Справа № 2-456/11

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М    У К Р А Ї Н И                                  

29  грудня 2011 року

                  Зарічний  райсуд  м.Суми в  складі :

                                                      головуючого - судді Шершак М.І.

                                                     при  секретарі  - Кузьмичовій Н.О.,  

розглянув  у відкритому  судовому засіданні  справу за позовною заявою ОСОБА_1, ОСОБА_2, до Управління майна  комунальної  власності Сумської  міської  ради, 3-  особа   Сумська  міська рада,  про визнання договору  оренди  недійсним.

                                                           ВСТАНОВИВ:

Позивачі звернулись до суду  з  зазначеними позовом у позовній заяві, вимагають визнати недійсним договір оренди нерухомого майна №УМКВ-0141 від 04.02.2008р., із змінами та доповненнями, укладеного між Управлінням майна  комунальної  власності Сумської  міської  ради та ОСОБА_3  Предметом Договору оренди є оренда нежитлових приміщень загальною площею 337,1 м.кв., розміщених у підвалі будинку за адресою: м. Суми, вул. Харківська, 30/2 . Свої позовні вимоги Позивачі обґрунтовують тим, що  на момент укладення Договору оренди не існувало жодного правовстановлюючого документа, на підставі якого Орендоване майно було б власністю Відповідача. При укладенні Договору оренди Відповідач порушив порядок передачі Орендованого майна в оренду, порядок передачі в оренду якого затверджений рішенням Сумської міської ради від 14.06.2006р. №42 МР. Згідно з рішенням виконкому Сумської міської ради №520 від 27.09.2005р., для отримання дозволу на реконструкцію фасаду будинку повинна бути згода власників суміжних приміщень, яку Позивачі, як власники суміжних приміщень, не надавали. Передане в оренду нежитлове приміщення Позивачі вважають допоміжним. Посилаючись на норми ст. 1 та п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», зазначають, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, комори, горища, колясочні тощо) передаються безоплатно в спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій. Просять  задовольнити вимоги.  

 Представник  відповідача з позовом не погоджувався, вважає,  що договір  оренди  укладений  вірно,  порушень  прав позивачів не  допущено,  просив  відмовити в  задоволенні вимог .

На  час  прийняття  рішення ні представник  позивачів ні  представник  відповідача,  представник 3- особи  до  суду  не з’явились,  хоча про час  та  місце  розгляду  справи повідомлений  належним  чином. В  силу  ст. 169  ЦПК України суд  вважає  можливим  розглянути  справу  без  участі  сторін, оскільки по  справі достатньо доказів необхідних для  прийнятті  рішення по  суті.

Суд дослідивши матеріали  справи,  вважає,  що  позов  не підлягає  задоволенню  згідно  наступного:

Як  було встановлено під  час судових  засідань,  що  оспорюваний  договір оренди нерухомого майна №УМКВ-0141 від 04.02.2008р., із змінами та доповненнями  був  укладений між Управлінням майна  комунальної  власності Сумської  міської  ради та ОСОБА_3  Предметом даного Договору оренди є оренда нежитлових приміщень загальною площею 337,1 м.кв., розміщених у підвалі будинку за адресою: м. Суми, вул. Харківська, 30/2 ,  що  у  судовому засіданні  підтверджується  (матеріалами  справи а.с.а.с.14-16.У  своєму  позові позивачі стверджують,  що   на момент укладення Договору оренди не існувало жодного правовстановлюючого документа, на підставі якого Орендоване майно було б власністю Відповідача. При укладенні Договору оренди Відповідач порушив порядок передачі Орендованого майна в оренду, порядок передачі в оренду якого затверджений рішенням Сумської міської ради від 14.06.2006р. №42 МР. Згідно з рішенням виконкому Сумської міської ради №520 від 27.09.2005р., для отримання дозволу на реконструкцію фасаду будинку повинна бути згода власників суміжних приміщень, яку Позивачі, як власники суміжних приміщень, не надавали. Передане в оренду нежитлове приміщення Позивачі вважають допоміжним. Посилаючись на норми ст. 1 та п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», зазначають, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, комори, горища, колясочні тощо) передаються безоплатно в спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій.

          Суд  вважає, що таке обґрунтування не дає підстав для задоволення позовних вимог виходячи з наступного: По  перше ОСОБА_2 і ОСОБА_1 в своїй позовній заяві чітко не зазначили, які ж саме їхні права, свободи чи законні інтереси порушив відповідач, уклавши договір оренди з ФОП ОСОБА_3

