Справа №2-263/11

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ   УКРАЇНИ

03 жовтня 2011 року Соснівський районний суд м. Черкаси в складі:

головуючого - судді   Кальчук А.П.

при секретарі  Онищенко Ю.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Черкаси цивільну справу за позовом АКПІБ філія «Відділення Промінвестбанку в Черкасах»до ОСОБА_1, треті особи: ОСОБА_2, ОСОБА_3 про звернення стягнення на предмет іпотеки та зустрічним позовом ОСОБА_1 до ПАТ «АКПІБ»в особі філії «Відділення ПАТ Промінвестбанк в м. Черкаси», приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу –ОСОБА_4 про визнання недійсним іпотечного договору та про виключення з Державного реєстру іпотек записів за №6487983 від 30.01.2008р.; №6488056 від 30.01.2008р., виключення з Державного реєстру заборон відчуження об»єктів нерухомого майна записів за № 6487629 від 30.01.2008р. та №6487701 від 30.01.2008р.,-

ВСТАНОВИВ:     

АКПІБ філія «Відділення Промінвестбанку в Черкасах» звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки, посилаючись на те, що між Промінвестбанком, в особі філії „Відділення Промінвестбанку в м. Черкаси" та гр. ОСОБА_1 30.01.2008р. було укладено договір про іпотечний кредит №02-12/08 (надалі "кредитний договір"), за умовами якого ОСОБА_1 зобов'язався погашати отриманий кредит в сумі 599 936,00 грн. згідно встановленого графіку та сплачувати плату за кредит, у строки передбачені в п.2.3., 2.4., 2.7., І та п.3.4. кредитного договору.

Проценти за користування кредитом позичальник зобов'язався сплачувати щомісячно   20-числа за період з 20-го місяця що передує звітному по 19-те число звітного місяця (п.3.3. кредитного договору). Згідно п.п.3.4., 3.5., 6.2. кредитного договору, у випадку порушення Позичальником строку погашення кредиту він сплачує проценти за неправомірне користування митом у розмірі 35% річних та пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ.

З    метою    забезпечення    виконання    зобов'язань    за    кредитним    договором    між Промінвестбанком і гр.  ОСОБА_1 було укладено іпотечний договір №02-40/08  від 30.01.2008р., згідно якого ОСОБА_1 передав в іпотеку банку майнові права на 2-х кімнатну квартиру, будівничим №7, площею 87,2 кв.м., яка розміщена на 5-му поверсі житлового будинку по вул.. Котовського, 6.73, в 1-му під'їзді, у м. Черкаси та на 2-х кімнатну квартиру, будівничим №11 площею 87,2 кв.м., яка розміщена на 6-му поверсі житлового будинку по вул. Котовського, б. 73 в 1-му під'їзді, у м. Черкаси за договором на пайову участь в будівництві квартири в житловому будинку по вул. Котовського 73 у м. Черкаси від 12.01.2006р. (зі змінами), укладеним між іпотекодавцем та ТОВ "Корпорація "Райагробуд". Предмет іпотеки оцінений сторонами в 450 000,00 грн. (п.1.4. іпотечного договору).

Згідно п. 1.2. іпотечного договору №02-40/08 від 30.01.2008р. після закінчення будівництва добудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки.

Договір   іпотеки   посвідчений   нотаріально,   зареєстрований   в   реєстрі   за   №761   від 30.01.2008р. Обтяження на предмет іпотеки зареєстровані в державному реєстрі іпотек (номер витягу про реєстрацію 16720483 від 30.01.2008р.), в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна (номер витягу про реєстрацію 16719563 від 30.01.2008р.).

Також 30.01.2008р. між Промінвестбанком та ТОВ "Корпорація "Райагробуд" був укладений договір поруки №02-08/08, за яким поручитель зобов'язався відповідати перед кредитором по зобов'язанням гр. ОСОБА_1 за вказаним вище кредитним договором.

Кредитні кошти гр. ОСОБА_1 отримав, а свої зобов'язання не виконав, порушивши термін погашення відсотків за жовтень 2008р.  - лютий 2009р. плати за управління кредитними коштами за грудень 2008 - лютий   2009р., що підтверджується   виписками  по   рахунку позичальника та розрахунком заборгованості.

Відповідно до п.5.3.2. кредитного договору у випадку   несвоєчасного   погашення позичальником заборгованості по кредиту і процентах, банк набуває право дострокової вимоги сплати у повному обсязі заборгованості по кредиту та процентам.

