Справа № 463/5628/23                                        Головуючий у 1 інстанції: Стрепко Н.Л.

Провадження № 22-ц/811/2246/24                                 Доповідач в 2-й інстанції: Бойко С.М.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

                17 квітня 2025 року м. Львів

Львівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого – судді Бойко С.М.,

суддів: Копняк С.М., Ніткевича А.В.,

секретаря – Марко О.Р.,

з участю: представника позивача – ОСОБА_1 ,

представника відповідача – ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_3 на рішення Личаківського районного суду м. Львова від 13 червня 2024 року у справі за позовом ОСОБА_3 до акціонерного товариства «Сенс Банк», третя особа – приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу Львівської області Барбуляк Христина Миколаївна, про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав,

встановив:

У липні 2023 року ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом, в якому просив визнати незаконним та скасувати рішення приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Львівської області Барбуляк Х.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 24.01.2020 року, індексний номер 50808225, згідно з яким, зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 за акціонерним товариством (далі – АТ) «Альфа-Банк» в порядку звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором від 31.07.2007 року, який посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Львівської області Пелех О.З. та зареєстрований в реєстрі за №3528.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 31.07.2007 року між акціонерним комерційним банком (далі – АКБ) «ТАС-Комерцбанк», правонаступником якого є публічне акціонерне товариство (далі – ПАТ) «Сведбанк» (кредитодавцем), та ОСОБА_3 (позичальником) укладено кредитний договір №1304/0707/71-00, відповідно до умов якого, банк зобов`язався надати позичальнику кредит у розмірі 108000 доларів США, терміном з 31.07.2007 року до 30.07.2032 року, на умовах, передбачених у цьому договорі.

Згідно з п.1.2 кредитного договору, кредит надавався банком у готівковій формі через касу банку або у безготівковій формі з метою подальшої конвертації суми отриманого кредиту у національну валюту України та внесення коштів у національній валюті України на користь ОСОБА_4 в рахунок оплати за договором купівлі-продажу, з метою придбання позичальником квартири АДРЕСА_1 .

На підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу квартири від 31.07.2007 року, укладеного між ОСОБА_4 (продавцем) та ОСОБА_3 (покупцем), об`єкт продажу: квартира за адресою: АДРЕСА_2 , була набута у власність останнього.

Для забезпечення виконання позичальником зобов`язань за кредитним договором, між АКБ «ТАС-Комерцбанк» та ОСОБА_3 укладено іпотечний договір від 31.07.2007 року, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Львівської області Пелех О.З. та зареєстрований в реєстрі за №3528.

Рішенням приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Львівської області Барбуляк Х.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 24.01.2020 року, індексний номер 50808225, в порядку звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором зареєстровано право власності на предмет іпотеки за АТ «Альфа-Банк».

В Інформаційній довідці підставою державної реєстрації та прийняття оспорюваного рішення державного реєстратора вказано: іпотечний договір та рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер: 7900823454828, видане 06.11.2019 року, видавник: Укрпошта, повідомлення, серія та номер: 22429, виданий 28.10.2019 року, видавник: AT «Альфа-Банк».

Позивач вважає, що рішення державного реєстратора є незаконним і підлягає скасуванню, оскільки прийняте за відсутності підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки, внаслідок чого AT «Альфа-Банк» незаконно набуто право власності на предмет іпотеки.

При цьому, звертає увагу на те, що згідно умов кредитного договору, кредит надано в сумі 108000 доларів США, що становить після конвертації в національну валюту за офіційним курсом НБУ станом на 31.07.2007 року 545400 грн., позаяк, предмет іпотеки (квартира) була придбана за 606000 грн.

Графіком погашення кредиту та сплати процентів (додаток №1), який є невід`ємною частиною кредитного договору, сторонами погоджений графік погашення кредиту, а саме: до 20 числа кожного місяця в сумі тіла кредиту 367 доларів США, починаючи з 20.02.2008 року по 30.07.2032 року, а також погоджений залишок заборгованості кредиту на певну дату згідно графіку. Таким чином, початок правовідносин визначений датою укладання кредитного договору 31.07.2007 року, а перший платіж за графіком визначений 20.02.2008 року, тобто з відтермінуванням на 6 місяців.

