Справа № 2-1201/11

Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

  23 грудня 2011 року  Криворізький районний суд Дніпропетровської області в складі:

головуючого судді                      Сиротенко Г.  Г

при секретарі                              Лютій   О.  В.,

за участю:

позивача ОСОБА_1

представника позивача ОСОБА_2

представника відповідача          Шугайло Н.Б.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кривого Розі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Христофорівське», третя особа Відділ земельних  ресурсів Держкомзему Криворізького району Дніпропетровської області про розірвання договору оренди земельної ділянки, -

  В С Т А Н О В И В:

  Позивач – ОСОБА_1 звернувся до суду з вказаним позовом 31.10.2011 року, уточнивши позовні вимоги, просив розірвати договір оренди земельної ділянки №494 від 12.12.2007 року, укладеним між ним та відповідачем Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Христофорівське».

В  обґрунтування позовних вимог позивач вказує, що 12.11.2004 року йому було видано державний акт на право власності на земельну ділянку серії ДП №031811, згідно якого йому передано у власність земельну ділянку площею 3,1247 га, призначену для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Валівської сільської ради Криворізького району Дніпропетровської області. 12.12.2007 року між ним та відповідачем в особі директора ОСОБА_5 укладено договір оренди земельної ділянки №494, згідно якого він передав в оренду земельну ділянку строком на десять років, зі сплатою орендної плати в розмірі 1,5 % від грошової оцінки земельної ділянки. На момент укладення договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки складала 24197,03 грн.   Згідно Указу Президента «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян – власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» за № 92/2002 від 02.02.2002 року була збільшена плата за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв), яка повинна бути у розмірі не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю). Вказані зміни набули чинності 01.09.2008 року. 07.07.2009 року між позивачем та орендарем земельної ділянки підписаний додаток до Договору оренди, згідно якого змінена ставка орендної плати, яка збільшилася до 3%. Договір оренди земельної ділянки був укладений 12.12.2007 року і враховуючи положення п.8 Договору він вважав, що строк дії договору спливає 12.12.2017 року. Однак відповідач після підписання договору оренди в порушення діючого законодавства державну реєстрацію договору здійснив лише 27.10.2009 року, тобто відповідач не тільки два роки користується земельною ділянкою без належним чином оформлених документі, а також автоматично продовжив строк дії Договору оренди до 27.10.2019 року, про що позивач дізнався лише в вересні цього року, коли звернувся до відповідача з вимогою про розірвання Договору оренди. На сьогоднішній день змінилася нормативна грошова оцінка його земельної ділянки, яка становить 29519,72 грн. Згідно з п. 12 Договору оренди земельної ділянки розмір орендної плати переглядається у разі підвищена цін. Не зважаючи на зміну вартості земельної ділянки, відповідач знов порушив його права, умови укладеного договору і розмір орендної плати не переглядав. Крім того, він бажає переглянути розмір орендної плати, збільшивши відсоткову ставку, однак відповідач відмовляється від перегляду умов укладеного з порушенням законодавства Договору оренди.

В зв’язку з чим, позивач  та його представник  в судовому засіданні просили суд задовольнити позовні вимоги в повному обсязі, оскільки вони є законними і обґрунтованими.

Представник відповідача ТОВ «Агрофірма «Христофорівське» - Шугайло Н.Б. позовні вимоги не визнала, просила в задоволенні позову відмовити, в запереченнях відповідач зазначив, що дійсно 12.12.2007 року між ТОВ «Агрофірма «Христофорівське» в особі директора ОСОБА_5 та пайщиком ОСОБА_1 був укладений договір оренди земельної ділянки №494. Відповідно до п.10 договору оренди земельної ділянки обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням коефіцієнтів індексації. Згідно вимог чинного законодавства та згідно договору оренди земельної ділянки ТОВ «Агрофірма «Христофорівське» щорічно проводилась індексація орендної плати з урахуванням індексу інфляції. На момент укладання договору оренди земельної ділянки, нормативна грошова оцінка   земельної   ділянки   становила   24197,03   грн.,   орендна   плата   1,5%   від нормативної грошової оцінки, що складає 362,96 грн, про що йдеться у договорі. Відповідно до п.9. договору оренди земельної ділянки зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. На 01.01.2009 року нормативна  грошова оцінка земельної ділянки складала 27875,0 грн. і 07.07.2009 року, перед видачею орендної плати, між ТОВ «Агрофірма «Христофорівське» та пайщиком ОСОБА_1. був підписаний додаток до основного договору оренди земельної ділянки, в якому між сторонами узгоджувались сума з урахуванням індексу інфляції та змін до Указу Президента про збільшення розміру орендної плати до З% від нормативної грошової оцінки. Згідно додатку сума орендної плати склала 836,25 грн. Станом на сьогоднішній день сума орендної плати дорівнює 885,59 грн., що складає   3%   від   нормативної   грошової   оцінки   земельної ділянки станом на 01.01.2011 рік. Орендна плата по договору оренди земельної ділянки отримувалась ОСОБА_1 вчасно і в повному обсязі, про що свідчать підписи орендодавця у відомостях на видачу зерна та олії. Тобто орендна плата задовольняла обидві сторони.