Лист банку №6155-02/08 від 03.11.2008р. з вимогою достроково погасити заборгованість перед банком позичальником отриманий 10.11.2008р. під розпис, але заборгованість перед банком не погашена.

Станом на 16.02.2009р. заборгованість гр. ОСОБА_1 згідно розрахунку складає 583 451, 13 грн., в т.ч.: 559 940,24 грн. - кредит, 21 830,57 грн. - проценти, 480,44 грн. -  пеня за період з 26.02.2008р. по 15.02.2009р., 1 199,88 грн..- плата за управління кредитними коштами.

У відповідності до п. 5.1. іпотечного договору іпотекодержатель має право у випадку порушення позичальником графіку погашення кредиту та несплати процентів, звернути стягнення на предмет іпотеки та за рахунок його реалізації погасити заборгованість позичальника перед банком. На час подання даного позову з моменту отримання відповідачем вимоги №6155-02/08 десятиденний термін минув, заборгованість перед банком відповідачем не погашена. Таким чином у банка є всі підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до ст.38 Закону України "Про іпотеку" та п.5.3. іпотечного договору               №02-40/08 від 30.01.2008р. іпотекодержатель - банк має право звернути стягнення на нерухоме майно, шляхом його продажу від свого імені на   підставі іпотечного договору. Крім того, укладаючи іпотечний договір іпотекодавець доручив банку у разі звернення стягнення на предмет іпотеки, від імені відповідача та за рахунок останнього укладати договори купівлі-продажу на умовах на свій розсуд з направлення коштів від реалізації на погашення заборгованості відповідача.

Станом на момент подачі позову будинок, в якому знаходиться предмет іпотеки зданий

і, оформлення документів на право власності на збудовану квартиру (предмет іпотеки)

іпотекодавцем навмисно свідомо затягується. Поведінка позичальника, встановлені факти, а також інформація, що надійшла до банку свідчать про те, що іпотекодавець за допомогою поручителя має намір оформити право власності на предмет іпотеки на іншу особу, таким чином порушити законні права банку на задоволення своїх вимог за кредитним договором з предмету іпотеки.

Позивач просив звернути стягнення на предмет іпотеки а саме: майнові права на 2-х кімнатну під будівничим №7, площею 87,2 кв.м., яка розміщена на 5-му поверсі житлового будинку по вул.. Котовського, б.73, в 1-му під'їзді, у м. Черкаси та на 2-х кімнатну квартиру, будівничим №11 площею 87,2 кв.м., яка розміщена на 6-му поверсі житлового будинку по вул. Котовського, буд. 73 в 1-му під»їзді у м. Черкаси за договором на пайову участь в будівництві квартири в будинку по вул. Котовського 73 у м. Черкаси від 12.01.2006р. (зі змінами) в порядку ст..38 Закону України "Про іпотеку" шляхом продажу вказаного предмету іпотеки Акціонерним промислово-інвестиційним банком (закрите акціонерне товариство), в особі філії Промінвестбанку в м. Черкаси" з укладенням   договору купівлі-продажу будь-яким способом з іншою особою –покупцем, відшкодувати за рахунок відповідача - суму державного мита 1700,00 грн. та суму за інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

ОСОБА_1 звернувся із зустрічним позовом до ПАТ «Акціонерний комерційний промислово - інвестиційний банк»в особі філії «Відділення ПАТ Промінвестбанк в м. Черкаси», приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу ОСОБА_4 про визнання недійсним іпотечного договору та про виключення з Державного реєстру іпотек записів за № 6487983 від 30.01.2008 р.; № 6488056 від 30.01.2008 р., виключення з Державного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна записів за № 6487629 від 30.01.2008 р. та № 6487701 від 30.01.2008 р.

У своєму позові посилається на те, що 30 січня 2008 року між АКПІБ (ЗАТ) «Промінвестбанк»в особі філії «Відділення Промінвестбанку в м. Черкаси»та ОСОБА_1 було укладено договір про іпотечний кредит № 02-12/08, за умовами якого ОСОБА_1 отримав кредит в сумі 599936,00 грн. під 15% річних на строк до 29 січня 2018 року.