          Позивач ОСОБА_2 є власником нежитлового приміщення, розташованого на першому поверсі житлового будинку № 30/2 по вул. Харківській в м. Суми на підставі договору купівлі-продажу від 05.08.2008 р. Позивач ОСОБА_4 є власником нежитлового приміщення, розташованого на першому поверсі житлового будинку № 30/2 по вул. Харківській в м. Суми . Оспорюваний договір оренди між Управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради і ФОП ОСОБА_3 був укладений 04.02.2008 року Право на оренду Орендар набув на підставі наказу Управління майна комунальної власності Сумської міської ради від 29.03.2007 року № 60/01-09. Тобто, оспорюваний договір оренди був укладений раніше, ніж позивачі оформили свої права власності (користування) на нежитлові приміщення. Причому, позивачі не претендували на нежитлове приміщення отримане в оренду ФОП ОСОБА_3 Тому їхні права та законні інтереси як власників (користувачів) суміжних нежитлових приміщень ніяким чином не могли бути порушені укладеним раніше договором оренди. Що стосується правомірності набуття територіальною громадою права власності на Орендоване майно. Відповідно до ст. 1 Закону України «Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності»цей закон регулює відносини, пов'язані з передачею об'єктів права державної власності у комунальну власність територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах або у спільну власність територіальних громад сіл, селищ, міст, а також об'єктів права комунальної власності у державну власність. Передача у державну або комунальну власність об'єктів права інших форм власності може регулюватися положеннями цього Закону. Так, відповідно до рішення Сумської міської ради від 04.12.2002р. №258 МР «Про надання згоди на прийняття у комунальну власність територіальної громади м. Суми гуртожитків для проживання малих сімей ВАТ «Сумихімпром», зазначений гуртожиток по вул. Харківській 30/2 було передано у комунальну власність територіальної громади м. Суми.

          Рішенням виконавчого комітету Сумської міської ради від 04.12.2002 року   затверджено акт приймання-передачі відомчого житлового фонду, що належав ВАТ «Сумихімпром»в комунальну власність територіальної громади на баланс комунального підприємства «Дирекція єдиного замовника Зарічного району».

          За територіальною громадою міста, в особі Сумської міської ради, було зареєстровано право власності на нежитлове приміщення загальною площею 337,1 кв.м., про що свідчить свідоцтво про право власності від 03.04.2009 року серія САС № 624417, а також витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно від 06.07.2009 року серія ССР № 702714, видане КП «Сумське міське бюро технічної інвентаризації».

          Частиною 1 статті 328 Цивільного кодексу України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.          Відповідно до ч. 2 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», підставою для набуття права комунальної власності є передача майна територіальним громадам безоплатно державою, іншими суб'єктами права власності, а також майнових прав, створення, придбання майна органами місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом.

          Згідно ч.ч. 1, 4 ст. 334 Цивільного кодексу України, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації. Відповідно до ч. 6, ст. 7 Закону України «Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності»право власності на об'єкт передачі виникає з дати підписання акта приймання-передачі. Отже, виходячи з того, що зазначеним актом у комунальну власність територіальної громади м. Суми було передано вищезазначений гуртожиток, то з моменту його підписання у територіальної громади м. Суми виникло право власності на зазначений гуртожиток. Крім того обставини, щодо правомірності набуття права власності на нежитлове підвальне приміщення площею 337,1 кв.м. в житловому будинку № 30/2 по вул. Харківській в м. Суми, встановлені в постанові Сумського окружного адміністративного суду від 13.12.2010 р. по справі № 2-а-6930/10/1870  а.с.а.с.31-32 і перевірені Харківським апеляційним адміністративним судом, який своєю ухвалою від 16.03.2011 р. залишив постанову Сумського окружного адміністративного суду від 13.12.2010 р. без змін. Тому, відповідно до ч. 3 ст. 61 ЦПК України ці обставини не потребують доказування.

Щодо правомірності укладання договору оренди нежитлового приміщення то  суд  вважає  за  необхідне зазначити,  що частиною 1 статті 319 Цивільного кодексу України встановлено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Відповідно до ч.ч. 1, 5 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Положенням про управління майна комунальної власності Сумської міської ради, затвердженим рішенням Сумської міської ради від 27.12.2006 року № 333-МР, встановлено, що Управління майна комунальної власності є уповноваженим органом щодо управління майном комунальної власності в межах, визначених міською Радою та Положенням. Згідно п. 2.15 Положення, одним із повноважень управління є укладання договорів оренди майна комунальної власності, у тому числі на нежитлові приміщення.

Реалізуючи свої повноваження, 04.02.2008 року Управління майна комунальної власності Сумської міської ради «Орендодавець»уклало договір оренди № УМКВ-0141 з ФОП ОСОБА_3 «Орендар», за яким Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування на умовах, визначених договором, нежитлові приміщення у будинку за адресою: м. Харків, вул. Харківська, 30/2, площею 337,1 кв. м. Право на оренду Орендар набув на підставі наказу Управління майна комунальної власності Сумської міської ради від 29.03.2007 року № 60/01-09. Майно передається в оренду для розміщення промислового магазину в підвалі будинку № 30/2 по вул. Харківській в м. Суми. На виконання договору між сторонами складено акт прийнятті-передачі нерухомого майна від 04.02.2008 року, згідно якого управління майна комунальної власності Сумської міської ради передало, а ФОП ОСОБА_3 прийняв в оренду нежитлові приміщення в підвалі будинку № 30/2 по вул. Харківській в м. Суми.

