Справа № 2а/1570/5568/2011

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 листопада 2011 року                                                                                                       м.Одеса

Одеський окружний адміністративний суд  у  складі:

Головуючого судді:                               Білостоцького О.В.

При секретарі:                                        Кирилюк Н.Ю.          

За участю сторін:

Представника позивача:                        Лісниченко Л.О.                       

Представника відповідача:                    Беляєва О.О.

Представника третьої особи:                 Ігнатенко Т.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за адміністративним позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Підприємство з іноземними інвестиціями «Чорноморська інвестиційна група»до комунального підприємства «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об’єктів нерухомості», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Публічне акціонерне товариство «ВТБ Банк», про скасування рішення про державну реєстрацію та визнання державної реєстрації недійсною,-

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Підприємство з іноземними інвестиціями «Чорноморська інвестиційна група»(далі ТОВ «ПІІ «Чорноморська інвестиційна група») звернулось до Одеського окружного адміністративного суду з адміністративним позовом до комунального підприємства «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об’єктів нерухомості»(КП «ОМБТІ та РОН»), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Публічне акціонерне товариство «ВТБ Банк»(далі ПАТ «ВТБ Банк»), в якому позивач (з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог від 31.10.2011 року) просить суд:

- скасувати рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення, які в цілому складаються з приміщень літера «А», загальною площею 1 298,1 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Грецька, буд. № 5 та на нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення, які в цілому складаються з приміщень літера «А», загальною площею 2 653,3 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Грецька, буд. № 5 за відкритим акціонерним товариством «ВТБ Банк»;

- визнати недійсною державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення, які в цілому складаються з приміщень літера «А», загальною площею 1 298,1 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Грецька, буд. № 5 та на нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення, які в цілому складаються з приміщень літера «А», загальною площею 2 653,3 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Грецька, буд. № 5 за відкритим акціонерним товариством «ВТБ Банк».

В обґрунтування позовних вимог позивач у адміністративному позові зазначив, що йому підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно серії САВ № 800222 та свідоцтва про право власності на нерухоме майно серії САВ № 800223, виданих виконавчим комітетом Одеської міської ради 13.03.2008 року, належить на праві приватної власності нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення, які в цілому складаються з приміщень літера «А», що розташовані за адресою: місто Одеса, вулиця Грецька, будинок № 5 загальною площею 1 298,1 кв.м. та загальною площею 2 653,3 кв.м. Як стало відомо позивачу, КП «ОМБТІ та РОН»було зареєстровано право власності на зазначене нерухоме майно за ВАТ «ВТБ Банк»на підставі застереження про можливість задоволення вимог іпотекодержателя шляхом реєстрації за ним права власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки в іпотечному договорі від 27.06.2008 року. Позивач зазначає, що зазначену реєстрацію відповідачем було проведено в порушення вимог Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 року №7/5 (далі Тимчасове положення), а саме  реєстрацію проведено: без надіслання позивачу вимоги про усунення порушення та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки та відповідно без доказів отримання позивачем такої вимоги та попередження; за звітом про оцінку предмета іпотеки, який є заздалегідь неправомірним, оскільки оцінка нерухомого майна, якщо й проводилась, то за відсутністю будь-якої інформації про стан нерухомого майна; без проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, яка не могла бути проведена, оскільки ні ВАТ «ВТБ Банк», ні відповідач не мали доступу до зазначених нежитлових приміщень. Також позивач зазначає, що відповідачем неправомірно була здійснена державна реєстрація речових прав на два окремих об'єкта нерухомого майна одним записом до Реєстру прав.

Таким чином позивач вважає, що дії відповідача щодо реєстрації прав на нерухоме майно, яке належить позивачеві, є незаконними, порушують законні інтереси та права позивача, як власника майна, а тому  державна реєстрація права власності на нерухоме майно має бути визнана недійсною, а рішення про зазначену державну реєстрацію підлягає скасуванню.

Представник позивача у судовому засіданні підтримав уточнені позовні вимоги у повному обсязі та просив їх задовольнити.