На забезпечення виконання зобов'язань по поверненню кредиту сторонами укладено іпотечний договір № 02-40/08, посвідчений 30.01.2008 р. ОСОБА_4, приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі за № 760, згідно умов якого ( п.1.2.) предметом іпотеки є майнові права на 2-х кімнатну квартиру, будівничим № 7, яка розміщена на 5-му поверсі та 2-х кімнатну квартиру, будівничим № 11, яка розміщена на 6-му поверсі житлового будинку, будівнича адреса, вул. Котовського, 73 у м. Черкаси, 1-й під'їзд. Вартість майна за домовленістю сторін - 749920,00 грн.

Обтяження на предмет іпотеки зареєстровані в Державному реєстрі іпотек (номера витягів про реєстрацію 16720354 від 30.01.2008 р. та 16720483 від 30.01.2008 р.), в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна (номер витягів про реєстрацію 16719381 від 30.012008 р. та 16719563 від 30.012008 р.)

На підставі ст. 2 Закону України "Про іпотеку" законодавство України про іпотеку базується на Конституції України і складається з Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Земельного кодексу України, цього Закону та інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України.

Позивач посилається на те, що на момент укладення іпотечного договору № 02-40/08 від 30.01.2008 р. в ст. 5 ЗУ «Про іпотеку»було передбачено лише наступні три види майна, які можуть бути предметом іпотечного договору, а саме: об'єкт нерухомого майна, об'єкт незавершеного будівництва та право оренди чи користування нерухомим майном.

Таким чином, на момент укладення іпотечного договору № 02-40/08 від 30.01.2008 р., стаття 5 Закону України «Про іпотеку»не передбачала можливості передання в іпотеку майнових прав на об'єкти незавершеного будівництва, відповідно до чого майнові права на об'єкти незавершеного будівництва не могли бути предметом іпотеки за вказаним іпотечним договором, а тому при вчиненні іпотечного договору сторонами були порушені приписи ст. 5 цього Закону.

Згодом, Законом України від 25.12.2008 р № 800-VI, який набрав чинності в 14.01.2009 р. до ч. 2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку»були внесені зміни, які передбачили можливість передання в іпотеку майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва.

У зв'язку із відсутністю в укладеному договорі предмету іпотеки, підлягає застосуванню ч. 2 ст. 18 Закону України «Про іпотеку», яка визначає, що у разі відсутності в іпотечному договорі однієї із істотних умов він може бути визнаний   недійсним на підставі рішення суду.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку»опис предмета іпотеки є однією із істотних умов іпотечного договору.

Позивач вважав, що іпотечний договір № 02-41/08 від 30.01.2008 р. було укладено із порушенням вимог ст. 5 Закону України «Про іпотеку», що є підставою для визнання його недійсним на підставі ч. 1 ст. 215 та ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України, а також на підставі ч. 2 ст. 18 Закону України «Про іпотеку»у зв'язку із відсутністю у іпотечному договорі предмету іпотеки.

ОСОБА_1 просив визнати недійсним іпотечний договір № 02-40/08 від 30.01.2008 р., укладений між АКПІБ (ЗАТ) «Промінвестбанк»в особі філії «Відділення Промінвестбанку в м. Черкаси»та ОСОБА_1 та посвідчений 30.01.2008 р. приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу ОСОБА_4 та зареєстрований в реєстрі за № 760, зобов'язати ОСОБА_4, приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу, виключити з Державного реєстру іпотек запис за № 6487983 від 30.01.2008 р. та запис за № 6488056 від 30.01.2008 р., зобов'язати ОСОБА_4, приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу, виключити з Державного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна запис за № 6487629 від 30.01.2008 р. та запис за № 6487701 від 30.01.2008 р., судові витрати покласти на відповідачів.

В ході розгляду справи позивач за зустрічним позовом ОСОБА_1 уточнив та змінив свої позовні вимоги, мотивуючи тим, що 1.  З  Витягу з  Державного  реєстру  обтяжень  рухомого  майна   № 29125674 від 05.11.2010 р. вбачається, що 13.02.2009 р. за № 8461255 Черкаською філією державного підприємства «Інформаційний центр»Міністерства юстиції України на підставі іпотечного договору, № 02/40/08 від 30.01.2008, філія «Відділення Промінвестбанку в м. Черкаси»зареєстровано приватне обтяження - заставу рухомого майна - майнових прав на 2-х кімнатну квартиру, будівничим № 7, яка розміщена на 5-му поверсі житлового будинку, будівнича адреса по вул. Котовського, 73, у м. Черкаси; 2-х кімнатну квартиру, будівничим № 11, яка розміщена на 6-му поверсі житлового будинку, будівнича адреса по вул. Котовського, 73, у м. Черкаси за договором на пайову участь в будівництві квартири в житловому будинку по вул. Котовського, 73 у м. Черкаси від 12 січня 2006 р. Боржник: ОСОБА_1, код НОМЕР_1, Черкаська обл., м. Черкаси, вул. Чехова. 5.

