Справа №2778 Головуючий у 1 інстанції Шишов О.О..
Категорія 27 Доповідач Лук'янова С.В.
УХВАЛА Іменем України
25 липня 2006 року Апеляційний суд Донецької області у складі:
головуючого судді Зубової Л.М. суддів Лук'янової С.В. Соломахи Л.І.
при секретарі Андрусішиній М.Г.
розглянув у відкритому судовому засіданні в місті Донецьку цивільну справу за апеляційними скаргами позивачки ОСОБА_1 і відповідача Приватної компанії „Клуб-ЗТ" на рішення Будьонівського районного суду міста Донецька від 29 грудня 2005 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору найму жилого приміщення і виселення без надання іншого жилого приміщення, зустрічним позовом ОСОБА_2 до Приватної компанії „Клуб-ЗТ", ОСОБА_1, треті особи - приватний нотаріус Донецького міського нотаріального округу ОСОБА_3, Бюро технічної інвентаризації міста Донецька, орган опіки та піклування Будьонівської в місті Донецьку ради, про визнання частково недійсним договору купівлі-продажу в частині покупця та визнання права власності на квартиру.
Заслухавши доповідь судді апеляційного суду, пояснення представника позивачки ОСОБА_1 - ОСОБА_4, представників відповідачів ПК „Клуб-ЗТ" - ОСОБА_6. та ОСОБА_2. - ОСОБА_5, перевіривши матеріали справи і доводи апеляційних скарг, апеляційний суд
встановив:
У жовтні 2004 року ОСОБА_4, діюча за довіреністю, в інтересах позивачки ОСОБА_1 звернулася у суд з позовом до відповідачки ОСОБА_2. про розірвання договору найму жилого приміщення і виселення без надання іншого жилого приміщення. В обґрунтування позову позивачка вказала, що 26 березня 2004 року між ПК „Клуб-ЗТ" і нею було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1; її право власності на вказану квартиру було зареєстровано 1 квітня 2004 року в КП БТІ міста Донецька. У спірній квартирі проживає відповідачка і її неповнолітній син згідно безстроковому договору найму жилого приміщення від 1 грудня 1993 року. Позивачка і члени її сім'ї проживають у гуртожитку і спірна квартира необхідна їм для проживання. У квітні 2004 року вона письмово повідомила відповідачку про розірвання договору найму жилого приміщення від 1 грудня 1993 року і виселення із спірної квартири. Але відповідачка до теперішнього часу не виселилася із спірної квартири. Тому на підставі ст..ст. 168, 169 ЖК України, ст.ст.4, 15, 19, 48 Закону України „Про власність" позивачка просила розірвати вказаний договір найму жилого приміщення від 1 грудня 1993 року і виселити відповідачку і її неповнолітнього сина ОСОБА_8. із спірної квартири без надання іншого жилого приміщення (а.с.3-4,16).
У квітні 2005 року відповідачка ОСОБА_2. звернулася у суд із зустрічним позовом до позивачки ОСОБА_1, ПК „Клуб-ЗТ" про визнання частково недійсним договору купівлі продажу спірної квартири в частині покупця і визнання за нею права власності на спірну квартиру. В обгрунтування зустрічного позову відповідачка вказала, що 1 грудня 1993 року між нею і Профспілкою підприємців „Профдон" укладено безстроковий договір найму квартири АДРЕСА_1, яка належала ПП „Профдон"; у цій квартирі вона зареєстрована і проживає з сином ОСОБА_8., ІНФОРМАЦІЯ_1, протягом 11 років, виплачує квартирну плату і плату за комунальні послуги. 20 вересня 2004 року до неї з позовом про розірвання договору найму спірної квартири і виселення зверталася позивачка ОСОБА_1 їй стало відомо, що 10 грудня 1993 року спірна квартира була продана ПП „Профдон" відповідачу ПК „Клуб-ЗТ". Право власності на спірну квартиру було визнано за відповідачем ПК „Клуб-ЗТ" рішенням господарського суду Донецької області ліше 3 вересня 2003 року. 26 березня 2004 року ліквідатор ПК „Клуб-ЗТ" ОСОБА_9 уклала з позивачкою ОСОБА_1 договір купівлі-продажу спірної квартири за 19397 грн. У відповідності до п. 2.2 договору купівлі-продажу покупець перераховує гроші на розрахунковий рахунок продавця протягом ЗО днів з дня вселення у спірну квартиру. Позивачка ОСОБА_1 у спірну квартиру не вселялася і, відповідно, гроші за квартиру не платила. Відповідач ПК „Клуб-ЗТ" знаючи, що вона довгий час є наймачем спірної квартири, не запропонував їй придбати спірну квартиру. У п.1.6 договору купівлі-продажу спірної квартири вказано, що наймач не використав своє право переважної купівлі, але це не відповідає дійсності. Вона бажає купити спірну квартиру за 19397 грн. У відповідності до вимог ч.2 ст. 822 ЦК України вона, як наймач жилого приміщення, має переважне перед іншими особами право на придбання спірної квартири. Тому вона просила визнати договір купівлі-продажу спірної квартири від 26 березня 2004 року частково недійсним; перевести на неї права покупця за вказаним договором і визнати за нею право власності на спірну квартиру (а.с.37).
