ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"16" грудня 2011 р.Справа № 12/17-1073-2011
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Л.І. Бойко
суддів: Т.А. Величко, С.В. Таран
при секретарі: Войт К.В.
за участю представників сторін:
від прокуратури –Кюрчубаш Н.П.
від позивача –Денов Г.В.
від відповідача –ОСОБА_3
від третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: відділу держкомзему у м. Южне Одеської області–не з’явився
від третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю „Південний центр розвитку туризму „Регіонекотур” –ОСОБА_4
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу прокурора м. Южне Одеської області в інтересах держави в особі Южненської міської ради Одеської області
на рішення господарського суду Одеської області від 03.10.2011 року
у справі № 12/17-1073-2011
за позовом прокурора м. Южне Одеської області в інтересах держави в особі Южненської міської ради Одеської області
до фізичної особи-підприємця ОСОБА_5
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: відділу держкомзему у м. Южне Одеської області
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю „Південний центр розвитку туризму „Регіонекотур”
про розірвання договору оренди землі
ВСТАНОВИВ:
Прокурор м. Южне Одеської області в інтересах держави в особі Южненської міської ради Одеської області звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою, до фізичної особи-підприємця ОСОБА_5 про розірвання договору оренди землі в якій з урахуванням уточнень від 14.04.2011р. просив розірвати договір оренди земельної ділянки, яка знаходиться в м. Южне Одеської області у Приморському парку, загальною площею 0,0900га., із них 0,0377га –під забудову земель, 0,0523га під благоустроєм, укладений між ОСОБА_5 та Южненською міською радою та зареєстрований у Южненському міському відділі земельних ресурсів за № 95 від 13.03.2003 року.
Рішенням господарського суду Одеської області від 03.10.2011р. у задоволені позову прокурора м. Южне Одеської області в інтересах держави в особі Южненської міської ради Одеської області про розірвання договору оренди землі відмовлено повністю.
Не погоджуючись з прийнятим рішенням прокурор м. Южне Одеської області в інтересах держави в особі Южненської міської ради Одеської області звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати; розірвати договір оренди земельної ділянки, яка знаходиться в м. Южне Одеської області у Приморському парку, загальною площею 0,0900га., із них 0,0377га –під забудову земель, 0,0523га під благоустроєм, укладений між ОСОБА_5 та Южненською міською радою; повернути вказану земельну ділянку Южненській міській раді Одеської області, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права.
Відповідач та представник Товариства з обмеженою відповідальністю „Південний центр розвитку туризму „Регіонекотур” вважають рішення суду обґрунтованим, просять залиши його без змін, апеляційну скаргу без задоволення.
Своїм правом прийняти участь у розгляді апеляційної скарги предстаник відділу держкомзему у м. Южне Одеської області не скористався, про час та місце розгляду скарги повідомлений належним чином.
Заслухавши суддю-доповідача, представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, судова колегія дійшла до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Як встановлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, 06.03.2003р. між Южненською міською радою Одеської області та ФОП ОСОБА_5 було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне володіння і користування на умовах оренди земельну ділянку, яка розташована у Приморському парку в м. Южний Одеської області.
Земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку.
В оренду передана земельна ділянка загальною площею 0,0900га, із них 0,0377 га –забудованих земель, 0,05323га –під благоустроєм.
Відповідно до договору земельна ділянка передана в оренду під будівництво кафе на 75 місць, терміном на 25 років, починаючи з дати його реєстрації.
Пунктом 2.3. Договору визначено, зокрема, що орендна плата вноситься орендарем у розмірах: перших два роки (з моменту реєстрації) –1163,34 грн. на рік, послідуючі 23 роки –1584 грн. на рік згідно довідки № 3-14-316 від 28.02.2003р., виданої Виконкомом Южненської міської ради Одеської області. Грошова плата вноситься на поточний рахунок власника землі. Згідно довідки № 21 від 27.02.2003р. виданої Южненською міською філією ДП "Одеський регіональний центр ДЗК", грошова оцінка земельної ділянки складає 116634 грн. Періодичність внесення орендної плати –один раз на місяць. Розрахунки закінчуються не пізніше 15 числа наступного місяця.
