівлею не визначалися.
Як вбачається із матеріалів справи, 09.11.2006 р. ОСОБА_1 зверталась до міського голови м. Миргорода із заявою про надання дозволу на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 64,8 кв. м., а листом від 15.12.2006 р. Миргородською міською радою надано дозвіл на виготовлення технічної документації з поданням її на затвердження міської ради (т. 1 а. с. 152, 154).
Як зазначає перший позивач, виготовити документацію на індивідуальне користування землею було неможливо у зв'язку з тим, що землею, на якій розташовані належні йому приміщення, крім неї користуються ФОП ОСОБА_6 і ТОВ «Євразія Трейдінг ЛТД».
6 травня 2008 року між Миргородською міською радою (продавець) та першим відповідачем (покупець) укладено договір купівлі-продажу частини підвального приміщення шляхом викупу, відповідно до умов якого продавець передав у власність покупця частину підвального приміщення загальною площею 53,4 кв. м., розташованого АДРЕСА_1 (т. 1 а. с. 142-144).
7 листопада 2008 року між Миргородською міською радою (орендодавець) та першим відповідачем (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення 24 сесії 5 скликання Миргородської міської ради від 08.08.2008 р. надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку, яка розташована по АДРЕСА_1, загальною площею 229 кв. м. строком на три роки. Зазначений договір зареєстровано Полтавською регіональною філією ДП "Центр ДЗК" за №040854500416 (т. 1 а. с. 146-150).
27 березня 2009 року на підставі заяви першого відповідача Миргородською міською радою було прийнято рішення про продаж йому вищезазначеної земельної ділянки площею 299 кв. м. (т. 1 а. с. 43), у тому числі 59 кв.м. прибудинкової території і 240 кв.м. під частиною будівлі, в підвалі якої розташовані нежитлові приміщення ФОП ОСОБА_1, на першому поверсі - ТОВ «Євразія Трейдінг ЛТД»і на другому - ФОП ОСОБА_6
На підставі зазначеного рішення 10 липня 2009 року між Миргородською міською радою (продавець) та ТОВ "Євразія Трейдінг ЛТД" (покупець) укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 299 кв.м., кадастровий номер 5310900000:50:002:0206, відповідно до умов якого продавець продав, а покупець прийняв у власність вищезазначену земельну ділянку.
В обґрунтування позовних вимог позивачі посилаються на те, що спірне рішення та договір купівлі-продажу не відповідають вимогам чинного законодавства та є такими, що порушують права та інтереси позивачів як власників нерухомого майна, що розташоване на вищезазначеній земельній ділянці. Позивачі вважають, що внаслідок продажу земельної ділянки першому відповідачу вони позбавляються права оформити на неї права, і як наслідок розпорядитися належною ним нерухомістю.
Приймаючи рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що перший відповідач набув права власності шляхом викупу орендованої земельної ділянки у відповідності до вимог чинного законодавства, а позивачами не доведено яким чином порушуються їх права та охоронювані законом інтереси, оскільки вони з моменту набуття права власності на частину нерухомого майна не скористались своїм правом набути право користування земельною ділянкою. Суд не прийняв до уваги доводи позивачів стосовно того, що з моменту набуття ними права власності на частину нерухомого майна, до них перейшло право користування земельною ділянкою на тих же умовах, а також посилання на порушення прав позивачів в майбутньому в разі продажу нерухомого майна.
Проте, колегія суддів не погоджується з такими висновками місцевого господарського суду, оскільки вони не повністю відповідають фактичним обставинам та матеріалам справи, а також нормам чинного законодавства, їм не надана правильна та належна правова оцінка. Такий висновок суду апеляційної інстанції ґрунтується на наступному.
Статті 125, 126 Земельного кодексу України (далі –ЗК України) регулюють загальний порядок набуття права власності чи права користування земельною ділянкою.
Положення статті 120 ЗК України та статті 377 Цивільного кодексу України (далі –ЦК України) регулюють порядок набуття права власності на землю чи права користування нею внаслідок придбання нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці.
Так, згідно зі статтею 120 ЗК України, яка кореспондується зі статтею 377 ЦК України (в редакції на момент укладання спірного договору), до особи, яка придбала будівлю, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вона розміщена, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження будівлі розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята будівлею та на частину земельної ділянки, яка необхідна для її обслуговування. При переході права власності на будівлю до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі і споруди.
Відповідно до статті 30 ЗК України (в редакції на момент придбання позивачами приміщень) при переході права власності на будівлю разом з нею переходить і право власності або право користування земельною ділянкою.
За змістом пунктів 2.10 - 2.13 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. № 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин»перехід права власності на будівлі, тягне за собою перехід права на земельну ділянку, на якій вони знаходяться. До відносин користування власником будівлі земельною ділянкою, на якій вони розташовані, як до правовідносин, що тривають, застосовується законодавство, що діє протягом періоду користування земельною ділянкою. Норми законодавства, якими змінено правовий режим та умови користування такими земельними ділянками, повинні застосовуватися також і до умов користування земельною ділянкою, які існували до відповідних змін.