Рішенням Будьонівського районного суду міста Донецька від 29 грудня 2005 року повністю задоволені позовні вимоги за зустрічним позовом ОСОБА_2.. поновлено строк для звернення до суду за захистом своїх прав; визнано частково недійсним договір купівлі-продажу від 26 березня 2004 року квартири АДРЕСА_1; замінено покупця по вказаному договору ОСОБА_1 на ОСОБА_2.; за ОСОБА_2. визнано право власності на вказану квартиру; з ОСОБА_2. стягнуто на користь ПК „Клуб-ЗТ" 19397 грн. У задоволенні первинного позову відмовлено.
Цим рішенням встановлено, що рішенням Господарського суду Донецької області від З вересня 2003 року (а.с.83) право власності на спірну квартиру АДРЕСА_1 визнано за ПК „Клуб-ЗТ". З 1 грудня 1993 року на підставі безстрокового договору найму жилого приміщення позивачка ОСОБА_2 є наймачем спірної квартири, яка разом з малолітнім сином зареєстрована у спірній квартирі (а.с.8, 9). Факт проживання позивачки у спірній квартирі підтверджується актом обстеження житлових умов від 13 квітня 2004 року (а.с. 12). 26 березня 2004 року між відповідачем ПК „Клуб-ЗТ" і відповідачкою ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу спірної квартири, посвідчений нотаріально (а.с.38). Відповідачка ОСОБА_1 надала лист від 8 квітня 2004 року, яким просила позивачку і її сина виселитися із спірної квартири (а.с. 13). Листом від 19 січня 2004 року ПК „Клуб-ЗТ" повідомляє наймачів спірної квартири про можливість придбати спірну квартиру у власність (а.с.81, 123-124); цей лист було отримано 31 січня 2004 року (а.с.81). Довідка КП „Донський" від 22 липня 2005 року вказує на отримання відповідачкою ОСОБА_2 повідомлення від 19 січня 2004 року(а.с.93). Листом від 8 серпня 2003 року ліквідатор ПК „Клуб-ЗТ" просить відповідачку ОСОБА_2 звільнити спірну квартиру або придбати її на публічних торгах (а.с.117-118), листом від 4 вересня 2003 року (а.с. 119) - повідомити про можливість укласти договір купівлі-продажу спірної квартири за 19397 грн. Приймаючи до уваги, що доказом про подальший продаж квартири повинно бути нотаріальне свідоцтво, суд не прийняв до уваги вказані листи та повідомлення на ім"я відповідачки ОСОБА_2 про факт продажу спірної квартири. Відповідачка ОСОБА_2 надала квитанцію про перерахунок на депозитний рахунок коштів для придбання квартири (а.с.57). Суд поновив відповідачці ОСОБА_2 строк, передбачений ст..362 ЦК України (а.с.188-193).
В апеляційній скарзі позивачка ОСОБА_1 ставить питання про скасування рішення Будьонівського районного суду міста Донецька від 29 грудня 2005 року і ухвалення по справі нового рішення про задоволення її позову через порушення судом норм матеріального' права. При ухвалені рішення судом неправильно застосована до ' спірних відносин аналогія закону. Відповідач ПК „Клуб-ЗТ" неодноразово письмово повідомляв відповідачку ОСОБА_2 про і"ї право придбати спірну квартиру; це підтверджується копіями листів і квитанціями про їх відправку та листами з підписом відповідачки. Остання і сама не заперечувала факту неодноразового одержання повідомлень про продаж спірної квартири і наслідки у разі відмови її придбати. Більш того, відповідачка ОСОБА_2 заявила, що вона проживає у спірній квартирі на підставі безстрокового договору найму житла і раніше відповідачу ПК „Клуб-ЗТ" рішенням Будьонівського районного суду міста Донецька від 14 жовтня 2003 року відмовлено у задоволенні позову про її виселення. Суд застосував аналогію закону не лише до наслідків неповідомлення наймача про продаж квартири, але і до порядку повідомлення про продаж і порядок оформлення відмови від переважного права покупця. Законом встановлений один місяць - строк для здійснення переважного права. Задовольнивши вимоги зустрічного позову, суд позбавив її права власності на спірну квартиру. Ухваленим рішенням суд порушив засади неприпустимості позбавлення права власності, крім випадків встановлених Конституцією України та законом, та свободи договорів. Договір купівлі-продажу спірної квартири укладено у відповідності до вимог закону. Вона письмово повідомили відповідачку про розірвання з нею договору найму спірного жилого приміщення, оскільки ця квартира їй потрібна для проживання (а.с.206-209).