Згідно п. 2 Порядку ведення Державного реєстру обтяжень рухомого майна, затвердженого постановою КМУ від 05.07.2004 р. № 830, реєстратори - суб'єкти, уповноважені держателем Реєстру надавати послуги з державної реєстрації відомостей про виникнення, зміну, припинення обтяжень, а також звернення стягнення на предмет обтяження, приймати заяви, видавати завірені витяги з Реєстру та виконувати інші функції, передбачені цим Порядком.

Відповідно до п. 24 Порядку відомості про припинення обтяження реєструються на підставі заяви обтяжувача чи уповноваженої ним особи. Обтяжувач чи уповноважена ним особа має право в будь-який час подати заяву про припинення обтяження і виключення запису з Реєстру.

Реєстратор вносить до Реєстру відомості про припинення обтяження в день надходження заяви чи рішення уповноваженого органу (п. 25).

Просив суд визнати недійсним іпотечний договір № 02-40/08 від 30.01.2008 р., укладений між АКПІБ (ЗАТ) «Промінвестбанк»в особі філії «Відділення Промінвестбанку в м. Черкаси»та ОСОБА_1 та посвідчений 30.01.2008 р. ОСОБА_4, приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі за" № 760, зобов'язати ОСОБА_4, приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу, зняти заборону відчуження майнових прав на 2-х кімнатну квартиру, будівничим № 7, яка розміщена на 5-му поверсі житлового будинку, будівнича адреса по вул. Котовського, 73 у м. Черкаси, накладену 30.01.2008 р. ОСОБА_4, приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу, на підставі іпотечного договору № 02-40/08 від 30.01.2008 р. та зареєстровану в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна 30.01.2008 р.№ 6487629, зобов'язати ОСОБА_4, приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу, зняти заборону відчуження майнових прав на 2-х кімнатну квартиру, будівничим № 11, яка розміщена на 6-му поверсі житлового будинку, будівнича адреса по вул. Котовського, 73 у м. Черкаси, накладену 30.01.2008 р. ОСОБА_4, приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу, на підставі іпотечного договору № 02-40/08 від 30.01.2008 р. та зареєстровану в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна 30.01.2008 р.№ 6487701, зобов'язати ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк»в особі філії «Відділення ПАТ Промінвестбанк в м. Черкаси»подати заяву до Черкаської філії державного підприємства «Інформаційний центр»Міністерства юстиції України про виключення з Державного реєстру обтяжень рухомого майна запису про приватне обтяження - заставу рухомого майна, зареєстрованого в реєстрі 13.02.2009 р. за № 8461255 Черкаською філією державного підприємства «Інформаційний   центр»  Міністерства   юстиції   України   на   підставі   іпотечного договору, № 02/40/08 від 30.01.2008, філія «Відділення Промінвестбанку в м. Черкаси»зареєстровано приватне обтяження - заставу рухомого майна - майнових прав на 2-х кімнатну квартиру, будівничим № 7, яка розміщена на 5-му поверсі житлового будинку, будівнича адреса по вул. Котовського, 73, у м. Черкаси; 2-х кімнатну квартиру, будівничим № 11, яка розміщена на 6-му поверсі житлового будинку, будівнича адреса по вул. Котовського, 73, у м. Черкаси за договором на пайову участь в будівництві квартири в житловому будинку по вул. Котовського, 73 у м. Черкаси від 12 січня 2006 р. Боржник: ОСОБА_1, код НОМЕР_1, Черкаська обл., м. Черкаси, вул. Чехова. 5. (витяг з Державного реєстру обтяжень рухомого майна №29125674 від 05.11.2010 р., запис 2), зобов'язати ОСОБА_4, приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу, виключити з Державного реєстру іпотек запис про обтяження майна іпотекою, зареєстрованою в реєстрі 30.01.2008 р. за № 6487983 приватним нотаріусом ОСОБА_4П на підставі іпотечного договору № 02-40/08 від 30.01.2008 щодо майнових прав на 2-х кімнатну квартиру, будівничим № 7, яка розміщена на 5-му поверсі житлового будинку, будівнича адреса по вул. Котовського, 73, у м. Черкаси за договором на пайову участь в будівництві квартири в житловому будинку по вул. Котовського, 73 у м. Черкаси від 12 січня 2006 р., зобов'язати ОСОБА_4, приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу, виключити з Державного реєстру іпотек запис про обтяження майна іпотекою, зареєстрованою в реєстрі 30.01.2008 р. за № 6488056 приватним нотаріусом ОСОБА_4П на підставі іпотечного договору № 02-40/08 від 30.01.2008 щодо майнових прав на 2-х кімнатну квартиру, будівничим № 11, яка розміщена на 6-му поверсі житлового будинку, будівнича адреса по вул. Котовського, 73, у м. Черкаси за договором на пайову участь в будівництві квартири в житловому будинку по вул. Котовського, 73 у м. Черкаси від 12 січня 2006 р., судові витрати покласти на Відповідачів.