Розмір орендної плати щорічно переглядається у випадку і з моменту: зміни умов господарювання, передбачених договором; підвищення цін, тарифів тощо, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документально; у разі невиконання орендодавцем обов'язку повідомити орендаря про права третіх осіб на орендовану земельну ділянку; збільшення розмірів ставки земельного податку ; в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.
При сталих соціально - економічних та політичних умовах господарювання необхідність і умови коригування розмірів орендної плати сторонами розглядаються один раз у два роки. Орендодавець має право, зокрема, вимагати від орендаря збільшення розмірів орендної плати у разі збільшення відповідно до законодавства України розмірів земельного податку та з інших мотивів, визначених у п.2.3. Договору, орендар, відповідно до вимог, викладених у п.3.2. Договору, зобов'язаний у відповідності до п.2.3. Договору своєчасно вносити орендну плату.
Пунктом 4 Договору, сторони погодили, що зміна умов договору можлива за взаємною згодою сторін; підставою розірвання договору є: взаємна згода сторін, випадкове знищення чи пошкодження орендованої земельної ділянки, яке суттєво перешкоджає передбаченому у п.2.1 Договору її використанню; вимога однієї із сторін у випадку невиконання іншою стороною обов'язків, передбачених договором, добровільна відмова орендаря від оренди земельної ділянки або припинення діяльності орендаря, укладення договору оренди землі з порушенням порядку, встановленого у законодавстві України.
В разі відсутності взаємної згоди сторін щодо зміни умов цього договору, його дострокового розірвання на вимогу заінтересованої сторони, ці питання вирішуються у судовому поряду.
13.03.2003р. вказаний договір зареєстровано у Южненському міському відділі земельних ресурсів за № 95 про що зроблено відповідну запис.
Рішенням Южненської міської ради "Про затвердження технічної документації з грошової оцінки земель м. Южне" від 13.12.2007р. за № 551-V затверджено технічну документацію з грошової оцінки земель м. Южне та вирішено винести її на розгляд сесії ЮМР.
Рішенням Южненської міської ради " від 21.02.2008р. за № 600-V було вирішено вважати рішення ЮМР "Про затвердження технічної документації з грошової оцінки земель м. Южне" від 13.12.2007р. за № 551-V таким що набрало чинності з 01.01.2008р., доручено службі охорони навколишнього середовища та земельних ресурсів Южненської міської ради укласти доповнення до договорів оренди на земельні ділянки з застосуванням нової нормативної грошової оцінки земель, до 01.01.2009р. за клопотанням орендарів земельних ділянок за окремими рішеннями Южненської міської ради встановлювати орендну плату у розмірі 3 відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, за винятком земельних ділянок, на яких розташовані грально-розважальні заклади, релігійні культові споруди.
03.03.2009р. Виконком ЮМР звернувся до ФОП ОСОБА_6 листом за № 02-35-84 із доповненням до договору оренди, в якому зазначив, що доповнення повинно бути підписане та зареєстровано в строк до 01.04.2009р. при цьому попередивши ОСОБА_6, що у випадку неукладання доповнення до договору оренди в зазначений термін, орендна плата за договором буде встановлена у розмірах, наведених в рішенні Южненської міської ради від 16.12.2008р. № 957-V та якщо ФОП ОСОБА_6 відмовиться від укладання доповнення до договору оренди або залишить лист без розгляду, ЮМР буде вимушена звернутися до господарського суду.
Згідно до доповнення до договору оренди, наданого до листа за № 02-35-84 від 03.03.2009р., Южненська міська рада пропонувала в п.п.2.1. п.2 "Плата за землю " внести зміни та викласти його в наступній редакції:
"Встановити орендну плату до 31.12.2009р. у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 6859,98 грн. на рік. З 01.01.2010р. орендна плата за земельну ділянку підлягає перегляду."
Доказів укладення наведеного додатку сторони суду не надали.
03.08.2010р. Виконком Южненської міської ради звернувся до ФОП ОСОБА_6 листом за № 02-35-387, в якому повідомив ФОП ОСОБА_6 що на розгляд чергового засідання сесії Южненської міської ради буде підготовлений проект рішення про розірвання договору оренди між ЮМР та ФОП ОСОБА_6 на земельну ділянку, площею 0,0900 га, у зв'язку з невикористанням земельної ділянки з 2003 року та невиконанням обов'язків в частині справляння орендної плати з врахуванням нової нормативної оцінки земельної ділянки.
17.08.2010р. Виконком Южненської міської ради звернувся до ФОП ОСОБА_6 листом за № 02-35-419 в якому повідомив ФОП ОСОБА_6 про те, що їй необхідно у двотижневий строк підписати та зареєструвати доповнення до договору оренди на земельну ділянку з врахуванням нової нормативної грошової оцінки за земельну ділянку (проект додатку додається), та попередив, що у противному випадку ЮМР буде вимушена звернутися до господарського суду.
Згідно до доповнення до договору оренди, наданого до листа за № 02-35-419 від 17.08.2010р. , ЮМР пропонувала в п.п.2.1. п.2 "Плата за землю " внести зміни та викласти його в наступній редакції:
"Встановити орендну плату до 31.12.2009р. у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 7264,67 грн. на рік. З 01.01.2011р. орендна плата за земельну ділянку підлягає перегляду."
Як вбачається із повідомлення про вручення поштового відправлення, надісланого Виконкомом Южненської міської ради 19.08.2010р. лист за № 02-35-419 від 17.08.2010р. був отриманий ОСОБА_6 07.09.2010р, але зміни до договору внесені не були.
Рішенням Южненської міської ради від 19.08.2010р. за № 1460-V остання (ЮМР) вирішила: 1. розірвати договір оренди земельної ділянки від 13.03.2003р. № 95, укладений між ЮМР та ФОП ОСОБА_6 2. Суб'єкту підприємницької діяльності –фізичній особі ОСОБА_6 укласти з ЮМР угоду про розірвання договору оренди земельної ділянки від 13.03.2003р. № 95, про що повідомила ОСОБА_6
В березні 2011 року прокурор м. Южне Одеської області в інтересах держави в особі Южненської міської ради Одеської області звернувся до суду про розірвання вказаного договору оренди від 06.03.2003 р., з тих підстав, що ОСОБА_6 не сплачувала належну орендну плату, а Южненська міська рада недоотримала дохід від сплати орендної плати за 2009р., чим завдано останній збитків на суму 3945,63 грн. та у січні –липні 2010р. на суму 3162,72 грн.
Відмова відповідача від укладання доповнень до договору оренди земельної ділянки, а потім угоди про розірвання договору, на думку прокурора порушує інтереси держави в особі Южненської міської ради, що й зумовило звернення прокурора м. Южне з відповідною позовною заявою до господарського суду Одеської області.
Рішенням місцевого господарського суду позов залишено без задоволення з наступних підстав:
Відповідно до ст. 509 Цивільного кодексу України зобов’язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов’язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певні дії (сплатити гроші), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов’язку. При цьому, зобов’язання виникають з підстав, встановлених ст.11 цього Кодексу, у тому числі із договору.
Розмір орендної плати щорічно переглядається у випадку і з моменту: зміни умов господарювання, передбачених договором; підвищення цін, тарифів тощо, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документально; у разі невиконання орендодавцем обов'язку повідомити орендарю про права третіх осіб на орендовану земельну ділянку; збільшення розмірів ставки земельного податку ; в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.
Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, установлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади чи органами місцевого самоврядування.
Відповідно до ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю").
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою :
для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю";
для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку , що встановлюється Законом України "Про плату за землю".
Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12 відсотків їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині.
Як вбачається із матеріалів справи, рішенням ЮМР "Про затвердження технічної документації з грошової оцінки земель м. Южне" від 13.12.2007р. за № 551-V було затверджено технічну документацію з грошової оцінки земель м. Южне та вирішено винести її на розгляд сесії ЮМР.
Рішенням ЮМР " від 21.02.2008р. за № 600-V було вирішено вважати рішення ЮМР "Про затвердження технічної документації з грошової оцінки земель м. Южне" від 13.12.2007р. за № 551-V таким що набрало чинності з 01.01.2008р., доручено службі охорони навколишнього середовища та земельних ресурсів ЮМР укласти доповнення до договорів оренди на земельні ділянки з застосуванням нової нормативної грошової оцінки земель, до 01.01.2009р. за клопотанням орендарів земельних ділянок за окремими рішеннями ЮМР встановлювати орендну плату у розмірі 3 відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки , за винятком земельних ділянок, на яких розташовані грально-розважальні заклади, релігійні культові споруди.
Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку .
Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, установлених договором або законом. Оскільки сторонами в договорі оренди передбачено можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.
У відповідності до приписів ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Прокурор у заявленому позові зазначив, що правовою підставою для розірвання договору оренди землі, укладеному між відповідачем та ЮМР є відмова відповідача від укладення додатку до договору в частині збільшення розміру орендної плати.
Проте, відмова відповідача від внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині збільшення розміру орендної плати, є безумовною підставою для звернення Южненської міської ради до суду із позовом про внесення змін до договору, відповідно до приписів ст. 651 ЦК України та Закону України "Про оренду землі", тому, судом правильно зазначено, що вказана відмова відповідача від внесення змін не є законною підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки.
16.08.2011р. від прокурора надійшли доповнення до позовної заяви (вх. № 28256/2011) відповідно до яких прокурор доповнив підстави позову зазначивши, що відповідач використовує орендовану земельну ділянку не за цільовим призначенням, а також доповнив позов додатковою позовною вимогою, а саме - повернути Южненській міській раді земельну ділянку, загальною площею 0,24 га, що розташована на території Приморського парку м. Южне та огороджена металевим парканом.
Як вбачається із тексту доповнень до позову вимога щодо повернення Южненській міській раді земельної ділянки, загальною площею 0,24 га, що розташована на території Приморського парку м. Южне та огороджена металевим парканом обґрунтована матеріалами перевірки дотримання ФОП ОСОБА_6 вимог земельного законодавства та встановлення факту самовільного зайняття вищенаведеної земельної ділянки.
Відповідно до приписів ст. 22 ГПК України до початку розгляду господарським судом справи по суті позивач має право змінити предмет або підставу позову шляхом подання письмової заяви.
Враховуючи те, що 04.07.2011р. суд першої інстанції перейшов до розгляду справи по суті, судом правильно не прийнято до розгляду позовну вимогу прокурора від 16.08.2011р. щодо зобов’язання відповідача повернути Южненській міській раді земельну ділянку, загальною площею 0,24 га, що розташована на території Приморського парку м. Южне та огороджена металевим парканом.
Щодо посилання прокурора на використання земельної ділянки не за цільовим призначенням як на підставу для розірвання договору оренди, то відповідно до приписів ст. 22 ГПК України змінити підставу позову можливо лише до початку розгляду справи.
Враховуючи вищевикладене, судова колегія вважає, що рішення суду першої інстанції слід залишити без змін, як таке, що ґрунтується на всебічному, повному, об’єктивному з’ясуванні всіх обставин, що мають значення для справи та оцінки доказів, а апеляційну скаргу без задоволення.
Керуючись ст. ст. 101,103 –105 ГПК України, суд
постановив:
Рішення господарського суду Одеської області від 03.10.2011р. у справі № 12/17-1073-2011 залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення.
Постанова в порядку ст. 105 Господарського Процесуального Кодексу України набирає законної сили з дня її прийняття.
Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена у касаційному порядку.
Головуючий суддя Л.І. Бойко
Суддя Т.А. Величко
Суддя С.В. Таран
Постанова підписана 20.12.2011р.