Як зазначають позивачі, внаслідок переходу до них права власності на нерухоме майно, що розташоване на спірній земельній ділянці, останні отримали право щодо вирішення питання про отримання в оренду або придбання у власність земельної ділянки, передбаченого статтею 377 ЦК України.
Згідно з частиною 2 статті 373 ЦК України право власності на землю (земельну ділянку) набувається і здійснюється відповідно до закону.
Відповідно до частини 1 статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності на земельні ділянки із земель комунальної власності за рішенням органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.
За приписами статті 128 ЗК України громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають до міської ради заяву, до якої додається документ, що посвідчує право власності на нерухоме майно, розташоване на цій земельній ділянці (у разі його наявності). Міська рада розглядає заяву і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови. Рішення міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу. Підставою для відмови в продажу земельної ділянки є неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо її продажу.
Як встановлено вище, перший відповідач не є власником всієї будівлі, розташованої на придбаній ним у власність земельній ділянці. Отже, рішення Миргородської міської ради про надання у власність земельної ділянки приймалось без документу, що посвідчує його право власності на будівлю або без урахування того, що позивачі також є власниками частини приміщень будівлі.
Як вбачається із матеріалів справи, технічна документація, зокрема, кадастровий план, акт встановлення меж земельної ділянки в натурі, присвоєння земельній ділянці єдиного кадастрового номеру, затверджувались відповідним органом при укладенні договору оренди земельної ділянки від 07.11.2008 р.
Проте, передача у власність земельної ділянки першому відповідачу здійснювалась в порушення вимог чинного законодавства, оскільки проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки не складався і рішення про це міською радою не приймалося.
20.07.2009 р. ТОВ «Євразія Трейдінг ЛТД»замовило технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на дану ділянку, яка була виготовлена у серпні 2009 року, однак із матеріалів справи не вбачається про її затвердження міською радою.
При цьому, перший відповідач не набув права власності на земельну ділянку в установленому порядку, оскільки згідно довідки відділу Держкомзему у м.Миргород Полтавської області від 17.05.2011 р. № 01-17-07/479 державний акт на право власності на земельну ділянку йому не видавався і дане право не реєструвалося.
За приписами статей 20, 22, 50 Закону України «Про землеустрій» від 22.05.2003 р. землеустрій проводиться в обов'язковому порядку в разі встановлення меж об'єктів землеустрою, відчуження земельних ділянок, організації об'єктів землеустрою. Землеустрій здійснюється на підставі рішень органів місцевого самоврядування. У разі відчуження земельних ділянок складаються проекти землеустрою щодо їх відведення.
Як зазначають позивачі, оскільки на спірній земельній ділянці знаходиться також нерухоме майно інших осіб, то вони були позбавлені можливості одноособово визначити межі земельної ділянки і оформити право власності на неї.
Колегія суддів приймає до уваги доводи позивачів стосовно того, що внаслідок укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки вони позбавляються можливості оформити право на спірну земельну ділянку та розпорядитися належною їм нерухомістю, оскільки за приписами частини 6 статті 120 ЗК України, частини 2 статті 377 ЦК України, істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на будівлю, є розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти.
Всупереч вищезазначених норм законодавства другий відповідач передав у власність першому відповідачу земельну ділянку, на якій розташовані об’єкти нерухомого майна позивачів згідно договорів купівлі-продажу від 14.12.1998 р. та 06.01.2000 р., без встановлення меж земельної ділянки на місцевості.
При цьому, судом першої інстанції не прийнято до уваги невиконання першим відповідачем вимог діючого земельного законодавства щодо складання технічної документації з землеустрою та надання її раді для затвердження при оформленні права власності на земельну ділянку.
Тобто орган місцевого самоврядування, приймаючи рішення про продаж ТОВ "Євразія Трейдінг ЛТД" земельної ділянки площею 229 кв. м., в АДРЕСА_1 та укладаючи договір купівлі-продажу земельної ділянки від 10.07.2009 р. з кадастровим номером 5310900000:50:002:0206, не приймав рішення та не розглядав питання стосовно передачі спірної земельної ділянки у власність першого відповідача на підставі документів з землеустрою, які посвідчують право на земельну ділянку в установленому порядку.
Спірне рішення другого відповідача прийняте без урахування того, що на земельній ділянці знаходиться належне позивачам нерухоме майно, внаслідок чого порушуються їх права та охоронювані законом інтереси.