Представник відповідача позовні вимоги не визнав з підстав, викладених у запереченнях на адміністративний  позов, наполягав, що при здійсненні реєстраційних дій щодо внесення записів у державний реєстр прав на спірні нежитлові приміщення за ПАТ «ВТБ Банк»відповідач керувався виключно чинним законодавством України та не порушував законних прав та інтересів позивача. Зазначив, що 16.06.2011 року до КП «ОМБТІ та РОН»за заявою про державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно на підставі  договору іпотеки від 27.06.2008 року звернулось ПАТ «ВТБ Банк». При цьому ПАТ  «ВТБ Банк»до зазначеної заяви були  надані всі необхідні документи для реєстрації прав власності на нерухоме майно. Також відповідач зазначає, що твердження позивача про неможливість виготовлення технічної документації у зв'язку з відсутністю доступу до спірних приміщень, не відповідає дійсності. Так, 30.05.2011 року ТОВ «Центр банківських рішень»було виготовлено звіти про оцінку спірних приміщень, які містять у собі детальний опис об'єктів з фотографіями та технічними характеристиками. Відповідно до висновків звіту на момент огляду, тобто 30.05.2011 року, планування об'єктів оцінки загальною площею 1 298,1 кв.м. та 2 653,3 кв.м. повністю відповідало технічним паспортам КП «ОМБТІ та РОН»від 12.05.2008 року, які є складовою частиною вищезазначених звітів. 20.06.2011року відповідачем було виготовлено технічні паспорти на нежитлові приміщення, про що є примітка на зазначених паспортах від 12.05.2008 року. Крім того, відповідно до ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», в якій міститься вичерпний перелік підстав відмови у державній реєстрації прав власності, не проведення технічної інвентаризації не є підставою для відмови у реєстрації.

Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - ПАТ «ВТБ Банк»- заперечувала проти задоволення позовних вимог, з підстав викладених у запереченнях на адміністративний  позов, зазначивши, що у ПАТ «ВТБ Банк»були всі належні правові підстави для набуття права власності на зазначене вище нерухоме майно, а у відповідача у свою чергу -  для здійснення державної реєстрації відповідного права власності за ПАТ «ВТБ Банк».

Судом під час офіційного з’ясування обставин у справі встановлено наступне:

ТОВ «ПІІ «Чорноморська інвестиційна група»зареєстровано 25.11.2004 року виконавчим комітетом Одеської міської ради, код ЄДРПОУ 33218265, що підтверджується свідоцтвом про державну реєстрацію юридичної особи серії А01 № 502729 (а.с. 11-12).

14.05.2008 року КП «ОМБТІ та РОН»на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно серії САВ № 800222, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради 13.03.2008 року, було зареєстровано за ТОВ «ПІІ «Чорноморська інвестиційна група»право приватної власності на нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення, які в цілому складаються з приміщень літ. «А», загальною площею 1 298,1 кв.м., розташовані за адресою: місто Одеса, вулиця Грецька, будинок № 5, номер запису 5976 в книзі 74 неж-105, що підтверджується витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно від 14.05.2008 року          № 18809370 ( а.с. 9-10).

15.05.2008 року КП «ОМБТІ та РОН»на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно серії САВ № 800223, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради 13.03.2008 року, було зареєстровано за ТОВ «ПІІ «Чорноморська інвестиційна група»право приватної власності на нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення, які в цілому складаються з приміщень літ. «А», загальною площею 2 653,3 кв.м., розташовані за адресою: місто Одеса, вулиця Грецька, будинок № 5, номер запису 5976 в книзі 74 неж-105, що підтверджується витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно від 15.05.2008 року        № 18823359 ( а.с. 7-8).

27.06.2008 року між ПАТ «ВТБ Банк»(іпотекодержатель) та ТОВ «ПІІ «Чорноморська інвестиційна група»(іпотекодавець) було укладено іпотечний договір, відповідно до пунктів 1.1. та 1.2. якого іпотекодавецем в якості забезпечення зобов'язань приватного підприємства «Альянс-С» за договором про відкриття кредитної лінії № 09/08 від 27.06.2008 року в іпотеку іпотекодержателю було передано наступне нерухоме майно: нежитлові приміщення, які в цілому складаються з приміщень літера «А», загальною площею 1 298,1 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Грецька, буд. № 5 та нежитлові приміщення, які в цілому складаються з приміщень літера «А», загальною площею 2 653,3 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Грецька, буд. № 5 (а.с. 66-69).