Несвоєчасна реєстрація (27.10.2009р) договору оренди земельної ділянки № 494 від 12.12.2007р. пояснюється тим, що у відділі Дніпропетровської філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» була велика черга на реєстрацію договорів оренди земельних ділянок, тому договори оренди ТОВ «Агрофірма «Христофорівське» зареєстрували тільки у 2009 році.

Весь час з 2007 по 2009 рік договори оренди земельних ділянок знаходились у «Центрі державного земельного кадастру»

Статтями 31, 32 Закону України «Про оренду землі» передбачається, що договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.

ТОВ «Агрофірма «Христофорівське» заперечує проти розірвання договору оренди земельної ділянки №494, оскільки  з моменту укладення договору оренди земельної ділянки і до теперішнього часу орендар добросовісно виконує свої зобов'язання відповідно до умов договору оренди земельної ділянки та  відповідно до вимог чинного законодавства.

Представник третьої особи -  Відділ Державного комітету по земельним ресурсам у Криворізькому районі в судове засідання не з’явився, подавши до суду заяву про розгляд справи за його відсутності, при винесенні рішення покладаються на розсуд суду (а.с. 31).

Суд, вислухавши позивача,  представників сторін, вважає, що заявлені позовні вимоги задоволенню не підлягають з наступних  підстав.

Відповідно до вимог ст. 4 Закону України «Про оренду землі», ст. 90 ЗК України орендодавцями земельних   ділянок  є  громадяни  у  власності  яких  перебувають  земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

Як вбачається з державного акту на право приватної власності на землю серія ДП № 031611 від 13.11.2004 року (а.с. 10),  позивач – ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, площею 3,1247 га, кадастровий номер: 1221880500-02-001-0020, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Валівської сільської ради Криворізького району Дніпропетровської області.

Згідно вимог ст. 6 Закону України «Про оренду землі»  орендарі набувають права   оренди   земельної   ділянки  на підставах і в порядку, передбачених  Земельним, Цивільним кодексами  України,  законами  України  і договором оренди землі.

Як слідує з договору оренди земельної ділянки № 494 від 12.12.2007 року, акту прийому – передачі земельної ділянки (а.с11-15, 16) та підтвердили сторони, спірна земельна ділянка знаходиться  в оренді у ТОВ «Агрофірма «Христофорівське» (дата  державної реєстрації юридичної особи  –  1.03.2001 року (а.с. 101).

В силу ст. 16 Закону України «Про оренду землі», укладення договору  оренди  земельної   ділянки   із   земель приватної  власності  здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно  із  законом  вправі  набувати  право  оренди  на  таку земельну ділянку та у відповідності до вимог ст., ст.17, 18 зазначеного Закону,    ст. 125 ЗК України    передача об'єкта  оренди орендарю здійснюється орендодавцем у  строки та на умовах,  що визначені у  договорі  оренди  землі,  за актом прийому - передачі. Договір оренди  землі  набирає  чинності після його державної реєстрації.

Як вбачається з договору оренди земельної ділянки від  12.12.2007 року, цей договір укладено між позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Христофорівське», які в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору, договір підписано ними, строк дії договору - десять років.     

Крім того,  судом встановлено та не оспорюється сторонами той факт, що зазначений договір пройшов державну реєстрацію в Криворізькому міському відділі ДРФ  ДП «Центр державного земельного кадастру», про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис № 040912102324 від 27.10.2009 року, тобто договір є чинним.  

Згідно акту прийому-передачі підписаному сторонами 12 грудня 2007 року, позивач передав, а відповідач прийняв земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яку  орендує по цей час та сплачує орендну плату,    про що не  заперечували сторони.

Відповідно до п. 9, 10 договору за користування вказаною в договорі земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцю щороку орендну плату у розмірі 1,5 % від грошової оцінки земельної ділянки, що в сумі становить 362,96 грн., з якої підлягає утриманню до бюджету сума податку з доходів фізичних осіб у розмірі 15% - 54,44 грн. обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

В п. 12 Договору встановлено, що розмір орендної плати переглядається у разі зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни розміру земельного податку, підвищення цін тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, в інших випадках, передбачених законом.

Згідно Указу Президента «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян – власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» за № 92/2002 від 02.02.2002 року була збільшена плата за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв), яка повинна бути у розмірі не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю).

В зв’язку з цим 07 липня 2009 року  сторонами був підписаний додаток до Договору оренди земельної ділянки від 12.12.2007 року, в якому між сторонами узгоджувались сума з урахуванням індексу інфляції та змін до Указу Президента про збільшення розміру орендної плати до З% від нормативної грошової оцінки, грошова форма якої складає 836,25 грн., з якої підлягає утриманню до бюджету сума податку з доходів фізичних осіб у розмірі 15% або натуральна форма  - 400 кг пшениці, 300 кг ячменю, 20 л олії, відробіткова 0,25 га – оранка городу, від вартості нарахованої продукції підлягає утриманню до бюджету сума податку з доходів фізичних осіб у розмірі 15% .

Позивач підтвердив той факт що орендну плату за вказаним договором позивач отримує  щороку  натуроплатою, що не суперечить волевиявленню позивача та вимогам укладеного між сторонами договору, тобто, орендна плата відповідачем сплачується  щорічно у строк та відповідно до умов договору, що підтверджується платіжними відомостями за якими позивач отримував від відповідача орендну плату (а.с. 46-65, 71-75).

Згідно п. 30, 33 Договору оренди,  зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, розірвання договору в односторонньому порядку не допускається.  Відповідно до 32 Договору дія договору припиняється шляхом розірвання за взаємною згодою сторін, рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов’язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджають її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Відповідно до вимог ч.1, ч.2  ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається тільки за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором чи законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором чи законом.

Згідно з ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами в застосуванні щодо даних правовідносин, на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків,  передбачених ст.. ст.. 24, 25 цього закону  та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню  земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами.

Заявляючи позов до ТОВ «Агрофірма «Христофорівське» позивач не посилається на невиконання ним обов’язків орендаря, передбачених ст..25 Закону України « Про оренду землі», а лише посилається на те, що орендар не переглянув умови договору у зв’язку зі зміною вартості його земельної ділянки, вартість якої станом на 24.10.2011 року, згідно  з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (а.с. 19), складає 29519,72 грн. .

В п. 12 Договору встановлено, що розмір орендної плати переглядається у разі зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни розміру земельного податку, підвищення цін тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, в інших випадках, передбачених законом.

Тобто умови договору не зобов’язують сторони вносити зміни до договору, зокрема, збільшувати чи зменшувати розмір орендної плати, а лише зобов’язують за певних обставин переглянути умови договору. Зміна умов договору можлива на вимогу однієї зі сторін і за взаємною згодою.

Згідно довідок про визначення грошової оцінки земельної ділянки відділу Держкомзему у Криворізькому районі Дніпропетровської області станом на 01.01.2009 року, 01.01.2010 року, 01.01.2011 року (а.с. 35-37) та розпоряджень по ТОВ «Агрофірма «Христофорівське»  про перерахунок грошової оцінки земельних ділянок (а.с. 38-41), відповідач щорічно здійснював перерахунок орендної плати з урахуванням нормативної грошової оцінки земельної ділянки та з урахуванням коефіцієнта індексації, що також підтверджується розрахунками обчислення розміру орендної плати за землю  (а.с. 42-44).  

Розмір та умови орендної плати, вказані в договорі не суперечать чинному на час укладення договору законодавству.

Згідно ст.. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Позивач посилається в позові на ту обставину, що відповідач неправомірно користувався належною йому земельною ділянкою, оскільки провів державну реєстрацію договору оренди лише 27.10.2009 року, а також автоматично продовжив строк дії договору оренди до 27.10.2019 року, про що він дізнався лише в вересні поточного року, коли звернувся до відповідача з вимогою про розірвання договору.

Представник відповідача несвоєчасну реєстрацію договору оренди земельної ділянки №494 пояснює тим, що у відділ Дніпропетровської філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» була велика черга на реєстрацію договорів оренди земельних ділянок, тому договори оренди ТОВ «Агрофірма «Христофорівське» зареєстрували тільки у 2009 році.

На даний час спірний договір оренди землі пройшов державну реєстрацію, що вбачається з самого договору.

ТОВ «Агрофірма «Христофорівське»  сплачувалася протягом дії договору до бюджету сума податку з доходів фізичних осіб у зв’язку з укладеним договором оренди, про що свідчать податкові звітності про нарахування, виплату орендної плати та утримання ПДФО за формою 1-ДФ (а.с. 68-70,  77-86).

Несвоєчасна державна реєстрація договору оренди не є підставою для його розірвання.

Таким чином,  суд аналізуючи всі докази по справі в їх сукупності, дійшов висновку, що  відповідачем виконуються  умови договору щодо сплати орендної плати, тому підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки № 494 від 12.12.2007 року немає.

 На підставі викладеного, керуючись статтями 10, 11, 209, 212, 214-215 ЦПК України, ст.ст. 626, 628, 629, 651  ЦК України, Закону України «Про оренду землі»,  суд, -

  В И Р І Ш И В:

  В задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Христофорівське», третя особа Відділ земельних  ресурсів Держкомзему Криворізького району Дніпропетровської області про розірвання договору оренди земельної ділянки – відмовити.

 Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Дніпропетровської області протягом 10 днів з дня проголошення рішення, а особами, які брали участь в розгляді справи, але не були присутні при його оголошенні протягом 10 днів з дня отримання копії рішення.

Суддя: Г. Г. Сиротенко