Суд першої інстанції безпідставно не прийняв до уваги доводи позивачів стосовно порушення їх прав у майбутньому, оскільки в разі його продажу необхідний кадастровий номер земельної ділянки. Як зазначають позивачі та вбачається із наданої технічної документації, будівля, що знаходиться на спірній земельній ділянці, складається з приміщень, які розташовані на трьох рівнях (підвал, перший та другий поверхи) і належать різним особам, у тому числі позивачам. Тому спірна ділянка використовується трьома особами, але передана у власність лише першому відповідачу. При цьому, частина земельної ділянки використовується лише ним, і до неї не ввійшли землі, на яких розташовані входи до приміщень позивача.
Крім того, передача другим відповідачем у власність першого відповідача земель загального користування м. Миргорода, а саме частину вул. Гоголя (тротуар) порушує вимоги пункту «а»частини 3 статті 83 ЗК України про заборону передачі у приватну власність земель комунальної власності загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, бульвари).
Відповідно до частини 1 статті 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. За приписами положень статті 79 ЗК України, яка кореспондується зі статтею 373 ЦК України, право власності на земельну ділянку поширюється на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд; власник земельної ділянки має право використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки.
Перший відповідач внаслідок спірного правочину отримав право на власний розсуд використовувати приміщення позивачів, що суперечить вимогам частини 1 статті 317 ЦК України, оскільки власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. А згідно з частиною 3 статті 1 ЗК України використання власності на землю не може завдавати шкоди правам громадян, інтересам суспільства.
За приписами статті 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Частиною 10 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" встановлено, що акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.
Згідно з частиною 1 статті 393 ЦК України правовий акт органу місцевого самоврядування, який не відповідає законові і порушує права власника, за позовом власника майна визнається судом незаконним та скасовується.
Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов'язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв'язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів підприємства чи організації - позивачів у справі.
Стаття 152 ЗК України встановлює право власника земельної ділянки або землекористувача вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою; захист прав громадян на земельні ділянки здійснюється шляхом визнання недійсними угод та рішень органів місцевого самоврядування.
Відповідно до статті 210 ЗК України угоди, укладені із порушенням встановленого законом порядку купівлі-продажу земельних, ділянок, визнаються недійсними за рішенням суду.
За змістом статей 203, 215 ЦК України підставою недійсності правочину є невідповідність його змісту цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства.
На підставі аналізу наявних матеріалів справи у сукупності з вимогами зазначених норм чинного законодавства, колегія суддів вважає, що вимоги позивачів про визнання незаконним та скасування рішення Миргородської міської ради від 27.03.2009 р. про продаж першому відповідачу земельної ділянки площею 229 кв. м., в АДРЕСА_1 та визнання недійсним укладеного між відповідачами на підставі вищевказаного рішення договору купівлі-продажу земельної ділянки від 10.07.2009 р., є обґрунтованими, правомірними, ґрунтуються на нормах чинного законодавства та наданих доказах, в зв’язку з чим підлягають задоволенню.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку, що господарським судом першої інстанції порушені норми матеріального права, не в повній мірі з’ясовані та неправильно оцінені обставини справи, в зв’язку з чим ухвалене ним рішення не може вважатися обґрунтованим, а тому колегія суддів знаходить підстави для задоволення апеляційної скарги позивачів та скасування рішення.
Крім того, на підставі статті 49 ГПК України колегія суддів покладає судові витрати, пов’язані з розглядом справи, на відповідачів.
З огляду на зазначене та керуючись статтями 49, 99, 101, 102, пунктом 2 статті 103, пунктами 1, 4 частини 1 статті 104, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів
ПОСТАНОВИЛА:
Апеляційну скаргу позивачів задовольнити.
Рішення господарського суду Полтавської області від 3 жовтня 2011 року у справі № 18/1453/11 скасувати.
Прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
Визнати незаконним та скасувати рішення Миргородської міської ради від 27.03.2009 р. про продаж ТОВ "Євразія Трейдінг ЛТД" земельної ділянки площею 229 кв. м. за адресою: Полтавська область, АДРЕСА_1.
Визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 229 кв.м. з кадастровим номером 5310900000:50:002:0206, що розташована за адресою: Полтавська область, АДРЕСА_1, укладений між Миргородською міською радою та ТОВ "Євразія Трейдінг ЛТД" 10.07.2009 р.
Стягнути пропорційно з товариства з обмеженою відповідальністю "Євразія Трейдінг ЛТД" (04053, м. Київ, вул. Артема, 73, код ЄДРПОУ 22861270) та Миргородської міської ради (37600, Полтавська область, м. Миргород, вул. Незалежності, 17, код ЄДРПОУ 04057468) на користь ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, реєстраційний номер НОМЕР_1) витрати по сплаті державного мита за подання позовної заяви та апеляційної скарги в сумі 127,50 грн. та 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.
Доручити господарському суду Полтавської області видати відповідний наказ.
Головуючий суддя Черленяк М.І.
Суддя Білоконь Н.Д.
Суддя Ільїн О.В.
Повний текст постанови по справі підписаний 24 лютого 2012 року.