Пунктом 4.1. зазначеного договору встановлено, що ПАТ «ВТБ Банк» має право за рахунок зазначеного вище предмету іпотеки задовольнити власні вимоги за договором про відкриття кредитної лінії № 09/08 від 27.06.2008 року у повному обсязі, включаючи сплату основної суми боргу, неустойки, процентів тощо.

При цьому, іпотечний договір від 27.06.2008 року містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі йому права власності на предмет іпотеки. При реалізації даного способу задоволення вимог іпотекодержателя, іпотечний договір є підставою для реєстрації права власності іпотеко держателя на предмет іпотеки (п.6.1).

Як вбачається із витягу з Державного реєстру іпотек від 17.06.2011 року № 31835882, на підставі іпотечного договору від 27.06.2008 року приватним нотаріусом ОСОБА_1 27.06.2008 року було зареєстровано обтяження у вигляді іпотеки на зазначені нежитлові приміщення (а.с. 139-141).

Крім того, згідно витягу з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна від 17.06.2011 року № 31835552 на зазначені нежитлові приміщення приватним нотаріусом ОСОБА_1 27.06.2008 року за № 7468430 та за № 7468699 було накладено обтяження у вигляді заборони відчуження об'єктів нерухомого майна на підставі іпотечного договору від 27.06.2008 року (а.с. 81-82).

16.06.2011 року ПАТ «ВТБ Банк»звернулось до КП «ОМБТІ та РОН»із заявою вих. №3855-1/1-09-2 про державну реєстрацію переходу права власності на нерухоме майно: нежитлові приміщення, які в цілому складаються з приміщень літера «А», загальною площею 1 298,1 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Грецька, буд. № 5 та нежитлові приміщення, які в цілому складаються з приміщень літера «А», загальною площею 2 653,3 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Грецька, буд. № 5, на підставі  іпотечного договору № б/н від 27.06.2008 року, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, укладеного між ПАТ «ВТБ «Банк»та ТОВ «ПІІ «Чорноморська інвестиційна група»(а.с. 137-138).

До заяви були додані наступні документи: оригінал іпотечного договору № б/н від 27.06.2008 року, що містить застереження з задоволення вимог іпотекодержателя; нотаріально завірена копія іпотечного договору № б/н від 27.06.2008 року; документ, що підтверджує оплату за проведення державної реєстрації прав та видачу витягу  про державну реєстрацію прав; нотаріально завірену копію письмової вимоги ПАТ «ВТБ Банк»до ПП «Альянс-С»та ТОВ «ПІІ «Чорноморська інвестиційна група»№ 312/2300-08-2 від 02.03.2010 року про усунення порушення та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки з довіреністю; нотаріально завірені копії повідомлень про вручення ПП «Альянс-С»та ТОВ «ПІІ «Чорноморська інвестиційна група»зазначеної вимоги і опису вкладення у цінний лист; оригінали звітів від 30.05.2011 року про оцінку приміщень літ. «А», розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Грецька, буд. № 5, загальною площею 1 298,10 кв.м. та приміщень літ. «А», розташованих за адресою: м. Одеса, вул.. Грецька, буд. № 5, загальною площею        2 653,10 кв. м.; витяг з Державного реєстру іпотеки від 17.06.2011 року; витяг з Єдиного   реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна від 17.06.2011 року; завірену копію довіреності на представництво інтересів ПАТ «ВТБ Банк», копію паспорту довіреної особи ПАТ «ВТБ Банк»; витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб- підприємців відносно ПАТ «ВТБ Банк», ПП «Альянс-С»та ТОВ «ПІІ «Чорноморська інвестиційна група»; копію свідоцтва про державну реєстрацію ПАТ «ВТБ Банк»; копію витягу зі статуту ПАТ «ВТБ Банк»та копію Статуту правління; докази статусу платника ПДВ.

За результатами розгляду зазначеної заяви 21.06.2011 року КП «ОМБТІ та РОН»на підставі договору іпотеки від 27.06.2008 року було зареєстровано за ПАТ «ВТБ «Банк»право приватної власності на нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення, які в цілому складаються з приміщень літера «А», загальною площею 1 298,1 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Грецька, буд. № 5 та нежитлові приміщення, які в цілому складаються з приміщень літера «А», загальною площею 2 653,3 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Грецька, буд. № 5, номер запису 5976 в книзі 106 неж-11, що підтверджується витягами з реєстру прав власності на нерухоме майно від 22.06. 2011 року № 30383492 та № 30383529 ( а.с. 85-86).