В судовому засіданні представник позивача АКПІБ «Промінвестбанк»позовні вимоги підтримав та просив задовольнити. У задоволенні зустрічного позову просив повністю відмовити.

Представник відповідача ОСОБА_1 в судовому засіданні проти задоволення первинного позову заперечував та просив повністю задовольнити зустрічний позов.

В ході судового розгляду судом до справи було залучено в якості третіх осіб ОСОБА_2, ОСОБА_3

Представник третьої особи ОСОБА_3 –ОСОБА_5 підтримала зустрічний позов.

Третя особа ОСОБА_2 в судове засідання не з»явився. На попередніх засіданнях підтримував зустрічні позовні вимоги.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення сторін, суд прийшов до наступного.

Судом встановлено, що 30 січня 2008 року між АКПІБ (ЗАТ) «Промінвестбанк»в особі філії «Відділення Промінвестбанку в м. Черкаси»та ОСОБА_1 було укладено договір про іпотечний кредит № 02-12/08, за умовами якого ОСОБА_1 отримав кредит в сумі 599936,00 грн. під 15% річних на строк до 29 січня 2018 року.

На забезпечення виконання зобов’язань по поверненню кредиту сторонами було укладено іпотечний договір № 02-40/08, посвідчений 30.01.2008 р. ОСОБА_4, приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі за № 760, згідно умов якого предметом іпотеки були  майнові права на 2-х кімнатну квартиру, будівничим № 7, яка розміщена на 5-му поверсі та 2-х кімнатну квартиру, будівничим № 11, яка розміщена на 6-му поверсі житлового будинку, будівнича адреса, вул. Котовського, 73 у м. Черкаси, 1-й під’їзд.

Предмет іпотеки було обтяжено заборонами які були зареєстровані в Державному реєстрі іпотек (номера витягів про реєстрацію 16720354 від 30.01.2008 р. та 16720483 від 30.01.2008 р.), в Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна (номер витягів про реєстрацію 16719381 від 30.012008 р. та 16719563 від 30.012008 р.)

Суд вважає, що ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»не має ніякого відношення до правовідносин сторін, адже спеціальним законом, який застосовується до спірних правовідносин сторін щодо укладення іпотечних договорів є Закон України «Про іпотеку», у статті 2 якого встановлено, що законодавство України про іпотеку базується на Конституції України і складається з Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Земельного кодексу України, цього Закону та інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України. Отже, посилання відповідача на положення Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»є безпідставними та судом не приймаються.   

Статтею 1 Закону України “Про іпотеку” (в редакції на момент укладення іпотечного договору) визначалось, що  нерухоме майно (нерухомість) це  земельні  ділянки,  а  також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею,  переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни  їх призначення.   Застава   повітряних   та   морських  суден,  суден внутрішнього   плавання,  космічних  об'єктів,  майнових  прав  на нерухомість,   будівництво   якої  не  завершено,  регулюється  за правилами,  визначеними  цим  Законом;  ( Абзац другий статті 1 із змінами,  внесеними  згідно  із  Законом N 3201-IV ( 3201-15 ) від 15.12.2005 ).

Вичерпний перелік об’єктів, які можуть бути предметом іпотеки за іпотечним договором, визначений у статті 5 цього Закону.