Крім того, ФОП ОСОБА_3 отримав згоду мешканців будинку № 30/2 по вул. Харківській в м. Суми на оренду ним частини підвального приміщення за договором оренди СМР № УМКВ-0141 та здійснення реконструкції частини підвального приміщення з добудовою і обладнанням окремого входу з метою відкриття магазину промтоварів в письмовій формі.

У позовній заяві позивачі посилаються на порушення відповідачем
вимог Порядку передачі майна в оренду, затвердженого рішенням Сумської
міської ради від 14.06.2006р., у тій частині, що конкурс на право оренди не
проводився, порушені порядок укладення Договору оренди, форма договору
не відповідає вимогам чинного законодавства.  Суд  вважає, такі посилання позивачів не обгрунтованими, оскільки порядок укладення договорів оренди майна комунальної власності врегульований Законом України «Про оренду державного та комунального майна»від 10.04.1992р.

У відповідності до вказаного Закону, у редакції, яка була чинна на момент укладення Договору оренди, зокрема згідно з ч. 1, ст. 9 фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України, відповідному орендодавцеві. Відповідно до ч.7, ст. 9 цього Закону, за наявності заяв про оренду нерухомого майна за умови відсутності заяви бюджетної установи, організації від двох або більше фізичних чи юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на конкурсних засадах. Тобто, законодавчо встановлено, що проведення конкурсу на право оренди передбачено у випадках наявності заяв на укладення договору оренди від двох або більше осіб. Інших приписів щодо обов'язковості проведення конкурсу Закон не містить.

Необґрунтованими є посилання позивачів на необхідність нотаріального посвідчення та державної реєстрації укладеного договору оренди, так як оспорюваний договір оренди укладено строком на 2 роки та 11 місяців, тому відповідно до ч. 2 ст. 793 та ст.. 794 ЦК України такий договір оренди нотаріального посвідчення та державної реєстрації не потребує. Крім зазначеного суд вважаю, що питання правомірності отримання дозволу на реконструкцію  фасаду  будинку,  порядок  видачі  якого  врегульований рішенням Сумської міської ради №520 від 27.09.2005р., не має відношення до спору про визнання Договору оренди недійсним. Що  стосується стверджень належності орендованих нежитлових приміщень до допоміжних,  то  відповідно до п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання елементів зовнішнього благоустрою. Допоміжні приміщення (кладочки, сараї та інше) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Згідно Рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 року № 4-рп/2004, допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.На законодавчому рівні перелік приміщень будинку, які є допоміжними приміщеннями встановлено Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», зокрема ст. 1 якого встановлює, що допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, поза квартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).Як вбачається з листа ДПТП «Сумбудпроект»від 14.03.2011 р. приміщення площею 337,1 кв. м., що знаходиться у підвалі дев'ятиповерхового гуртожитку по вул. Харківській, 30/2 в м. Суми, не є допоміжним приміщенням гуртожитку, оскільки в ньому відсутні технічні приміщення електроенергії, теплові та водомірні вузли, у зв'язку з чим, приміщення може бути використано за іншим призначенням. Технічні приміщення для обслуговування гуртожитку знаходяться в іншому доступному для обслуговування місці,  (матеріали  справи  а.с.а.с.89-92.)

Як свідчить акт обстеження нерухомого майна від 15.03.2011 року з доданими фотознімками, інженерне обладнання будинку, а саме: вузли обліку тепла та води, а також електрощитові розміщені за межами орендованих приміщень, є вільний доступ до вузлів обліку тепла і води.

          Дані докази були досліджені Харківським апеляційним адміністративним судом при розгляді справи № 2-а-6930/10/1870 і в своїй ухвалі від 16.03.2011 р. колегія суддів дійшла висновку, що нежитлові приміщення площею 337,1 кв. м, розташовані в підвалі будинку № 30/2 по вул. Харківській в м. Суми не є допоміжними. Тому, відповідно до  ч. 3 ст. 61 ЦПК України ці обставини не потребують доказування.

          Враховуючи вказане вище, у  суду  відсутні всі правові  підстави визнати договір  оренди  недійсним.

Керуючись  ст.ст.15,16,215  ЦК  України, ст.ст. 10, 11, 57-60, 88, 211-215  ЦПК України, суд-

                                                         ВИРІШИВ:           

        В  задоволенні позовних  вимог  ОСОБА_1, ОСОБА_2, до Управління майна  комунальної  власності Сумської  міської  ради, 3-  особа   Сумська  міська рада,  про визнання договору  оренди  недійсним,  відмовити за  не обгрунтованістю  вимог.  

         Рішення суду може бути оскаржено до судової палати у цивільних справах апеляційного суду Сумської області через Зарічний районний суд м. Суми,  протягом десяти  діб  з  часу проголошення і в порядку передбаченому  ст. 294  ЦПК  України.

  Суддя                                                           М.І.Шершак