Заслухавши представника позивача, представника відповідача та представника третьої особи, дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку, що позовні вимоги ТОВ «ПІІ «Чорноморська інвестиційна група»не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст.182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»від 01.07.2004 року №1952-IV (далі Закон України №1952-IV)  державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.

Згідно п.1 ч.1 ст.4 Закон України № 1952-IV обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території України, фізичних та юридичних осіб, держави, територіальних громад, іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, а саме право власності на нерухоме майно.

Статтею 5 розділу V цього Закону передбачено, що до створення єдиної системи органів реєстрації прав, а також до формування Державного реєстру прав у складі державного земельного кадастру реєстрація об'єктів нерухомості проводиться комунальними підприємствами бюро технічної інвентаризації.

Відповідно до наказу Міністерства юстиції України від 07.02.2002 року №7/5 «Про затвердження Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності та інших речових прав на нерухоме майно» (далі Тимчасове положення) органом державної реєстрації прав власності є міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об’єктів нерухомості.

Згідно ст.19 Закону України №1952-IV підставою для державної реєстрації прав, що посвідчують виникнення, перехід, припинення речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, є, зокрема, договори про іпотеку.

Згідно абз. 2 ч.1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку»від 05.06.2003 № 898-IV (далі  Закон України № 898-IV) правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.

У відповідності до приписів ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»державна реєстрація прав проводиться на підставі заяви правонабувача, сторін (сторони) правочину, за яким виникло право, або уповноважених ними (нею) осіб. Разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень подаються документи, що підтверджують виникнення, перехід, припинення відповідних прав, та документ, що підтверджує оплату послуг з державної реєстрації прав та їх обтяжень.

Згідно ч. 2 ст. 15 цього Закону перелік документів для здійснення державної реєстрації прав визначається Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Відповідно до п. 2.1. Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності та інших речових прав на нерухоме майно для проведення державної реєстрації виникнення, переходу або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно власник (власники), інший правонабувач (правонабувачі) або уповноважена ним (ними) особа подає реєстратору БТІ заяву про державну реєстрацію прав за формою, визначеною у додатку 1.

Пунктом 2.2. Тимчасового положення до заяви про державну реєстрацію прав додаються правовстановлювальні документи (додаток 2), їх нотаріально засвідчені копії, документи, що підтверджують оплату за проведення державної реєстрації прав та видачу витягу про державну реєстрацію прав, а також інші документи, визначені Положенням.

Так, згідно додатку 2 до Тимчасового положення до переліку правовстановлювальних  документів,  на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на нерухоме майно відноситься, договір, за яким відповідно до законодавства передбачається перехід права власності, зокрема договір іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, договір про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до п. 2.7. Тимчасового положення для проведення державної реєстрації права власності на нерухоме майно на підставі договорів іпотеки, що містять застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, реєстратору БТІ, крім документів, передбачених Положенням, необхідно також надати:

- завірену в установленому порядку копію письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, у якій має бути зазначено стислий зміст порушених зобов'язань, вимогу про виконання порушеного зобов'язання у не менше ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги;

- документ, який підтверджує сплив тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя, якщо більш тривалий строк не вказано у надісланій іпотекодержателем іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмовій вимозі;

- звіт про оцінку предмета іпотеки, складений після спливу строку, вказаного у надісланій іпотекодержателем іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмовій вимозі;

- витяг з Державного реєстру іпотек, виданий після спливу строку, вказаного у надісланій іпотекодержателем іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмовій вимозі;

- витяг з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна про наявність/відсутність заборони та/або арешту нерухомого майна, виданий після спливу строку, вказаного у надісланій іпотекодержателем іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмовій вимозі.