Вказує, що за отриманою від AT «Альфа-Банк» інформацією, кредитний договір та договори забезпечення за декількома послідовними операціями купівлі-продажу кредитного портфелю (факторингом) переходили до різних фінансових установ: AT «Дельта-Банк», ТОВ «Кредитні ініціативи» та, в кінцевому результаті, вимоги за кредитним договором перейшли на обслуговування до AT «Альфа-Банк» (станом на даний час – AT «Сенс Банк»).

Направленим AT «Альфа-Банк» із відділення міста Чернігова на адресу ОСОБА_3 листом вих. №22429 від 28.10.2019 року банк вимагав від позичальника сплатити борг за кредитним договором станом на 28.10.2019 року в загальній сумі 104449,13 доларів США. Цим листом також було повідомлено, що у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку AT «Альфа-Банк» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому ст.37 Закону України «Про іпотеку». Вказана в листі вимога в сумі 104449,13 доларів США не містить деталізованого розрахунку складових боргу, зокрема, основної суми боргу, процентів, неустойки (штрафу, пені) тощо.

Зазначає, що зверненню стягнення на предмет іпотеки в позасудовий спосіб передувало звернення AT «Альфа-Банк» в 2014 році на предмет іпотеки в судовому порядку з підстав невиконання позичальником досудової вимоги про повне дострокове повернення кредиту (вих. №000164 від 23.11.2013 року), яка виникла станом на 21.11.2013 року в сумі простроченої заборгованості за кредитом, як зазначав банк, в розмірі 5034,24 доларів США.

З обставин, які встановлені рішенням Апеляційного суду Львівської області від 11 квітня 2016 року у справі №463/1673/14, вбачається, що станом на 01.04.2014 року банком заявлялись вимоги: 58615,22 доларів США (тіло кредиту), по процентах – 4314,87 доларів США, пеня – 114,95 доларів США.

Вказаним рішенням суду, яким банку відмовлено в позові, було встановлено, що при зверненні стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку AT «Альфа-Банк» належними та допустимим доказами не доведено, як суми простроченої заборгованості станом на 21.11.2013 року, зазначеної банком в досудовій вимозі (вих. №000164 від 23.11.2013 року), в розмірі 5034,24 доларів США, так і заявлених позовних вимог щодо загального розміру вимог та всіх його складових, в тому числі: заборгованості за тілом кредиту, нарахованих процентів, пені, а також відсутності належних документів, які б підтверджували набуття ПАТ «Альфа-Банк» прав кредитора, зокрема, умови передачі кредитного договору в ланцюгу передачі прав вимоги (факторингу) між банками та фінансовими установами, а також умови та порядок передачі кредитного договору від ТОВ «Кредитні ініціативи» на обслуговування AT «Альфа-Банк».

Вважає, що надсиланням ОСОБА_3 досудової вимоги про повне дострокове повернення кредиту (вих. №000164 від 23.11.2013 року) та звернення в суд з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки, AT «Альфа-Банк» змінив строк кредитування, в зв`язку з чим, нарахування передбачених договором процентів та пені припинилось зі спливом тридцятиденного строку з моменту отримання досудової вимоги.

З урахуванням наведеного, за позицією позивача, вимога, заявлена банком при зверненні стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку у справі №463/1673/14 в грошовому виразі в іноземній валюті з 30.12.2013 року (закінчення тридцятиденного терміну на погашення) не змінилась в часі, та при цьому, не доведена банком щодо всіх її складових (основний борг, проценти, пеня, тощо) в судовому порядку саме при зверненні стягнення на предмет іпотеки.

Вказує, що листом-повідомленням з Чернігівського відділення AT «Альфа-Банк» (вих. №22429 від 28.10.2019 року), в якому позичальник ніколи не обслуговувався, за підписом особи, повноваження якої не підтверджено, банк виставив позичальнику вимогу сплатити борг за кредитним договором, розмір якого станом на дату розрахунку 28.10.2019 року зазначений 104449,13 доларів США без розшифровки складових цієї суми.

З огляду на вищезазначене, щодо незмінності вимог AT «Альфа-Банк» з 23.11.2013 року та з урахуванням обставин, які встановлені рішенням Апеляційного суду Львівської області від 11 квітня 2016 року у справі №463/1673/14, позивач вважає, що сума 104449,13 доларів США, яка вказана банком як заборгованість за кредитним договором, не могла бути нарахована, відтак, є неправомірною та в розумінні ст.7 Закону України «Про іпотеку» не могла забезпечуватись іпотекою.