В апеляційній скарзі відповідач ПК „Клуб-ЗТ" ставить питання про скасування рішення Будьонівського районного суду міста Донецька і ухвалення по справі нового рішення про задоволення позову ОСОБА_1 через порушення судом норм матеріального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, відсутність належних доказів для задоволення зустрічного позову. Суд застосував норми матеріального права, які не полягають застосуванню і не застосував ті, які належало застосовувати при вирішенні спору. З моменту укладення договору купівлі-продажу спірної квартири між ПК „Клуб-ЗТ" і позивачкою ОСОБА_1 остання у відповідності з вимогами ст..814 ЦК України стала правонаступником прав і обов'язків за договором найму спірної квартири, укладеним 1 грудня 1993 року між Профспілкою „Профдон" і відповідачкою ОСОБА_2. Відносини оренди (найму) і відносини власності є різними за своїм змістом і не можуть буди аналогічними згідно ст..8 ч.1 ЦК України. Докази підтверджують, що спірна квартира знаходилася у індивідуальній власності відповідача ПК „Клуб-ЗТ" і не була спільною з відповідачкою ОСОБА_2. власністю. ПК „Клуб-ЗТ" мав право володіти, користуватися і розпоряджатися своїм майном на свій розсуд незалежно від волі інших осіб. Ст.822 ч.2 ЦК України не передбачений будь-який спеціальний порядок сповіщення особи про його переважне право на придбання житла, яке було предметом найму. Тому суд безпідставно послався на ст..54 Інструкції про порядок здійснення нотаріальних дій. Законодавство України не передбачає переводу на наймача квартири прав і обов'язків покупця при відчуженні об'єкту, оскільки договір найму житла не породжує права власності на житло. У зустрічному позові відповідачка ОСОБА_2.ОСОБА_1 не вказала норму, згідно якій її зустрічний позов підлягає задоволенню. Не послався на відповідну норму права і суд у рішенні і вказав надумані обставини, згідно яким вказана угода повинна бути визнана частково недійсною Договір купівлі-продажу спірної квартири відповідає всім вимогам закону. У відповідності зі ст..388 ЦК України позивачка ОСОБА_1 є добросовісним набувачем. Рішенням суду позивачка безпідставно позбавлена права власності на спірну квартиру, що є порушенням її конституційних прав, гарантованих ст. .41 Конституції України. У відповідності до вимог ч.З ст.825 ЦК України позивачка ОСОБА_1 повідомила відповідачку ОСОБА_2 про розірвання договору найму спірного жилого приміщення за три місяці (а.с. 198-203).
В судовому засіданні апеляційного суду апелянти повністю підтримали доводи своїх апеляційних скарг і повністю визнали апеляційну скаргу іншої сторони, відповідачка ОСОБА_2 і її представник не визнали апеляційні скарги і просили залишити без зміни рішення суду першої інстанції.
Апеляційний суд вважає, що апеляційні скарги задоволенню не підлягають через наступне.
Розглядаючи справу, суд першої інстанції повно, всебічно і об'єктивно перевірив доводи і заперечення сторін, встановленим фактам і доказам дав правильну правову оцінку і дійшов правильного висновку про те, що відповідачем ПК „Клуб-ЗТ" під час продажу спірної квартири були порушені права і інтереси відповідачки ОСОБА_2 і тому суд правильно задовольнив зустрічний позов ОСОБА_2 і відмовив у задоволенні позову ОСОБА_1
Суд першої інстанції правильно встановив, що 1 грудня 1993 року між Профспілкою підприємців „ПрофДон" - власником квартири АДРЕСА_1 та відповідачкою ОСОБА_2 на невизначений строк укладено договір найму вказаного спірного жилого приміщення (а.с.39-40). Ніхто із сторін цей договір не оскаржував.
Згідно договору купівлі-продажу від 10 грудня 1993 року Профспілка підприємців „ПрофДон" продала, а відповідач Приватна компанія „Клуб-ЗТ" купив спірну квартиру (а.с.73). Рішенням Господарського суду Донецької області від З вересня 2003 року за відповідачем ПК „Клуб-ЗТ" визнано право власності на спірну квартиру (а.с.83).
Рішенням Будьонівського районного суду міста Донецька від 14 жовтня 2003 року відповідачу ПК „Клуб-ЗТ" відмовлено у задоволенні позову про виселення відповідачки ОСОБА_2 (а.с. 171 -172).
26 березня 2004 року власник спірної квартири - відповідач ПК „Клуб-ЗТ" продав, а позивачка ОСОБА_1 купила спірну квартиру, про що було укладено нотаріально посвідчений договір; спірна квартира продана за 19397 грн. (а.с.5, 38).
Таким чином, для вирішення заявлених позовів належить застосовувати норми Цивільного кодексу України, який набрав чинності 1 січня 2004 року.
Згідно ст.810 ЦК України за договором найму житла одна сторона - власник житла наймодавець) передає другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. До договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом.
Станом на 26 березня 2004 року відповідачка ОСОБА_2 була наймачем спірної квартири, а згідно ч.2 ст.822 ЦК України у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.
Відповідачем ПК „Клуб-ЗТ" надані листи від 8 серпня і 4 вересня 2003 року та від 19 січня 2004 року у підтвердження того, що відповідачці ОСОБА_2 було запропоновано придбати спірну квартиру (а.с117-118, 199, 308). Представник вказаного відповідача пояснив, що спірна квартира була продана позивачці ОСОБА_1, оскільки відповідачка ОСОБА_2 неодноразово отримувала пропозицію придбати спірну квартиру, але не виявила свого бажання придбати цю квартиру.
Але апеляційний суд вважає, що направлені 8 серпня і 4 вересня 2003 року відповідачем ПК „Клуб-ЗТ" на адресу спірної квартири пропозиції придбати вказану квартиру не є належними пропозиціями через наступне. Право власності відповідача ПК „Клуб-ЗТ" на спірну квартиру визнано рішенням Господарського суду Донецької області від З вересня 2003 року (а.с.83). Тому ні 8 серпня 2003 року, ні 4 вересня 2003 року відповідач ПК „Клуб-ЗТ" ще не був власником спірної квартири і не мав права робити пропозиції щодо продажу спірної квартири.
Пропозиція щодо продажу спірної квартири від 19 січня 2004 року не може бути визнана належною через наступне. Ст. 822 ЦК України не закріпили порядку повідомлення наймача про його переважне право на придбання житла, яке було предметом договору найму. Але згідно ч.1 ст.8 ЦК України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).
Подібними за змістом до спірних відносин є відносини, що виникають під час купівлі-продажу частки у праві спільної часткової власності. Згідно ст..362 ЦК України у разі продажу частки у праві часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів (ч.1). Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він ії продає (а.2). У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік (ч,4).
Спірна квартира не була продана з публічних торгів, що підтвердили в судовому засіданні апеляційного суду представники: позивачки ОСОБА_1 і відповідача ПК „Клуб-ЗТ". У повідомленні від 19 січня 2004 року, на яке представник відповідача ПК „Клуб-ЗТ" і представник позивачки ОСОБА_1 посилаються як на належне письмове повідомлення відповідачки ОСОБА_2 про її переважне право придбати спірну квартиру, не вказана ціна та інші умови, на яких продавалася спірна квартира (а.с.308). За таких обставин не можна визнати, що відповідачка ОСОБА_2 належним чином письмово була повідомлена про ціну та інші умови, на яких продавалася спірна квартира. Не може вважатися належним повідомленням відповідачки ОСОБА_2 про продаж спірної квартири і оголошення в газеті ІНФОРМАЦІЯ_2(а.с. 84), оскільки відсутні докази, що саме відповідачка ОСОБА_2 була ознайомлена з цим оголошенням. Наявність рішення Будьонівського районного суду міста Донецька від 14 жовтня 2005 року про відмову ПК „Клуб-ЗТ" у задоволенні позову про виселення ОСОБА_2 із спірної квартири (а.с. 171-172) також не може бути визнано належним (у відповідності до вимог Ч.2 ст. 822, ст. ст. 8, 362 ЦК України) повідомленням відповідачки ОСОБА_2 про продаж спірної квартири, оскільки суд розглядав позов про виселення ОСОБА_2, а не вирішував питання про продаж спірної квартири.
Із зустрічним позовом про перевід прав покупця по договору купівлі-продажу спірної квартири відповідачка ОСОБА_ 2 звернулася в суд 18 квітня 2005 року (а.с.37). Але апеляційний суд вважає, що суд першої інстанції обґрунтовано прийшов до висновку про поновлення відповідачці ОСОБА_2 строку для звернення за захистом її порушеного права, оскільки матеріали справи підтверджують, що про порушення права відповідачка ОСОБА_2 дізналася 20 вересня 2004 року і звернулася до суду із зустрічним позовом у межах одного року. Протилежними сторонами не надано доказів у спростування ствердження відповідачки ОСОБА_2. Ствердження відповідачки ОСОБА_2. підтверджується позовною заявою представника позивачки ОСОБА_1 - ОСОБА_4 від 20 вересня 2004 року, на якій вказано, що копію позовної заяви ОСОБА_2. отримала 8 грудня 2004 року (а.с.З-4). Отримання відповідачкою ОСОБА_2. повідомлення позивачки ОСОБА_1 від 8 квітня 2004 року про розірвання договору найму спірної квартири у зв'язку з тим, що позивачка ОСОБА_1 уклала договір купівлі-продажу спірної квартири (а.с.309), не свідчить про те, що 8 квітня 2004 року відповідачка ОСОБА_2 дізналася про укладення договору купівлі-продажу спірної квартири від 26 березня 2004 року. В цьому повідомленні не вказано коли саме ОСОБА_1 уклала договір купівлі-продажу спірної квартири, копія вказаного договору до цього повідомлення не була додана. Тому апеляційний суд вважає, що суд першої інстанції прийшов до обґрунтованого висновку про те, що саме після пред'явлення ОСОБА_1 позову до ОСОБА_2. (а.с.3-4), до якого було додано копію договору купівлі-продажу від 26 березня 2004 року (а.с.5), відповідачка ОСОБА_2 дізналася про порушення її права, передбаченого ст..822 ч.2 ЦК України, і пред'явила зустрічний позов у межах строку, встановленого ч.4 ст.З62 ЦК України.
Квитанція від 1 листопада 2005 року підтверджує, що відповідачка ОСОБА_2 внесла на депозитний рахунок Територіального управління державної судової адміністрації в Донецькій області 19397 грн. - суму, за яку 26 березня 2004 року відповідач ПК „Kлyб-3T" продав, а позивачка ОСОБА_1 купила спірну квартиру (а.с.57).
Враховуючи викладене у сукупності, апеляційний суд вважає, що суд першої інстанції прийшов до обґрунтованого висновку про задоволення зустрічного позову ОСОБА_2 і відмову у задоволенні позову ОСОБА_1.
Доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального чи процесуального законодавства, що призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.
Тому рішення суду першої інстанції є законним і підстав для його скасування немає. Але апеляційний суд вважає за необхідне вточнити резолютивну частину рішення суду першої інстанції від 29 грудня 2005 року, вказавши про стягнення з ОСОБА_2 19397 грн. на користь ПК „Клуб-ЗТ" шляхом перерахування цієї суми, внесеної відповідачкою ОСОБА_2 1 листопада 2005 року на депозитний рахунок Територіального управління державної судової адміністрації в Донецькій області у рахунок вартості спірної квартири, з вказаного депозитного рахунку на рахунок ПК „Клуб-ЗТ".
Керуючись ст.ст. 303, 304, 307 ч.1 п.1, 308, 313, 315, 317, 319 ЦПК України, апеляційний суд
УХВАЛИВ:
Апеляційні скарги позивачки ОСОБА_1 і відповідача Приватної компанії „Клуб-ЗТ" відхилити.
Рішення Будьонівського районного суду міста Донецька від 29 грудня 2005 року залишити без зміни.
Вточнити резолютивну частину вказаного рішення, вказавши: стягнути з ОСОБА_2 19397 грн. на користь Приватної компанії „Клуб-ЗТ" шляхом перерахування цієї суми, внесеної ОСОБА_2 на депозитний рахунок №37317004001000 Територіального управління державної судової адміністрації в Донецькій області у відділенні Державного казначейства у місті Донецьку, код 834016, код виду платежу В А 207903, сплаченої ОСОБА_2 1 листопада 2005 року у рахунок вартості квартири АДРЕСА_1.
Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржена у касаційному порядку шляхом подання скарги безпосередньо до Верховного Суду України протягом двох місяців з дня проголошення.