Згідно до ст. 5 Закону України “Про іпотеку” (в редакції на момент укладення іпотечного договору)  було встановлено, що предметом іпотеки можуть  бути  один  або  декілька  об'єктів нерухомого майна за таких умов:

нерухоме майно  належить  іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;

нерухоме майно  може  бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;

нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом  порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки  також  може  бути   об'єкт   незавершеного будівництва   або   інше   нерухоме  майно,  яке  стане  власністю іпотекодавця після укладення іпотечного  договору,  за  умови,  що іпотекодавець  може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого  нерухомого  майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того,  хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Частина об'єкта  нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права  власності  на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об'єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном.

Отже на момент укладення іпотечного договору стаття 5 Закону України «Про іпотеку»передбачала лише три види майна, які можуть бути предметом іпотеки за іпотечним договором: об’єкти нерухомого майна, об’єкти незавершеного будівництва та право оренди чи користування нерухомим майном.

Відповідно до ст. 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене  нерухоме  майно  (житлові будинки,  будівлі,  споруди  тощо)  виникає  з  моменту завершення будівництва (створення майна).

 Якщо договором або законом передбачено  прийняття  нерухомого майна  до  експлуатації,  право  власності  виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

 Якщо право власності на нерухоме майно відповідно  до  закону підлягає  державній реєстрації,  право власності виникає з моменту державної реєстрації. До  завершення   будівництва (створення   майна)  особа вважається   власником   матеріалів,  обладнання  тощо,  які  були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Згідно із п. 1.6. Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України № 7/5 від 07.02.2002 р., реєстрації підлягають права власності тільки на об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку, за наявності матеріалів технічної інвентаризації, підготовлених тим БТІ, яке проводить реєстрацію права власності на ці об'єкти.

Як вбачається з матеріалів справи, 2-х кімнатна квартира, будівничий № 7, яка розміщена на 5-му поверсі та 2-х кімнатна квартира, будівничий № 11, яка розміщена на 6-му поверсі житлового будинку, будівнича адреса, вул. Котовського, 73 у м. Черкаси, не були прийняті до експлуатації в установленому законом порядку і не існували на момент укладення оспорюваного іпотечного договору як об'єкти незавершеного будівництва.

Виходячи із положень наведених законодавчих норм у редакції, що діяла на момент укладення іпотечного договору, станом на дату укладення договорів Закон України «Про іпотеку»не передбачав можливості передання в іпотеку майнових прав на об'єкт незавершеного будивництва та, відповідно, ці майнові права не могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором.

Отож, можливості передання в іпотеку майнових прав на квартири (приміщення) в об’єкті, що будується, ст. 5 Закону України «Про іпотеку»на момент укладення іпотечного договору не передбачала, що фактично свідчить про те, що у цьому іпотечному договорі не тільки був відсутній опис предмету іпотеки, а взагалі  не був визначений предмет іпотеки.

Згодом, на підставі Закону України від 25.12.2008 р. № 800-VI, який набрав чинності з 14.01.2009 р. в частину 2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку»були внесені зміни, і ст. 5 Закону України «Про іпотеку»стала передбачати можливість передання в іпотеку майнових прав на об’єкт незавершеного будівництва.

Щодо твердження відповідача про те, що в ст. 1 Закону України «Про іпотеку»прямо зазначено про можливість іпотеки майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено слід зазначити наступне.

В статті 1 Закону України «Про іпотеку»зазначено, що застава майнових права на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим законом. Однак вказана стаття не встановлює, що майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, можуть являтись предметом іпотеки за іпотечним договором. До того ж, ця стаття має назву «Визначення термінів»та за своїм призначенням вона лише визначає терміни, що вживаються у законі, а не об'єкти, що можуть бути предметом іпотеки за іпотечним договором. Окрім того, у цій статті йдеться саме про заставу майнових прав, а не про їх іпотеку.

Отже, можливості передання в іпотеку майнових прав на квартиру (приміщеня) в об’єкті, що будується, тобто на об'єкти незавершеного будівництва ця стаття на момент укладення іпотечних договорів не передбачала.

Тому при укладанні оспорюваного іпотечного договору сторонами були порушенні приписи статті 5 Закону України “Про іпотеку”, так як у якості предмету іпотеки за цим іпотечним договором були безпідставно визначені майнові права на квартиру (приміщеня)  у житловому будинку, що будуюється, які не могли бути предметом іпотеки на час вчинення цього договору.      