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»у державній реєстрації права може бути відмовлено у разі, якщо: заявлене право не підлягає державній реєстрації відповідно до цього Закону; нерухоме майно або більша за площею його частина перебуває в іншому реєстраційному (кадастровому) окрузі; з заявою про державну реєстрацію звернулася особа, яка відповідно до цього Закону не може бути суб'єктом права власності на даний об'єкт нерухомого майна або представником такого суб'єкта; подані документи не відповідають вимогам, установленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами, або не дають змоги установити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують; заяву про державну реєстрацію права власності відповідно до правочину про відчуження нерухомого майна було подано після державної реєстрації обмежень, вчинених щодо цього майна; заявлене право власності або інше речове право вже зареєстроване. Відмова в державній реєстрації прав із підстав, зазначених в абзаці четвертому частини першої цієї статті, не позбавляє особу права повторно звернутися із заявою за умови усунення підстав для відмови у державній реєстрації прав. Відмова у державній реєстрації прав з підстав, не передбачених цим Законом, заборонена.

Представником відповідача під час попереднього судового засідання на спростування тверджень позивача у позовній заяві були надані до суду: заява ПАТ «ВТБ Банк» від 16.06.2011 року про державну реєстрацію  переходу права власності на спірне нерухоме майно на підставі  іпотечного договору № б/н від 27.06.2008 року, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, та документи, зазначені у додатку до відповідної заяви.

Під час дослідження зазначених документів, судом встановлено наступне.

02.03.2010 року листом № 312/2300-08-2 ПАТ «ВТБ Банк» надіслано на адресу боржника - ПП «Альянс-С»та іпотекодавця - ТОВ «ПІІ «Чорноморська інвестиційна група»вимогу про усунення порушення договору про відкриття кредитної лінії № 09/08 від 27.06.2008 року та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки згідно іпотечного договору № б/н від 27.06.2008 року (а.с. 126-127).

Як вбачається із зворотніх повідомлень про вручення поштового відправлення, зазначену вимогу ПП «Альянс-С»та ТОВ «ПІІ «Чорноморська інвестиційна група»було отримано 10.03.2010 року (а.с. 128-133).

Таким чином твердження позивача щодо неотримання ним будь-яких письмових вимог про усунення порушень та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки є безпідставними, не ґрунтуються на дійсних обставинах справи та спростовуються наданими до суду доказами.

З огляду на те, що заява про реєстрацію права власності на об'єкти нерухомого майна ПАТ «ВТБ Банк»була подана до КП «ОМБТІ та РОН»16.06.2011 року, а письмову вимогу про усунення порушення та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки ТОВ «ПП «Чорноморська інвестиційна група»та ПП «Альянс-С»отримали 10.03.2010 року, суд вважає, що ПАТ «ВТБ Банк»були дотримані вимоги Тимчасового положення щодо звернення до БТІ із заявою про реєстрацію права власності після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником письмової вимоги іпотекодержателя.

Крім того, на думку суду, твердження позивача щодо відсутності під час проведення реєстрації прав власності на спірні об’єкти нерухомості звіту про оцінку предмету іпотеки або ж надання ПАТ «ВТБ Банк»реєстраційному органу звіту, який є заздалегідь неправомірним, оскільки оцінка нерухомого майна, якщо й проводилась, то за відсутністю будь-якої інформації про стан нерухомого майна, є безпідставними.

Судом встановлено, що ПАТ «ВТБ Банк»до заяви від 16.06.2011 року були додані, зокрема: оригінал Звіту від 30.05.2011 року про оцінку приміщень літ. «А», розташованих за адресою: місто Одеса, вулиця Грецька, будинок № 5, загальною площею 1 298,10 кв.м та оригінал Звіту від 30.05.2011 року про оцінку приміщень літ. «А», розташованих за адресою: місто Одеса, вулиця Грецька, будинок № 5, загальною площею 2 653,30 кв.м.

Як вбачається із зазначених документів товариством з обмеженою відповідальністю «Центр банківських рішень»на замовлення ПАТ «ВТБ Банк»було виготовлено звіти про оцінку зазначених приміщень станом на 30.05.2011 року (а.с. 148 - 154).

Таким чином, у відповідності до п 2.7 Тимчасового положення звіт про оцінку предмета іпотеки від 30.05.2011 року складено після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання боржником та іпотекодавцем 10.03.2010 року вимоги про усунення порушень від 02.03.2010 року.