Звертає увагу на обставини, встановлені Апеляційним судом Львівської області у справі №463/1673/14, зокрема, про те, що переплата по тілу кредиту станом на 21.11.2013 року складала 23694,78 доларів США, дані Банку щодо такої переплати були занижені на 10643 доларів США.

Вказує, що на письмові звернення позичальника банк не надав інформації про рух коштів по сплаті тіла кредиту та процентів з моменту видачі кредиту до моменту уступки права вимоги (факторингу), в тому числі, в порушення ст.1082 ЦК України, не надав інформації про те, які суми переходили від первинного кредитора до наступних кредиторів, в тому числі, до ТОВ «Кредитні ініціативи» та зворотної передачі до AT «Альфа-Банк» на обслуговування. Також зазначає, що додаткові звернення до попередніх кредиторів та до самого AT «Альфа-Банк» щодо надання інформації про рух коштів за кредитом з моменту видачі до моменту відступлення залишились без відповіді, а згідно з квитанціями про оплату кредиту, банк, в порушення пунктів 3.1, 3.3 кредитного договору, певний час зараховував кошти, надані позичальником через касу банку, на рахунки, не передбачені умовами кредитного договору.

За позицією позивача, у нього взагалі не мало б бути простроченої заборгованості, а переплата по тілу кредиту була здійснена на п`ять років вперед.

Окрім того, зазначає, що згідно з іпотечним договором, набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання по кредитному договору повинно здійснюватися у порядку, передбаченому Законом України «Про іпотеку», зокрема, за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. З висновку про вартість майна, виконаного ТОВ «Незалежна експертна компанія», щодо оцінки ринкової вартості квартири АДРЕСА_1 вбачається, що складання звіту та затвердження висновку (м. Київ) проведені в один день – 19.11.2019 року, в той час, як перехід права власності предмету іпотеки здійснений нотаріусом (державним реєстратором) 24.01.2020 року.

Зазначає, що відсутність проведення оцінки предмета іпотеки на момент реєстрації права власності AT «Альфа-Банк» (24.01.2020 року) на іпотечне майно свідчить про порушення відповідачем вимог ч.3 ст.37 Закону України «Про іпотеку», що є самостійною підставою для задоволення позову.

Додатково вказує на те, що визначення оцінювачем ринкової вартості іпотечного майна здійснене одним порівняльним методом, що є порушенням п.12.3.1 іпотечного договору, п.36 Національного стандарту №1, ст.629 ЦК України, та без ознайомлення з об`єктом оцінки, шляхом доступу до нього.

Звертає увагу на те, що у висновку про вартість майна та у звіті про незалежну оцінку майна наявні розбіжності при зазначенні об`єкта оцінки, в технічних характеристиках вказано дані без посилання на джерело інформації, а також зазначено не всі дані про квартиру, невірно зазначено місце розташування будинку. При цьому, у висновку та звіті про незалежну оцінку майна оцінювачем визначена вартість об`єкта оцінки – 1180731 грн., а в довідці AT «Альфа-Банк» про отриманий дохід у вигляді прощеного боргу від 04.12.2020 року, направленій іпотекодавцю, зазначено, що згідно висновку суб`єкта оціночної діяльності, ринкова вартість предмета іпотеки визначена на рівні 674000 грн., крім того, в довідці вказана сума боргу – 132517,31 доларів США, що за курсом НБУ становило 3249483,46 грн., а отже, в довідці для цілей оподаткування прощеного боргу зазначена ринкова вартість квартири не узгоджується з оцінкою від 15.11.2019 року, відтак, вважає, що обидві оцінки є неправомірними.

Стверджує, що з аналізу наведених вище обставин вбачається, що банком порушено п.6 ст.3 ЦК України – добросовісність, як певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

При цьому, звертає увагу, що рішенням Личаківського районного суду м. Львова від 17 вересня 2021 року, яке залишене без змін постановою Львівського апеляційного суду від 24 січня 2023 року, у справі №463/1162/20 за позовом ОСОБА_3 до приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Львівської області Барбуляк Х.М., AT «Альфа-Банк» про скасування реєстрації права власності, поновлення реєстрації права власності на нерухоме майно за позивачем, було встановлено, що між сторонами існує спір про заборгованість, рішення щодо якої на даний час в судовому порядку судом не визначено. Зокрема, суд встановив, що позивачем у позовній заяві не було зазначено як підставу позову порушення порядку оцінки майна, а відтак, предмет та підстави даного позову є іншими та не розглядались судом у наведеній справі.

Рішенням Личаківського районного суду м. Львова від 13 червня 2024 року у задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду оскаржив позивач ОСОБА_3 , просив його скасувати з підстав невідповідності висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права і ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.

Позивач не погоджується з висновками суду першої інстанції про відхилення його доводів позовної заяви щодо зміни строку кредитування після надіслання банком досудової вимоги від 23.11.2013 року щодо дострокового повернення кредиту в повному обсязі і наголошує, що відповідно до правових висновків Великої Палати Верховного Суду, на які він покликався, звернення з позовом про дострокове стягнення кредиту, незалежно від способу такого стягнення, змінює порядок, умови і строк дії кредитного договору; на час звернення з таким позовом вважається, що настав строк виконання договору в повному обсязі; рішення суду про стягнення заборгованості чи звернення стягнення на заставлене майно засвідчує такі зміни, тому право кредитора нараховувати передбачені договором проценти за кредитом та пеню припиняється у разі пред`явлення до позичальника вимог згідно з ч.2 ст.1050 ЦК України.

Зазначає, що за обставинами даної справи, з 30.12.2013 року (закінчення тридцятиденного строку на погашення після досудової вимоги від 23.11.2013 року) банк не мав права нараховувати проценти за кредитом, однак, з витребуваної судом виписки про рух коштів вбачається, що банком після 30.12.2013 року щомісячно на суму тіла кредиту (58615,22 доларів США) нараховувались проценти за 2014 – 2018 роки та 10 місяців 2019 року, тобто до дати направлення повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку ст.37 Закону України «Про іпотеку», на підставі якого приватний нотаріус вчинив оспорювану реєстраційну дію.

Вважає, що судом першої інстанції не взято до уваги та не надано правової оцінки обставинам щодо дій приватного нотаріуса Барбуляк Х.М., яка діяла як державний реєстратор, при прийнятті оспорюваного рішення про державну реєстрацію.

Зазначає, що судом не взято до уваги посилання позивача на те, що банком на вимогу суду не було надано належним чином завірених усіх виписок по особовим рахункам позичальника, зокрема, виписок про рух коштів за процентами по кредитному договору.

На переконання позивача, зазначення різної суми заборгованості у документах про досудове врегулювання спору не свідчить про недоведеність фактичної суми заборгованості, оскільки зазначені суми в указаних документах містили саме прострочену заборгованість за різні періоди.

Додає, що не може бути підставою для визнання судом необов`язковості надання документів про рух коштів за кредитом, зокрема, за процентами по кредиту, з посиланням на рішення суду в справі з іншим предметом спору, рішення в якій не набрало законної сили, а справа знаходиться на новому розгляді суду після її направлення Верховним Судом.

Наголошує, що з висновку про оцінку майна вбачається, що визначення оцінювачем ринкової вартості іпотечного майна здійснено одним порівняльним методом, що має наслідком порушення п.12.2.1 іпотечного договору, п.36 Національного стандарту №1, статті 629 ЦК України.

Крім того, звертає увагу, що ПАТ «Альфа-Банк» взагалі не повідомив позичальника про умови та перехід кредитного договору на обслуговування до ПАТ «Альфа-Банк» від ТОВ «Кредитні ініціативи», відповідно, починаючи з травня 2012 року, ризики, які виникли у зв`язку з неодноразовим відступленням прав вимоги за його кредитним договором, виконання договорів відступлення та не передання документів у зв`язку з відступленням, були безпідставно покладені виключно на позичальника, зважаючи на що, він перебував у стані невизначеності.

Не погоджується позивач і з висновками суду в частині визначення вартості майна за висновком ТОВ «Незалежна експертна компанія» від 19.11.2019 року, який було надано державному реєстратору.

Зокрема, зазначає, що всупереч вимогам закону і умовам іпотечного договору, визначення оцінювачем вартості іпотечного майна здійснено одним порівняльним методом та без фактичного огляду предмета оцінки.

Вважає, що твердження суду про те, що власником обмежено доступ оцінювачу безпосередньо до предмета оцінки, яким було здійснено огляд будинку, в якому знаходиться вказане нерухоме майно, не відповідають дійсності, оскільки ні іпотекодержатель, ні оцінювач не звертались до позивача щодо необхідності огляду предмета іпотеки.

Окрім того, у висновку та звіті про незалежну оцінку майна оцінювачем визначена вартість об`єкта оцінки – 1180731 грн., а в довідці АТ «Альфа-Банк» про отриманий дохід у вигляді прощеного боргу (вих. №1227 від 04.12.2020 року), що направлена банком іпотекодавцю, вартість цієї самої квартири визначена на рівні 674000 грн., що не узгоджується з розмірами оцінки від 15.11.2019 року, відтак, обидві оцінки є неправомірними.

03.10.2024 року відповідач АТ «Сенс Банк» подав відзив на апеляційну скаргу, в якому заперечує доводи та вимоги апеляційної скарги, наголошуючи, що правова оцінка законності оспорюваного рішення державного реєстратора вже надавалась судами трьох інстанцій у справі №463/1162/20, в якій позивачу було відмовлено у задоволенні позову.

В судове засідання апеляційного суду 08 квітня 2025 року позивач ОСОБА_3 та третя особа – приватний нотаріус Барбуляк Х.М. не з`явилися, про дату, час і місце розгляду справи всі були належним чином повідомлені, клопотань про відкладення розгляду справи не заявляли, тому, відповідно до вимог ч.2 ст.372 ЦПК України, розгляд справи проведено у їхній відсутності, за участі представника позивача – адвоката Цімко П.О. та представника відповідача – адвоката Блажевського П.І.

Ухвалення та проголошення судового рішення відкладено на 17 квітня 2025 року об 11:30 год.

Заслухавши пояснення сторони позивача в підтримання апеляційної скарги, заперечення сторони відповідача, перевіривши матеріали справи, законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення відповідно до вимог статті 367 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення з наступних підстав.

Судом встановлено, що 31.07.2007 року між АКБ «ТАС-Комерцбанк» (кредитодавцем) та ОСОБА_3 (позичальником) укладено кредитний договір №1304/0707/71-001, відповідно до умов якого, банк надав позичальнику кредит у розмірі 108000 доларів США, зі сплатою 12,5% річних, з терміном повернення до 30.07.2032 року.

У пункті 1.2 кредитного договору вказано, що кредит надається банком у готівковій формі через касу банку або у безготівковій формі на підставі заяви позичальника з метою подальшої конвертації суми отриманого кредиту у національну валюту України та внесення коштів в національній валюті України на користь ОСОБА_4 в оплату за договором купівлі-продажу, зазначеним у пункті 1.4 цього договору, згідно з яким, кредитні кошти призначені для здійснення позичальником розрахунків по договору купівлі-продажу між позичальником та ОСОБА_4 з метою придбання квартири АДРЕСА_1 .

З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 31.07.2007 року між АКБ «ТАС-Комерцбанк» (іпотекодержателем) та ОСОБА_3  (іпотекодавцем) укладено іпотечний договір, який посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Львівської області Пелех О.З. та зареєстрований в реєстрі за №3528.

Предметом іпотеки за цим іпотечним договором є квартира АДРЕСА_1 , яка належить на праві власності іпотекодавцю на підставі договору купівлі-продажу квартири від 31.07.2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Львівської області Пелех О.З. та зареєстрованого в реєстрі за №3527 (п.2 договору).

У пункті 5 іпотечного договору зазначено, що за згодою сторін предмет іпотеки оцінено в 606400 грн.

Пунктом 11 іпотечного договору визначено, що іпотекодержатель набуває право звернути стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання іпотекодавцем основного зобов`язання повністю або частково, в тому числі, якщо іпотекодавець не поверне іпотекодержателю суму кредиту, проценти за користування кредитом, пеню, іншу заборгованість, не сплатить платежі та штрафи, що передбачені та/або випливають з основного зобов`язання, а також в інших випадках, передбачених основним зобов`язанням та цим договором, у тому числі, у випадку одноразового прострочення основного зобов`язання (як основного боргу, так і процентів за ним).

При настанні зазначених вище випадків, іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання та зобов`язань, передбачених цим договором, у строк, що не перевищує тридцяти календарних днів, та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору.

Відповідно до пунктів 12, 12.1, 12.2, 12.3, 12.3.1 іпотечного договору, за вибором іпотекодержателя застосовується один із наведених нижче способів звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя: 1) за рішенням суду; 2) у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса; 3) згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким вважається застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

У п.12.3.1 іпотечного договору зазначено, що у такому випадку, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, укладений шляхом здійснення цього застереження, є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки. При цьому, вважається, що предмет іпотеки набувається у власність іпотекодержателя за вартістю, що буде визначена після прийняття іпотекодержателем рішення про обрання передбаченого цим пунктом договору (п.12.3) способу звернення стягнення на предмет іпотеки, на підставі висновку незалежного експерта – суб`єкта оціночної діяльності, правоздатність якого підтверджена сертифікатом суб`єкта оціночної діяльності. При цьому, сторони домовились, що кандидатура суб`єкта оціночної діяльності визначається іпотекодержателем. При оцінці предмета іпотеки незалежний експерт повинен використовувати всі методи оцінки, які будуть передбачені чинним законодавством на момент оцінки.

Пунктом 12.3.1 іпотечного договору передбачено, що якщо фактичний розмір заборгованості іпотекодавця за основним зобов`язанням менший за вартість, що вказана у висновку незалежного експерта – суб`єкта оціночної діяльності, іпотекодержатель перераховує різницю на поточний рахунок іпотекодавця протягом 60 (шестидесяти) робочих днів з моменту набуття у власність предмета іпотеки.

Цим пунктом іпотечного договору також встановлено, що сторони, з розумінням змісту статті 37 Закону України «Про іпотеку» свідчать, що право іпотекодержателя зареєструвати право власності на предмет іпотеки на підставі положень цього підпункту п.12.3 цього договору є безумовним, тобто підлягає реєстрації незалежно від претензій іпотекодавця, а рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки може бути оскарженим іпотекодавцем в судовому порядку лише у випадку, якщо він доведе, що повністю виконав основне зобов`язання.

В подальшому кредитний договір та договір забезпечення (іпотеки) за декількома послідовними операціями купівлі-продажу кредитного портфелю переходили до інших банківських та фінансових структур та, в кінцевому результаті, знаходяться на обслуговуванні в АТ «Альфа-Банк» (на даний час – АТ «Сенс Банк»).

У зв`язку з неналежним виконанням зобов`язань за кредитним договором, ПАТ «Альфа-Банк» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_3 про звернення стягнення на предмет іпотеки і рішенням Личаківського районного суду від 25 вересня 2015 року у справі №463/1673/14-ц позов було задоволено, в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором звернуто стягнення на предмет іпотеки – квартиру АДРЕСА_1 . Додатковим рішенням Личаківського районного суду від 27 листопада 2015 року абзац другий резолютивної частини рішення суду викладено в новій редакції.

Рішенням Апеляційного суду Львівської області від 11 квітня 2016 року у справі №463/1673/14-ц апеляційну скаргу представника ОСОБА_3 – ОСОБА_5 задоволено частково, рішення Личаківського районного суду м. Львова від 25 вересня 2015 року в частині задоволення позову ПАТ «Альфа-Банк» до ОСОБА_3 про звернення стягнення на предмет іпотеки та додаткове рішення Личаківського районного суду м. Львова від 27 листопада 2015 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким відмовлено у задоволенні позову ПАТ «Альфа-Банк» до ОСОБА_3 про звернення стягнення на предмет іпотеки.

24.01.2020 року державним реєстратором – приватним нотаріусом Барбуляк Х.М. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 50808225, на підставі якого за АТ «Альфа-Банк» зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 . При цьому, підставою виникнення права власності зазначено: іпотечний договір, серія та номер: 3528, виданий 31.07.2007 року, видавник: приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу Пелех О.З., рекомендоване відправлення, серія та номер 7900823454828, виданий 06.11.2019 року, видавник Укрпошта, повідомлення серія та номер 22429, виданий 28.10.2019 року, видавник АТ «Альфа-Банк».

В реєстраційній справі міститься повідомлення ОСОБА_3 від 28.10.2019 року №22429 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, в якому боржнику запропоновано сплатити борг у розмірі 104449,13 доларів США, а також вказано про те, що у випадку несплати боргу та виконання вимоги протягом 30 днів АТ «Альфа-Банк» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Повідомлення про усунення порушень від 28.10.2019 року №22429 було направлено ОСОБА_3 банком 30.10.2019 року, яке він отримав і надав відповідь листом від 28.11.2019 року, однак, вимогу не виконав.

Вказані вище обставини також встановлені судовими рішеннями, які набрали законної сили, у цивільній справі №463/1162/20 за позовом ОСОБА_3 до приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Львівської області Барбуляк Х.М., АТ «Альфа-Банк» про скасування реєстрації права власності, поновлення реєстрації права власності на нерухоме майно, у задоволенні якого відмовлено рішенням Личаківського районного суду м. Львова від 17 вересня 2021 року, залишеним без змін постановою Львівського апеляційного суду від 24 січня 2023 року та постановою Верховного Суду від 13 березня 2024 року.

Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор – прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту (частина перша статті 527 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно зі статтею 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 512 ЦК України, кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).

Згідно зі статтею 514 ЦК України, до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною першою статті 1054 ЦК України, передбачено, що за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

Частиною першою статті 546 ЦК України, в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (укладення кредитного договору та договору іпотеки), передбачено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Згідно з частиною першою статті 575 ЦК України, в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Статтею 1 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотека – вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно з частиною першою статті 12 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання – звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Відповідно до частин першої, четвертої статті 33 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час прийняття оспорюваного рішення про державну реєстрацію права власності), у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», уразі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки від 31.07.2007 року), сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними.

Згідно з частиною першою статті 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки від 31.07.2007 року), іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

З аналізу змісту вищенаведених статей 36 і 37 Закону України «Про іпотеку» вбачається, що за цим Законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.

У справі, яка переглядається, позасудове врегулювання спору та застереження про можливість задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки сторони погодили в пункті 12 іпотечного договору від 31.07.2007 року, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (підпункт 12.3.1).

Відповідно до частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час прийняття оспорюваного рішення про державну реєстрацію права власності), іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У справі, яка переглядається, встановивши, що позивач як позичальник за кредитним договором свої зобов`язання не виконав, а отриману від банку вимогу про усунення порушень основного зобов`язання, надіслану іпотекодержателем з дотриманням положень статті 35 Закону України «Про іпотеку», проігнорував, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про набуття іпотекодержателем передбаченого укладеним між сторонами договором іпотеки права на задоволення своїх вимог у порядку, визначеному статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Таких висновків дійшов Верховний Суд в постанові від 13 березня 2024 року у вказаній вище справі №463/1162/20 за позовом ОСОБА_3 до приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Львівської області Барбуляк Х.М., АТ «Альфа-Банк» про скасування реєстрації права власності, поновлення реєстрації права власності на нерухоме майно.

Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України від 01 липня 2004 року №1952-1V «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (далі – Закон №1952-1V).

Частиною першою статті 2 Закону №1952-IV визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – державна реєстрація прав) – офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За змістом частин першої та третьої статті 10 Закону №1952-IV, державним реєстратором є, зокрема нотаріус. Державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Відповідно до частини другої статті 18 Закону №1952-IV, перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державні реєстратори зобов`язані надавати до відома заявників інформацію про перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав.

Згідно з пунктом 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127, в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (далі – Порядок №1127), державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону №1952-IV та цим Порядком.

Для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину (пункт 57 Порядку №1127).

Згідно з пунктом 61 Порядку №1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Отже, у наведених правових нормах визначено перелік обов`язкових вимог для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і, з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону №1952-IV та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Такі правові висновки містяться в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі №306/1224/16-ц (провадження №14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі №306/2053/16-ц (провадження №14-22цс19).

Таким чином, встановивши, що договір іпотеки від 31.07.2007 року містить відповідне застереження про можливість задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі права власності на предмет іпотеки і банком дотримано положення частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання ОСОБА_3 , як боржнику та іпотекодавцю, вимоги про усунення порушень забезпеченого іпотекою основного зобов`язання, проте, ні після завершення 30-денного строку з моменту отримання цієї вимоги, ні на час проведення державної реєстрації за відповідачем права власності на спірну квартиру позивач не виконав боргове зобов`язання, а також те, що державному реєстратору були надані всі необхідні документи для здійснення державної реєстрації права власності, передбачені пунктами 57, 61 Порядку №1127, суд першої інстанцій дійшов законного та обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову у зв`язку з його недоведеністю.

Посилання позивача  ОСОБА_3  на рішення Апеляційного суду Львівської області від 11 квітня 2016 року у справі №463/1673/14, яким відмовлено у задоволенні позову ПАТ «Альфа-Банк» до ОСОБА_3  про звернення стягнення на предмет іпотеки, є безпідставними, оскільки банк своє рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору прийняв вже після розгляду справи №463/1673/14, окрім того, відмова суду в зверненні стягнення на предмет іпотеки не перешкоджає іпотекодержателю задовольнити свої вимоги в позасудовому порядку з дотриманням погоджених сторонами умов договору іпотеки.

Також необхідно зазначити, що жодним судовим рішенням, яке набрало законної сили, у спорах між сторонами не було встановлено факту відсутності у позивача заборгованості перед банком за вказаним кредитним договором, позаяк, згідно з п.12.3.1 іпотечного договору, рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки може бути оскарженим іпотекодавцем в судовому порядку лише у випадку, якщо він доведе, що повністю виконав основне зобов`язання.

У зв`язку з цим, доводи позивача про те, що у довідках банку зазначено різні суми заборгованості (в тому числі, простроченої заборгованості), не мають правового значення для вирішення даного спору.

Також, необхідно зазначити, що на даний час не прийнято судом рішення у справі №466/5883/15-ц, предметом розгляду якої є позовні вимоги банку до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості за кредитним договором.

У зв`язку з цим, колегія суддів відхиляє доводи позивача про неправильність висновків суду першої інстанції щодо зміни строку кредитування після пред`явлення досудової вимоги банку від 23.11.2013 року про дострокове повернення всієї суми кредиту, оскільки в даній справі не є предметом доказування встановлення дійсного розміру заборгованості за кредитним договором, а факту відсутності заборгованості за кредитним договором позивачем не доведено.

В силу наведених вище норм матеріального права, приватний нотаріус, як державний реєстратор, для прийняття рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем не зобов`язаний перевіряти правильність розрахунку заборгованості за кредитним договором, для нього обов`язковим є перевірка, зокрема, документального підтвердження надіслання письмової вимоги банку про кредитну заборгованість та усунення порушень на адресу іпотекодавця (боржника) і отримання останнім такої вимоги, а також невиконання вимоги банку у встановлений строк.

Безпідставними є й покликання позивача, як на підставу для скасування рішення державного реєстратора, на неправильність та/або незаконність проведеної оцінки вартості предмета іпотеки, оскільки за обставинами даної справи, вартість предмета іпотеки визначена незалежним експертом – суб`єктом оціночної діяльності після прийняття банком рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, і така оцінка була чинною на момент прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення.

Правильними є висновки суду першої інстанції, що у випадку, якщо фактичний розмір заборгованості іпотекодавця за основним зобов`язанням буде меншим за вартість, що вказана у висновку незалежного експерта – суб`єкта оціночної діяльності, іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекордержателя.

Також, пунктом 12.3.1 іпотечного договору передбачено, що якщо фактичний розмір заборгованості іпотекодавця за основним зобов`язанням менший за вартість, що вказана у висновку незалежного експерта – суб`єкта оціночної діяльності, іпотекодержатель перераховує різницю на поточний рахунок іпотекодавця протягом 60 робочих днів з моменту набуття у власність предмета іпотеки.

Отже, доводи апеляційної скарги не спростовують правильних висновків суду першої інстанції по суті вирішення даного спору і не вказують на допущення судом порушень норм матеріального та/або процесуального права, які б були обов`язковою підставою для скасування чи зміни рішення, тому апеляційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а оскаржуване рішення – залишити без змін.

Керуючись ст.ст.367, 374 ч.1 п.1, 375, 381, 382, 384 ЦПК України, суд

ухвалив:

апеляційну скаргу ОСОБА_3 залишити без задоволення.

Рішення Личаківського районного суду м. Львова від 13 червня 2024 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови. Повний текст постанови складений 17 квітня 2025 року.

Головуючий                                        С.М. Бойко

Судді:                                                С.М. Копняк

                                А.В. Ніткевич