Твердження відповідача про можливості нерухомого майна, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, на той час бути предметом іпотеки, суд вважає надуманим, оскільки предметом оспорюваного у даній справі іпотечного договору була не конкретна квартира, яка стане власністю іпотекодавця, а майнові права на квартиру.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України - підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною першою ст. 203 цього Кодексу встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

З наведеного випливає, що зміст іпотечного договор № 02-40/08 від 30.01.2008 р. р.на момент його укладення був визначений усупереч статті 5 Закону України «Про іпотеку», що відповідно є підставою для його недійсності.

Окрім того, суд робить висновок, що у цьому іпотечному договорі в момент його укладення сторонами фактично не був визначений предмет іпотеки, адже у якості предмету іпотеки за цими договором були визначені майнові права на квартиру (приміщення) у житловому будинку, що будуюється, але ці майнові права станом на момент укладення іпотечного договору не могли виступати предметом іпотеки з наведених вище підстав.

У зв’язку із відсутністю в укладеному іпотечному договорі предмету іпотеки, підлягає застосуванню ч. 2 ст. 18 Закону України «Про іпотеку», яка визначає, що у разі відсутності в іпотечному договорі однієї із істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду.

Згідно із ч. 1 цієї ж статті, опис предмета іпотеки є однією із істотних умов іпотечного договору. З огляду на те, що в іпотечному договорі не було визначено предмет іпотеки, що передбачено діючим законодавством, суд вважає, що в цьому договорі фактично відсутній опис предмету іпотеки, що також є підставою для визнання іпотечного  договору недійсним.

Таким чином, суд приходить до висновку, що іпотечний договір № 02-40/08 від 30.01.2008 р. був укладений з порушенням Закону України «Про іпотеку»(у редакції чинної на час укладення оспорюваного договору), що є підставою для визнання зазначеного іпотечного договору недійсним.

Судом також встановлено, що 30.01.2008 р. у зв’язку із укладенням іпотечного договору № 02-40/08 від 30.01.2008 р., ОСОБА_4, приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу була здійснена державна реєстрація обтяжень майнових прав на квартири в Державному реєстрі іпотек (номера витягів про реєстрацію 16720354 від 30.01.2008 р. та 16720483 від 30.01.2008 р.), в Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна (номер витягів про реєстрацію 16719381 від 30.01.2008 р. та 16719563 від 30.01.2008 р.)

З огляду на те, що іпотечного договору № 02-40/08 від 30.01.2008 р. визнається судом недійсним, суд робить висновок, що подальше знаходження вказаних записів у Державному реєстрі Державний реєстр іпотек  та у Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна є безпідставним і вони підлягають виключенню.  

Також судом встановлено, що 07.06.2008р. між ТОВ «Корпорація «Райагробуд»і ОСОБА_2 було укладено договір про пайову  участь в будівництві квартири по вул. Котовського, 73 в м. Черкаси, будівничий номер 11.

Рішенням виконкому Черкаської міської ради від 01.09.2009р. №1099 дозволено оформити право власності ОСОБА_2 на вказану квартиру №11.

10 вересня 2009 року ОСОБА_2 видане свідоцтво про право власності на квартиру АДРЕСА_1.

11.04.2008р. між ТОВ «Корпорація «Райагробуд»та ОСОБА_3 було укладено договір №58 на пайову участь в будівництві квартири. За актом приймання-передачі від 09.01.2009р. квартира була передана пайовику ОСОБА_3

За рішенням виконкому Черкаської міської ради №1719 від 29.12.2009р. ОСОБА_3 було видане свідоцтво про право власності на квартиру АДРЕСА_2.

Таким чином, на даний час власниками спірних квартир являються треті особи ОСОБА_2 та ОСОБА_3, які не можуть нести відповідальність по зобов»язаннях ОСОБА_6

Відповідно до ст. 88 ЦПК України, стороні на користь яких ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

Керуючись ст.ст. 10, 60, 212-215,218 ЦПК України, суд –

ВИРІШИВ:

          У задоволенні первинного позову відмовити.

          Зустрічний позов задовольнити.