В судовому засіданні представник відповідача додатково пояснив, що відповідно до висновків зазначених звітів на момент огляду, тобто 30.05.2011 року, планування об'єкта оцінки загальною площею 1 298,1 кв.м. та загальною площею 2 653,3 кв.м. повністю відповідало технічним паспортам КП «ОМБТІ та РОН»від 12.05.2008 року, які є складовою частиною вищезазначених  звітів.  20.06.2011 року КП «ОМБТІ та РОН» було виготовлено технічні паспорти на зазначені нежитлові приміщення.

На підтвердження своїх пояснень, представником відповідача було надано до суду відповідні технічні паспорти на нежитлові приміщення літ. «А», розташованих за адресою: місто Одеса, вулиця Грецька, будинок № 5, загальною площею 1 298,10 кв.м та нежитлові приміщення літ. «А», розташованих за адресою: місто Одеса, вулиця Грецька, будинок № 5, загальною площею 2 653,30 кв.м., станом на 12.05.2008 року (а.с. 90-98, 101-117).

Крім того суд критично ставиться до посилання позивача в обґрунтування необхідності задоволення позовних вимог з огляду на проведення державної реєстрації права власності на спірні об'єкти нерухомості відповідачем без проведення їх технічної інвентаризації з огляду на наступне.

Відповідно до п. 3.5.6 Тимчасового положення реєстратор БТІ відмовляє у проведенні державної реєстрації прав, якщо не проведено технічну інвентаризацію об'єкта, права щодо якого підлягають державній реєстрації.

Відповідно до п. 3.9. Тимчасового положення державна реєстрація прав проводиться після технічної інвентаризації об'єкта, права щодо якого підлягають державній реєстрації, окрім випадків, коли заява про державну реєстрацію прав подається не пізніше ніж через дванадцять місяців після виникнення цього права.

Разом з тим статтею 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме йно та їх обтяжень», в якій міститься вичерпний перелік підстав відмови у державній реєстрації прав власності, не проведення технічної інвентаризації не зазначено підставою для відмови у реєстрації. В переліку правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на нерухоме майно (додаток № 2
до Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав) документи про проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомості також не зазначені.   

З цього приводу заслуговує на увагу суду позиція ВГО ««Всеукраїнська асоціація БТІ», викладена у листі від 31.05.2011 року № 11/17, щодо наявності взаємовиключних пунктів та нерозмежування у тимчасовому положенні порядку реєстрації права власності на нерухоме майно у випадках виникнення його за волею його власника від випадків реєстрації такого права у примусовому порядку, зокрема на підставі договору іпотеки, а тому працівники БТІ не можуть бути допущені боржником (іпотекодавцем) на об’єкт інвентаризації, що буде перешкоджанням вступу та реалізації своїх прав законному правонабувачу - іпотекодержателю (а.с.72-73).

При оцінці дій відповідача з цього приводу суд враховує положення укладеного між позивачем та ПАТ «ВТБ Банк»іпотечного договору від 27.06.2008 року, пунктом 3.2 якого визначено, що іпотекодавець має право виключно на підставі письмової згоди іпотекодержателя зводити, знищувати стіни, здійснювати перебудову, проводити капітальний ремонт предмета іпотеки. У будь-якому випадку вчинення таких дій не позбавляє іпотекодержателя права отримати задоволення своїх вимог за рахунок зміненого предмету іпотеки.  

Крім того під час судового засідання доказів щодо зміни технічного стану спірних об’єктів нерухомості або їх вартості внаслідок зміни такого стану, які б свідчили про необхідність проведення технічної інвентаризації спірних об’єктів, сторонами надано не було.

Враховуючи викладене суд вважає, що факт не проведення працівниками КП «ОМБТІ та РОН»технічної інвентаризації нежитлових приміщень не може бути підставою для задоволення позовних вимог позивача.

Посилання позивача - ТОВ «ПІІ «Чорноморська інвестиційна група» - на порушення відповідачем вимог ст. 3.5.5. Тимчасового положення щодо проведення державної реєстрації права власності ПАТ «ВТБ Банк»на нерухоме майно, оскільки заявлене право вже було зареєстроване, суд вважає хибними, тому що до подання ПАТ «ВТБ Банк»заяви до відповідача це право не було зареєстровано за будь-якою іншою особою.

При цьому пункт 2.7 Тимчасового положення передбачає, що наявність накладеної заборони відчуження нерухомого майна при посвідченні договору іпотеки, за яким відбувається перехід права власності від іпотекодавця до іпотекодержателя, не є підставою для прийняття реєстратором БТІ рішення про відмову в державній реєстрації прав за іпотекодержателем.

Судом також не беруться до уваги посилання позивача щодо неправомірності здійснення відповідачем державної реєстрації речових прав на два окремих об’єкта нерухомого майна одним записом до Реєстру прав, оскільки як вбачається із витягів з реєстру прав власності на нерухоме майно від 14.05.2008 року № 18809370 та від 15.05.2008 року № 188823359 зазначені об'єкти нерухомого майна при первинній реєстрації прав власності за ТОВ «ПІІ «Чорноморська інвестиційна група»були зареєстровані за одним номером - 5976, а тому згідно п. 3.10 Тимчасового положення, яким передбачено, що у разі переходу права власності та інших речових прав на об'єкт, права щодо якого підлягають державній реєстрації, або зміни в його описі, реєстраційний номер такого об'єкта залишається незмінним, відповідачем правомірно було зареєстровано право власності на ці об’єкти за первісним реєстраційним номером.

Враховуючи вищевикладене суд дійшов висновку, що ПАТ «ВТБ Банк» було надано до КП «ОМБТІ та РОН»всі необхідні документи, які передбачені чинним законодавством України  для реєстрації права власності на зазначені об’єкти нерухомого майна.

Представник позивача у судовому засіданні, не заперечуючи факту надання ПАТ «ВТБ Банк»до реєструючого органу необхідного для реєстрації переходу права власності на спірні нежитлові приміщення пакету документів, в заяві від 31.10.2011 року про уточнення позовних вимог уточнив також доводи, якими вони обґрунтовуються. На обґрунтування уточненого адміністративного позову він зазначив, що на час укладання між позивачем та ПАТ «ВТБ Банк»іпотечного договору від 27.06.2008 року, діюча редакція Закону України «Про іпотеку» передбачала, що для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом реєстрації за ним права власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, необхідною умовою була лише наявність окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя (ст. 37 Закону в редакції до 14.01.2009 року). Зміни, відповідно до яких  застереження в іпотечному договорі про можливість задоволення вимог іпотекодержателя шляхом реєстрації за ним права власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання були внесені ст. 37 Закону України «Про іпотеку»Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»від 25.12.2008 року № 800-VI, тобто після укладення іпотечного договору між позивачем та  ПАТ «ВТБ Банк». Оскільки внесені зміни до Закону України «Про іпотеку»не мають зворотної дії, то на думку представника ТОВ «ПІІ «Чорноморська інвестиційна група», у відповідача були відсутні правові підстави для здійснення державної реєстрації права власності на нерухоме майно лише на підставі застереження в іпотечному договорі.

Представник ПАТ «ВТБ Банк», заперечуючи проти цього твердження, зазначила, що, редакція Закону України «Про іпотеку», що діяла на момент укладення договору про іпотеку від 27.06.2008 року, також передбачала можливість здійснення реєстрації права власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі, оскільки частиною 2 статті 36 цього Закону в редакції, що діяла до 14.01.2009 року, відповідне застереження в іпотечному договорі визначалось як форма договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Суд погоджується з цією думкою та з цього приводу зазначає наступне:

Відповідно до ч. 1 ст. 36 Закону України «Про іпотеку»в редакції Закону України від 23.02.2006 року № 3480-IV сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно ч. 2 цієї статті Закону договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Отже, Законом України «Про іпотеку»в редакції, що діяла на момент укладання іпотечного договору від 27.06.2008 року не було встановлено будь-яких відмінностей між застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договору, та окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення його вимог. Уточнення законодавцем у новій редакцій статті 37 цього закону правових наслідків відповідного застереження в іпотечному договорі, як форми договору про задоволення вимог іпотекодержателя, не свідчить про наявність правових відмінностей між ними у попередній редакції Закону.

А тому твердження представника позивача щодо порушення відповідачем нормативних вимог щодо дії закону у часі при реєстрації права власності на нерухоме майно за ПАТ «ВТБ Банк» не може бути прийнято судом до уваги.

Крім того, в судовому засіданні представник позивача додатково зазначив, що оскільки наказом Міністерства юстиції України від 17.02.2010 року № 324/5 «Про впорядкування відносин щодо державної реєстрації прав власності на нерухоме майно»було внесено зміни до Тимчасового положення, а саме:  пункт 1 додатку № 2 після слів «з передачею права власності на нерухоме майно»доповнено словами «договори іпотеки, що містять застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», відповідачем неправомірно було зареєстровано право власності на нерухоме майно за ПАТ «ВТБ Банк», на підставі договору іпотеки від 27.06.2008 року, який був укладений до набрання чинності вищезазначеним Законом.

Судом не приймається до уваги це твердження позивача на обґрунтування позовних вимог з огляду на те, що на момент реєстрації КП «ОМБТІ та РОН»прав власності за ПАТ «ВТБ Банк»на спірні об’єкти нерухомості, Тимчасове положення наказом Міністерства юстиції України № 1695/5 від 28.07.2010 року було викладено у новій редакцій та у додатку № 2 обмеження щодо договорів іпотеки, що містять застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, які були укладені або змінені до набрання чинності Законом України №800-VI, було виключено.

Таким чином, суд вважає, що 22.06.2011 року відповідачем - КП «ОМБТІ та РОН»- державну реєстрацію права власності на спірні об’єкти нерухомості за ПАТ «ВТБ Банк»на підставі іпотечного договору від 27.06.2008 року, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, було здійснено правомірно.

Статтею 71 КАС України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на яких ґрунтуються її вимоги та заперечення. Відповідно до ч. 2 ст. 71 КАС України в адміністративних справах про протиправність рішень, дій чи бездіяльності суб’єкта владних повноважень обов’язок щодо доказування правомірності свого рішення, дії чи бездіяльності покладається на відповідача, якщо він заперечує проти позову.

Відповідно до ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно з частиною 3 ст. 2 КАС України у справах щодо оскарження рішень, дій чи бездіяльності суб'єктів владних повноважень адміністративні суди перевіряють, чи прийняті (вчинені) вони на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України; з використанням повноваження з метою, з якою це повноваження надано;  обґрунтовано, тобто з урахуванням усіх обставин, що мають значення для прийняття рішення (вчинення дії); безсторонньо (неупереджено);  добросовісно;  розсудливо;  з дотриманням принципу рівності перед законом, запобігаючи несправедливій дискримінації;  пропорційно, зокрема з дотриманням необхідного балансу між будь-якими несприятливими наслідками для прав, свобод та інтересів особи і цілями, на досягнення яких спрямоване це рішення (дія); з урахуванням права особи на участь у процесі прийняття рішення; своєчасно, тобто протягом розумного строку.

Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що КП «ОМБТІ та РОН»при прийнятті рішення про реєстрацію права власності на нерухоме майно: нежитлові приміщення, які в цілому складаються з приміщень літера «А», загальною площею 1 298,1 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Грецька, буд. № 5 та нежитлові приміщення, які в цілому складаються з приміщень літера «А», загальною площею 2 653,3 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Грецька, буд. № 5 за ПАТ «ВТБ Банк» діяло на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені чинним законодавством України, а тому позовні вимоги ТОВ «ПІІ  «Чорноморська інвестиційна група»задоволенню не підлягають.

Керуючись ст.ст. 2, 7-14, 69-71, 86, 122, 158-163, 186, 254 КАС України, суд,-

П О С Т А Н О В И В:

     У задоволенні адміністративного позову товариства з обмеженою відповідальністю «Підприємство з іноземними інвестиціями «Чорноморська інвестиційна група» до комунального підприємства «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об’єктів нерухомості», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Публічне акціонерне товариство «ВТБ Банк» про скасування рішення про державну реєстрацію та визнання державної реєстрації недійсною – відмовити у повному обсязі

Постанова може бути оскаржена в апеляційному порядку шляхом подачі в Одеський окружний адміністративний суд апеляційної скарги на постанову суду протягом десяти днів з дня її проголошення, а у разі застосування судом частини третьої статті 160 КАС України - з дня отримання копії постанови. Копія апеляційної скарги одночасно надсилається особою, яка її подає, до Одеського апеляційного адміністративного суду.

Постанова набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги на постанову, встановленого статтею 186 КАС України, якщо таку скаргу не було подано.

Повний текст постанови виготовлений та підписаний суддею 23 листопада 2011 року.

Суддя                                                                                                     Білостоцький О.В.

23 листопада 2011 року