ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
|
13 березня 2008 р. |
№ 11/7384 |
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:
|
головуючого судді |
Добролюбової Т.В., |
|
суддів |
Гоголь Т.Г., |
|
|
Швеця В.О., |
|
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу |
Управління комунального майна Хмельницької міської ради |
|
на постанову |
Житомирського апеляційного господарського суду від 01 листопада 2007 року |
|
у справі |
№ 11/7384 |
|
господарського суду |
Хмельницької області |
|
за позовом |
1) Управління житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради; 2) Управління комунального майна Хмельницької міської ради |
|
до |
суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_1 |
|
про |
розірвання договору оренди та виселення з приміщення |
за участю представників сторін від:
позивача 1): не з'явилися, належним чином повідомлені про час та місце розгляду касаційної скарги;
позивача 2): Рудківська Н.В. (дов. від 13.02.08);
відповідача: не з'явилися, належним чином повідомлені про час та місце розгляду касаційної скарги,
ВСТАНОВИВ:
У грудні 2006 року Управління житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради (далі - позивач 1) та Управління комунального майна Хмельницької міської ради (далі - відповідач 2) звернулися до Господарського суду Хмельницької області з позовом до суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1 (далі - відповідач) про розірвання договору оренди від 13.02.06 та виселення відповідача з займаного приміщення, що знаходиться за адресою: м. Хмельницький, вул. Соборна, 56.
Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 07 лютого 2007 року (суддя Радченя Д.І.) позов задоволено.
Приймаючи рішення у даній справі, суд першої інстанції вказав, що відповідач свої договірні зобов'язання належним чином не виконував, що є підставою для настання правових наслідків, передбачених статтями 26, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а саме, розірвання спірного договору в судовому порядку.
Постановою Житомирського апеляційного господарського суду від 01 листопада 2007 року (колегією суддів у складі: Гулової А.Г. - головуючого, Пасічник С.С., Щепанської Г.А.) апеляційну скаргу СПД-фізичної особи задоволено. Рішення Господарського суду Хмельницької області від 07.02.07 скасовано, прийнято нове рішення, яким в задоволенні позову відмовлено.
Постанова апеляційного суду обґрунтована посиланнями на статтю 291 ГК України та статті 782, 783 ЦК України. Вказуючи на вичерпний перелік підстав для розірвання договору найму на вимогу наймодавця, передбачених статтею 783 ЦК України, суд зазначив, що такі підстави як невнесення орендної плати протягом трьох місяців підряд чи її несвоєчасне внесення не відносяться до зазначеного переліку, а тому позовна вимога щодо розірвання договору оренди на підставі невиконання відповідачем умов договору, а саме, невнесення останнім орендних платежів протягом трьох місяців підряд не може слугувати підставою для розірвання спірного договору в судовому порядку.
Не погоджуючись з винесеною судом апеляційної інстанції постановою, Управління комунального майна Хмельницької міської ради звернулося до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить постанову Житомирського апеляційного господарського суду від 01.11.07 скасувати, а рішення Господарського суду Хмельницької області від 07.02.07 залишити без змін, мотивуючи касаційну скаргу доводами щодо невірного застосування апеляційним судом приписів статей 651 та 782 ЦК України. Крім того, скаржник вказав, що при вирішенні даного спору судом апеляційної інстанції помилково не застосовано положення статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до якої, на вимогу однієї з сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з підстав, передбачених законодавчими актами України, що призвело до винесення незаконного та необґрунтованого судового рішення.
Заслухавши суддю-доповідача, представника другого позивача, перевіривши матеріали справи на предмет повноти встановлення обставин справи, правильності застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, обговоривши доводи касаційної скарги, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла до висновку про наявність підстав для її задоволення з огляду на таке.
Відповідно до вимог статей 108, 1117 Господарського процесуального кодексу України, касаційна інстанція переглядає за касаційною скаргою (поданням) рішення місцевих господарських судів та постанови апеляційних господарських судів та, на підставі встановлених фактичних обставин справи, перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій, 13 лютого 2006 року між Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради, Управлінням житлово-комунального господарства та суб'єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_1 на підставі відповідного дозволу виконавчого комітету Хмельницької міської ради було укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна (далі - Договір), відповідно до умов якого, Управління комунального майна Хмельницької міської ради (орендодавець) передало СПД-фізичній особі ОСОБА_1 (орендар) в строкове платне користування з 13.02.06 по 27.10.10 окреме індивідуально визначене майно - нежитлове приміщення, площею 139, 1 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Хмельницький, вул. Соборна, 56 (а.с. 3-4).
Об'єктом оренди є приміщення, що належить до комунальної власності, у зв'язку з чим спірні правовідносини регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна".
Відповідно до п. 3.1 Договору орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішеннями міської Ради № 11 від 28.12.99, № 6 від 24.06.03 згідно з розрахунком за перший місяць оренди.
Пунктом 3.2 Договору сторони передбачили, що орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом корегування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.
Згідно з п. 9.4. Договору орендодавець має право достроково розірвати договір оренди в разі несвоєчасної сплати орендарем орендної плати.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що СПД-фізична особа ОСОБА_1 свої зобов'язання щодо своєчасного та повного перерахування орендної плати належним чином не виконував, зокрема, відповідач протягом семи місяців з моменту укладення Договору не сплачував орендної плати, що в силу статей 26, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" є підставою для розірвання такого Договору в судовому порядку.
Скасовуючи рішення місцевого господарського суду та відмовляючи у задоволенні позову, апеляційний суд вказав, що згідно з приписами статей 782, 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму виключно у випадках, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення такого ремонту був покладений на наймача, що свідчить про безпідставність вимог позивача розірвати договір оренди у зв'язку з невнесенням орендних платежів орендарем протягом трьох місяців підряд.
Колегія суддів касаційної інстанції не погоджується з вказаними висновками апеляційного суду, у зв'язку з наступним.
Відповідно до статті 284 Господарського кодексу України орендна плата є істотною умовою договору оренди.
Обов'язок своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату встановлені частиною 3 статті 285 ГК України та частиною 3 статті 18 Закону України “Про оренду державного і комунального майна”.
За змістом частини 3 стаття 26 Закону України “Про оренду державного і комунального майна” на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Отже, висновок апеляційного господарського суду про відсутність підстав для дострокового розірвання Договору оренди і, як наслідок, повернення позивачеві об'єкта оренди є помилковим. Не застосування судом до спірних правовідносин правила статті 26 Закону України “Про оренду державного і комунального майна” призвело до винесення незаконної та необґрунтованої постанови, у зв'язку з чим вона підлягає скасуванню.
Натомість, місцевий господарський суд всебічно і повно встановив всі фактичні обставини справи на підставі об'єктивної оцінки наявних в ній доказів та правильно застосував норми процесуального права, а тому прийняте ним рішення належить залишити в силі.
На підставі викладеного, керуючись статтями 1115, 1117, 1119, 11110 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, -
П О С Т А Н О В И В:
Касаційну скаргу Управління комунального майна Хмельницької міської ради задовольнити.
Постанову Житомирського апеляційного господарського суду від 01 листопада 2007 року у справі № 11/7384 скасувати.
Рішення Господарського суду Хмельницької області від 07 лютого 2007 року залишити без змін.
Головуючий суддя: Добролюбова Т.В.
Гоголь Т.Г.
Судді:
Швець В.О.