          Визнати недійсним іпотечний договір № 02-40/08 від 30.01.2008 р., укладений між АКПІБ (ЗАТ) «Промінвестбанк»в особі філії «Відділення Промінвестбанку в м. Черкаси»та ОСОБА_1 та посвідчений 30.01.2008 р. ОСОБА_4, приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі за" № 760;

          Зобов'язати ОСОБА_4, приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу, зняти заборону відчуження майнових прав на 2-х кімнатну квартиру, будівничим № 7, яка розміщена на 5-му поверсі житлового будинку, будівнича адреса по вул. Котовського, 73 у м. Черкаси, накладену 30.01.2008 р. ОСОБА_4, приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу, на підставі іпотечного договору № 02-40/08 від 30.01.2008 р. та зареєстровану в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна 30.01.2008 р.№ 6487629;

          Зобов'язати ОСОБА_4, приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу, зняти заборону відчуження майнових прав на 2-х кімнатну квартиру, будівничим № 11, яка розміщена на 6-му поверсі житлового будинку, будівнича адреса по вул. Котовського, 73 у м. Черкаси, накладену 30.01.2008 р. ОСОБА_4, приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу, на підставі іпотечного договору № 02-40/08 від 30.01.2008 р. та зареєстровану в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна 30.01.2008 р.№ 6487701;

          Зобов'язати ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк»в особі філії «Відділення ПАТ Промінвестбанк в м. Черкаси»подати заяву до Черкаської філії державного підприємства «Інформаційний центр» Міністерства юстиції України про виключення з Державного реєстру обтяжень рухомого майна запису про приватне обтяження - заставу рухомого майна, зареєстрованого в реєстрі 13.02.2009 р. за № 8461255 Черкаською філією державного підприємства «Інформаційний   центр»  Міністерства   юстиції   України   на   підставі   іпотечного договору, № 02/40/08 від 30.01.2008, філія «Відділення Промінвестбанку в м. Черкаси»зареєстровано приватне обтяження - заставу рухомого майна - майнових прав на 2-х кімнатну квартиру, будівничим № 7, яка розміщена на 5-му поверсі житлового будинку, будівнича адреса по вул. Котовського, 73, у м. Черкаси; 2-х кімнатну квартиру, будівничим № 11, яка розміщена на 6-му поверсі житлового будинку, будівнича адреса по вул. Котовського, 73, у м. Черкаси за договором на пайову участь в будівництві квартири в житловому будинку по вул. Котовського, 73 у м. Черкаси від 12 січня 2006 р. Боржник: ОСОБА_1, код НОМЕР_1, Черкаська обл., м. Черкаси, вул. Чехова. 5. (витяг з Державного реєстру обтяжень рухомого майна №29125674 від 05.11.2010 р., запис 2).

Зобов'язати ОСОБА_4, приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу, виключити з Державного реєстру іпотек запис про обтяження майна іпотекою, зареєстрованою в реєстрі 30.01.2008 р. за № 6487983 приватним нотаріусом ОСОБА_4П на підставі іпотечного договору № 02-40/08 від 30.01.2008 щодо майнових прав на 2-х кімнатну квартиру, будівничим № 7, яка розміщена на 5-му поверсі житлового будинку, будівнича адреса по вул. Котовського, 73, у м. Черкаси за договором на пайову участь в будівництві квартири в житловому будинку по вул. Котовського, 73 у м. Черкаси від 12 січня 2006 р.

Зобов'язати ОСОБА_4, приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу, виключити з Державного реєстру іпотек запис про обтяження майна іпотекою, зареєстрованою в реєстрі 30.01.2008 р. за № 6488056 приватним нотаріусом ОСОБА_4П на підставі іпотечного договору № 02-40/08 від 30.01.2008 щодо майнових прав на 2-х кімнатну квартиру, будівничим № 11, яка розміщена на 6-му поверсі житлового будинку, будівнича адреса по вул. Котовського, 73, у м. Черкаси за договором на пайову участь в будівництві квартири в житловому будинку по вул. Котовського, 73 у м. Черкаси від 12 січня 2006 р.

Стягнути з ПАТ «Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк»в особі філії «Відділення ПАТ Промінвестбанк в м. Черкаси»на користь ОСОБА_1 судовий збір в сумі 8,50 грн. та витрати на ІТЗ в сумі 37,00 грн.

Скасувати заходи забезпечення позову у вигляді накладення арешту на кв. №7 та №11 в будинку №73 по вул. Котовського в м. Черкаси, встановлені ухвалою Соснівського районного суду м. Черкаси від 02.06.2009 року.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Черкаської області через суд першої інстанції шляхом подачі в 10-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги.

Головуючий: